تبعه خارجی هنگام اجاره خانه در ترکیه باید به چه نکاتی توجه کند؟ قرارداد اجاره، ثبت نشانی و اجازه اقامت

اتباع خارجی که قصد اجاره خانه در ترکیه را دارند، باید پیش از امضای قرارداد اجاره، وضعیت حقوقی مسکن، فرایندهای اعلام نشانی و شرایط درخواست اجازه اقامت موردنظر را با هم ارزیابی کنند. قرارداد اجاره به‌تنهایی حق اجازه اقامت ایجاد نمی‌کند؛ اجازه اقامت نیز تعهد اعلام نشانی را از بین نمی‌برد.

به همین دلیل، درج صحیح نشانی در قرارداد، بررسی اختیار موجر، قابل استفاده بودن واقعی مسکن و تکمیل به‌موقع اقدامات اداری لازم اهمیت دارد. وجود یک قرارداد اجاره معتبر به این معنا نیست که ثبت نشانی یا درخواست اجازه اقامت حتماً پذیرفته خواهد شد.

در این نوشته، موضوعات حقوقی‌ای که اتباع خارجی هنگام اجاره مسکن در ترکیه باید به آن‌ها توجه کنند، محتوای قرارداد اجاره، ودیعه، اعلام نشانی، درخواست اجازه اقامت و مشکلاتی که ممکن است با آن‌ها مواجه شوند، توضیح داده می‌شود.

تفاوت میان قرارداد اجاره، ثبت نشانی و اجازه اقامت

قرارداد اجاره، رابطه حقوق خصوصی میان موجر و مستأجر را تنظیم می‌کند. حقوق و تعهدات طرفین در چارچوب قانون تعهدات ترکیه شماره 6098، در درجه نخست، و نیز مقررات مربوط و مفاد قرارداد تعیین می‌شود.

ثبت نشانی، اقدام اداری مربوط به اعلام نشانی‌ای است که شخص عملاً در ترکیه در آن زندگی می‌کند به سامانه ثبت مربوط. اما اجازه اقامت، اقدام اداری مستقلی است که اقامت تبعه خارجی در ترکیه را در چارچوب شرایط نوع اجازه مربوط تنظیم می‌کند.

بنابراین، این سه پرسش باید جداگانه ارزیابی شوند:

• آیا موجر اختیار اجاره دادن مسکن را دارد؟
• آیا برای نشانی‌ای که مستأجر عملاً در آن زندگی خواهد کرد، تشریفات لازم برای اعلام نشانی قابل انجام است؟
• آیا تبعه خارجی شرایط نوع اجازه اقامتی را که می‌خواهد برای آن درخواست دهد، احراز می‌کند؟

این اقدامات ممکن است به بررسی‌های نهادهای مختلف و اسناد متفاوت وابسته باشد. درباره انواع اجازه اقامت و شرایط درخواست، همچنین توضیحات رسمی اجازه اقامت Göç İdaresi Başkanlığı (ریاست اداره مهاجرت ترکیه) قابل بررسی است.

بررسی‌هایی که باید پیش از اجاره خانه انجام شود

1. وضعیت موجر و ملک را بررسی کنید

باید بررسی شود که آیا شخصی که قرارداد اجاره را امضا می‌کند مالک مال غیرمنقول است یا اختیار اجاره دادن را دارد یا خیر. در موارد لازم، اطلاعات سند مالکیت، مدرک هویتی و در صورت وجود، وکالت‌نامه قابل بررسی است.

اگر مال غیرمنقول متعلق به بیش از یک نفر باشد، باید اختیار نمایندگی شخص امضاکننده قرارداد و شرایط لازم از حیث اقدام اجاره دادن ارزیابی شود. اگر اقدام از طریق مشاور املاک انجام می‌شود، باید اختیار مشاور و این‌که از جانب کدام طرف اقدام می‌کند، روشن شود.

نشانی کامل مسکن مورد اجاره، شماره ساختمان و شماره بخش مستقل آن، همراه با وضعیت فعلی آن، باید پیش از قرارداد بررسی شود. اگر میان مسکنی که در آگهی نشان داده شده و مسکنی که تحویل داده می‌شود تفاوتی وجود دارد، این موضوع باید در قرارداد یا در صورت‌جلسه تحویل ذکر شود.

اجاره کردن مسکن صرفاً به‌منظور اعلام نشانی در درخواست اجازه اقامت، اما استفاده نکردن واقعی از آن، ممکن است موجب ایجاد خطرات حقوقی و اداری شود. لازم است اظهار نشانی منعکس‌کننده وضعیت واقعی باشد.

2. قرارداد اجاره را به‌صورت روشن و قابل‌فهم تنظیم کنید

تنظیم کتبی قرارداد اجاره مسکن، اثبات شرایطی را که طرفین بر آن توافق کرده‌اند آسان‌تر می‌کند. برای اعتبار هر قرارداد اجاره مسکن، تنظیم در دفتر اسناد رسمی اصولاً یک الزام عمومی نیست.

وجود متنی یا ترجمه‌ای به زبانی که مستأجر خارجی قرارداد را بفهمد، به‌ویژه در موضوعات پرداخت، ودیعه، تخلیه و پایان یافتن قرارداد، می‌تواند سوءتفاهم‌ها را کاهش دهد. اگر قرارداد به دو زبان تنظیم می‌شود، می‌توان به‌صراحت مشخص کرد که کدام متن ملاک خواهد بود.

وجود اطلاعات زیر در قرارداد مفید است:

• اطلاعات هویتی و تماس موجر و مستأجر،
• نشانی دقیق مسکن مورد اجاره و اطلاعات بخش مستقل آن،
• هدف استفاده از مسکن،
• مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت و روش پرداخت،
• تاریخ آغاز رابطه اجاره و در صورت توافق، مدت آن،
• مبلغ تضمین (ودیعه) و شرایط استرداد آن،
• اینکه شارژ و سایر هزینه‌های جانبی بر عهده کدام طرف است،
• وضعیت لوازم ثابت، تحویل کلید و خسارت‌های موجود.

انجام پرداخت‌های اجاره از طریق بانک و درج دوره اجاره مربوط در توضیحات پرداخت، می‌تواند اثبات پرداخت را آسان‌تر کند. در صورت پرداخت نقدی، باید رسید دارای تاریخ و امضا دریافت شود.

اگر توافق بر مبلغ اجاره به ارز خارجی مدنظر باشد، باید مقررات خاصی که ممکن است قابل اعمال باشد نیز جداگانه بررسی شود. نباید در خصوص اینکه انعقاد قرارداد به ارز خارجی ممکن است یا ممکن نیست، با یک فرض واحد که برای همه وضعیت‌ها معتبر باشد عمل کرد.

3. ودیعه و صورت‌جلسه تحویل را نادیده نگیرید

در اجاره‌های مسکن و محل کار مسقف، مبلغ تضمین تابع قواعد ماده 342 قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 است. مبلغ تضمین نمی‌تواند از مبلغ اجاره سه‌ماهه تجاوز کند. باید سازوکار تضمینی پیش‌بینی‌شده در قانون و شرایط استرداد آن مورد توجه قرار گیرد.

باید به‌روشنی مشخص شود که ودیعه با چه هدفی دریافت شده، چگونه نگهداری خواهد شد و با پایان یافتن رابطه اجاره، تحت چه شرایطی مسترد خواهد شد. عبارات کلی مبنی بر اینکه ودیعه تحت هیچ شرایطی مسترد نخواهد شد، جایگزین ارزیابی حقوقیِ خسارات و بدهی‌های مشخص نمی‌شود.

هنگام تحویل واحد مسکونی، عکس‌برداری، قرائت کنتورها و ثبت کتبی خسارات موجود مفید است. در صورت‌جلسه تحویلی که توسط طرفین امضا می‌شود، اطلاعات مربوط به دیوار، کف، مبلمان، لوازم خانگی، کلید و کنتور قابل درج است.

در خصوص افزایش مبلغ اجاره، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، تخلیه و پایان یافتن قرارداد، باید علاوه بر مفاد قرارداد، مقررات لازم‌الاجرای جاری نیز مورد توجه قرار گیرد. برای سایر موضوعات حقوقی مربوط به روابط اجاره، صفحه اطلاع‌رسانی حقوق املاک و اجاره قابل بررسی است.

ثبت نشانی: چرا اجاره مسکن به‌تنهایی کافی نیست؟

اعلام نشانی در ترکیه بر اظهار صحیح محلی که شخص عملاً در آن زندگی می‌کند مبتنی است. در صورت جابه‌جایی، تغییر نشانی باید حسب وضعیت شخص و تشریفات قابل اعمال، به اداره مربوط اعلام شود.

مدارک مورد درخواست و مسیر ارائه درخواست در اقدامات مربوط به نشانی اتباع خارجی ممکن است بر حسب وضعیت مشخص متفاوت باشد. ممکن است قرارداد اجاره، گذرنامه یا مدرک هویتی خارجی و مدارکی که اقامت واقعی در واحد مسکونی را تأیید می‌کند مطرح شود. در برخی موارد، درخواست مدرک یا توضیح اضافی امکان‌پذیر است.

درباره نحوه عملکرد سامانه ثبت نشانی توضیحات Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (اداره کل امور ثبت احوال و تابعیت ترکیه) درباره سامانه ثبت نشانی با صفحه خدمات نشانی قابل بررسی است. پیش از درخواست، باید مسیر اقدام جاری و شرایط مدارک از اداره مربوط تأیید شود.

محدودیت‌های مربوط به ثبت نشانی جدید اتباع خارجی

محدودیت‌های اداری مربوط به سوابق نشانی یا اقدامات مربوط به اجازه اقامت اتباع خارجی ممکن است در طول زمان تغییر کند. بنابراین، صرف اینکه یک محله یا شهرستان در گذشته به روی اقدامات ثبت بسته بوده است، به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که امروز نیز همان قاعده با همان دامنه اعمال می‌شود.

اینکه از حیث نشانیِ واحد مسکونی مورد اجاره، محدودیت جاری وجود دارد یا خیر، باید پیش از امضای قرارداد اجاره از مجاری رسمی مربوط بررسی شود. یک فهرست کلی از محله‌ها یا عبارت «مناسب برای اجازه اقامت» در آگهی ملکی، به این معنا نیست که یک درخواست مشخص پذیرفته خواهد شد.

İstanbul İl Göç İdaresi Müdürlüğü (اداره استانی مهاجرت İstanbul) اعلامیه بستن محله تاریخ 1 ژوئیه 2022 را دارد. این اطلاعیه صرفاً اطلاعات تاریخی ارائه می‌کند؛ به‌تنهایی مناسب بودن یک نشانی فعلی برای درخواست را اثبات نمی‌کند. لازم است وضعیت فعلی از طریق نشانی دقیق ملک نیز جداگانه تأیید شود.

در صورتی که ثبت نشانی امکان‌پذیر نباشد، نباید فرض شود که قرارداد اجاره خودبه‌خود فاقد اعتبار است. خاتمه دادن به قرارداد، ودیعه و ارزیابی خسارات احتمالی؛ به مفاد قرارداد، اظهارات طرفین و شرایط واقعه مشخص بستگی دارد.

درخواست اجازه اقامت و اهمیت نشانی اجاره

اتباع خارجی که هدف و شرایط اقامت آنان در ترکیه مناسب است، می‌توانند حسب وضعیت خود برای انواع مختلف اجازه اقامت درخواست دهند. شرایط انواع اجازه‌ها مانند اجازه اقامت کوتاه‌مدت، خانوادگی و دانشجویی با یکدیگر متفاوت است. قرارداد اجاره، در موارد مناسب، می‌تواند یکی از اسنادی باشد که نشانی محل اقامت را پشتیبانی می‌کند؛ اما به‌تنهایی موجب اعطای اجازه اقامت نمی‌شود.

اطلاعات به‌روز درباره درخواست و انواع اجازه از صفحه رسمی اجازه اقامت Göç İdaresi Başkanlığı (ریاست اداره مهاجرت ترکیه) و سامانه e-İkamet از طریق آن قابل بررسی است.

زمان انجام درخواست؛ بسته به نحوه ورود شخص به ترکیه، مدت ویزا یا معافیت از ویزا، وضعیت اجازه فعلی و نوع اجازه اقامت درخواستی ممکن است متفاوت باشد. مهم است که شخص مدت حق اقامت قانونی خود را بررسی کند و اقدامات را به روز آخر موکول نکند.

نشانی اعلام‌شده در درخواست و نشانی مندرج در قرارداد اجاره باید با یکدیگر منطبق باشند. اگر نشانی بعداً تغییر کند، باید بررسی شود که آیا اطلاع‌رسانی به ادارات مربوط لازم است یا خیر و مهلت‌های قابل اعمال چیست.

در درخواست‌های اجازه اقامت، واقعی بودن نشانی و اینکه درخواست‌کننده عملاً در محل سکونت اقامت داشته باشد، ممکن است اهمیت داشته باشد. اعلام نشانی نادرست یا گمراه‌کننده ممکن است ارزیابی درخواست و وضعیت اجازه موجود را به‌طور منفی تحت تأثیر قرار دهد.

درباره فرایندهای تمدید اجازه اقامت و اسناد محل اقامت راهنمای درخواست تمدید اجازه اقامت؛ اما از حیث بررسی‌های نشانی نوشته مربوط به نظارت بر نشانی اجازه اقامت قابل بررسی است.

در مواردی که لازم است نوع اجازه تغییر کند فرایند درخواست انتقال به اجازه اقامت همچنین باید جداگانه ارزیابی شود. از آنجا که اجازه اقامت از طریق مالکیت ملک و اقامت به‌عنوان مستأجر وضعیت‌های حقوقی متفاوتی هستند، برای شرایط اجازه مبتنی بر مالکیت ملک راهنمای اجازه اقامت ملکی می‌توان بررسی کرد.

اشتباهات رایج در فرایندهای اجاره و ثبت نشانی

• از پیش بررسی نکردن وضعیت آدرس: مستأجر ممکن است پس از اسباب‌کشی در خصوص اعلام آدرس یا اقدامات مربوط به اجازه اقامت با مشکل مواجه شود.
• تلقی قرارداد اجاره به‌عنوان تضمین اجازه اقامت: شرایط خاصِ نوع اجازه نیز باید جداگانه احراز شود.
• نوشتن نادرست اطلاعات هویتی: مهم است که نام و نام خانوادگی در گذرنامه، شماره هویت خارجی و اطلاعات آدرس در میان مدارک با یکدیگر سازگار باشند.
• تنظیم نکردن صورت‌جلسه تحویل: اثبات خسارت‌های موجود و اموال ثابت ممکن است دشوارتر شود.
• انجام پرداخت‌ها بدون مدرک: رسیدهای بانکی یا قبض‌های دارای امضا باید نگهداری شوند.
• اعلام آدرسی که عملاً در آن سکونت نمی‌شود: اظهار خلاف واقع ممکن است آثار اداری به دنبال داشته باشد.
• از دست دادن مهلت‌های اعلام: مهلت‌های مربوط به آدرس یا اقدامات اجازه اقامت باید بر اساس وضعیت شخص بررسی شود.

برای اطلاعات کلی درباره اقدامات اداری اتباع خارجی در ترکیه صفحه اطلاع‌رسانی حقوق اتباع خارجی نیز قابل بررسی است. در صورتی که برای پرداخت‌های اجاره به حساب بانکی نیاز باشد، مقاله درباره افتتاح حساب بانکی برای اتباع خارجی در ترکیه می‌تواند مفید باشد.

مقایسه قرارداد اجاره، ثبت نشانی و اجازه اقامت

برای مشاهده کل جدول به طرفین پیمایش کنید

نکاتی که باید با نمونه‌های عینی مورد توجه قرار گیرند

مشکل‌ساز شدن وضعیت ثبت نشانی در زمان بعد

تبعه خارجی که در İstanbul قرارداد اجاره یک‌ساله امضا می‌کند، باید وضعیت جاری نشانی محل اسکان خود را از حیث فرایندهای ثبت از پیش بررسی کند. معتبر بودن قرارداد به‌تنهایی نشان نمی‌دهد که ثبت نشانی یا درخواست اجازه اقامت پذیرفته خواهد شد.

مستندسازی نشدن اموال ثابت هنگام تحویل

اگر هنگام تحویل گرفتن یک واحد مسکونی مبله، خسارت‌های موجود در صورت‌جلسه ثبت نشود، در پایان اجاره اثبات اینکه کدام خسارت در چه زمانی به وجود آمده دشوارتر می‌شود. عکس‌های دارای تاریخ و صورت‌جلسه تحویلِ امضاشده توسط طرفین می‌تواند در این خصوص کمک‌کننده باشد.

موکول کردن درخواست به روز آخر

تلاش برای انجام اقدام در روزهای پایانی مدت اقامت قانونی، ممکن است به دلیل مدرک ناقص یا مشکلات فنی دشواری ایجاد کند. اینکه درخواست باید در چه مهلتی ارائه شود، باید با توجه به وضعیت شخص از طریق سامانه رسمی بررسی شود و مقدمات تا حد امکان هرچه زودتر تکمیل گردد.

اگر اختلاف یا مشکل در درخواست پیش بیاید

اگر موجر برخلاف قرارداد رفتار می‌کند، ودیعه را مسترد نمی‌کند یا واحد مسکونی برخلاف آنچه در قرارداد ذکر شده تحویل داده می‌شود، باید قرارداد، سوابق پرداخت، صورت‌جلسه تحویل و مکاتبات نگهداری شود. با توجه به ماهیت اختلاف، اخطار کتبی، میانجی‌گری یا طرق قضایی ممکن است مطرح شود. طریقی که باید به آن مراجعه شود، باید بر اساس ماهیت خواسته و مقررات شکلیِ لازم‌الاجرا تعیین شود.

در صورت پذیرفته نشدن اعلام نشانی یا رد درخواست اجازه اقامت، باید دلیل تصمیم، تاریخ ابلاغ و طرق درخواستِ درج‌شده در تصمیم بررسی شود. از آنجا که مهلت‌های اعتراض و دعوا ممکن است حسب نوع اقدام متفاوت باشد، نباید بر مبنای یک فرض کلی درباره مهلت اقدام کرد.

در این‌گونه مشکلات، تابعیت شخص، تاریخ ورود به ترکیه، وضعیت اجازه فعلی، هدف از اقامت، ماهیت نشانی و ابلاغ کتبی اداره باید با هم ارزیابی شود.

سؤالات متداول

آیا شخص تبعه خارجی می‌تواند در ترکیه خانه اجاره کند؟

بله. اجاره مسکن توسط اتباع خارجی در ترکیه امکان‌پذیر است. مهم است که اطلاعات هویتی در قرارداد به‌درستی درج شود، اختیار موجر کنترل شود و قرارداد به‌صورت قابل‌فهم تنظیم گردد. اجاره مسکن به‌خودی‌خود حق اقامت طولانی‌مدت در ترکیه را ایجاد نمی‌کند.

آیا قرارداد اجاره برای دریافت اجازه اقامت کافی است؟

خیر. قرارداد اجاره، در موارد مناسب، می‌تواند یکی از اسنادی باشد که نشانی محل اقامت را پشتیبانی می‌کند. اما سایر شرایط نوع اجازه اقامتی که برای آن درخواست شده است نیز باید جداگانه احراز شود.

آیا قرارداد اجاره دارای تأیید دفتر اسناد رسمی الزامی است؟

تنظیم هر قرارداد اجاره مسکن توسط دفتر اسناد رسمی، اصولاً شرط عمومی اعتبار نیست. با این حال، در برخی فرایندهای ثبت نشانی یا اجازه اقامت، ممکن است از سوی اداره، سند دارای تأیید دفتر اسناد رسمی یا مدارک تکمیلی درخواست شود. فهرست به‌روز مدارک باید پیش از درخواست کنترل شود.

اگر نشانیِ ملک اجاره‌شده برای ثبت‌های جدید اتباع خارجی بسته باشد چه می‌شود؟

از حیث ثبت نشانی یا فرایندهای اجازه اقامت ممکن است مشکل ایجاد شود. دامنه به‌روز محدودیت‌ها باید از مجاری رسمی مربوطه تأیید شود. اما اعتبار قرارداد اجاره و نتایج خاتمه دادن به آن، بر اساس قرارداد و شرایط پرونده مشخص ارزیابی می‌شود.

پس از اسباب‌کشی، چه زمانی باید نشانی‌ام را اعلام کنم؟

مهلت اعلام و مسیر اقدام بسته به وضعیت شخص و ماهیت جابه‌جایی ممکن است متفاوت باشد. مستأجر خارجی باید پس از جابه‌جایی، مهلت به‌روز و مدارک لازم را از واحد مربوط ثبت احوال یا اداره مهاجرت بیاموزد و نشانی خود را به‌درستی اعلام کند.

آیا مالک برای اعلام نشانی باید جداگانه نیز مدرکی ارائه کند؟

مدارک درخواستی ممکن است بسته به نوع درخواست و بررسی اداره متفاوت باشد. در برخی موارد، افزون بر قرارداد اجاره، ممکن است اظهارات مالک یا سند تکمیلی مربوط به ملک نیز درخواست شود. شرایط به‌روز مدارک باید از واحد مربوطه تأیید شود.

اگر درخواست اجازه اقامت رد شود، آیا باید فوراً از ترکیه خارج شد؟

نتیجه به دلیل تصمیم رد، وضعیت فعلی حق اقامت قانونی شخص و ابلاغی که به او انجام شده است بستگی دارد. تاریخ ابلاغ تصمیم و طرق درخواستِ ذکرشده باید با دقت بررسی شود. حق اقامت شخص در ترکیه باید بر اساس اسناد رسمی مربوط به وضعیت خود او ارزیابی شود.

نتیجه‌گیری

اتباع خارجی هنگام اجاره خانه در ترکیه نباید قرارداد اجاره، ثبت نشانی و اجازه اقامت را یک فرایند واحد تلقی کنند. اختیار موجر و وضعیت ملک باید بررسی شود؛ اجاره‌بها، پرداخت، ودیعه و شرایط تحویل نیز باید در قرارداد به‌صراحت درج شود.

پیش از اسباب‌کشی، وضعیت به‌روز نشانی از حیث فرایندهای ثبت باید بررسی شود و شرایط نوع اجازه اقامتی که برای آن برنامه‌ریزی شده است از منابع رسمی کنترل شود. از آنجا که مهلت‌های درخواست و شرایط مدارک ممکن است بر حسب شخص و نوع اقدام متفاوت باشد، باید اطلاعیه‌های به‌روز پیگیری شود و ابلاغ‌های اداری به تأخیر نیفتد.

اطلاعات نویسنده

وکیل Batın Yılmaz
شماره ثبت کانون وکلای استانبول: 77008

رعایت قواعد حرفه‌ای TBB و ممنوعیت تبلیغات

این نوشته با هدف اطلاع‌رسانی عمومی حقوقی تهیه شده است؛ از حیث واقعه مشخص، جنبه مشاوره حقوقی ندارد و نیز متضمن تضمین برای حصول نتیجه‌ای معین نیست. هنگام تهیه محتوا، Kuralları و مقررات مربوط به ممنوعیت تبلیغ حرفه وکالت مدنظر قرار گرفته است.

اطلاعات تماس

نشانی: Yakuplu Mahallesi, Hürriyet Bulvarı, Skyport Residence No: 1/133, Beylikdüzü / İstanbul
تلفن: +90 532 669 34 90
ایمیل: info@batinyilmaz.av.tr
وب‌سایت: batinyilmaz.av.tr