Vatandaşlık Başvurularında Yeni Dönem | GEDAŞ Zorunluluğu Kaldırıldı 28/09/2026
یک تغییر مهم اجرایی که مستقیماً به اتباع خارجی متقاضی اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک در این کشور مربوط می‌شود، در تاریخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شد. با اصلاح مقررات اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر درباره فرایندهای ارزیابی و اخذ تابعیت، در سرمایه‌گذاری‌های ملکی با هدف اخذ تابعیت رویه انحصاری دریافت گزارش ارزیابی از طریق GEDAŞ پایان یافت.
در دوره جدید، گزارش ارزیابی ملک که مبنای فرایند اخذ تابعیت قرار می‌گیرد، می‌تواند توسط نهادهای دارای مجوز و واجد الزامات سامانه‌ای لازم، یعنی مؤسسات ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه تهیه شود.
بااین‌حال، این تغییر، برخلاف برداشتی که گاه در افکار عمومی به‌اشتباه مطرح می‌شود، به این معنا نیست که «دیگر برای اخذ تابعیت نیازی به گزارش ارزیابی نیست». آنچه تغییر کرده، اساساً دامنه مؤسساتی است که می‌توانند گزارش ارزیابی تهیه کنند. ارزش ملک که می‌تواند مبنای سرمایه‌گذاری برای اخذ تابعیت قرار گیرد، همچنان از طریق سامانه ارزیابی، گواهی تعیین مبلغ و سوابق ثبتی مربوط به ملک کنترل می‌شود.
که در آن شرایط عمومی اخذ تابعیت از طریق تملک ملک را به‌تفصیل بررسی کرده‌ایم راهنمای 2026 ما برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری باید با در نظر گرفتن این تغییر بررسی شود.
یکی دیگر از نتایج مهم مقررات مورخ 28 سپتامبر 2026، در زمینهٔ مهلت‌ها بوده است. فاصلهٔ زمانی میان TTB و درخواست انجام معاملهٔ ثبتی ملک که شامل اخذ تابعیت می‌شود، به 12 ماه افزایش یافته است. به این ترتیب، برای بسیاری از معاملاتی که به دلیل کوتاه‌تر بودن مهلت در رویهٔ قبلی ممکن بود نیازمند دریافت گزارش جدید باشند، بازهٔ زمانی گسترده‌تری فراهم شده است.
در تاریخ 28 سپتامبر 2026 دقیقاً چه چیزی تغییر کرد؟
برای درک ساختار حقوقی رویهٔ جدید، لازم است دو مقررهٔ متفاوت را در کنار هم بررسی کرد.
نخستین مورد، بخشنامهٔ اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر به شمارهٔ 2024/2 با عنوان «اصول و رویه‌های مربوط به گزارش‌های ارزیابی مورد استفاده در تملک املاک توسط اتباع خارجی و برخی معاملات» است.
برای مشاهدهٔ متن رسمی بخشنامه، اداره کل ثبت اسناد و کاداستر می‌توان به وب‌سایت مراجعه کرد.
با مقررات جدید مورخ 28 سپتامبر 2026، مفاد بخشنامهٔ شمارهٔ 2024/2 دربارهٔ نظام ارزیابی تغییر یافته و زمینهٔ ورود مؤسسات ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) به این نظام فراهم شده است.
مقررهٔ دوم که نحوهٔ اجرای آیین‌نامهٔ اجرایی قانون تابعیت ترکیه را در زمینهٔ سرمایه‌گذاری در املاک تنظیم می‌کند، بخشنامهٔ شمارهٔ 2024/4 است.
نظام جدید مورخ 28 سپتامبر 2026، بررسی هم‌زمان این دو مقرره را ضروری می‌سازد. از یک سو، دامنهٔ مؤسساتی که می‌توانند گزارش ارزیابی تهیه کنند گسترش یافته و از سوی دیگر، در حوزهٔ سرمایه‌گذاری مبنای اخذ تابعیت، گواهی تعیین مبلغ (TTB)، نظام مربوطه نیز با این تغییر هماهنگ شده است.
چرا تأیید وزارتخانه مهم است؟
مبنای این تغییر، تأییدیهٔ مقام وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم به تاریخ 18 سپتامبر 2026 و شمارهٔ 21900458 است. وجود دارد.
بر اساس این اصلاحیه، این امکان فراهم شده است که گزارش‌های ارزیابی مورد استفاده برای احراز سرمایه‌گذاری در املاک در چارچوب ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه، به‌جای تهیه صرفاً توسط یک مؤسسه مشخص، توسط مؤسسات ارزیابی مختلف دارای مجوزهای لازم تهیه شوند.
بنابراین، تاریخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ نباید صرفاً به‌عنوان یک تغییر فنی در ارزش‌گذاری تلقی شود؛ بلکه باید آن را تاریخی دانست که در آن ساختار عملیاتی نظام اخذ تابعیت از طریق املاک به‌طور چشمگیری بازسازمان‌دهی شده است.
آیا الزام استفاده از GEDAŞ برداشته شد؟
بله. اما این عبارت باید به‌درستی فهمیده شود.
در خصوص گزارش‌های ارزش‌گذاری تهیه‌شده برای اخذ تابعیت، ساختار الزامی مبتنی بر GEDAŞ که در دوره پیشین اجرا می‌شد، پایان یافته است. از این پس، مؤسسات ارزش‌گذاری دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) که شرایط قانونی و الزامات سامانه را دارند نیز می‌توانند گزارش مبنای فرایند اخذ تابعیت را تهیه کنند.
این وضعیت نباید به این معنا تفسیر شود که «گزارش‌های تهیه‌شده توسط GEDAŞ دیگر معتبر نیستند». تغییر اساسی در اینجا حذف نظامی است که از طریق یک مؤسسه واحد اداره می‌شد.
مهم‌ترین نتیجه رویه جدید این است که متقاضیان می‌توانند در چارچوب نظامی با دامنه گسترده‌تر از مؤسسات ارزش‌گذاری، امور خود را انجام دهند.
برای بررسی فهرست به‌روز مؤسسات دارای مجوز، هیئت بازار سرمایه می‌توان به وب‌سایت رسمی آن مراجعه کرد.
آیا می‌توان از هر شرکت کارشناسی گزارش دریافت کرد؟
خیر.
لغو الزام استفاده از GEDAŞ به این معنا نیست که گزارش دریافتی از هر مشاور املاک، کارشناس رسمی یا شرکت معمولی کارشناسی را می‌توان در درخواست اخذ تابعیت استفاده کرد.
مؤسسه ارزش‌گذاری باید در چارچوب قوانین مربوط به بازار سرمایه دارای مجوز از SPK باشد همچنین، وضعیت مؤسسات ارزش‌گذاری و کارشناسان ارزش‌گذاری در نظام اتحادیه کارشناسان ارزش‌گذاری ترکیه نیز اهمیت دارد.
برای اطلاع از مقررات به‌روز اتحادیه کارشناسان ارزش‌گذاری ترکیه، وب‌سایت رسمی TDUB قابل بررسی است.
بنابراین، پیش از خرید ملک یا آغاز فرایند ارزیابی ارزش، صرفاً توجه به نام تجاری شرکت یا عبارت «کارشناسی» در وب‌سایت آن کافی نیست. لازم است اعتبار فعلی مجوز مؤسسه و امکان انجام عملیات توسط آن در سامانه بررسی شود.
TTB چیست و چرا در نظام جدید اهمیت بیشتری پیدا کرده است؟
TTB، یعنی گواهی تعیین مبلغ مبنای اخذ تابعیت از طریق تملک ملک، سند سامانه‌ای است که مبلغ قابل قبول ملک مورد خرید برای اخذ تابعیت را از نظر سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد.
درست نیست که TTB را به معنای متعارف، یک گزارش کارشناسی مستقل بدانیم.
مؤسسه ارزیابی ابتدا گزارش ارزیابی ملک را تهیه می‌کند؛ سپس داده‌های این گزارش از منظر سامانه تابعیت بررسی می‌شوند و TTB صادر می‌شود. از TTB برای تعیین مبلغی استفاده می‌شود که ملک مربوطه می‌تواند بر اساس آن برای اخذ تابعیت پذیرفته شود.
برای اطلاعات بیشتر درباره این موضوع راهنمای ما درباره گواهی انطباق و سند احراز سرمایه‌گذاری در املاک را می‌توانید بررسی کنید.
TTB اکنون 12 ماه اعتبار دارد
یکی از مهم‌ترین پیامدهای عملی تغییر ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ مقررات مربوط به مهلت ۱۲ماهه است.
طبق مقررات جاری، فاصله زمانی بین TTB و درخواست انجام معامله‌ای که شامل اخذ تابعیت است نباید از ۱۲ ماه بیشتر باشد. برای TTBهایی که بیش از دوازده ماه از آن‌ها گذشته است، باید گزارش ارزیابی مبنای سند تجدید شود.
برای اطلاع از آخرین رویه‌های اجرایی اداره کل ثبت اسناد و کاداستر کلید شما به ترکیه می‌توان سامانه رسمی اطلاع‌رسانی را بررسی کرد.
این تغییر به‌ویژه برای اتباع خارجی‌ای اهمیت دارد که با وجود انجام مقدمات خرید ملک، امور ثبت سند و اخذ تابعیت آن‌ها به دلایل مختلف به تأخیر افتاده است.
با این حال، نباید چنین نتیجه گرفت که «گزارش را گرفته‌ام، پس از این به مدت ۱۲ ماه، هر تغییری هم در ملک رخ دهد، گزارش معتبر خواهد بود».
ممکن است پیش از پایان 12 ماه نیز گزارش جدید لازم شود
اگر پس از تنظیم گزارش ارزیابی، تغییر مهمی رخ دهد که بر وضعیت حقوقی یا واقعی ملک تأثیر بگذارد، ممکن است گزارش جدیدی لازم باشد.
طبق بخشنامه جاری، اگر در فاصله بین تاریخ گزارش و تاریخ درخواست انجام امور ثبتی ملک، وضعیتی که موجب تغییر ارزش ملک می‌شود در دفتر ثبت املاک درج شود، ممکن است دریافت گزارش ارزیابی جدید لازم باشد.
تغییر نوع ملک، واگذاری بخشی از ملک برای احداث راه، ایجاد حق ارتفاق یا برخی یادداشت‌ها و ثبت‌های ثبتی که ممکن است بر ماهیت حقوقی ملک تأثیر بگذارند، می‌توانند در این دسته قرار گیرند.
بنابراین، مهلت ۱۲ ماهه تضمین قطعی اعتبار نیست. هم مهلت و هم وضعیت حقوقی فعلی ملک باید بررسی شوند.
تفاوت‌های اصلی میان رویه قدیم و جدید
| موضوع | رویهٔ قبلی | پس از 28.09.2026 |
|---|---|---|
| گزارش ارزیابی ارزش برای اخذ تابعیت | سامانهٔ متمرکز بر GEDAŞ | مؤسسات ارزیابی ارزش دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) |
| انتخاب مؤسسهٔ ارزیابی ارزش | ساختار محدود | امکان انتخاب از میان مؤسسات واجد شرایط |
| سامانهٔ ثبت درخواست | وب تاپو / TADEBİS | وب تاپو / TADEBİS همچنان برقرار است |
| TTB | سند الزامی سامانه | الزام همچنان برقرار است |
| فاصلهٔ زمانی میان TTB و ثبت درخواست انجام معامله | مدت کوتاه‌تر | 12 ماه |
| شرط 400.000 دلار آمریکا | وجود داشت | همچنان برقرار است |
| شرط عدم فروش به مدت 3 سال | وجود داشت | همچنان برقرار است |
| نظارت بر ارزیابی ارزش | وجود داشت | همچنان برقرار است |
همان‌طور که مشاهده می‌شود، این تغییر شرایط مالی اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری را لغو نمی‌کند. تغییر اصلی به نحوهٔ عملکرد سامانهٔ ارزیابی ارزش و دامنهٔ مؤسساتی مربوط است که مجاز به تهیهٔ گزارش هستند.
آیا شرط 400.000 دلار برای اخذ تابعیت برداشته شد؟
خیر.
لغو الزام استفاده از GEDAŞ و شرط سرمایه‌گذاری 400.000 دلار آمریکا دو موضوع کاملاً متفاوت هستند.
بر اساس توضیحات به‌روز ادارهٔ کل امور جمعیت و تابعیت، برای اخذ تابعیت از طریق املاک، شرط خرید ملکی به ارزش حداقل 400.000 دلار آمریکا یا معادل آن و درج قید لازم مبنی بر عدم فروش ملک مربوطه به مدت سه سال در دفتر ثبت املاک، همچنان برقرار است.
برای اطلاع از شرایط به‌روز اخذ تابعیت، اداره کل امور جمعیت و تابعیت با دفتر سرمایه‌گذاری ریاست‌جمهوری می‌توان منابع رسمی آن را بررسی کرد.
بنابراین، از دید سرمایه‌گذار، قیمت ملک، مدارک پرداخت، نتیجهٔ ارزیابی ارزش، TTB، مبلغ معاملهٔ ثبت‌شده در سند ملک و تعهد سه‌ساله همچنان در کنار یکدیگر اهمیت دارند.
آیا TTB به‌تنهایی نشان می‌دهد که شرط 400.000 دلار برآورده شده است؟
TTB یکی از مهم‌ترین مدارک سرمایه‌گذاری برای اخذ تابعیت است؛ با این حال، ارزیابی کل فرایند صرفاً بر اساس TTB صحیح نیست.
برای تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری، بهای فروش اعلام‌شده در سند رسمی یا مبلغ توافق‌شده در قرارداد تعهد به فروش، همچنین مبالغ پرداخت و انتقال وجه، باید حداقل مبلغ لازم برای سرمایه‌گذاری مربوطه را تأمین کنند.
به عبارت دیگر، از دیدگاه سرمایه‌گذار، صرفاً بالا بودن ارزش کارشناسی ملک کافی نیست.
برای مثال، اگر مبلغ فروش و پرداخت مستند با مقررات مطابقت نداشته باشند، ارزش بازار یک ملک به میزان 450.000 دلار آمریکا، به‌تنهایی حق اخذ تابعیت ایجاد نمی‌کند.
بنابراین، در فرایندهای اخذ تابعیت از طریق ملک، ارزیابی – مبلغ فروش – انتقال بانکی – DAB – ثبت سند مالکیت – TTB باید به‌عنوان یک زنجیرهٔ یکپارچه بررسی شود.
از این پس متقاضی می‌تواند مؤسسه ارزیابی را انتخاب کند
یکی از مفاد قابل‌توجه مقررات جدید از نظر عملی، نحوهٔ تعیین مؤسسهٔ ارزیابی است.
طبق متن به‌روز، هنگام درخواست گزارش ارزیابی، امکان تعیین مؤسسهٔ ارزیابی از طریق گزینهٔ درخواست متناسب با هدف فرایند فراهم شده است. در سامانه می‌توان از روش انتخاب بر اساس ترجیح یا تخصیص خودکار استفاده کرد.
بااین‌حال، سازوکار سامانهٔ الکترونیکی در فرایندهای اخذ تابعیت همچنان برقرار است.
صرفاً تهیهٔ گزارش ارزیابی توسط شرکتی که طرفین میان خود بر سر آن توافق کرده‌اند و ارائهٔ آن به‌صورت PDF به ادارهٔ ثبت اسناد ملکی کافی نیست. این فرایند باید از طریق سامانه‌های Web Tapu و TADEBİS مطابق مقررات انجام شود.
برای سامانهٔ رسمی ثبت درخواست Web Tapu مورد استفاده قرار می‌گیرد.
چه کسی می‌تواند درخواست ارزیابی بدهد؟
طبق بخشنامهٔ به‌روز، در مورد اشخاص حقیقی، مالک ملک و در مورد اشخاص حقوقی، فرد دارای اختیار نمایندگی شخص حقوقی می‌تواند از طریق سامانه درخواست ارزیابی ثبت کند.
برای برخی از فرایندهای مربوط به مالکانی که شهروند ترکیه هستند، امکان ثبت درخواست از طریق ALO 181 نیز وجود دارد.
پس از ثبت درخواست، اطلاعاتی مانند شمارهٔ درخواست، هزینه و مهلت پرداخت از طریق روش‌های الکترونیکی به متقاضی ارسال می‌شود. ارجاع نشدن کار به مؤسسهٔ ارزیابی پیش از تکمیل پرداخت نیز یکی از عناصر مهم این سامانه است.
بنابراین، در برنامه‌ریزی زمانی پروندهٔ تابعیت، باید علاوه بر نوبت ادارهٔ ثبت اسناد ملکی، به مراحل ثبت درخواست ارزیابی و پرداخت به‌موقع هزینه نیز توجه شود.
گزارش ارزیابی باید چه شرایطی داشته باشد؟
لغو الزام استفاده از GEDAŞ به معنای کاهش سخت‌گیری در نظارت فنی بر گزارش‌ها نیست. برعکس، بخشنامه جاری، ضوابط فنی لازم‌الاجرا برای مؤسسه ارزیابی ارزش هنگام تهیه گزارش را به‌تفصیل تعیین می‌کند.
گزارش ارزیابی باید دارای ترکیب لازم از کارشناسان و امضاها، شامل کارشناس مسئول ارزیابی، ناظر و کارشناس ارزیابی باشد. طبق مقررات جاری، گزارش باید دست‌کم به امضای سه نفر برسد.
عکاسی نیز برای تعیین وضعیت واقعی ملک اهمیت دارد. عکس‌هایی که وضعیت ملک را به‌وضوح نشان می‌دهند باید به گزارش پیوست شوند و دست‌کم یکی از آن‌ها باید فضای داخلی واحد مستقل را نشان دهد.
نقشه معماری باید با وضعیت موجود ملک مقایسه شود؛ اگر میان وضعیت قانونی و وضعیت واقعی تفاوتی وجود دارد، این تفاوت‌ها باید به‌روشنی در گزارش بیان شوند.
برای اطلاع از مقررات اصلی مربوط به تملک املاک توسط اتباع خارجی در ترکیه TKGM و کلید شما به ترکیه می‌توان منابع رسمی آن را بررسی کرد.
در معامله ثبتی ملک، کدام ارزش مبنا قرار می‌گیرد؟
در بخشنامه جدید، میان «ارزش بازار» و «ارزش بازار بر مبنای استفاده قانونی» تمایز گذاشته شده است.
در امور ثبتی املاک، ارزش بازار ملاک قرار می‌گیرد. ارزش بازار بر مبنای استفاده قانونی نیز می‌تواند برای ارزیابی ملک مطابق با مقررات و نوع استفاده تأییدشده، به‌صورت جداگانه در گزارش درج شود.
این تمایز به‌ویژه در مواردی مانند مغایرت با نقشه مصوب، وجود مساحت بدون مجوز، تفاوت کاربری واقعی واحد مستقل با نقشه یا تفاوت مساحت ناخالص فعلی مورد استفاده ملک با مساحت قانونی آن می‌تواند اهمیت پیدا کند.
چرا مقررات جدید برای پروژه‌های در حال ساخت مهم است؟
در سرمایه‌گذاری برای اخذ تابعیت، بخش قابل‌توجهی از اتباع خارجی ممکن است به‌جای املاک تکمیل‌شده دست‌دوم، املاکی را انتخاب کنند که در مرحله طراحی پروژه یا در حال ساخت هستند.
بخشنامه جاری ارزیابی، برای این املاک قواعد ویژه‌ای پیش‌بینی کرده است.
اگر هنوز دو سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی نگذشته باشد
در پروژه‌ای که هنوز دو سال از صدور پروانه ساختمانی آن نگذشته و عملیات ساخت آن آغاز نشده است، اگر مهلت شروع ساخت مقرر در قوانین مربوطه هنوز به پایان نرسیده باشد، تعیین ارزش بازار برای ملک ممکن است امکان‌پذیر باشد.
در این حالت، احتمال تکمیل، ماهیت پروژه و شرایط موجود در تاریخ ارزش‌گذاری در نظر گرفته می‌شوند.
اگر دو سال از صدور پروانه ساختمانی گذشته باشد، اما ساخت‌وساز آغاز نشده باشد
اگر با وجود گذشت دو سال از تاریخ صدور پروانه، ساخت‌وساز آغاز نشده باشد، لزوم تمدید پروانه مطرح می‌شود و ممکن است طبق مقررات جاری، تعیین ارزش انجام نشود.
بنابراین، صرف وجود ماکت پروژه یا قرارداد موجود در دفتر فروش، برای سرمایه‌گذاری با هدف اخذ تابعیت کافی نیست.
اگر مدت ساخت‌وساز بین دو تا پنج سال باشد
اگر ساخت‌وساز آغاز شده و پروژه به مرحله مشخصی رسیده باشد، می‌توان با ارائه عکس‌ها و داده‌های فنی در گزارش برای نشان دادن میزان پیشرفت فعلی ساختمان، ارزش بازار آن را تعیین کرد.
در ساخت‌وسازهایی که بیش از پنج سال از تاریخ صدور پروانه آن‌ها گذشته است
اگر با وجود گذشت پنج سال از تاریخ صدور پروانه ساختمانی، ساخت‌وساز همچنان ادامه داشته باشد، ممکن است به دلیل لزوم تمدید پروانه، تعیین ارزش انجام نشود.
در پروژه‌های متروکه یا پروژه‌هایی که خطر تکمیل نشدن ساخت‌وساز در آن‌ها آشکار شده است نیز کارشناس ارزیابی نمی‌تواند مستقیماً ارزش بالایی را به‌صورت فرضی برای آینده تعیین کند. در صورت لزوم، می‌توان در بخش ارزش، نتیجه «محاسبه نشد» را درج کرد.
مقررات ویژه برای فروش‌های انجام‌شده توسط GYO
اصلاحیه 28 سپتامبر 2026 همچنین شامل احکام ویژه‌ای درباره فروش املاک توسط شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به اتباع خارجی با هدف اخذ تابعیت است.
اگر گزارش ارزیابی‌ای وجود داشته باشد که شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، مطابق مقررات مربوط به خود، پیش از انجام معامله در اداره ثبت اسناد و املاک تهیه کرده و در پلتفرم اطلاع‌رسانی عمومی منتشر شده باشد، و ارزش واحد مستقل مربوطه را نیز در بر گیرد، امکان استفاده از این گزارش مطرح می‌شود.
برای پلتفرم اطلاع‌رسانی عمومی وب‌سایت رسمی KAP قابل استفاده است.
گزینه دیگر، درخواست یک گزارش ارزیابی جدید به‌عنوان مبنای TTB از طریق سامانه Web Tapu/TADEBİS است.
آیا مبلغ درج‌شده در TTB، هزینه ثبت سند را به‌طور خودکار تعیین می‌کند؟
خیر.
یکی از احکام قابل توجه در بخشنامه جاری شماره 2024/4 این است که تصریح می‌کند مبلغ سرمایه‌گذاری تعیین‌شده در TTB به‌تنهایی مبلغی الزام‌آور برای محاسبه هزینه ثبت انتقال سند محسوب نمی‌شود .
TTB سندی برای تعیین مبلغ قابل قبول سرمایه‌گذاری جهت اخذ تابعیت است. عوارض ثبت سند مالکیت نیز در چارچوب قوانین و مقررات مالیاتی و عوارض مربوط به خود ارزیابی می‌شود.
خلط این دو موضوع، به‌ویژه در فروش املاک با ارزش بالا، ممکن است به محاسبه نادرست عوارض یا ناسازگاری میان اسناد معامله منجر شود.
مقررات جدید برای سرمایه‌گذار چه معنایی دارد؟
بارزترین پیامد نظام جدید برای سرمایه‌گذاران، خروج خدمات ارزش‌گذاری از ساختاری است که بر یک مؤسسه واحد متمرکز بود.
این تغییر از نظر نظری می‌تواند ظرفیت رسیدگی به درخواست‌های ارزش‌گذاری را افزایش دهد و امکان بیشتری برای انتخاب مؤسسه در اختیار متقاضیان قرار دهد. بااین‌حال، افزایش تعداد مؤسسات، نیاز به بررسی حقوقی فرایند اخذ تابعیت را کاهش نمی‌دهد.
برعکس، با گسترش امکان انتخاب شرکت ارزش‌گذاری، انطباق گزارش با مقررات، سوابق حقوقی ملک و تنظیم صحیح زنجیره فروش و پرداخت اهمیت بیشتری خواهند یافت.
برای کسب اطلاعات تفصیلی درباره مجوزهای اقامت مرتبط با سرمایه‌گذاری در املاک، راهنمای مجوز اقامت از طریق ملک در سال 2026 ما را می‌توانید بررسی کنید.
تکلیف اسناد TTB و گزارش‌هایی که قبلاً از GEDAŞ دریافت شده‌اند چه خواهد شد؟
در مورد اسنادی که پیش از 28 سپتامبر 2026 تنظیم شده‌اند، هر پرونده باید بر اساس تاریخ انجام فرایند مربوط به همان پرونده ارزیابی شود.
نباید از مقررات جدید چنین نتیجه گرفت که هر گزارش قدیمی به‌طور خودکار فاقد اعتبار است. همچنین نباید صرفاً با توجه به تاریخ تنظیم TTB قدیمی، پذیرفت که این سند قطعاً در پرونده فعلی قابل استفاده است.
به‌ویژه باید تاریخ تنظیم TTB، تاریخ ارائه درخواست ثبت معامله ملک با هدف اخذ تابعیت، وضعیت مهلت 12ماهه، وجود یا نبود تغییرات بعدی در سوابق ثبتی ملک و پذیرش یا عدم پذیرش سند از سوی سامانه الکترونیکی برای فرایند جاری، همگی با هم بررسی شوند.
آیا خطا در گزارش ارزیابی می‌تواند بعدها بر تابعیت تأثیر بگذارد؟
بله.
در فرایند اخذ تابعیت از طریق ملک، گزارش ارزش‌گذاری صرفاً یک سند فنی نیست که در زمان خرید استفاده شود. اینکه شرایط سرمایه‌گذاری مبنای اخذ تابعیت واقعاً محقق شده‌اند یا خیر، ممکن است بعداً موضوع بررسی اداری قرار گیرد.
به‌ویژه در صورت مطرح شدن ادعاهایی مبنی بر اینکه ارزش ملک برخلاف واقع بیش از حد نشان داده شده، معامله فروش صوری بوده یا شرط سرمایه‌گذاری در واقع محقق نشده است، ممکن است در خصوص تصمیم اعطای تابعیت نیز اقدامات اداری جداگانه‌ای صورت گیرد.
درباره بررسی اداری تصمیم اعطای تابعیت پس از صدور آن و ابطال تابعیت افرادی که تابعیت ترکیه آن‌ها لغو شده است، چه باید بکنند؟ می‌توانید مقاله تحلیلی ما را با این عنوان مطالعه کنید.
بنابراین، بخش مربوط به اینکه در نظام جدید «مؤسسات ارزیابی بیشتری می‌توانند گزارش مورد نیاز برای تابعیت را تهیه کنند» نباید به معنای حذف نظارت تعبیر شود.
چه کسی مسئول گزارش ارزیابی است؟
طبق بخشنامه جاری، مسئولیت اداره کل ثبت اسناد و کاداستر در قبال گزارش‌های ارزیابی، اساساً در چارچوب حدود وظایف و بررسی‌های خود این اداره است.
مسئولیت صحت اطلاعات ملک، اندازه‌گیری‌ها، یافته‌های مربوط به وضعیت حقوقی و واقعی و نیز نتیجه ارزیابی مندرج در گزارش، بر عهده مؤسسه ارزیابی تهیه‌کننده گزارش و کارشناسان مربوطه است.
گزارش‌های حاوی اطلاعات نادرست، گمراه‌کننده یا ناقص می‌توانند موجب مسئولیت اداری، حقوقی و در صورت لزوم کیفری برای مؤسسه ارزیابی و کارکنان مربوطه شوند.
همچنین می‌توان گزارش‌هایی را که مطابق ضوابط تهیه نشده‌اند، به نهادهای حرفه‌ای مربوطه و مراجع ذی‌صلاح اطلاع داد.
پیش از خرید ملک برای دریافت تابعیت، چه مواردی باید بررسی شود؟
نباید فراموش کرد که معامله ملک با هدف اخذ تابعیت، صرفاً به قرارداد فروش محدود نمی‌شود.
سوابق ثبتی ملک، پیشینه مالکان، ماهیت حقوقی آن، رهن یا توقیف‌های احتمالی، وضعیت طرح و مجوز ساخت، محدودیت‌های مربوط به تملک توسط اتباع خارجی، واجد شرایط بودن برای اخذ تابعیت، نظام ارزیابی، اسناد پرداخت و تعهدی که باید در سند رسمی ملک درج شود، باید با یکدیگر سازگار باشند.
برای آشنایی با دامنه کلی حقوق اتباع خارجی و فرایندهای اخذ تابعیت بخش خدمات حقوق اتباع خارجی ما را می‌توانید بررسی کنید.
آیا مقررات ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ روند دریافت تابعیت را آسان‌تر کرد؟
می‌توان گفت که از نظر سازوکار انجام فرایند، تسهیل قابل‌توجهی ایجاد کرده است؛ اما شرایط اخذ تابعیت به‌خودی‌خود تسهیل نشده‌اند.
محدود نبودن نهاد ارزیابی به یک مؤسسه واحد می‌تواند در عمل ظرفیت انجام معاملات را افزایش دهد. پذیرش مهلت ۱۲ماهه برای TTB نیز می‌تواند فرصت بیشتری برای انجام مراحل به متقاضیان بدهد.
با این حال، شرایط اساسی همچنان برقرار است؛ از جمله اینکه ملک باید حد نصاب سرمایه‌گذاری ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا را تأمین کند، سوابق پرداخت لازم موجود باشد، ملک برای اخذ تابعیت قابل قبول باشد و محدودیت سه‌ساله تصرف در دفتر ثبت املاک درج شود.
همچنین، احراز شرط سرمایه‌گذاری به این معنا نیست که تبعه خارجی به‌طور خودکار شهروند ترکیه می‌شود. پس از احراز شرط سرمایه‌گذاری، سایر مراحل اداری درخواست اخذ تابعیت استثنایی نیز طی می‌شود.
پرسش‌های متداول
آیا از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ دریافت گزارش GEDAŞ برای اخذ تابعیت الزامی است؟
خیر. با مقررات جدید، الزام تهیه گزارش ارزیابی ملک مبنای فرایند اخذ تابعیت صرفاً توسط GEDAŞ برداشته شده است. تهیه گزارش از طریق نهادهای ارزیابی دارای مجوز از SPK که شرایط لازم را دارند، امکان‌پذیر است.
آیا با لغو الزام GEDAŞ، گزارش کارشناسی نیز حذف شد؟
خیر. این تغییر به معنای حذف گزارش ارزیابی نیست، بلکه به معنای گسترش دامنه نهادهایی است که می‌توانند گزارش را تهیه کنند. ارزیابی و سامانه TTB همچنان در تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری برای اخذ تابعیت اهمیت دارند.
TTB دریافت‌شده برای اخذ تابعیت چند ماه اعتبار دارد؟
در رویه جاری، فاصله زمانی بین TTB و درخواست انجام معامله ثبتی ملک که شامل اخذ تابعیت است، نباید از ۱۲ ماه بیشتر باشد. برای TTBهایی که بیش از دوازده ماه از آن‌ها گذشته است، گزارش ارزیابی مبنای صدور سند باید تجدید شود.
آیا پیش از پایان ۱۲ ماه می‌توان دوباره گزارش ارزیابی درخواست کرد؟
بله. اگر تغییری در وضعیت حقوقی یا واقعی ملک رخ دهد که بتواند بر ارزش آن تأثیر بگذارد و این تغییر در سوابق ثبتی منعکس شود، حتی اگر مهلت ۱۲ماهه هنوز به پایان نرسیده باشد، ممکن است گزارش جدیدی لازم شود.
آیا هر کارشناس ارزیابی دارای مجوز SPK می‌تواند به‌تنهایی گزارش مربوط به اخذ تابعیت را تهیه کند؟
خیر. برای فرایند اخذ تابعیت، صرف داشتن مجوز انفرادی توسط شخص کافی نیست. گزارش باید توسط نهاد ارزیابی مجاز و از طریق سامانه الکترونیکی مربوط، مطابق مقررات تهیه شود.
آیا شرط سرمایه‌گذاری ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری برای اخذ تابعیت لغو شد؟
خیر. لغو الزام GEDAŞ شرط سرمایه‌گذاری ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا را تغییر نداده است. شرایط فعلی سرمایه‌گذاری برای اخذ تابعیت از طریق املاک همچنان اعمال می‌شود.
اگر ارزش ملک در TTB برابر با ۴۰۰٬۰۰۰ دلار درج شده باشد، آیا اخذ تابعیت قطعی است؟
خیر. TTB یکی از اسناد اصلی برای تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری است؛ بااین‌حال، قیمت فروش، سوابق پرداخت، فرایند ثبت سند مالکیت، واجد شرایط بودن قانونی ملک برای اخذ تابعیت، تعهد سه‌ساله و سایر شرایط درخواست تابعیت به‌صورت جداگانه بررسی می‌شوند.
آیا سرمایه‌گذار می‌تواند شرکت ارزیابی را انتخاب کند؟
سامانه فعلی، متناسب با نوع درخواست، امکان انتخاب مؤسسه مجاز ارزیابی یا تعیین آن توسط سامانه را فراهم می‌کند. بااین‌حال، فرایند باید مطابق با رویه رسمی در بستر Web Tapu و TADEBİS انجام شود.
آیا می‌توان برای اخذ تابعیت، ملکی از یک پروژه در حال ساخت خریداری کرد؟
هر ملک در حال ساختی برای سرمایه‌گذاری جهت اخذ تابعیت مناسب نیست. تاریخ پروانه ساخت، آغاز یا عدم آغاز عملی عملیات ساختمانی، میزان پیشرفت فعلی ساخت، اعتبار پروانه و وضعیت تکمیل پروژه در ارزیابی اهمیت دارند.
آیا گزارش‌هایی که پیش‌تر از GEDAŞ دریافت شده‌اند، بی‌اعتبار شدند؟
مقررات جدید به‌خودی‌خود به معنای بی‌اعتبار شدن همه گزارش‌های قبلی نیست. امکان استفاده از گزارش قدیمی یا TTB باید با توجه به تاریخ صدور، مهلت ۱۲ماهه، مرحله‌ای که فرایند در آن قرار دارد و سوابق به‌روز ملک، به‌صورت جداگانه بررسی شود.
نتیجه: الزام GEDAŞ لغو شد، اما نظارت بر فرایند اخذ تابعیت ادامه دارد
مقررات مورخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ یکی از تغییرات مهم رویه‌ای در نظام اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک است.
در دوره جدید، الزام تهیه گزارش ارزیابی ملک مبنای سرمایه‌گذاری برای اخذ تابعیت صرفاً از طریق GEDAŞ لغو شده است؛ همچنین راه برای مشارکت مؤسسات ارزیابی دارای مجوز از SPK که شرایط سامانه مربوطه را دارند، باز شده است.
علاوه بر این، حداکثر فاصله زمانی میان TTB و ثبت درخواست انجام فرایند اخذ تابعیت 12 ماه تعیین شده و اجرای آن آغاز شده است.
بااین‌حال، هیچ‌یک از این تغییرات، شرط سرمایه‌گذاری ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، لزوم واجد شرایط بودن ملک برای اخذ تابعیت، اهمیت اسناد پرداخت و مدارک بانکی یا تعهد سه‌ساله مبنی بر نفروختن ملک را از بین نمی‌برد.
برعکس، در نظام جدید سال 2026، برای انجام صحیح فرایند اخذ تابعیت، نباید صرفاً قیمت بازار ملک را در نظر گرفت؛ بلکه لازم است سوابق سند مالکیت، پروانه، وضعیت واقعی ملک، گزارش ارزیابی، TTB، مبلغ فروش، سوابق پرداخت و سایر شرایط اخذ تابعیت همگی به‌صورت یکجا بررسی شوند.
به‌ویژه در مورد پروژه‌هایی که هنوز تکمیل نشده‌اند، املاکی که میان وضعیت سند مالکیت و وضعیت پروژه آن‌ها تفاوت وجود دارد، پرونده‌های دارای TTB با تاریخ قدیمی یا فرایندهای اخذ تابعیتی که پیش از 28 سپتامبر 2026 آغاز شده‌اند اما هنوز به پایان نرسیده‌اند، بررسی مجدد پرونده بر اساس مقررات جاری اهمیت دارد.
این مطلب بر اساس مقررات لازم‌الاجرا در تاریخ 1 اکتبر 2026 و با هدف ارائه اطلاعات حقوقی عمومی تهیه شده است. نتیجه هر پرونده مشخص ملکی یا اخذ تابعیت ممکن است بسته به تاریخ انجام معامله، سوابق سند مالکیت، مدارک پرداخت و وضعیت حقوقی شخصی متقاضی متفاوت باشد.
وکیل باتین ییلماز – شماره ثبت در کانون وکلای استانبول: 77008