عهد جديد في طلبات الجنسية | إلغاء شرط GEDAŞ بتاريخ 28/09/2026

دخل حيز التنفيذ في 28 أيلول/سبتمبر 2026 تغيير مهم في الممارسة العملية يهم مباشرة الأجانب الراغبين في اكتساب الجنسية التركية عن طريق شراء عقار في تركيا. فمع التعديل الذي أدخلته المديرية العامة للسجل العقاري والمسح العقاري على اللوائح المتعلقة بعمليات التقييم والجنسية، أصبح في الاستثمارات العقارية التي تتم بغرض الحصول على الجنسية انتهت الممارسة الحصرية المتمثلة في الحصول على تقرير تقييم عبر GEDAŞ.

في الفترة الجديدة، سيتم إعداد تقرير التقييم العقاري الذي سيعتمد أساساً لمعاملة الجنسية من قبل مؤسسات التقييم المرخصة من قبل هيئة أسواق المال والتي تستوفي شروط التفويض والنظام اللازمة.

إلا أن هذا التغيير لا يعني -كما قد يُساء فهمه في الرأي العام أحياناً- أن "تقرير التقييم لم يعد مطلوباً للحصول على الجنسية". فالجانب الذي تغير هو في الأساس نطاق المؤسسات المخولة بإعداد تقرير التقييم. ولا يزال يتم التدقيق في المبلغ الذي يمكن اعتباره أساساً للاستثمار العقاري من أجل الجنسية عبر نظام التقييم، ووثيقة تحديد القيمة، وسجلات السجل العقاري ذات الصلة.

تناولنا بالتفصيل الشروط العامة للحصول على الجنسية عن طريق التملك العقاري في دليلنا حول الجنسية التركية عن طريق الاستثمار لعام 2026 يجب تقييم هذا التغيير جنباً إلى جنب مع التعديلات الأخرى.

تتمثل النتيجة الهامة الأخرى لتنظيم 28 سبتمبر/أيلول 2026 في الجانب المتعلق بالمدة. فالمدة الفاصلة بين TTB ومعاملة سند الملكية (Tapu) المتضمنة اكتساب الجنسية أصبحت مددت إلى 12 شهراً. وبالتالي، تم توفير نطاق زمني أوسع للعديد من المعاملات التي كانت تتطلب استخراج تقرير جديد نظراً لصرامة المدة الأقصر في التطبيق السابق.

ما الذي تغير بالضبط في تاريخ 28 أيلول/سبتمبر 2026؟

لفهم البنية القانونية للتطبيق الجديد، من الضروري تقييم تنظيمين مختلفين معاً.

الأول منه هو تعميم المديرية العامة للسجل العقاري والمسح العقاري رقم 2024/2 بشأن "الإجراءات والأسس المتعلقة بتقارير التقييم التي ستستخدم في حيازة الأجانب للعقارات وبعض المعاملات".

للاطلاع على النص الرسمي للتعميم، يمكن زيارة المديرية العامة للسجل العقاري والمسح العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) الموقع الإلكتروني.

من خلال التعديل الحالي الصادر في 28 سبتمبر/أيلول 2026، تم تغيير أحكام التعميم رقم 2024/2 المتعلقة بنظام التقييم، وتم تمهيد الطريق أمام مؤسسات التقييم المرخصة من قبل SPK للانضمام إلى النظام.

أما التنظيم الثاني فهو التعميم رقم 2024/4 الذي ينظم تطبيق اللائحة التنفيذية لبانون الجنسية التركية من حيث الاستثمار العقاري .

إن النظام الجديد المؤرخ في 28 أيلول/سبتمبر 2026 يتطلب تقييم هذين التنظيمين معاً. فمن جهة، تم توسيع نطاق المؤسسات التي يمكنها إعداد تقرير التقييم، ومن جهة أخرى، تم تعديل نظام وثيقة تحديد المبلغ (TTB) المستند إليه في استثمار الجنسية ليصبح متوافقاً مع ذلك. وثيقة تحديد المبلغ (TTB) .

لماذا تعتبر موافقة الوزارة مهمة؟

يستند التغيير إلى موافقة مقام وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي الصادرة بتاريخ 18 أيلول/سبتمبر 2026 برقم 21900458. موافقة مقام الوزارة المؤرخة في 18 سبتمبر 2026 ورقم 21900458 .

تماشياً مع هذا التنظيم، تم تمهيد الطريق لكي تُعد تقارير التقييم التي ستستخدم في تقييمات الاستثمار العقاري في نطاق المادة 20 من اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركية من قبل مؤسسات تقييم مختلفة تمتلك الصلاحيات اللازمة، بدلاً من إعدادها حصرياً عبر مؤسسة واحدة معينة.

لذلك، لا ينبغي اعتبار تاريخ 28 أيلول/سبتمبر 2026 مجرد تعديل تقييم تقني، بل يجب تقييمه باعتباره التاريخ الذي تم فيه إعادة تنظيم الهيكل التشغيلي في نظام الحصول على الجنسية عن طريق العقار بشكل كبير.

هل تم إلغاء شرط GEDAŞ؟

نعم. ولكن يجب فهم هذه العبارة بالشكل الصحيح.

فيما يتعلق بتقارير التقييم المعدة لأغراض الحصول على الجنسية، انتهى النظام الإلزامي السابق الذي كان يركز على شركة GEDAŞ. ومن الآن فصاعداً، ستتمكن مؤسسات التقييم المرخصة من قبل SPK والتي تستوفي التشريعات الشروط النظامية اللازمة من إعداد التقارير الأساسية لمعاملات الجنسية.

ولا ينبغي تفسير هذا الوضع على أنه "التقارير المعدة من قبل GEDAŞ لم تعد سارية المفعول". التغيير الأساسي هنا هو إلغاء النظام الذي كان يُدار من خلال مؤسسة واحدة فقط.

إن أهم نتيجة للتطبيق الجديد هي أن المتقدمين سيتمكنون من إجراء معاملاتهم ضمن نظام أوسع فيما يتعلق بمؤسسات التقييم.

للتحقق من المؤسسات المرخصة الحالية، يمكن الاطلاع على الموقع الإلكتروني الرسمى لـ هيئة أسواق المال (Sermaye Piyasası Kurulu).

هل يمكن الحصول على تقرير من أي شركة تقييم عقاري؟

لا.

إن إلغاء إلزامية GEDAŞ لا يعني أنه يمكن استخدام التقرير المأخوذ من أي مستشار عقاري، أو خبير، أو شركة تقييم عادية في طلب الحصول على الجنسية.

يُشترط أن تكون مؤسسة التقييم مرخصة من قبل SPK في نطاق تشريعات أسواق المال ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، فإن الوضع القانوني لمؤسسات التقييم وخبرائها داخل نظام اتحاد خراء التقييم في تركيا يحمل أهمية أيضاً.

للطلاع على اللوائح التنظيمية الحالية لاتحاد خبراء التقييم في تركيا (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği) الموقع الرسمي لـ TDUB يمكن مراجعتها.

لذلك، لا يكفي الاكتفاء بالنظر إلى المسمى التجاري للشركة أو عبارة "التقييم الخبير" (ekspertiz) الموجودة على موقعها الإلكتروني فقط قبل شراء العقار أو بدء عملية التقييم. بل يجب التحقق من الترخيص الحالي للمؤسسة وما إذا كانت قادرة على إجراء المعاملات في النظام.

ما هو TTB ولماذا أصبح أكثر أهمية في النظام الجديد؟

أي أن TTB، وثيقة تحديد المبلغ الأساسي لإكتساب الجنسية عن طريق حيازة العقار، هي وثيقة نظامية توضح المبلغ المقبول استثمارياً للعقار المراد اكتساب الجنسية من خلاله.

ليس من الصحيح اعتبار TTB تقرير تقييم خبير مستقل بالمفهوم الكلاسيكي.

تقوم مؤسسة التقييم أولاً بإعداد تقرير تقييم العقار، ثم يتم تقييم البيانات الواردة في هذا التقرير من منظور نظام الجنسية ليتم إصدار TTB. تُستخدم TTB لتحديد المبلغ الذي يمكن على أساسه قبول العقار المعني غايةً لاكتساب الجنسية.

للحصول على معلومات تفصيلية حول الموضوع دليلنا الخاص بشهادة المطابقة ووثيقة تحديد الاستثمار العقاري .

شهادة TTB صالحة الآن لمدة 12 شهراً

يُعد أحد أهم النتائج العملية لتعديل 28 سبتمبر 2026 هو تنظيم المدة الزمنية البالغة 12 شهراً.

وفقاً للتنظيم الحالي، فإن المدة الزمنية بين إصدار TTB وتقديم طلب المعاملة المتضمن اكتساب الجنسية هي يجب ألا يتجاوز 12 شهراً. في عمليات التقييم العقاري (TTB) التي تتجاوز اثني عشر شهراً، يلزم تجديد تقرير التقييم الذي يستند إليه المستند.

للاطلاع على معلومات التطبيق الحالية للمديرية العامة للسجل العقاري والمسح العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) Your Key Türkiye يمكن مراجعة نظام المعلومات الرسمي.

يُعد هذا التعديل مهمًا بشكل خاص للأجانب الذين تتأخر معاملات سند الملكية (Tapu) والجنسية الخاصة بهم لأسباب مختلفة، على الرغم من استعدادهم لشراء العقار.

ومع ذلك، لا ينبغي استخلاص نتيجة مفادها: "لقد حصلت على التقرير، ومن الآن فصاعداً سيبقى التقرير سارياً طوال الـ 12 شهراً بغض النظر عن أي تغيير يطرأ على العقار".

قد تكون هناك حاجة لتقرير جديد حتى قبل انقضاء 12 شهراً

إذا حدث تغيير هام يؤثر على الحالة القانونية أو الفعلية للعقار بعد إعداد تقرير التقييم، فقد تكون هناك حاجة لتقرير جديد.

وفقاً للتعميم الحالي، في حال تم تسجيل حالة تؤثر على قيمة العقار في السجل العقاري بين تاريخ التقرير وتاريخ تقديم طلب معاملة سند الملكية (Tapu)، فقد يلزم الحصول على تقرير تقييم جديد.

قد يدخل في هذا النطاق تغيير نوع العقار (Cins değişikliği)، أو التنازل عن جزء من العقار لصالح الطريق، أو إنشاء حق ارتفاق، أو بعض التأشيرات والتسجيلات التي قد تؤثر على الطبيعة القانونية للعقار.

لذلك، فإن مدة الـ 12 شهراً لا تعتبر ضماناً مطلقاً لصحة الصلاحية. يجب التحقق من كل من المدة والحالة القانونية الحالية للعقار.

الفروق الأساسية بين التطبيق القديم والجديد

كما يتضح، فإن التعديل لا يلغي الشروط المادية للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار. بل يتعلق التعديل الأساسي بسير عمل نظام التقييم ونطاق الجهات المخولة بإعداد التقرير.

هل تم إلغاء شرط استثمار 400,000 دولار للحصول على الجنسية؟

لا.

مع إلغاء إلزامية GEDAŞ فإن شرط الاستثمار البالغ 400,000 دولار أمريكي هما موضوعان مختلفان تماماً.

وفقاً للتصريحات الحديثة الصادرة عن المديرية العامة لشؤون النفوس والجنسية، لا يزال شرط حيازة عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها عن طريق العقار، ووضع الشطس (التسجيل) اللازم في السجل العقاري (Tapu) بعدم بيع العقار المعني لمدة ثلاث سنوات، سارياً.

للطلاع على شروط الجنسية الحالية المديرية العامة لشؤون النفوس والجنسية إلى جانب لمكتب الاستثمار التابع لرئاسة الجمهورية يمكن مراجعة المصادر الرسمية.

لذلك، لا يزال لكل من سعر العقار، ومستندات الدفع، ونتيجة التقييم، وثيقة TTB، وسعر المعاملة في السجل العقاري، والتعهد لمدة ثلاث سنوات أهمية مشتركة بالنسبة للمستثمر.

هل يُظهر TTB أن شرط الـ 400,000 دولار قد تحقق بمفرده؟

تُعد وثيقة TTB إحدى أهم وثائق استثمار الجنسية؛ ومع ذلك، فليس من الصحيح تقييم المعاملة برمتها بناءً على وثيقة TTB وحدها.

عند تحديد مبلغ الاستثمار، يجب أن يتوافق سعر البيع المُصرح به في السند الرسمي أو السعر المتفق عليه في وعد البيع، بالإضافة إلى مبالغ الدفع والتحويل، مع عتبة الاستثمار ذات الصلة.

بعبارة أخرى، لا يكتفي للمستثمر أن تكون قيمة التقييم الخبير (العقاري) للعقار مرتفعة فحسب.

على سبيل المثال، إن بلوغ القيمة السوقية للعقار 450,000 دولار أمريكي، في حال عدم توافق ثمن البيع والدفع المُثبت مع التشريعات، لا يُنشئ حق الحصول على الجنسية بمفرده.

ولهذا السبب، فإنه في معاملات جنسية العقار يجب التحقق من سلسلة التقييم - ثمن البيع - التحويل المصرفي - DAB - سند الملكية (Tapu) - TTB كوحدة متكاملة.

يمكن لمقدم الطلب الآن اختيار مؤسسة التقييم

يُعد أسلوب تحديد مؤسسة التقييم أحد الأحكام البارزة عملياً في التنظيم الجديد.

وفقاً للنص المحدث، أصبح من الممكن تحديد مؤسسة التقييم عبر خيار التقديم المناسب لغرض المعاملة. ويمكن استخدام طرق الاختيار التفضيلي أو التعيين التلقائي داخل النظام.

إلا أن منطق النظام الإلكتروني لمعاملات الجنسية لا يزال مستمراً.

لا يكفي أن يتم إعداد تقرير التقييم فقط من قبل شركة تتفق فيما بينها الأطراف وتقديمها إلى مديرية سند الملكية (Tapu) على شكل ملف PDF. بل يجب عبر نظامي Web Tapu و TADEBİS إنشاء المعاملة بما يتوافق مع التشريعات.

لنظام التقديم الرسمي Web Tapu يتم استخدام.

من يمكنه تقديم طلب التقييم؟

وفقاً للتعميم الحالي، يمكن لمالك العقار في حالة الأشخاص الطبيعيين، وللشخص المخول بتسجيل الشخص الاعتباري في حالة الأشخاص الاعتباريين، تقديم طلب التقييم عبر النظام.

بالنسبة لبعض المعاملات الخاصة بالمالكّين من المواطنين الأتراك، تتوفر أيضاً إمكانية التقديم عبر الرقم ALO 181.

بعد إنشاء الطلب، يتم إرسال معلومات مثل رقم الطلب، والرسوم، ومدة الدفع إلى مقدم الطلب بالطرق الإلكترونية. كما يُعد عدم تعيين العمل لمؤسسة التقييم قبل إتمام الدفع أحد العناصر الهامة في النظام.

لهذا السبب، عند التخطيط الزمني لملف الجنسية، يجب عدم الاكتفاء بمراعاة موعد السند (Tapu)، بل يجب الانتباه أيضاً إلى مراحل إنشاء طلب التقييم وإيداع الرسوم في الوقت المحدد.

ما هي الشروط الواجب توفرها في تقرير التقييم؟

إن إلغاء إلزامية GEDAŞ لا يعني تخفيف الرقابة التقنية على التقارير. بل على العكس من ذلك، ينظم التعميم الحالي القواعد التقنية التي يجب على مؤسسة التقييم الالتزام بها أثناء إعداد التقرير بشكل تفصيلي.

يجب أن يتضمن تقرير التقييم هيكل الخبرة والتوقيعات اللازمة، بما في ذلك خبير التقييم المسؤول، والمراقب، وخبير التقييم. ينص التنظيم الحالي على وجود ثلاثة تواقيع على الأقل في التقرير.

التصوير الفوتوغرافي مهم أيضاً من حيث تحديد الحالة الفعلية للعقار. يجب إرفاق صور تبين حالة العقار بوضوح في التقرير، على أن تُظهر صورة واحدة على الأقل من الداخل القسم المستقل.

يجب مقارنة المشروع المعماري بالحالة الحالية للعقار؛ وإذا كانت هناك اختلافات بين الوضع القانوني والوضع الفعلي، فيجب إظهار هذه الاختلافات بوضوح في التقرير.

للاطلاع على اللوائح الأساسية المتعلقة بتملك الأجانب للعقارات في تركيا TKGM و Your Key Türkiye يمكن مراجعة المصادر الرسمية.

ما هي القيمة التي ستعتمد أساساً في معاملة السند الأخضر (Tapu)؟

يتم التمييز في التعميم الجديد بين "القيمة السوقية" و"القيمة السوقية المستندة إلى الاستخدام القانوني".

من حيث معاملات سند الملكية (Tapu) القيمة السوقية يُعتمد عليها أساساً. أما القيمة السوقية المستندة إلى الاستخدام القانوني، فيمكن بيانها بشكل إضافي في التقرير من حيث تقييم العقار وفقاً للتشريعات وشكل الاستخدام المُعتمد.

وقد تكتسب هذه التفرقة أهمية خاصة في حالات مخالفة المشروع، أو المساحات غير المرخصة، أو اختلاف الاستخدام الفعلي للقسم المستقل عن المشروع، أو اختلاف مساحة الاستخدام الإجمالي الحالية للعقار عن المساحة القانونية.

لماذا تعتبر القواعد الجديدة مهمة في المشاريع قيد الإنشاء؟

في استثمارات الحصول على الجنسية، قد يفضل جزء كبير من الأجانب العقارات التي في مرحلة المشروع أو التي لا يزال قيد الإنشاء بدلاً من العقارات الجاهزة المستعملة.

تُبين تعميمات التقييم الحالية قواعد خاصّة فيما يتعلق بهذه العقارات.

إذا لم يمضِ عامان على تاريخ رخصة البناء

في مشروع لم يمضِ على رخصة بنائه عامان ولم يبدأ الإنشاء فيه بعد، وإذا لم تكن مهلة البدء في البناء وفقاً للتشريعات ذات الصلة قد انتهت بعد، فقد يكون من الممكن تقدير قيمة سوقية للعقار.

في هذه الحالة، يؤخذ بعين الاعتبار احتمال الإتمام، وطبيعة المشروع، والظروف الحالية في تاريخ التقييم.

إذا مضى عامان على رخصة البناء ولكن لم يبدأ الإنشاء

إذا مضى عامان على تاريخ رخصة البناء ولم يبدأ الإنشاء، تبرز ضرورة تجديد الرخصة، وقد يتمخض عن ذلك عدم تقدير قيمة في نطاق التنظيم الحالي.

لهذا السبب، فإن مجرد وجود مجسم المشروع أو العقد المبرم في مكتب البيع لا يعتبر كافياً من حيث استثمار الجنسية.

إذا كانت مدة البناء تتراوح بين سنتين وخمس سنوات

إذا تم البدء في البناء ووصل المشروع إلى مستوى معين، فيمكن تحديد القيمة السوقية من خلال توضيح المستوى الحالي للمبنى في التقرير باستخدام الصور والبيانات الفنية.

في الإنشاءات التي تجاوز تاريخ رخصتها خمس سنوات

إذا استمر البناء على الرغم من مرور خمس سنوات على تاريخ رخصة البناء، فقد يتم عدم تقدير القيمة نظراً لضرورة تجديد الرخصة.

لا يمكن خبير التقييم أيضاً تحديد قيمة مستقبلية عالية افتراضياً بشكل مباشر في المشاريع المهجورة أو تلك التي ظهر فيها خطر عدم إتمام البناء بوضوح. ومن الممكن إدراج نتيجة "لم تُحسب" في قسم القيمة عند الضرورة.

تنظيم خاص للمبيعات التي تتم من قبل GYO

يتضمن تعديل 28 سبتمبر/أول أيلول 2026 أحكاماً خاصة أيضاً من حيث مبيعات العقارات التي تجريها شركات الاستثمار العقاري للأجانب بغرض الحصول على الجنسية.

إذا كان هناك تقرير تقييم تم إعداده من قبل شركة الاستثمار العقاري بما يتوافق مع تشريعاتها الخاصة قبل معاملة سند الملكية (Tapu) و منشور في منصة الإفصاح العام (KAP)، ويتضمن قيمة القسم المستقل المعني، فقد يُطرح استخدام هذا التقرير على بساط البحث.

منصة الإفصاح العام (KAP) الموقع الإلكتروني الرسمي لـ KAP يمكنใชe.

الخيار الآخر هو طلب تقرير تقييم جديد أساسه TTB عبر نظام Web Tapu / TADEBİS.

هل يحدد المبلغ المذكور في TTB رسوم الطابو تلقائياً؟

لا.

تعتبر إحدى أبرز الأحكام التي لفتت الانتباه في التعميم الحالي رقم 2024/4 هي أن مبلغ الاستثمار المحدَّد في TTB لا يشكل بمفرده مبلغاً ملزماً فيما يتعلق برسوم سند الملكية (Tapu).

إن شهادة TTB هي وثيقة تهدف إلى تحديد المبلغ المقبول لاستثمار الجنسية. أما رسوم سند الملكية (Tapu)، فيتم تقييمها في إطار تشريعات الضرائب والرسوم الخاصة بها.

إن الخلط بين هذين الموضوعين قد يؤدي، لا سيما في بيع العقارات ذات القيمة العالية، إلى حساب رسوم خاطئة أو إلى تناقض بين وثائق المعاملة.

ماذا تعني اللائحة الجديدة للمستثمر؟

إن النتيجة الأبرز للنظام الجديد بالنسبة للمستثمر هي خروج خدمة التقييم عن نطاق المركز التأسيسي الواحد.

هذا التغيير قد يزيد نظرياً من القدرة الاستيعابية لمعاملات التقييم، ويمنح مقدمي الطلبات فرصاً أكبر من حيث اختيار المؤسسة. ومع ذلك، فإن زيادة عدد المؤسسات لا يقلل من حاجة المراقبة القانونية لمعاملة الجنسية.

على العكس من ذلك، ومع اتساع نطاق اختيار شركة التقييم، فإن مطابقة التقرير للتشريعات، والتاريخ القانوني للعقار، وتأسيس سلسلة البيع والدفع بشكل صحيح ستكتسب أهمية أكبر.

للحصول على معلومات مفصلة حول تصاريح الإقامة المرتبطة بالاستثمار العقاري، يمكنكم مراجعة دليل إقامة العقارات 2026 الخاص بنا .

ماذا سيحدث لشهادات تحديد القيمة (TTB) والتقارير التي تم الحصول عليها سابقاً من GEDAŞ’tan؟

فيما يتعلق بالوثائق الصادرة قبل تاريخ 28 أيلول/سبتمبر 2026، يجب تقييم كل ملف بناءً على تاريخ المعاملة الخاصة به.

لا ينبغي الاستنتاج من التنظيم الجديد أن كل تقرير قديم يعتبر باطلاً تلقائياً. وبالمثل، لا ينبغي الاعتماد على تاريخ إصدار شهادة تحديد القيمة (TTB) القديمة وحدها للقبول بأنها قابلة للاستخدام قطعاً في الملف الحالي.

ولا سيما أنه يجب التحقق مجتمعين من كل من: تاريخ إصدار شهادة تحديد القيمة (TTB)، والتاريخ الذي تم فيه تقديم طلب معاملة سند الملكية (Tapu) بغرض الحصول على الجنسية، وضعف فترة الماضي البالغة 12 شهراً، وما إذا كان هناك أي تغير لاحق في السجل العقاري للعقار، وما إذا كان النظام الإلكتروني يقبل الوثيقة من حيث المعاملة الحالية.

هل يمكن أن تؤثر الأخطاء الواردة في تقرير التقييم على الجنسية لاحقاً؟

نعم.

إن تقرير التقييم في عملية الحصول على الجنسية عن طريق العقار ليس مجرد وثيقة فنية تُستخدم فقط في لحظة الشراء. بل إن ما إذا كانت شروط الاستثمار الأساسية لاكتساب الجنسية قد تحقق فعلياً أم لا، يمكن أن يخضع لمراجعة إدارية لاحقة.

لا سيما في حال ظهور ادعاءات بأن قيمة العقار قد مُثلت بشكل مرتفع على خلاف الحقيقة، أو أن البيع صوري (مخادع)، أو أن شرط الاستثمار لم يُستوفَ فعلياً، فإنه يمكن اتخاذ إجراءات إدارية إضافية فيما يتعلق بقرار منح الجنسية.

فيما يتعلق بموضوعات خضوع قرار الجنسية للمراجعة الإدارية لاحقاً وإلغاء الجنسية ماذا يجب على الأشخاص الذين تم إلغاء الجنسية التركية الخاصة بهم أن يفعلوا؟ يمكنكم قراءة مقالنا المعنون.

لهذا السبب، فإن الجزء المتعلق بـ "أن المزيد من مؤسسات التقييم ستكون قادرة على إعداد تقارير الجنسية" في النظام الجديد، يجب ألا يُفسر على أنه إلغاء للرقابة والتدقيق.

من المسؤول عن تقرير التقييم؟

وفقاً للتعميم الحالي، فإن مسؤولية المديرية العامة للطابو والمسح العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) بشأن تقارير التقييم تقع أساساً في إطار حدود مهامها وصلاحياتها في الفحص.

إن مؤسسة التقييم التي أعدت التقرير والخبراء المعنيين هم المسؤولون عن صحة معلومات العقار، والقياسات، وتحديدات الوضع القانوني والفعلي، ونتيجة التقييم الواردة في التقرير.

يمكن أن تُثار المسؤولية الإدارية والمدنية، وعند الاقتضاء الجنائية، بحق مؤسسة التقييم والموظفين المعنيين، الناتجة عن التقارير التي تحتوي على معلومات خاطئة أو مضللة أو ناقصة.

كما يُمكن الإبلاغ عن التقارير التي لم تُعِد بالطريقة الواجبة إلى النقابات المهنية المعنية والجهات المختصة.

ما الذي يجب مراجعته قبل شراء العقار من أجل الحصول على الجنسية؟

يجب ألا يُنسى أن معاملات العقارات بغرض الحصول على الجنسية لا تقتصر فقط على عقد البيع.

يجب أن تكون السجل العقاري للعقار، وتاريخ المالك، وطبيعته القانونية، والرهون أو الحجوزات إن وجدت، وحالة المشروع والرخصة، والقيود المتعلقة بالتملك الأجنبي، ومدى ملاءمته لمعاملة الجنسية، ونظام التقييم، ومستندات الدفع، والتعهد الذي سيتم وضعه في السجل العقاري، متوافقة مع بعضها البعض.

للتعرف على النطاق العام لقانون الأجانب ومعاملات الجنسية نطاق خدمات قانون الأجانب لدينا .

هل سهّل تنظيم 28 أيلول/سبتمبر 2026 عملية الحصول على الجنسية؟

يمكن القول إنه أحدث سهولة مهمة من حيث آلية المعاملات؛ ومع ذلك، فإن شروط الجنسية نفسها لم يتم تخفيفها.

إن عدم تقييد مؤسسة التقييم بمؤسسة واحدة يمكن أن يوسع طاقة المعاملات في التطبيق. كما أن قبول فترة 12 شهراً فيما يتعلق بـ TTB يمكن أن يوفر لمقدمي الطلبات فترة معاملات أوسع.

مع ذلك، تستمر الشروط الأساسية مثل استيفاء العقار لعتبة الاستثمار البالغة 400,000 دولار أمريكي، ووجود سجلات الدفع اللازمة، وكونه مؤهلاً للقبول بغرض الجنسية، وتسجيل قيد تقييد التصرف لمدة ثلاث سنوات في السجل العقاري.

علاوة على ذلك، فإن استيفاء شرط الاستثمار لا يعني أن الأجنبي قد أصبح مواطناً تركياً تلقائياً. فبعد استيفاء شرط الاستثمار، تتم أيضاً إدارة المراحل الإدارية الأخرى لطلب الحصول على الجنسية الاستثنائية.

الأسئلة الشائعة

اعتباراً من 28 سبتمبر 2026، هل الحصول على تقرير GEDAŞ للحصول على الجنسية إلزامي؟

لا. مع الترتيب الجديد، تم إلغاء الهيكل الإلزامي القاضي بإعداد تقرير تقييم العقار الأساسي لمعاملة الجنسية حصراً من قبل GEDAŞ. ومن الممكن إعداد التقرير من خلال مؤسسات التقييم المرخصة من قبل SPK والتي تستوفي الشروط اللازمة.

مع زوال إلزامية GEDAŞ، هل تم إلغاء تقرير التقييم (الخبير) أيضاً؟

لا. التعديل لا يهدف إلى إلغاء تقرير التقييم، بل إلى توسيع نطاق المؤسسات المؤهلة لإعداد التقرير. ولا يزال تقرير التقييم ونظام TTB يحتفظان بأهميتهما في تحديد مبلغ الاستثمار لغرض الحصول على الجنسية.

ما هي مدة صلاحية وثيقة التقييم (TTB) الخاصة بالحصول على الجنسية؟

في التطبيق الحالي، يجب ألا تتجاوز المدة الفاصلة بين تاريخ إصدار وثيقة التقييم (TTB) وتاريخ تقديم طلب المعاملة العقارية المتضمنة اكتساب الجنسية 12 شهراً. وفي حال تجاوزت الوثيقة (TTB) مدة اثني عشر شهراً، يلزم تجديد تقرير التقييم المستند إليه.

هل يمكن طلب تقرير تقييم جديد قبل انقضاء مدة 12 شهراً؟

نعم. في حال طرأ تغير على الوضع القانوني أو الفعلي للعقار من شأنه التأثير على قيمته وانعكس ذلك على السجل العقاري، فقد يتطلب الأمر تقريراً جديداً حتى لو لم تنقض مدة الـ 12 شهراً بعد.

هل يحق لأي خمي تقييم مرخص من هيئة أسواق المال (SPK) إعداد تقرير الجنسية بمفرده؟

لا. لا يكتفي بحيازة الشخص لرخصة فردية فحسب فيما يتعلق بمعاملات الجنسية، بل يجب أن يُعد التقرير من قبل مؤسسة التقييم المخولة وعبر النظام الإلكتروني ذي الصلة بما يتوافق مع التشريعات المعمول بها.

هل تم إلغاء شرط الـ 400,000 دولار أمريكي للحصول على الجنسية؟

لا. إن إلغاء إلزامية التعامل مع شركة GEDAŞ لم يغيّر شرط الاستثمار البالغ 400,000 دولار أمريكي. حيث تستمر شروط الاستثمار الحالية في التطبيق فيما يتعلق باكتساب الجنسية عن طريق شراء العقار.

إذا ظهر مبلغ العقار بقيمة 400,000 دولار في وثيقة التقييم (TTB)، فهل يعني ذلك ضمان الحصول على الجنسية؟

لا. تُعد وثيقة التقييم (TTB) إحدى الوثائق الأساسية لتحديد مبلغ الاستثمار؛ ومع ذلك، يتم تقييم سعر البيع، وسجلات الدفع، والمعاملة العقارية، والملائمة القانونية للعقار من حيث متطلبات الجنسية، وتعهد الثلاث سنوات، والشروط الأخرى لطلب الجنسية بشكل مستقل.

هل يمكن للمستثمر اختيار شركة التقييم؟

يتيح النظام الحالي اختيار مؤسسة التقييم المختصة أو تحديدها بواسطة النظام بما يتناسب مع طبيعة الطلب. ومع ذلك، يجب إجراء المعاملة وفقاً للإجراءات الرسمية في البنية التحتية لـ Web Tapu وTADEBİS.

هل يمكن شراء عقار من مشروع تحت الإنشاء بغرض الحصول على الجنسية؟

لا يعتبر كل عقار قيد الإنشاء مناسباً للاستثمار في الجنسية. حيث تكتسب أهمية من حيث التقييم كل من تاريخ رخصة البناء، وما إذا كان البناء قد بدأ فعلياً، ومستوى البناء الحالي، وصلاحية الرخصة، ووضع إتمام المشروع.

هل أصبحت التقارير الصادرة سابقاً عن GEDAŞ باطلة؟

لا يعني التنظيم الجديد لوحده أن جميع التقارير السابقة قد أصبحت باطلة. يجب تقييم قابلية استخدام التقرير القديم أو TTB بشكل إضافي بناءً على تاريخ التنظيم، ومدة الـ 12 شهراً، والمرحلة التي وصلت إليها المعاملة، والسجلات الحالية للعقار.

النتيجة: تم إلغاء إلزامية GEDAŞ، ولكن تدقيق الجنسية مستمر

يُعد تنظيم 28 أيلول/سبتمبر 2026 أحد التغييرات الإجرائية الهامة في نظام الجنسية التركية عن طريق التحسُّن أو الاستحواذ على العقارات.

في الفترة الجديدة، انتهى إلزاميَّة إعداد تقرير تقييم العقار الأساسي للاستثمار في الجنسية حصرياً عبر GEDAŞ؛ وتمهد الطريق أمام مؤسسات التقييم المرخصة من قِبل SPK والتي تستوفي شروط النظام ذات الصلة للمشاركة في العملية.

إلى جانب ذلك، فإن الحد الأقصى للمدة بين TTB والتقدم بطلب معاملة الجنسية 12 شهراً قد بدأ تطبيقها كـ...

ومع ذلك، فإن أيًّا من هذه التغييرات لا يلغي شرط الاستثمار البالغ 400,000 دولار أمريكي، ولا ضرورة أن يكون العقار مناسباً من حيث الجنسية، ولا أهمية مستندات الدفع والبنك، أو تعهد عدم البيع لمدة ثلاث سنوات.

على العكس من ذلك، في النظام الجديد لعام 2026، ومن أجل إنشاء معاملة الجنسية بشكل صحيح، يجب النظر معاً ليس فقط إلى سعر السوق للعقار، بل أيضاً إلى تاريخ الطابو (سند الملكية)، ورخصته، ووضعه الفعلي، وتقرير التقييم، وTTB، وسعر البيع، وسجلات الدفع، وشروط الجنسية الأخرى.

لا سيما فيما يتعلق بالمشاريع التي لم تكتمل بعد، والعقارات التي توجد فيها اختلافات بين سند الملكية ووضع المشروع، والملفات التي تحتوي على TTB بتواريخ قديمة، أو معاملات الجنسية التي بدأت قبل 28 أيلول/سبتمبر 2026 ولكنها لم تكتمل بعد، فمن المهم إعادة فحص الملف بناءً على اللوائح الحالية.

أُعِدَّ هذا المقال للأغراض القانونية العامة بناءً على اللوائح المعمول بها اعتباراً من 1 تشرين الأول/أكتوبر 2026. وقد تختلف نتيجة ملف العقار أو الجنسية العيني بناءً على تاريخ المعاملة، وسجلات الطابو (السجل العقاري)، ومستندات الدفع، والوضع القانوني الشخصي لمقدم الطلب.

المحامي باتين يلماز (Av. Batın YILMAZ) – رقم القيد في نقابة إسطنبول: 77008