محامي عقارات

تُعد العقارات واحدة من أهم القيم الاقتصادية التي يمتلكها الأفراد والشركات. وإن الأخطاء القانونية التي قد تُرتكب أثناء شراء أو بيع أو إيجار أو نقل ملكية عقار ما، أو عند إنشاء حق عيني عليه، قد تتسبب في خسائر مادية جسيمة وفي نزاعات طويلة الأمد.

محامي العقارات، هو المحامي الذي يقدم الاستشارات في المعاملات القانونية المتعلقة بالعقارات، ويدرس النزاعات العقارية، ويتابع الدعاوى القضائية وغيرها من الإجراءات القانونية عند اللزوم.

مقرها الرئيسي في إسطنبول بيلكدوزو بصفتنا مكتب باتين يلماز للمحاماة (Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi); بيلكدوزو، إيسنيورت، بويوك تشكمجه، أفجيلار و كوتشوك تشكمجه نقدم الاستشارات القانونية وخدمات المحاماة في النزاعات الناشئة عن قانون العقارات والأملاك عموماً وفي إسطنبول خصوصاً، على رأسها...

يتم تقييم معاملات شراء وبيع العقارات، منازعات الطابو (السجل العقاري)، دعاوى إبطال وتسجيل الطابو، منازعات الإيجار، دعاوى الإخلاء، إزالة الشيوع (القسمة القضائية)، تعويض الاستخدام بلا حق (Ecrimisil)، منع التعدي (إزالة التجاوز)، منازعات ملكية الطوابق وحق الارتفاق، عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض، وغيرها من الإجراءات القانونية الناشئة عن قانون العقارات، وذلك وفقاً لخصائص كل واقعة على حدة.

ماذا يفعل محامي العقارات؟

لا تقتصر مهمة محامي العقارات على رفع الدعاوى المتعلقة بالعقارات فحسب؛ بل إن الفحص القانوني (Due Diligence) الذي يُجري قبل شراء أي عقار يُعد أمراً بالغ الأهمية من حيث الوقاية من النزاعات التي قد تنشأ مستقبلاً.

وفقاً لطبيعة الواقعة الملموسة، يقوم محامي العقارات بـما يلي:

• فحص سجلات الطابو (السجل العقاري)،
• تقييم الرهون الحجز والقيود الأخرى على العقار،
• إعداد ومراجعة عقود بيع العقارات،
• إعداد عقود الوعد ببيع العقار،
• تقديم الاستشارات القانونية في معاملات بيع وشراء العقارات،
• متابعة قضايا إلغاء وتسجيل سند الملكية (الطابو)،
• تقييم نزاعات سندات الملكية والملكية،
• إعداد ومراجعة عقود الإيجار،
• متابعة نزاعات قيمة الأجرة (بدل الإيجار)،
• مباشرة قضايا الإخلاء،
• تقييم مطالبات التعويض عن إشغال العقار بدون وجه حق (Ecrimisil).
• متابعة دعاوى منع التدخل (إزالة التعدي)،
• إدارة دعاوى إنهاء الشراكة (فض الشراكة في العقارات)،
• تقييم منازعات الملكية المشتركة وارتفاق الطوابق،
• إعداد وفحص عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض،
• فض النزاعات بين المقاول ومالك العقار،
• متابعة الإجراءات القانونية المتعلقة بالعقارات المسلمة مع وجود عيوب أو نقص،
• إدارة إجراءات الوساطة الإلزامية في المنازعات العقارية،
• متابعة مراحل التقاضي، الاستئناف، ومراحل التمييز عند توفر شروطها

وما شابهها من الخدمات القانونية.

ما هو قانون العقارات؟

قانون العقارات، هو فرع القانون الذي ينظم العلاقات القانونية المتعلقة بملكية العقارات والحقوق العينية والشخصية الأخرى عليها.

وفي نطاق قانون العقارات؛

• ملكية العقارات،
• معاملات الطابو (السجل العقاري)،
• مبيعات العقارات،
• علاقات الإيجار،
• ملكية الطوابق،
• ارتفاق الطوابق،
• الحقوب العينية المحدودة على العقارات،
• إنهاء الشراكة،
• تعويض تفويت المنفعة (Ecrimisil)،
• منع التعدي (إزالة التعرض)،
• عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض،
• إلغاء سند الملكية (الطابو) وتسجيله

وما شابه ذلك من المسائل القانونية العديدة.

ونظراً لأن جزءاً هاماً من المنازعات العقارية ذات قيمة اقتصادية عالية، فمن المهم دراسة الوضع القانوني بالتفصيل قبل إجراء المعاملات أو رفع الدعاوى.

ما هي القضايا التي ينظر فيها محامي العقارات؟

تختلف أنواع القضايا التي يتابعها محامي العقارات وفقاً لطبيعة النزاع.

تشمل قضايا العقارات الرئيسية ما يلي:

• دعاوى إبطال سند الملكية (الطابو) والتسجيل،
• دعاوى إنهاء الشراكة (إزالة الشيوع)،
• قضايا أجر المثل (Ecrimisil)،
• قضايا منع التعدي (إزالة التجاوز)،
• قضايا الإيجار والإخلاء،
• قضايا تحديد قيمة الإيجار،
• منازعات ملكية الشقق (Kat Mülkiyeti)،
• منازعات حصص الأراضي،
• المنازعات الناشئة عن بيع العقارات،
• الدعاوى الناشئة عن عقود العقارات،
• المنازعات بين المقاول ومالك العقار،
• طلبات التعويض الناشئة عن العقارات المعيبة،
• منازعات الملكية

وغيرها.

ومع ذلك، لا يمكن رفع نفس نوع الدعوى في كل نزاع عقاري. وينبغي أولاً تقييم سجلات السندو (Tapu)، والعقود، والاستخدام الفعلي، والسبب القانوني للنزاع مجتمعةً.

دعم المحامي عند شراء العقارات

إن إجراء الفحص القانوني قبل شراء أي عقار يمكن أن يساعد في منع العديد من المشكلات التي قد نشга بعد الشراء.

قبل شراء العقار؛

• سجل السند (Tapu)،
• معلومات المالك،
• الرهون العقارية،
• الحجز،
• حقوق الارتفاق،
• القيود والتلشيرات (Şerhler)،
• البيانات (Beyanlar)،
• حالة ملكية الطوابق (Kat mülkiyeti) أو ارتفاق الطوابق (Kat irtifakı)،
• حالة التخطيط العمراني (İmar durumu)،
• الحالة القانونية للمبنى،
• محتوى عقد البيع

قد يكون من المهم فحص أمور مثل هذه.

لا يكفي الاكتفاء بسعر البيع والحالة المادية للعقار، لا سيما في العقارات ذات القيمة العالية. بل يجب أيضاً تقييم الوضع القانوني للعقار قبل الشراء.

دعم المحامي عند بيع العقارات

يعد التحديد الواضح لحقوق والتزامات الطرفين في معاملات بيع العقارات أمراً هاماً من حيث الوقاية من النزاعات التي قد تنشأ مستقبلاً.

ولا سيما؛

• سعر البيع،
• خطة الدفع،
• فراغ سند الملكية (الطابو)،
• تاريخ التسليم،
• الشرط الجزائي،
• العربون (الدفعة المقدمة)،
• الحالة القانونية الحالية للعقار،
• الرهون الحجزية والحجوزات القضائية،
• شروط الفسخ من العقد

يجب تنظيم مثل هذه الأمور بشكل واضح.

قد يساعد الفحص القانوني الذي يسبق بيع العقار في حماية حقوق كل من المشتري والبائع.

سجل سند الملكية (Tapu) والفحص العقاري

يُعد سجل السند العقاري (Tapu) أحد المستندات الأساسية من حيث تحديد الوضع القانوني للعقار.

قد لا يكون تحديد باسم من مسجل العقار وحده كافياً أثناء فحص السند العقاري.

على العقار:

• رهن عقاري،
• حجز،
• حق انتفاع،
• حق ارتفاق،
• شرح مسكن عائلي،
• شرح وعد بالبيع،
• تدبير احترازي،
• الشروح والبيانات الأخرى

قد يتطلب الأمر فحص ما إذا كانت موجودة أم لا.

لهذا السبب، يُعد الفحص القانوني لسجل السند العقاري (Tapu) أمراً في غاية الأهمية، لا سيما قبل شراء العقارات.

دعوى إلغاء سند الملكية والتسجيل

دعوى إبطال وتسجيل السند العقاري (Tapu iptal ve tescil davası)، هي أحد أنواع الدعاوى التي تهدف إلى إبطال القيد في السجل العقاري الذي يُزعم أنه أنشئ بشكل مخالف للقانون، وتسجيل العقار باسم صاحبه الحق الحقيقي.

تحظى الساس القانوني للنزاع بأهمية بالغة في دعاوى إبطال وتسجيل السند العقاري (Tapu).

على سبيل المثال؛

• الصورية (Muvazaa)،
• صورية المورث (Muris muvazaası)،
• الاحتيال أو التدليس (Hile)،
• الخطأ (Hata)،
• العمل غير المذون به أو تجاوز الصلاحية (Yetkisiz işlem)،
• سوء استخدام مهمة الوكالة (Vekâlet görevinin kötüye kullanılması)،
• العملية الثقة (İnançlı işlem)،
• النزاعات الناشئة عن أعمال السجل العقاري (Kadastro)،

قد تبرز أسباب قانونية مختلفة مثل هذه.

لا يمكن الاعتماد على نفس السبب القانوني في كل نزاع عقاري.

في أي حالات تُرفع دعوى إلغاء سند الملكية والتسجيل؟

السبب الذي يمكن من أجله رفع دعوى إلغاء سند الملكية (Tapu) وتسجيله يختلف باختلاف خصائص الواقعة الملموسة.

على سبيل المثال، يمكن الادعاء بأن العقار قد تم تسجيله باسم شخص آخر غير صاحبه الحقيقي، أو أن معاملة السجل العقاري تستند إلى معاملة قانونية باطلة، أو أن هناك مخالفة قانونية في تحويل العقار.

في مثل هذه الدعاوى؛

• سجلات سند الملكية (Tapu)،
• العقود،
• وكالات الرسمية،
• مستندات الدفع،
• وثائق الإرث،
• أقوال الشهود،
• فحوصات الخبراء،

قد تكتسي أدلة مثل هذه أهمية بالغة.

عقد بيع العقارات

من المهم إعداد العقود المتعلقة ببيع العقارات بطريقة صحيحة قانونياً.

في العقد؛

• بيانات هوية الطرفين،
• البيانات الواضحة للعقار،
• سعر البيع،
• طريقة الدفع،
• وقت نقل الملكية العقارية،
• التسليم،
• المصاريف،
• الشروط الجزائية،
• شروط الرجوع عن العقد أو فسخه

مثل هذه الأمور وتنظيمها بشكل واضح يمكن أن يقلل من خطر النزاعات.

يجب أيضاً إيلاء اهتمام خاص لشروط الشكل التي يفرضها القانون في معاملات بيع العقارات.

عقد الوعد ببيع العقار

الوعد ببيع العقار هو علاقة تعاقدية تهدف إلى إتمام بيع العقار في المستقبل.

من حيث صحة عقد الوعد ببيع العقار وإمكانية الاحتجاج به في مواجهة الغير، قد تكتسي المسائل المتعلقة بالشكل، والمعاملات لدى الكاتب بالعدل (Noter)، والسجل العقاري أهمية خاصة.

لهذا السبب، من المهم دراسة النتائج القانونية لعقد الوعد ببيع العقار قبل توقيعه.

العربون والعدول في بيع وشراء العقارات

يعد دفع العربون أو الدفع المقدم بين الطرفين في مبيعات العقارات أمراً شائع الحدوث.

ومع ذلك، فإن المبلغ المدفوع قانوناً ما إذا كان يُعد عربوناً، أو عربون تثبيت، أو مبلغ ارتباط، أو عربون عدول فيجب تقييمه وفقاً لمضمون العقد وظروف الواقعة الماثلة.

لهذا السبب، لا يُعد استخلاص النتائج القانونية بناءً على عبارات مثل "دفعت عربوناً" أو "قبضت عربوناً" وحدها أمراً صحيحاً.

إن بيان الطبيعة القانونية للدفع بشكل صريح في العقد يمكن أن يساعد في منع النزاعات.

قانون الإيجار ومحامي العقارات

ومن المجالات الهامة لقانون العقارات أيضاً علاقات الإيجار.

في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة:

• عقد الإيجار،
• بدل الإجار،
• تحديد قيمة الإيجار،
• زيادة الإيجار،
• الإخلاء،
• التخلف عن السداد،
• الإخلاء للضرورة،
• الإخلاء بسبب إعادة البناء والإعمار،
• استخدام العين المؤجرة،
• مبلغ التأمين (الديپوزيت)،
• مطالبات بدلات الإيجار

قد تبرز العديد من المسائل القانونية الأخرى.

تكتسي التشريعات السارية وتاريخ وقائع الدعوى أهمية خاصة في منازعات الإيجار.

دعاوى الإخلاء

تختلف الإجراءات القانونية المتعلقة بإخلاء المستأجر من العقار باختلاف سبب الإخلاء.

على سبيل المثال؛

• عدم سداد أجرة الإيجار،
• الحاجة الشخصية،
• حاجة المالك الجديد،
• إنذاران محقان،
• تعهد إخلاء خطي،
• إعادة البناء أو الإعمار،
• انقضاء مدة الإيجار وتحقق الشروط القانونية

مثل هذه الأسباب المختلفة قد تبرز إلى الواجهة.

من المهم تحديد السبب القانوني الصحيح واستيفاء الإخطارات اللازمة أو شروط رفع الدعوى خلال عملية الإخلاء.

تحديد قيمة الإيجار ودعوى تحديد الأجرة

في حال نشوء نزاع بين الطرفين بشأن إعادة تحديد قيمة الأيجار، وتحقق الشروط القانونية، فقد يتم اللجوء إلى دعوى تحديد الأجرة.

عند تحديد قيمة الإيجار:

• موقع العقار،
• طبيعة العقار،
• الغرض من الاستخدام،
• أجور الإيجار المماثلة،
• علاقة الإيجار الحالية،
• مدة العقد،
• الظروف الاقتصادية الحالية

وما شابهها من عناصر يمكن تقييمها.

ونظراً لأهمية تاريخ الواقعة الملموسة من حيث قواعد المدة والإجراءات المتعلقة بتحديد الأجرة، يجب إجراء دراسة قانونية قبل رفع الدعوى.

دعوى أجر المثل (Ecrimisil)

الإِكريسيل (مقابل الانتفاع غير المشروع), يُعَدُّ أحد الطلبات القانونية المتعلقة ببدل الاستخدام الذي يمكن المطالبة به نتيجة لاستخدام العقار بشكل غير مشروع من قِبَل شخص ليس صاحب حق فيه.

في منازعات الإكريسيل:

• عائدية العقار لمن يمتلكه،
• ما إذا كان هناك سند قانوني للاستخدام أم لا،
• متى بدأ الاستخدام،
• كيفية الانتفاع من العقار،
• قيم الإيجار أو الاستخدام المماثلة (المثيلة)

وما شابه ذلك من أمور قد تحمل أهمية.

دعوى منع التعدي (إزالة التجاوز)

قد تبرز دعوى منع التدخل (إزالة التعدي) بهدف إنهاء التدخل غير المشروع الموجه ضد حق ملكية مالك العقار.

حسب طبيعة التدخل غير المشروع؛

• استخدام العقار،
• إشاء مبانٍ على العقار،
• انتهاك الحدود،
• الاعتداء على حق المرور أو الاستخدام

مثل هذه الحالات المختلفة قد تكون واردة.

وإذا حدث ضرر اقتصادي للفترة السابقة بسبب الاستخدام غير المشروع، فقد يتم إثارة طلب التعويض عن الإشغال (Ecrimisil) وفقاً لظروف القضية المعنية.

دعوى إنهاء الشيوع (إزالة الشراكة)

في حال ملكية عقار من قبل عدة أشخاص رغبة الشركاء في إنهاء الشراكة على العقار دعوى إنهاء الشراكة (إزالة الشيوع) كأمر وارد.

قد تظهر نتائج مختلفة بناءً على ما إذا كان من الممكن تقسيم العقار عيناً أو ما إذا كان يمكن إنهاء الشراكة عن طريق البيع.

في دعاوي إنهاء الشراكة، تكتسب طبيعة العقار، ووضع الشركاء، ومدى توفر إمكانية التقسيم العيني أهمية بالغة.

منازعات ملكية الشقق وارتفاق الطوابق (Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı)

قد تنشأ منازعات قانونية عديدة بين ملاك الشقق في حياة المجمعات السكنية والشقق.

من بين هذه؛

• استخدام الأماكن المشتركة،
• رسوم العائدات،
• خطة الإدارة،
• قرارات لنس مالك الوحدات العقارية،
• أعمال المدير (المتولي للإدارة)،
• الغرض من استخدام الأقسام المستقلة،
• المصاريف المشتركة،
• التعديلات في البناء

وما شابه ذلك من منازعات.

في المنازعات المتعلقة بملكية الطوابق (Kat mülkiyeti)، قانون ملكية الطوابق رقم 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) وخطة الإدارة يجب أن يُقيما معاً.

عقد الإنشاء مقابل حصة في الأرض (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)

عقود الإنشاء مقابل حصة في الأرض (Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri) هي عقود معقدة تُبرم بين مالكي الأراضي والمقاولين، وهي لا تتعلق بقانون العقارات فحسب، بل تتعلق أيضاً بقانون العقود وقانون الإنشاءات.

في العقد؛

• نطاق البناء،
• تاريخ التسليم،
• تقسيم الأقسام المستقلة،
• نقل حصص الأرض،
• التأخير،
• الشرط الجزائي،
• الأعمال الناقصة والمعيبة،
• الفسخ،
• عمليات نقل الملكية العقارية (الطابو)

يجب تنظيم مثل هذه الموضوعات بشكل تفصيلي.

من المهم إجراء فحص قانوني قبل توقيع العقد، لا سيما في المشاريع ذات القيمة العالية.

المنازعات العقارية الناشئة عن المقاول

قد تنشأ نزاعات مختلفة بين المقاول ومالك العقار أو المشتري للقسم المستقل.

على سبيل المثال؛

• التسليم المتأخر للمسكن،
• الأعمال الناقصة،
• الأعمال المعيبة،
• الأعمال المخالفة للعقد،
• عدم مطابقة القسم المستقل للعقد،
• عدم اكتمال الأماكن المشتركة،
• مشاكل رخصة السكن (الإسكان)،

قد تُطرح المطالبات القانونية في حالات مثل هذه.

يجب فحص العقد، والمواصفات الفنية، وثائق التسليم، والوضع الفعلي للعقار معاً في حل النزاع.

العقارات المعيبة والأعمال الناقصة

في حال عدم تحمل السكن أو العقار التجاري المشترى للمواصفات المتفق عليها في العقد أو وجود عيب خفي، قد تبرز حقوق قانونية متنوعة للمشتري.

لا سيما في العقارات المشتراة من المشاريع الجديدة؛

• النقص في أعمال البناء،
• مخالفة المواصفات الفنية،
• مشاكل العزل المائي،
• عيوب البناء،
• نقص المساحات المشتركة،
• الأقسام التي لم يتم تسليمها

وما شابه ذلك من مشاكل قد تظهر.

يجب تحديد الطلب القانوني الذي يمكن طرحه بناءً على تاريخ شراء العقار، ومحتوى العقد، وواجب الطبيعة العيب.

الوساطة في المنازعات العقارية

في بعض المنازعات العقارية، قبل رفع الدعوى الوساطة الإلزامية يوجد شرط.

تحظى أحكام الوساطة كشرط لرفع الدعوى بأهمية خاصة، لا سيما في منازعات الإيجار.

وفقاً لطبيعة النزاع، قد يلزم استكمال إجراءات الوساطة قبل رفع الدعوى.

لهذا السبب، من المهم التحقق مما إذا كان شرط الوساطة مطلوباً فيما يتعلق بالنزاع قبل رفع الدعوى.

المحكمة المختصة وذات الولاية في الدعاوى العقارية

تختلف المحكمة المختصة في المنازعات العقارية باختلاف نوع النزاع.

على سبيل المثال؛

• إلغاء سند الملكية (Tapu) وتسجيله،
• الإيجار،
• إنهاء الشراكة،
• ملكية الطوابق،
• تعويض تفويت المنفعة (Ecrimisil)،
• منع التعدي (الاستولاء)

قد تخضع كل دعوى من الدعاوى المماثلة لقواعد اختصاص وظاهري ومكاني مختلفة.

في بعض دعاوى العقارات، قد تكون محكمة موقع العقار ذات اختصاص مكاني قطعي (حصري).

لهذا السبب، يجب تحديد طبيعة النزاع قبل رفع الدعوى وتحديد كل من المحكمة المختصة نوعياً ومكانياً بشكل صحيح.

كم تستغرق الدعاوى العقارية؟

من غير الممكن إعطاء مدة تقادم أو رفع واحدة لجميع دعاوى العقارات.

مدة الدعوى؛

• وحسب نوع النزاع،
• والوضع القانوني للعقار،
• للفحص الفني (الخبير)،
• وإجراء المعاينة ميدانياً،
• وسماع الشهود،
• وفحص سجلات الطابو (السجل العقاري)،
• ومضمون وملف الدعوى،
• العبء العملي للمحكمة،
• ومراحل الاستئناف أو التمييز

قد يختلف باختلاف.

لا سيما في قضايا إلغاء وتسجيل سند الطابو (العقار)، وإنهاء الشراكة، وفي منازعات الملكية المعقدة، حيث يمكن أن يؤثر محتوى الملف بشكل كبير على مدة التقاضي.

تقادم الدعاوى العقارية والمهجلة (المسقطة للح الحق)

لا تُطبق نفس مدة التقادم أو المهل الإسقاطية على كل دعوى في المنازعات العقارية.

فبينما توجد مدد تقادم لبعض الطلبات، قد تكون هناك مهل إسقاطية لحقوق أخرى. كما قد تختلف القواعد القانونية لبعض منازعات الملكية بحسب طبيعتها.

لهذا السبب، لا يمكن إعطاء إجابة واحدة وحاسمة على سؤال "كم تبلغ مدة التقادم في دعوى العقارات؟" دون معرفة نوع النزاع.

يجب تقييم تاريخ الواقعة المادية، وطبيعة الإجراء، وسبب الدعوى مجتمعة.

كم تبلغ أتعاب محامي العقارات؟

لا يوجد مبلغ ثابت وموحد لأتعاب محامي العقارات.

تختلف الأتعاب;

• قيمة العقار،
• طبيعة النزاع،
• نوع الدعوى،
• نطاق الملف،
• الإجراءات القانونية الواجب اتخاذها،
• إجراءات الخبير والمعاينة،
• نطاق خدمة الدعوى أو الاستشارة

وغيرها من العوامل.

في تحديد أجرة المحاماة، يتم الاكتفاء بـ Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi والتشريعات ذات الصلة السارية المفعول.

ولا سيما في القضايا التي تكون فيها قيمة العقار مرتفعة، ينبغي تقييم القيمة الاقتصادية والنطاق القانوني للملف بشكل إضافي عند تحديد الأتعاب.

هل توكيل محامي عقارات إلزامي؟

لا توجد إلزامات بتعيين محامٍ في جميع المعاملات أو القضايا العقارية.

ولكن نظراً لامتلاك العقارات قيمة اقتصادية عالية ولأهمية قواعد الشكل، والمهل، والاختصاص، والولاية، والأدلة في قانون العقارات، فقد يكون الحصول على دعم قانوني مهني أمراً بالغ الأهمية.

ولا سيما؛

• قبل شراء العقار،
• في عمليات بيع العقارات ذات القيمة العالية،
• في قضايا إبطال سند الملكية (tapu) وتسجيله،
• في عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض،
• في قضايا إزالة الشراكة،
• في منازعات الإخلاء والإيجار

يمكن أن يُساعد دعم المحامي في تقليل مخاطر ضياع الحقوق.

ما الذي يجب مراعاته عند اختيار محامي عقارات؟

قد تؤدي المنازعات العقارية إلى عواقب اقتصادية وخيمة نظراً للارتفاع الكبير في قيمة العقار.

لهذا السبب، ينبغي مراعاة الأمور التالية عند اختيار محامي عقارات:

• الخبرة في قانون العقارات،
• القدرة على فحص سجلات سند الملكية (tapu) من الناحية القانونية،
• التمكن والإلمام بعقود العقارات،
• الخبرة في قضايا إبطال سند الملكية (tapu) وتسجيله،
• الإلمام بعمليات الإيجار والإخلاء،
• القدرة على متابعة إجراءات الخبراء والمعاينة ميدانياً،
• القدرة على تقييم عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض،
• القدرة على نقل مخاطر الإجراءات بوضوح إلى الموكل

وينبغي أخذ عناصر مثل هذه بعين الاعتبار.

في قانون العقارات، لا يقتصر الأمر على رفع الدعاوى القضائية فحسب، بل يُعد منع النزاعات قبل نشوئها -كلما كان ذلك ممكناً- خدمة قانونية هامة أيضاً.

الأسئلة الشائعة

ماذا يفعل محامي العقارات؟

يقدم محامي العقارات خدمات الاستشارة القانونية والتمثيل القضائي في عمليات بيع وشراء العقارات، ومعاملات سند الطابو، ومنازعات السجل العقاري، والإيجار والإخلاء، وفزالة الشراكة (إنهاء الشيوع)، والتعويض عن غصب العقار (Ecrimisil)، وملكية الطوابق، وغيرها من المنازعات العقارية.

هل المحامي ضروري عند شراء عقار؟

على الرغم من أنه ليس إلزامياً، إلا أنه قد يكون من المهم إجراء فحص لسند الطابو والعقود قبل الشراء، لا سيما في العقارات ذات القيم المالية العالية.

ما هي دعوى إبطال وتسجيل سند الطابو؟

هي نوع من الدعاوى تهدف إلى إبطال القيد في السجل العقاري الذي يُدعى مخالفته للقانون، وتسجيله باسم صاحب الحق الحقيقي.

في أي حالات يتم رفع دعوى إلغاء سند الملكية (Tapu) وتسجيله؟

عندما يُدعى بأن تسجيل سند الملكية (Tapu) غير قانوني لأسباب قانونية مثل الصورية (Muvazaa)، وصورية المورث، والتدهن، والغلط، سوء استخدام صلاحيات الوكالة، والمعاملات الائتمانية وما شابهها، فقد يتم اللجوء إلى دعوى إلغاء سند الملكية وتسجيله وفقاً لظروف الواقعة المحددة.

ما هي دعوى إنهاء الشراكة (Ortaklığın giderilmesi)؟

هي دعوى تُرفع بهدف إنهاء ملكية الحصص أو الملكية التشاركية (elbirliği mülkiyeti) على عقار أو مال آخر.

ما هو تعويض الإشغال بلا حق (Ecrimisil)؟

هو مقابل الاستخدام الذي يمكن المطالبة به عندما تتوفر شروطه، وذلك بسبب الاستخدام غير المشروع للعقار من قبل شخص ليس صاحب حق فيه.

ما الذي يجب فعله لإخلاء المستأجر؟

تختلف عملية الإخلاء باختلاف سبب الإخلاء. فقد يتم تطبيق إجراءات مختلفة بناءً على عدم دفع أجور الإيجار، أو الحاجة، أو تعهد الإخلاء، أو الأسباب القانونية الأخرى.

ما هي دعوى تحديد قيمة الإيجار (Kira tespit davası)؟

هي دعوى تهدف إلى إعادة تحديد قيمة الإيجار في إطار الشروط القانونية.

ما الذي يجب مراعاته عند إعداد عقد بيع العقارات؟

يجب تنظيم معلومات العقار، وسعر البيع، وخطة الدفع، ونقل سند الملكية (Tapu)، والتسليم، والشروط الجزائية، وشروط الانسحاب من العقد، وغيرها من حقوق والتزامات الطرفين بشكل واضح.

هل يمكن شراء منزل إذا كان محملًا برهن عقاري في السجل العقاري (Tapu)؟

على الرغم من أن بيع عقار محمل برهن عقاري ممكن قانونًا، إلا أنه يجب على المشتري معرفة طبيعة الرهن وتأثيره على العقار بعد البيع. من المهم فحص سجل السجل العقاري قانونيًا قبل الشراء.

ما الذي يمكن فعله إذا تبين أن المنزل المشتري من المقاول معيب؟

في حال تسليم العقار معيبًا أو منقوصًا، يتم تحديد الطرق القانونية الواجب تطبيقها وفقًا للعقد، وطبيعة العيب، وتاريخ التسليم، وغيرها من خصائص الدعوى الملموسة.

في أي محكمة تُرفع دعوى العقارات؟

تختلف المحكمة المختصة حسب نوع النزاع. في بعض دعاوى العقارات، قد تكون محكمة مكان وجود العقار هي ذات الاختصاص القضائي الحصري.

كم تستغرق دعوى العقارات؟

تختلف مدة الدعوى باختلاف نوع النزاع، ونطاق الملف، وإجراءات الخبير والمعاينة، وعبء عمل المحكمة، وعمليات طرق الطعن القانونية.

ما هي أتعاب محامي العقارات؟

تُحدد الأتعاب وفقًا لقيمة العقار، وطبيعة الدعوى أو الإجراء القانوني، ونطاق الملف، والإجراءات المراد تنفيذها. كما يُخذ بعين الاعتبار الحد الأدنى الحالي لأتعاب المحاماة.

هل يمكن للأجانب شراء عقارات في تركيا؟

يمكن للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يستوفون الشروط القانونية تملك عقارات في تركيا. ومع ذلك، يجب تقييم جنسية الأجنبي، وطبيعة العقار، والقيود القانونية الأخرى بشكل مستقل. تنشر المديرية العامة للطس والسجل العقاري (TKGM) التشريعات الحالية وأدلة الإجراءات المتعلقة بتملك الأجانب للعقارات.

الدعم القانوني في مجال قانون العقارات

قد تؤدي المشكلات القانونية الناشئة عن المعاملات العقارية إلى عواقب وخيمة نظراً للقيمة الاقتصادية للعقار. ولهذا السبب، فإن إجراء الفحص القانوني (Due Diligence) قبل شراء العقار أو توقيع عقد عقاري مهم يمكن أن يساعد في منع النزاعات التي قد تنشأ في المستقبل.

İstanbul Beylikdüzü merkezli Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi بصفة؛ بيلكدوزو، إيسنيورت، بويوك تشكمجه، أفجيلار و كوتشوك تشكمجه وفي مقدمتها مدينة إسطنبول، نقدم الاستشارات القانونية خدمات المحاماة في نطاق قانون العقارات في عموم إسطنبول.

من بين خدماتنا:

• الاستشارات القانونية في بيع وشراء العقارات،
• فحص سند الملكية (الطابو)،
• دعاوى إبطال سند الملكية (الطابو) والتسجيل،
• منازعات الإيجار والإخلاء،
• قضايا تحديد قيمة الإيجار،
• تعويض تفويت المنفعة (Ecrimisil)،
• منع التعدي (إزالة وضع اليد)،
• إنهاء الشراكة (إزالة الشيوع)،
• منازعات ملكية الشقق (Kat Mülkiyeti)،
• عقود الإنشاء مقابل حصة من الأرض،
• النزاعات الناشئة عن المقاول،
• النزاعات الناشئة عن تسليم العقارات التي بها عيوب أو نقص.

.

منذ شراء العقار وحتى سير عملية التقاضي، يتم تحديد المسار القانوني المناسب في كل مرحلة من خلال تقييم الخصائص القانونية للقضية المحددة.

يمكنكم التواصل معنا للحصول على الدعم القانوني بشأن معاملتكم العقارية أو نزاعكم العَقاري.

تنبيه قانوني: تم إعداد المعلومات الواردة في هذه الصفحة بغرض الإحاطة العامة. قد يختلف المسار القانوني الواجب التطبيق في قانون العقارات وفقاً لطبيعة العقار، وسجلات السجل العقاري (Tapu)، والعقود، ونوع النزاع، وتاريخ الواقعة، والتشريعات الحالية. إن المعلومات العامة المتاحة على شبكة الإنترنت لا مقام لها مقام الرأي القانوني الملموس أو خدمة المحاماة.