Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, kira sözleşmeleri ve gayrimenkul alım- satım süreçlerini kapsayan bir hukuki alandır. Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi olarak Beylikdüzü ve İstanbul genelinde gayrimenkul hukuk alanında profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Gayrimenkul işlemleri; özellikle son yıllarda taşınmazların güncel rayiç değerlerinin olağanüstü artması, alım – satım süreçlerinde yaşanan dolandırıcılık faaliyetleri, vergisel incelemeler nedeniyle alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi gerekmektedir.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları

Kira ilişkilerinden doğan anlaşmazlıklar, mülkiyet hakları alanındaki en sık kurallar davalar arasında yer almaktadır. Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Son yıllarda, özellikle %25 zam sınırı uygulamasının getirmiş olduğu sorunlar ve ilgili kanunun kira uyuşmazlıklarına cevap verememesi sebebiyle çok artmış durumdadır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenin kiralanan taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya görmekla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işin ihtiyacını duyması halinde tahliye durumu açılabilir. İhtiyaç giderici tahliye davalarında müşterilerin gerçek, samimi ve standartların kanıtlanması gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin bitiş tarihinden önce kiracıya ihtarname gönderilmesi şartıyla 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir. Bu sürelerin kaçırılması halinde, ev sahibinin gerçekten taşınmaza ihtiyacı olsa da; mahkeme davanın usulden reddine karar verir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Şebebiyle Tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin hukuki yollara başvurma hakkı doğmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracıya ihtar göndererek otuz günlük süre tanınmalıdır. Ancak bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılabilir.

Uygulamada çok sık karşılaşılan kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ev sahibinin kirasını ödemeyen kiracıyla göndereceği icra takibiyle başlar. İcra takibinin kiracıya tebliğiyle birlikte 30 günlük ödeme süresi beklenir. Sürenin geçmesine rağmen ödeme yapılmazsa ya da eksik yapılırsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu davada, mahkeme dosyayı kira bedelinin ödenip ödenmediğinin tespit edilmesi amacıyla dosyayı bilirkişiye gönderir. Bilirkişi tarafından sunulan raporda kira bedellerinin ödenmediğine ya da eksik ödendiğine dair rapor sunulması halinde mahkeme tahliye kararı verir.

Diğer Tahliye Sebepleri

Kira hatalarıdaki tahliye durumunu genişlemeyi parçalayan diğer sebepler şunlardır:

Kiralananın tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınacağını taahhüt etmesine rağmen belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmemesi halinde açılabilir. Bu dava türünün diğerlerinden farkı; davalı tarafından mahkeme kararına itiraz edilse de; itiraz kararın icrasını durdurmayacağından evin tahliyesi gerçekleştirilir.
İki haklı ihtar tahliye: Kiracının bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara konu olması durumunda kiraya veren tahliye işlemi yapılabilir. Bu dava türü, diğer tahliye nedenlerine göre daha fazla araştırılacak husus içermesi sebebiyle nispeten daha uzun sürer. Mahkeme kiracıya gönderilen iki haklı ihtarın haklılığını yeterince araştırması gerekir.
Yeniden inşa ve imar tahliyesi: Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarım gerektirmesi halinde tahliye mümkündür. Bu durumda kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
Yeni malikin ihtiyacının tahliyesi: Taşınmazı satın alan yeni malikin kendisi veya yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyması halinde, kaydedilen kayıtların bir ay içinde kiracıya ihtar gönderilmesi ve altı ay sonra davanın açılması gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet üzerindeki haklarını doğrudan ileri sürüldüğü dava türleridir. Tapu sicilindeki yanlış ya da hukuka aykırı tescillerin kayıtları amacıyla açılan bu davalar için titiz bir hukuki hazırlık yapılması gerekmektedir.

Tapu İptal Davasının Açılabileceği Haller

Hata, hile veya ikrah (zorlama) ile ödemeli satışlar
Ehliyetsiz kişilerle yapılan işlemler
Muvazaalı (danışıklı) satışlar
Vekalet görevinin kötüye kullanılması
Mirasçıların haklarının ihlali
İmar uygulamalarından kaynaklanan hatalar
Ortak taşınmazlarda çiftin rızasının alınmasından yapılan işlemler

Tapu iptal davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler büyük önem taşır. Bu nedenle sürecin en kısa sürede bir gayrimenkul avukatının sürdürülmesi gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, ortaklar arasında uzlaşı sağlanamaması durumunda ortaklığın sona erdirilmesi için açılabilir. Mahkeme, taşınmazın satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilmektedir. Miras yoluyla birden fazla kişiye intikal edilen taşınmazlarda bu dava türüyle sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu durumda taşınmaz maliklerinden en az birisi, diğer malikleri davalı göstererek taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde ortaklığın giderilmesi davası açar. Mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermesi halinde; taşınmaz mahkeme tarafından satışa çıkarılır. Taşınmazdan elde edilen satış bedeli, hisseleri oranında paylaştırılır.

Ecrimisil Davaları

Taşınmazı haksız yere işgal edilen kişinin, işgal süresine karşılık gelen tazminatının ödenmesini talep ettiği dava türüdür Haksız işgalin belirlenmesi için mahkeme, haksız işgalcinin ne kadar süredir taşınmazı işgal ettiğinin tespitini yapar. Burada önemle belirtmek gerekir ki; ecrimisil bedeli geriye dönük en fazla 5 yıl için talep edilebilir.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yönetiminin içerdiği anlaşmazlıklar, kat maliklerinin hakları, genel kurul ve yönetim kurulu kararlarına itiraz gibi konuları kapsar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilen bu davalar uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından yürütülmesi gerekmektedir. Özellikle son zamanlarda site yönetimlerinin fahiş aidat artışları yapması, yönetim planına aykırı kararlar alınarak bütçenin ihtiyaç dışı kullanılması, ortak alanların site yönetimi tarafından kiraya verilmesi ve diğer uyuşmazlıklar sebebiyle bu davalarda olağanüstü artış olmuştur. Önemle belirtmemiz gerekir ki; kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabuluculuk dava şartına tabidir. Yani dava açılmadan önce arabuluculuk görüşmesi yapılması zorunludur. Arabuluculuk görüşmesinden sonuç alınamaması halinde sulh hukuk mahkemesinde uyuşmazlığın giderilmesi için dava açılabilir.

Gayrimenkul Alım-Satım Süreçlerinde Hukuki Destek

Gayrimenkul alım ve satım işlemleri; ön hazırlık, tapu devri, ipotek işlemleri ve sözleşmelerin hukuki denetimi gibi aşamaları kapsar. 2026 yılında taşınmazların rayiç bedellerinin olağanüstü artması, satışlarda vergisel incelemelerin çoğalması sebebiyle taşınmaz alım satımlarında hukuki destek alınması gerekmektedir.