Gayrimenkul Hukuku Avukatı | Taşınmaz Davaları ve Gayrimenkul Hukukunda Profesyonel Hukuki Destek

Taşınmazlar, bireyler ve şirketler açısından en önemli malvarlığı unsurlarından biridir. Konut, arsa, iş yeri, tarla veya ticari nitelikteki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar; mülkiyet hakkını, ekonomik menfaatleri ve uzun vadeli yatırımları doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların, hukuki ve teknik yönleri birlikte değerlendirilerek yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Gayrimenkul hukuku, taşınmazların edinilmesi, devri, kullanılması ve korunmasına ilişkin hukuki ilişkileri düzenleyen özel hukuk alanlarından biridir. Tapu işlemleri, kira ilişkileri, ortaklığın giderilmesi davaları, tapu iptal ve tescil davaları, ecrimisil talepleri, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, imar uygulamaları ve kamulaştırma işlemleri bu alanın temel konuları arasında yer almaktadır.

Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi olarak Beylikdüzü başta olmak üzere İstanbul genelinde gayrimenkul hukuku alanında gerçek kişiler, şirketler, yatırımcılar ve taşınmaz maliklerine hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunuyoruz. Her uyuşmazlığın kendine özgü özelliklere sahip olduğu bilinciyle hareket ediyor; somut olayın hukuki niteliğini, mevcut belgeleri ve müvekkillerimizin beklentilerini birlikte değerlendirerek çözüm odaklı hukuki süreç yönetimi gerçekleştiriyoruz.

Özellikle son yıllarda taşınmaz değerlerinde yaşanan artış, gayrimenkul yatırımlarının çoğalması ve kira ilişkilerinde ortaya çıkan yeni uyuşmazlıklar nedeniyle gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davaların sayısı önemli ölçüde artmıştır. Tapu devri sırasında yapılan hukuki hatalar, eksik düzenlenen sözleşmeler veya süresi içerisinde kullanılmayan dava hakları ciddi ekonomik kayıplara neden olabilmektedir.

Bu nedenle taşınmaz alım satımı öncesinde hukuki inceleme yapılması, tapu kayıtlarının değerlendirilmesi, sözleşmelerin hazırlanması ve uyuşmazlıkların doğru hukuki yöntemlerle çözümlenmesi, ileride doğabilecek risklerin azaltılması bakımından önem taşımaktadır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Kısa cevap: Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyeti, kullanımı, devri ve bunlardan doğan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır.

Gayrimenkul hukuku yalnızca tapu işlemlerinden ibaret değildir. Taşınmazın edinilmesinden satışına, kira ilişkisinden ortaklığın giderilmesine, kat mülkiyetinden kamulaştırmaya kadar birçok farklı hukuki süreci kapsamaktadır.

Uygulamada gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı;

Tapu iptal ve tescil davaları,
Kira uyuşmazlıkları,
Tahliye davaları,
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları,
Ecrimisil davaları,
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar,
İmar uygulamalarından kaynaklanan davalar,
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları,
Taşınmaz alım satım sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar

çevresinde şekillenmektedir.

Her uyuşmazlığın uygulanacak kanun hükümleri, ispat kuralları ve dava şartları farklı olduğundan, hukuki değerlendirme somut olayın özelliklerine göre yapılmalıdır.

Gayrimenkul Avukatı Ne İş Yapar?

Kısa cevap: Gayrimenkul avukatı; taşınmazlara ilişkin hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi, çözümlenmesi ve dava süreçlerinin yürütülmesi konusunda hukuki destek sağlayan avukattır.

Ancak uygulamada gayrimenkul avukatının görevi yalnızca dava açmak veya duruşmalara katılmak değildir. Birçok uyuşmazlık, dava açılmadan önce yapılacak doğru hukuki planlama ile önlenebilir.

Gayrimenkul avukatı, taşınmazlara ilişkin işlemlerin hukuka uygun şekilde yürütülmesini sağlarken aynı zamanda mülkiyet hakkının korunmasına yönelik hukuki danışmanlık hizmeti de sunmaktadır.

Başlıca çalışma alanları şunlardır:

Tapu kayıtlarının hukuki incelenmesi,
Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinin hazırlanması ve kontrol edilmesi,
Tapu iptal ve tescil davalarının yürütülmesi,
Kira uyuşmazlıkları ve tahliye davalarının takibi,
Ortaklığın giderilmesi davaları,
Ecrimisil taleplerinin hazırlanması,
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların çözümü,
İmar ve kamulaştırma işlemlerine ilişkin hukuki danışmanlık,
Taşınmaz yatırımlarına ilişkin risk analizinin yapılması.

Özellikle yüksek değerli taşınmazların devri, miras yoluyla intikal eden gayrimenkuller, ortak mülkiyet ilişkileri ve ticari gayrimenkul yatırımlarında hukuki danışmanlık alınması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemli avantaj sağlayabilir.

Beylikdüzü Gayrimenkul Avukatı Olarak Hangi Hizmetleri Sunuyoruz?

Beylikdüzü, son yıllarda konut projeleri, ticari yatırımlar ve kentsel gelişim bakımından İstanbul’un en hızlı büyüyen ilçelerinden biri hâline gelmiştir. Bu gelişime paralel olarak taşınmaz alım satımları, kira ilişkileri, site yönetimi uyuşmazlıkları ve tapu davaları da önemli ölçüde artmıştır.

Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi olarak Beylikdüzü başta olmak üzere İstanbul genelinde gayrimenkul hukukuna ilişkin geniş kapsamlı hukuki destek sunuyoruz.

Bu kapsamda özellikle;

tapu iptal ve tescil davaları,
kira uyuşmazlıkları ve tahliye davaları,
ortaklığın giderilmesi davaları,
ecrimisil davaları,
kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
gayrimenkul alım satım sözleşmelerinin hazırlanması,
taşınmaz yatırımlarına ilişkin hukuki danışmanlık,
imar ve kamulaştırma işlemleri

konularında hukuki hizmet vermekteyiz.

Her taşınmaz uyuşmazlığı farklı hukuki ve fiili özelliklere sahiptir. Bu nedenle dosyalar, standart çözümler yerine somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmekte; müvekkillerimizin haklarının korunmasına yönelik hukuki strateji buna göre belirlenmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Kısa cevap: Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki hukuka aykırı veya gerçeği yansıtmayan kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davadır.

Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinin güvenliğini sağlayan en önemli resmi kayıt sistemlerinden biridir. Ancak bazı durumlarda tapu kayıtları hukuka aykırı işlemler, irade sakatlıkları, muvazaalı satışlar veya usulsüz tesciller nedeniyle gerçeği yansıtmayabilir. Bu gibi durumlarda hak sahibi olduğunu ileri süren kişiler, tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Tapu iptal ve tescil davaları, yalnızca tapu kaydının düzeltilmesini değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan en önemli dava türlerinden biridir. Davanın başarıyla sonuçlanabilmesi için olayın hukuki sebebinin doğru belirlenmesi ve iddiaların güçlü delillerle desteklenmesi gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptal ve tescil davaları aşağıdaki nedenlere dayanmaktadır.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği hâlde, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi farklı bir işlem yapılmış gibi göstermesidir.

Bu tür uyuşmazlıklar özellikle aile içerisinde yapılan taşınmaz devirlerinde sıkça görülmektedir. Miras bırakanın gerçek iradesinin belirlenmesi bakımından;

taraflar arasındaki ekonomik ilişki,
satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği,
tarafların sosyal ve ekonomik durumu,
tanık anlatımları,
taşınmazın devredilme amacı

birlikte değerlendirilmektedir.

Her taşınmaz devri muris muvazaası anlamına gelmez. Somut olayın özellikleri ve deliller birlikte incelenerek hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası

Taşınmaz sahibi tarafından verilen vekâletnamenin, vekilin dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılması hâlinde tapu iptal ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.

Örneğin;

taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılması,
vekâlet verenin talimatlarına aykırı işlem yapılması,
vekilin kendi yararına hareket etmesi,
yakınlarına taşınmaz devretmesi

gibi durumlar, somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirmeye konu olabilir.

Bu tür davalarda vekilin yetkisinin bulunması tek başına işlemin hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Vekâlet ilişkisinin dürüstlük kuralına uygun kullanılıp kullanılmadığı ayrıca incelenmektedir.

Hile, Hata veya İkrah Nedeniyle Tapu İptal Davası

Tapu devrine ilişkin iradenin serbest şekilde oluşmaması hâlinde, yapılan işlemin hukuki geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir.

Örneğin;

taşınmazın gerçek niteliğinin gizlenmesi,
aldatıcı beyanlarda bulunulması,
baskı veya tehdit altında işlem yaptırılması,
esaslı hataya düşürülmesi

gibi durumlarda, işlemin koşullarına göre tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün olabilir.

Bu davalarda işlemin hangi şartlarda gerçekleştirildiği ve tarafların gerçek iradesi büyük önem taşımaktadır.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmaz devri sırasında işlem yapan kişinin fiil ehliyetine sahip olmaması hâlinde yapılan tasarruf işlemleri hukuki uyuşmazlıklara konu olabilmektedir.

Özellikle;

ağır demans,
Alzheimer hastalığı,
ileri düzey psikiyatrik rahatsızlıklar,
işlem tarihinde ayırt etme gücünü ortadan kaldıran sağlık sorunları

bulunan kişiler tarafından yapılan taşınmaz devirleri bakımından fiil ehliyetine ilişkin inceleme yapılması gerekebilir.

Bu tür davalarda çoğu zaman sağlık kayıtları, tıbbi belgeler ve bilirkişi incelemeleri önemli delil niteliği taşımaktadır.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal Davası

Eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu üzerinde gerçekleştirilen bazı tasarruf işlemleri, diğer eşin açık rızası bulunmadığı takdirde hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Aile konutu şerhi bulunsun veya bulunmasın, somut olayın özelliklerine göre aile konutuna ilişkin koruyucu hükümlerin uygulanması gündeme gelebilir.

Bu nedenle aile konutuna ilişkin taşınmaz işlemlerinin gerçekleştirilmesinden önce hukuki durumun ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Tapu İptal Davalarında Delillerin Önemi

Tapu iptal ve tescil davaları büyük ölçüde delillere dayalı olarak sonuçlandırılmaktadır. İddiaların yalnızca soyut beyanlarla ileri sürülmesi çoğu zaman yeterli değildir.

Dosyanın özelliğine göre;

tapu kayıtları,
resmi belgeler,
banka kayıtları,
tanık anlatımları,
bilirkişi raporları,
sağlık kayıtları,
noter belgeleri,
yazılı sözleşmeler

mahkeme tarafından birlikte değerlendirilmektedir.

Bu nedenle dava açılmadan önce mevcut delillerin hukuki açıdan analiz edilmesi ve ispat stratejisinin doğru belirlenmesi önem taşımaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Tapu iptal ve tescil davaları, yalnızca usul hukuku bakımından değil, taşınmaz hukukuna ilişkin teknik bilgi gerektirmesi nedeniyle de kapsamlı hazırlık gerektiren dava türlerindendir.

Davanın hukuki sebebinin doğru belirlenmesi, görevli ve yetkili mahkemenin tespiti, delillerin eksiksiz sunulması ve sürecin etkin şekilde takip edilmesi, davanın sağlıklı yürütülmesi bakımından önem taşır.

Bu nedenle taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda, somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması ve sürecin planlı şekilde yönetilmesi hak kayıplarının önlenmesine katkı sağlayacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması her zaman uyuşmazlık doğurmaz. Ancak ortaklar arasında taşınmazın kullanımı, yönetimi veya satışı konusunda anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Uygulamada bu davalar en çok;

miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda,
kardeşler arasında ortak mülkiyette,
boşanma sonrası ortak taşınmazlarda,
yatırım amacıyla birlikte satın alınan gayrimenkullerde

görülmektedir.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaşılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen paylaşım teknik veya hukuki olarak mümkün değilse, taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satıştan elde edilen bedel ise ortakların payları oranında dağıtılır.

Her ortak, pay oranı ne olursa olsun ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak davanın yürütülmesi sırasında taşınmazın hukuki durumu, imar niteliği, ortaklık yapısı ve mevcut kayıtların ayrıntılı şekilde incelenmesi önem taşır.

Ecrimisil Davaları

Kısa cevap: Ecrimisil davası, taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız şekilde kullanılması nedeniyle uğranılan zararın tazmini amacıyla açılan davadır.

Ecrimisil, uygulamada “haksız işgal tazminatı” olarak da bilinmektedir. Taşınmaz malikinin rızası bulunmaksızın kullanılan bir taşınmaz nedeniyle, malikin uğradığı zararın belirli şartlar altında talep edilmesi mümkündür.

Ecrimisil talepleri özellikle;

miras ortaklığından doğan uyuşmazlıklarda,
hissedarlar arasındaki kullanım anlaşmazlıklarında,
işgal edilen arsa ve arazilerde,
hukuki dayanağı bulunmaksızın kullanılan iş yerlerinde

gündeme gelmektedir.

Mahkeme tarafından yapılacak değerlendirmede taşınmazın kullanım süresi, kullanım şekli, emsal kira bedelleri ve bilirkişi incelemeleri dikkate alınır.

Ecrimisil taleplerinde zamanaşımı ve talep edilebilecek dönem bakımından kanuni düzenlemelerin göz önünde bulundurulması gerektiğinden, her uyuşmazlığın kendi özelliklerine göre değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Kira ilişkileri, gayrimenkul hukukunun uygulamada en sık karşılaşılan alanlarından biridir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükler büyük ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde düzenlenmektedir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ortaya çıkan uyuşmazlıklar yalnızca kira bedelinden ibaret olmayıp; tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, temerrüt, tahliye taahhüdü ve sözleşmenin sona ermesi gibi birçok farklı hukuki konuyu kapsamaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanana gerçek ve samimi bir ihtiyaç duyuyorsa, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye talebinde bulunabilir.

Bu davalarda yalnızca ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi yeterli değildir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını dosyadaki deliller çerçevesinde değerlendirir.

Ayrıca dava açma süreleri hak kaybına yol açmaması açısından önem taşımaktadır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi hâlinde kiraya veren, kanunda öngörülen usullere uygun şekilde hukuki yollara başvurabilir.

Uygulamada bu süreç çoğu zaman icra takibiyle başlamakta; ödeme emrinin tebliği, kanuni sürelerin dolması ve gerekli şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye talep edilebilmektedir.

Her olayda kira sözleşmesinin içeriği, ödeme kayıtları ve tarafların davranışları birlikte değerlendirildiğinden, tahliye süreci somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin geçerli bir tahliye taahhüdü vermesine rağmen taşınmazı boşaltmaması hâlinde, kanuni şartların gerçekleşmesi durumunda tahliye talep edilebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından;

düzenlenme tarihi,
imza,
irade açıklaması,
kanuni şekil şartları

uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayalı işlemlerin hukuki geçerliliğinin dikkatle incelenmesi önem taşır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara konu olması hâlinde, kanunda öngörülen diğer şartların da gerçekleşmesi durumunda tahliye davası açılması mümkün olabilir.

Mahkeme, gönderilen ihtarların haklı olup olmadığını ve kanuni şartların oluşup oluşmadığını ayrıntılı şekilde değerlendirmektedir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde, yeni malik belirli şartların gerçekleşmesi durumunda taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanma ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.

Bu süreçte kanunda düzenlenen bildirim ve dava açma sürelerine uyulması büyük önem taşımaktadır.

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları

Kira ilişkisinin devam ettiği durumlarda taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi veya mevcut kira bedelinin değişen ekonomik koşullar nedeniyle yeniden değerlendirilmesi konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında;

kira sözleşmesinin süresi,
emsal kira bedelleri,
taşınmazın özellikleri,
ekonomik koşullar,
tarafların iddiaları

birlikte değerlendirilerek hukuki sonuca ulaşılmaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşmaya varması hâlinde uyuşmazlık dava açılmaksızın çözülebilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesiyle birlikte dava yoluna başvurulabilir.

Arabuluculuk, tarafların haklarını ortadan kaldıran bir süreç değil; uyuşmazlığın daha kısa sürede ve uzlaşma yoluyla çözümlenmesini amaçlayan alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları

Kat mülkiyeti hukuku; apartman ve site yaşamından kaynaklanan hak ve yükümlülükleri düzenleyen önemli bir gayrimenkul hukuku alanıdır. Özellikle büyük sitelerin yoğun olduğu Beylikdüzü gibi ilçelerde, kat malikleri ile yönetimler arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar;

aidat ve ortak giderlere ilişkin ihtilaflar,
yönetim planının uygulanması,
genel kurul kararlarının iptali,
ortak alanların kullanımına ilişkin anlaşmazlıklar,
ortak giderlere katılma yükümlülüğü,
yönetici ve denetici sorumluluğu,
ortak alanlarda yapılan hukuka aykırı değişiklikler

gibi konulardan kaynaklanmaktadır.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması hâlinde, uyuşmazlığın niteliğine göre görevli mahkemede dava açılması mümkündür. Site yönetimine karşı açılacak davalardaki usul ve esasları izah ettiğimiz yazımıza göz atabilirsiniz.

İmar Hukuku ve Kamulaştırma Uyuşmazlıkları

İmar hukuku; taşınmazların kullanım biçimini, yapılaşma şartlarını ve planlama esaslarını düzenleyen hukuk dalıdır. İmar planlarında yapılan değişiklikler, ruhsat işlemleri, yıkım kararları, yapı kayıtlarına ilişkin işlemler ve diğer idari uygulamalar, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir.

Bunun yanında kamu yararı amacıyla gerçekleştirilen kamulaştırma işlemleri de taşınmaz sahipleri açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan bazıları şunlardır:

kamulaştırma bedelinin tespiti,
kamulaştırmasız el atma iddiaları,
imar planlarından kaynaklanan hak kayıpları,
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerine ilişkin uyuşmazlıklar,
imar uygulamalarından doğan mülkiyet ihtilafları.

Bu tür uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki yol, işlemin niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre değişiklik göstermektedir.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi

Türkiye’de yabancı gerçek kişiler, ilgili mevzuatta öngörülen şartların sağlanması hâlinde taşınmaz edinebilmektedir. Ancak her taşınmazın yabancılar tarafından satın alınması mümkün değildir. Taşınmazın bulunduğu bölge, kullanım amacı ve kanuni sınırlamalar satın alma sürecini doğrudan etkileyebilir.

Yabancı yatırımcılar açısından taşınmaz edinimi yalnızca tapu devrinden ibaret değildir. Satın alma sürecinde;

tapu kayıtlarının incelenmesi,
taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığının araştırılması,
satış sözleşmelerinin hukuki denetimi,
vergi ve harç yükümlülüklerinin değerlendirilmesi,
yatırım amacına uygun hukuki planlamanın yapılması

önem taşımaktadır.

Bazı yatırım türleri, ilgili mevzuatta öngörülen şartların sağlanması hâlinde Türk vatandaşlığının kazanılması veya ikamet izni başvuruları bakımından da hukuki sonuç doğurabilmektedir. Bu nedenle yabancı yatırımcıların taşınmaz edinim sürecini yalnızca tapu işlemleri açısından değil, göç ve vatandaşlık hukuku bakımından da değerlendirmeleri faydalı olacaktır.

Gayrimenkul Alım ve Satım İşlemlerinde Hukuki İnceleme

Taşınmaz alım satım işlemleri, yüksek ekonomik değere sahip hukuki işlemler arasında yer almaktadır. Tapu devrinin gerçekleştirilmesinden önce yapılacak hukuki inceleme, ileride doğabilecek birçok uyuşmazlığın önlenmesine katkı sağlayabilir.

Özellikle;

tapu kayıtlarının incelenmesi,
ipotek, haciz ve diğer takyidatların araştırılması,
imar durumunun değerlendirilmesi,
satış vaadi ve diğer sözleşmelerin hazırlanması,
tarafların hukuki yükümlülüklerinin belirlenmesi,
ödeme planının hukuki güvence altına alınması

taşınmaz alım satım sürecinin önemli aşamalarını oluşturmaktadır.

Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde hukuki inceleme yapılmadan gerçekleştirilen satışlar, taraflar açısından sonradan telafisi güç zararlar doğurabilmektedir.

Beylikdüzü Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, çoğu zaman yüksek ekonomik değer taşıyan taşınmazlar üzerinde ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle hukuki destek alınacak avukatın yalnızca dava sürecini yürütmesi değil, uyuşmazlığın hukuki ve teknik yönlerini birlikte değerlendirebilmesi de önemlidir.

Gayrimenkul avukatı seçerken aşağıdaki hususların dikkate alınması faydalı olacaktır.

Gayrimenkul Hukuku Alanındaki Deneyim

Tapu davaları, kira uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi davaları, ecrimisil talepleri ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar farklı hukuki düzenlemelere tabidir. Bu nedenle avukatın gayrimenkul hukuku alanındaki uygulama deneyimi önem taşımaktadır.

Önleyici Hukuki Danışmanlık Sunabilmesi

Gayrimenkul hukukunda birçok uyuşmazlık, dava açılmadan önce yapılacak doğru hukuki planlama ile önlenebilir. Özellikle taşınmaz alım satımı, kira sözleşmeleri ve ortaklık ilişkilerinde önleyici hukuki danışmanlık önemli avantaj sağlayabilir.

Belgeleri ve Tapu Kayıtlarını Ayrıntılı İnceleyebilmesi

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, resmi belgeler, sözleşmeler ve teknik raporlar büyük önem taşımaktadır. Bu belgelerin dava açılmadan önce ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi, hukuki sürecin sağlıklı planlanmasına katkı sağlar.

Düzenli Bilgilendirme ve Etkin İletişim

Gayrimenkul davaları, dava türüne göre uzun sürebilen yargılama süreçlerini içerebilir. Bu nedenle avukatın müvekkilini süreç hakkında düzenli olarak bilgilendirmesi ve hukuki gelişmeleri anlaşılır şekilde aktarması önemlidir.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku; mülkiyet hakkının korunması, taşınmaz işlemlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümlenmesi bakımından geniş kapsamlı bir hukuk alanıdır. Tapu iptal ve tescil davalarından kira uyuşmazlıklarına, ortaklığın giderilmesi davalarından kat mülkiyetine ilişkin ihtilaflara kadar her uyuşmazlık, kendine özgü hukuki değerlendirme gerektirir.

Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi olarak Beylikdüzü başta olmak üzere İstanbul genelinde gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunuyor; her dosyayı somut olayın özellikleri doğrultusunda değerlendirerek müvekkillerimizin hak ve menfaatlerini etkin şekilde korumayı amaçlıyoruz.

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar veya taşınmaz işlemleri hakkında hukuki destek ihtiyacınız bulunuyorsa, dosyanızın özelliklerine uygun hukuki değerlendirme yapılabilmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

Gayrimenkul avukatları; tapu iptal ve tescil davaları, kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, ecrimisil davaları, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kamulaştırma davaları ve taşınmaz alım satım işlemlerinden doğan hukuki uyuşmazlıklarla ilgilenmektedir. Ayrıca taşınmaz alım satım sözleşmelerinin hazırlanması ve hukuki danışmanlık hizmetleri de bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Tapu iptal ve tescil davası nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki hukuka aykırı veya gerçeği yansıtmayan kayıtların düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. Mahkemenin davayı kabul etmesi hâlinde, mevcut tapu kaydı iptal edilerek taşınmaz gerçek hak sahibi adına tescil edilir.

Tapu iptal ve tescil davasını kim açabilir?

Bu davayı, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunduğunu veya tapu kaydının hukuka aykırı şekilde oluşturulduğunu ileri süren kişiler açabilir. Dava hakkının bulunup bulunmadığı, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklardan her biri, ortaklığın devamını istemediği takdirde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Ecrimisil davası nedir?

Ecrimisil davası, bir taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız şekilde kullanılması nedeniyle uğranılan zararın tazmin edilmesini amaçlayan dava türüdür. Uygulamada haksız işgal tazminatı olarak da bilinmektedir.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

Kanunda zorunlu arabuluculuğa tabi tutulan kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Hangi uyuşmazlıklarda bu zorunluluğun bulunduğu, talebin niteliğine göre değişebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi durumlarda açılabilir?

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?

Hayır. Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için kanunda ve yargı uygulamasında aranan şartları taşıması gerekir. Geçerlilik, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Kira bedelini ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi hâlinde, kanunda öngörülen usuller çerçevesinde icra takibi veya dava yoluna başvurulabilir. Tahliye kararı verilebilmesi için ilgili mevzuattaki şartların oluşması gerekir.

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?

Evet. İlgili mevzuatta belirtilen şartların sağlanması ve taşınmazın kanuni sınırlamalar kapsamında bulunmaması hâlinde yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz edinebilir.

Taşınmaz satın almadan önce hukuki inceleme yapılmalı mıdır?

Evet. Tapu kayıtlarının, ipotek ve haciz bilgilerinin, şerhlerin, imar durumunun ve satışa ilişkin belgelerin önceden incelenmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlayabilir.

Aile konutu şerhi olmayan taşınmaz satılabilir mi?

Aile konutuna ilişkin hukuki değerlendirme yalnızca şerhin bulunup bulunmamasına göre yapılmaz. Somut olayın özellikleri ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir. Ancak zorunluluk, uyuşmazlığın niteliğine göre değişebileceğinden somut olay özelinde değerlendirme yapılmalıdır.

Kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma arasındaki fark nedir?

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla kanunda öngörülen usullere uygun olarak gerçekleştirilen idari işlemdir. Kamulaştırmasız el atma ise taşınmaza kamulaştırma işlemi yapılmaksızın fiilen veya hukuken müdahale edilmesi durumunu ifade eder.

Gayrimenkul alım satım sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir?

Sözleşmede satış bedeli, ödeme planı, teslim tarihi, tarafların yükümlülükleri, cezai şart hükümleri ve tapu devrine ilişkin düzenlemelerin açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde hazırlanması önemlidir.

Tapu işlemleri sırasında avukatla çalışmak zorunlu mudur?

Hayır. Mevzuatta tapu işlemleri sırasında avukat bulundurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak yüksek ekonomik değere sahip taşınmaz işlemlerinde hukuki danışmanlık alınması, olası risklerin önceden tespit edilmesine ve uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlayabilir.

Gayrimenkul davaları ne kadar sürer?

Davanın süresi; uyuşmazlığın konusu, delillerin toplanma süreci, bilirkişi incelemeleri, taraf sayısı ve yargılama aşamalarına göre değişiklik göstermektedir. Bu nedenle tüm davalar için geçerli tek bir süre belirtmek mümkün değildir. Ancak belirtmek gerekir ki; taşınmazın mülkiyetine ilişkin davaların istinaf ve temyiz dahil olmak üzere bütün aşamalardan geçtikten sonra icrası mümkündür.

Beylikdüzü’nde gayrimenkul avukatı ile çalışmanın avantajı nedir?

Beylikdüzü’nde faaliyet gösteren bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, özellikle taşınmazın bulunduğu bölgeye ilişkin uygulamaların, yerel piyasa dinamiklerinin ve uyuşmazlığın özelliklerinin daha yakından değerlendirilmesine katkı sağlayabilir. Bununla birlikte, hukuki değerlendirmenin temelini her zaman somut olayın özellikleri ve yürürlükteki mevzuat oluşturur.

Gayrimenkul hukukunda hukuki danışmanlık neden önemlidir?

Taşınmaz işlemleri çoğu zaman yüksek ekonomik değere sahiptir ve sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar ciddi hak kayıplarına neden olabilir. İşlem öncesinde hukuki inceleme yapılması, sözleşmelerin denetlenmesi ve olası risklerin değerlendirilmesi, hem dava ihtimalini azaltabilir hem de tarafların haklarının daha etkin korunmasına yardımcı olabilir.

Av. Batın YILMAZ – Beylikdüzü Avukat