Site Yönetimine Karşı Dava ve Hukuki Süreçler: Haklarınız ve İtiraz Yolları
Site Yönetimine Karşı Açılacak Hukuk Davalı – Kat Mülkiyeti Kanunu
Site yönetimlerine karşı açılacak olan davalarda önemli ayrım şudur; Site yönetimi, çoğu durumda bağımsız bir tüzel kişilik değildir. Uyuşmazlıklar kural olarak kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetici/denetçi arasında ortaya çıkar. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesine göre ana taşınmaz; sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri çerçevesinde kat malikleri kurulu kararlarına göre yönetilir. Bu nedenle her uyuşmazlıkta önce aşağıdaki belge sıralaması incelenmelidir:
1. Kat Mülkiyeti Kanunu,
2. Yönetim planı,
3. Kat malikleri kurulu kararları,
4. İşletme projesi ve bütçe,
5. Yönetici veya yönetim kuruluna verilen açık yetkiler,
6. Fiilî uygulama, tahsilat ve harcama kayıtları.
Ana hukuki soru şudur:
Yönetim, kanundan, yönetim planından veya kat malikleri kurulu kararından doğan görev ve yetkilerinin dışına çıkmış; kat maliklerinin ortak veya bireysel haklarını ihlal etmiş midir?
Bu çerçevede başlıca hukuk yolları; kat malikleri kurulu kararının iptali veya hükümsüzlüğünün tespiti, hâkimin müdahalesi, yönetici atanması veya değiştirilmesi, yöneticiden hesap ve belge talebi, eski yöneticinin sorumluluğuna dayalı alacak ve tazminat davası, ortak gider alacağı ve buna bağlı icra takibi ile ortak yerlere haksız müdahalenin önlenmesi davalarıdır.
UYGULANACAK HUKUKİ ÇERÇEVE
| Uyuşmazlık Başlığı | Başlıca Düzenleme | Hukuki Sonuç |
| Yönetim planına ve komşuluk kurallarına aykırılık | KMK m.18 | Kat maliki, kiracı ve sürekli yararlananlar bakımından yükümlülük ve müdahale imkânı |
| Ortak gider ve avans borcu | KMK m.20, m.22 | Dava, icra takibi, gecikme tazminatı ve koşulları varsa kanuni ipotek |
| Kat malikleri kurulunun toplantısı | KMK m.29 | Olağan ve olağanüstü toplantı çağrısı, gündem ve süre kuralları |
| Kurul kararları | KMK m.32 | Kararlara uyma yükümlülüğü ve karar defteri düzeni |
| Kararların iptali, hükümsüzlüğü, hâkimin müdahalesi | KMK m.33 | Sulh hukuk mahkemesinde başvuru; belirli hâllerde bir ay ve her hâlde altı ay süre |
| Yönetici seçimi ve mahkemece yönetici atanması | KMK m.34 | Çoğunlukla yönetici atama; anlaşmazlıkta mahkemece atama |
| Yöneticinin görevleri | KMK m.35 | Tahsilat, ödemeler, banka hesabı, bakım, toplantı çağrısı ve temsil |
| Yöneticinin sorumluluğu | KMK m.38 | Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur |
| Yönetimin denetimi | KMK m.41 | Hesapların üç aylık dönemler itibarıyla veya her zaman denetimi |
| Ortak yerlerde yenilik ve ilave | KMK m.42-45 | İşlemin türüne göre sayı ve arsa payı çoğunluğu veya oybirliği |
| Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görev | KMK Ek m.1; HMK m.4 | Kural olarak sulh hukuk mahkemesi |
| Genel zamanaşımı | TBK m.146 | Aksine hüküm yoksa on yıl |
| Vekâlet ve yönetici özen borcu | TBK m.502, m.506 | Sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırılıktan sorumluluk |
| Vekâlet ilişkisinden doğan alacak | TBK m.147/5 | Kural olarak beş yıllık zamanaşımı |
USUL HUKUKU ANALİZİ
1. Görevli Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu sonuç, Kat Mülkiyeti Kanunu Ek 1. madde ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-ç hükmünden doğar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanacağı ortak alan uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu kabul etmiştir:
Yargıtay HGK, E. 2017/1258, K. 2025/693, T. 05.11.2025
Bununla birlikte yöneticiye karşı ileri sürülen tazminat veya alacak isteminin niteliği, taraf sıfatı, talep biçimi ve uyuşmazlığın doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanıp kaynaklanmadığı somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle özellikle eski yöneticiye karşı yüksek meblağlı hesap açığı veya kişisel kusura dayalı tazminat taleplerinde görev konusu dava açılmadan önce dikkatle belirlenmelidir.
2. Yetkili Mahkeme
Kat malikleri kurulu kararının iptali, hâkimin müdahalesi, yönetici atanması ve ortak yönetime ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarında uygulamada ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi esas alınır.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya zilyetliğe ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Ortak yerlere müdahalenin önlenmesi, ortak alanın eski hâle getirilmesi veya taşınmazla sıkı bağlı ayni nitelikli istemlerde bu kural özellikle önem kazanır.
3. Arabuluculuk Dava Şartı
Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan kurul kararının iptali, yöneticinin değiştirilmesi, hâkimin müdahalesi, ortak alan kullanımı veya yönetim planına aykırılığın giderilmesi gibi davalarda genel olarak zorunlu arabuluculuk dava şartı bulunmamaktadır.
Ancak taraflar arasındaki ilişki, salt Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlığını aşarak kira ilişkisi, tüketici işlemi, ticari ilişki veya başka bir özel hukuk sözleşmesine dayanıyorsa dava şartı arabuluculuk yönünden ayrıca inceleme gerekir.
4. Dava Türü ve Talep Biçimi
Bu alandaki başvurular aynı nitelikte değildir:
Karar iptali davası: İnşai nitelikli olup kurul kararının iptaline yöneliktir.
Yokluğun veya mutlak butlanın tespiti: Tespit niteliğindedir; kararın hiç doğmadığının veya kesin hükümsüz olduğunun belirlenmesi istenir.
Hâkimin müdahalesi: Yönetim planına veya kanuna aykırı davranışın giderilmesine yönelik özel başvuru yoludur.
Yönetici atanması: Mahkemeden yönetici atanmasına ilişkin kurucu nitelikte talep içerir.
Hesap verme, alacak ve tazminat davası: Eda davasıdır; belirlenecek tutarın davacıya veya ilgili kat malikleri topluluğuna ödenmesi istenir.
Ortak gider alacağı ve icra takibi: Eda niteliğindedir; borçlu kat malikinden aidat, avans, gecikme tazminatı ve fer’ilerinin tahsili amaçlanır.
Müdahalenin men’i ve eski hâle getirme: Ortak alanın hukuka aykırı kullanımının durdurulması ve gerekiyorsa eski hâline getirilmesi istenir.
5. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali
KMK m.33 uyarınca:
Toplantıya katılıp karşı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde;
Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde;
Her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde,
iptal davası açmalıdır.
Bu süreler kaçırıldığında, karar iptal edilinceye kadar geçerliliğini sürdürür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, süresinde iptal davası açılmayan yönetici seçimi kararının, yokluk veya mutlak butlan saptanmadıkça geçerli kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir:
Yargıtay HGK, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022
Ancak kararın kurucu unsurlarının hiç oluşmaması veya emredici hukuk kurallarına aykırılık nedeniyle mutlak butlanla sakat olması hâlinde, KMK m.33 uyarınca süre koşulu aranmaz. Burada “usulsüzlük” ile “yokluk/mutlak butlan” ayrımı dikkatle kurulmalıdır; her toplantı usulsüzlüğü süre sınırı olmaksızın hükümsüzlük sonucu doğurmaz.
Yöneticiye Karşı Alacak veya Tazminat Talebi
Yönetici, KMK m.38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu nedenle yöneticinin hesap verme, belge teslimi veya kusurlu yönetimden kaynaklanan taleplerinde vekâlet ilişkisine ilişkin beş yıllık zamanaşımı gündeme gelebilir (TBK m.147/5). Somut talebin niteliğine göre genel on yıllık zamanaşımı da tartışılabilir. Bu nedenle talep; “hesap verme”, “vekalet ilişkisinden doğan alacak”, “haksız fiil tazminatı” veya “sebepsiz zenginleşme” ayrımında doğru nitelendirilmelidir.
Ortak Gider ve Avans Alacakları
Ortak gider ve avans borçları dönemsel edim niteliği taşıdığından, kural olarak beş yıllık zamanaşımı değerlendirilir. Her aidat veya avans kalemi bakımından muacceliyet tarihi ayrı belirlenmelidir.
TALEP KALEMİ ANALİZİ
1. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali
Hukuki dayanak: KMK m.29, m.32 ve m.33.
Bu dava; toplantı çağrısının usulsüz yapılması, gündemin bildirilmemesi, toplantı ve karar yeter sayısına uyulmaması, karar defterindeki şekil eksikliği, yönetim planına aykırılık, kanunun emredici hükümlerine aykırılık veya kararın kat maliklerinin haklarını hukuka aykırı biçimde sınırlaması gibi sebeplerle açılabilir.
Özellikle şu konular iptal davasına konu olabilir:
Usulsüz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar,
Yönetici veya denetçi seçimi,
Yönetim bütçesi ve işletme projesi,
Ortak alanların kullandırılması,
Yönetici ücretine ilişkin kararlar,
Ortak gider paylaşımı,
Yenilik, onarım ve tadilat kararları,
Yönetim planına aykırı kararlar.
Süre: KMK m.33’teki bir ay ve her hâlde altı aylık süreler.
Emsal:
Yargıtay HGK, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022
Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.05.2025 tarihli kararında, kararın iptaline yönelik süre sınırı ile emredici kanuna aykırı hükmün geçersizliği birbirinden ayrılmıştır. Kararda, aidat gecikmesi bakımından aylık yüzde beşin üzerindeki gecikme tazminatı öngören kararın emredici kanuna aykırı olduğu belirtilmiştir. Bu yönüyle, kurul kararı süre nedeniyle iptal edilemese bile emredici kurala açık aykırılığın ayrıca hükümsüzlük tartışması doğurabileceği görülmektedir.
2. Yokluğun veya Mutlak Butlanın Tespiti
Hukuki dayanak: KMK m.33; genel hükümler.
Kararın hiç oluşmadığı; örneğin toplantının fiilen yapılmadığı, karar defterindeki imzaların gerçeği yansıtmadığı, kanunen zorunlu oybirliği bulunmasına rağmen çoğunlukla karar alındığı veya emredici düzenlemenin açıkça ihlal edildiği hâllerde yokluk ya da mutlak butlan ileri sürülebilir.
Bu başvuru yolunda “süre koşulu aranmaz” denilmesi, her tür karar sakatlığının bu yolla ileri sürülebileceği anlamına gelmez. Dava dilekçesinde, neden basit iptal sebebi değil de yokluk veya mutlak butlan bulunduğu açıkça gösterilmelidir.
3. Hâkimin Müdahalesi İstemi
Hukuki dayanak: KMK m.18 ve m.33.
Bir kat malikinin, kiracının veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişinin; yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na veya komşuluk düzenine aykırı davranması nedeniyle zarar gören kat maliki, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Başlıca örnekler:
Ortak alanın izinsiz işgali,
Ortak alanın depo, otopark, ticari alan veya kişisel kullanım alanına dönüştürülmesi,
Gürültü, koku, güvenlik ve kullanım düzenini bozan davranışlar,
Yönetim planına aykırı bağımsız bölüm kullanımı,
Ortak alan tesislerine zarar verilmesi,
Ortak alandan yararlanmanın engellenmesi.
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve gerektiğinde hakkaniyete göre karar verir; aykırılığın belirli süre içinde giderilmesini emredebilir.
4. Yönetici Seçimi, Değiştirilmesi ve Mahkemece Yönetici Atanması
Hukuki dayanak: KMK m.34 ve m.41.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunlukla atanır. Kat malikleri anlaşamaz veya yönetici seçemezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atayabilir.
Ayrıca kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu sürekli denetleyebilir ve haklı neden varsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.
Mahkemece atanan yönetici bakımından farklı kural vardır: Atama üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı sebep varsa mahkemeden değişiklik izni istenebilir.
5. Yöneticiden Hesap Verme, Belge Teslimi ve Tazminat Talebi
Hukuki dayanak: KMK m.35, m.38, m.41; TBK m.502 ve m.506.
Yönetici;
aidat ve avansları toplamak,
yönetim borçlarını ödemek,
toplanan paralar için yönetici sıfatını gösterecek biçimde banka hesabı açmak,
kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak,
ortak alanların korunması için gerekli tedbirleri almak,
görev süresi sonunda yönetim kayıtlarını ve hesaplarını devretmek,
yükümlülükleri altındadır.
Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğundan sadakat ve özen borcuna uygun davranmalıdır. Hesap ve belgeleri sunmaması, harcamaları belgesiz bırakması, yetkisiz ödeme yapması, ortak parayı yönetim amacı dışında kullanması veya görev süresi sonunda devir teslim yapmaması; somut olaya göre hesap verme, belge teslimi, alacak ve tazminat taleplerine neden olabilir.
Emsal:
Yargıtay 5. HD, E. 2023/189, K. 2023/7265, T. 14.09.2023
Bu kararda, eski yöneticinin hesap açığından sorumluluğu tartışılmış; belgeli ve belgesiz harcamaların yerinde incelenmesi, mali kayıtların birlikte değerlendirilmesi ve yöneticinin gerçekten sorumlu olduğu miktarın bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bu nedenle tazminat veya alacak davası açılmadan önce, soyut “para kaybı” iddiası yerine şu veriler somutlaştırılmalıdır:
Yönetim dönemi,
Tahsil edilen toplam aidat ve avans,
Banka hesabı giriş ve çıkışları,
Nakit tahsilatlar,
Harcama belgeleri,
Karar veya yetki dayanağı,
İddia edilen hesap açığı,
Ortak paranın hangi işlemde ve ne şekilde kullanıldığı,
Zararın hesap yöntemi.
6. Ortak Gider, Avans ve Gecikme Tazminatı Uyuşmazlıkları
Hukuki dayanak: KMK m.20 ve m.22.
Kat malikleri, kural olarak ortak giderlere ve avanslara katılmakla yükümlüdür. Gider türüne göre paylaşım yöntemi değişir:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlara ilişkin avanslar, aksi anlaşma yoksa eşit olarak;
Sigorta, bakım, koruma, güçlendirme, onarım, yönetici ücreti ve ortak tesis işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır.
Kat maliki, ortak alan veya tesisten yararlanmadığını ileri sürerek bu giderlere katılmaktan kaçınamaz.
Gider veya avans payını tam ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatından sorumludur. Yönetim planı veya kurul kararıyla emredici oranı aşan bir gecikme tazminatı öngörülüp öngörülemeyeceği konusunda, güncel Yargıtay yaklaşımı ayrıca dikkate alınmalıdır.
Emsal:
Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025
Bu karar, aylık yüzde on gecikme tazminatı öngören kurul kararının Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’deki emredici düzenlemeye aykırı olduğu yönündeki değerlendirmeyi içermektedir.
Ortak gider borçlusu bakımından sadece malik değil, bağımsız bölümde kiracı veya başka sıfatla sürekli yararlanan kişi de kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.
7. Ortak Alanlara İlişkin Müdahalenin Men’i ve Eski Hâle Getirme İstemi
Hukuki dayanak: KMK m.18, m.42, m.43, m.44 ve m.45.
Ortak alanlarda yapılacak yenilik, ilave, tadilat veya kullanım değişikliklerinde gerekli karar çoğunluğu işlemin türüne göre değişir:
Ortak alanı daha elverişli veya kullanışlı hâle getiren yeniliklerde sayı ve arsa payı çoğunluğu,
Çok masraflı veya lüks nitelikte yeniliklerde yararlanmayan kat malikinin gidere katılmama hakkı,
Kat ilavesi, yeni bağımsız bölüm yapımı veya kapsamlı yapı değişikliklerinde oybirliği,
Taşınmazın bir hakla sınırlandırılması, arsanın bölünmesi veya önemli yönetim işlerinde oybirliği,
aranabilir.
İzinsiz kapatma, ortak alanın bağımsız bölüme katılması, bahçe veya koridorun özel kullanıma tahsisi, ortak otoparkın işgali, çatı veya dış cephede yetkisiz değişiklik yapılması hâlinde; müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme ve zarar varsa tazminat talep edilebilir.
EMSAL İÇTİHAT ANALİZİ
| Karar | Olay | Sonuç | Yazıda Kullanılacak İlke |
| Yargıtay HGK, E. 2021/282, K. 2022/299, T. 10.03.2022 | Site yönetiminin tüzel kişiliği, yöneticinin temsil yetkisi ve taraf sıfatı | Yönetici, doğru şekilde taraf sıfatıyla gösterilebilir | Site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle her uyuşmazlıkta yöneticinin taraf olamayacağı söylenemez. Talebin niteliğine göre yöneticiye husumet yöneltilebilir. |
| Yargıtay HGK, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022 | Yönetici seçimi kararının iptali süresi ve kararın geçerliliği | Yönetici lehine | Usulsüz olduğu düşünülen kurul kararına karşı süre içinde iptal davası açılması gerekir. Usulsüzlük iddiası, tek başına kararın yok hükmünde olduğu anlamına gelmez. |
| Yargıtay 5. HD, E. 2023/189, K. 2023/7265, T. 14.09.2023 | Eski yöneticinin hesap verme ve mali sorumluluğu | Yönetici aleyhine | Yöneticinin sorumluluğuna dayalı alacak davasında, hesap açığı bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir. Salt şüphe yeterli değildir. |
| Yargıtay HGK, E. 2017/1258, K. 2025/693, T. 05.11.2025 | Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarında görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir | Ortak alan işgali, yönetim planına aykırılık gibi davalarda görev kuralı Sulh Hukuk Mahkemesidir. |
| Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025 | Kurul kararının iptali süresi ile emredici hükme aykırılığın ayrılması | Karar iptal edildi | Yönetim planı veya kurul kararı, Kat Mülkiyeti Kanununun emredici düzenlemelerini bertaraf edemez. Çoğunluk kararı, kanuni sınırların üstünde yükümlülük yaratamaz. |
1. Yargıtay HGK, E. 2021/282, K. 2022/299, T. 10.03.2022
Bu karar, site yönetiminin tüzel kişiliği, yöneticinin temsil yetkisi ve doğru taraf sıfatı bakımından önemlidir.
Hukuk Genel Kurulu, kat mülkiyetine ilişkin davaların kural olarak kat malikleri tarafından veya kat maliklerine karşı açılacağını; bununla birlikte yöneticinin kanundan veya yönetim planından doğan temsil görevi kapsamında belirli uyuşmazlıklarda davalı sıfatıyla gösterilebileceğini kabul etmiştir. Kararda, site yöneticisinin görev alanındaki bir zarardan kaynaklanan uyuşmazlıkta davanın sırf husumet yokluğu nedeniyle reddedilemeyeceği belirtilmiştir.
Yazıda kullanılacak ilke: Site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle her uyuşmazlıkta yöneticinin taraf olamayacağı söylenemez. Talebin niteliğine göre yöneticiye husumet yöneltilebilir; ancak kat malikleri topluluğunu ilgilendiren uyuşmazlıklarda taraf teşkilinin doğru kurulması gerekir.
2. Yargıtay HGK, E. 2019/34, K. 2022/654, T. 17.05.2022
Karar, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve yönetici seçimi kararının hukuki etkisi bakımından temel niteliktedir.
Hukuk Genel Kurulu, yönetici seçimine ilişkin kararın, süresi içinde iptal davası açılmadıkça geçerli olduğunu; kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olduğu ortaya konulmadıkça mahkemenin doğrudan yeni yönetici atama yoluna gidemeyeceğini kabul etmiştir.
Yazıda kullanılacak ilke: Usulsüz olduğu düşünülen kurul kararına karşı süre içinde iptal davası açılması gerekir. “Toplantı hukuka aykırıydı” iddiası, tek başına kararın yok hükmünde olduğu anlamına gelmez.
3. Yargıtay 5. HD, E. 2023/189, K. 2023/7265, T. 14.09.2023
Karar, eski yöneticinin hesap verme ve mali sorumluluğuna ilişkindir. Yargıtay, belgeli ve belgesiz harcamaların, kasa ve banka kayıtlarının, yönetim dönemlerinin ve yöneticinin sorumlu olduğu miktarın denetlenebilir mali incelemeyle belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Yazıda kullanılacak ilke: Yöneticinin sorumluluğuna dayalı alacak veya tazminat davasında, hesap açığı ve zarar bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir. Salt şüphe, belge eksikliği veya genel memnuniyetsizlik yeterli değildir; tarih, tutar, işlem ve zarar bağı kurulmalıdır.
4. Yargıtay HGK, E. 2017/1258, K. 2025/693, T. 05.11.2025
Hukuk Genel Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan ortak alan uyuşmazlıklarında Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu açıkça belirtmiştir.
Yazıda kullanılacak ilke: Ortak alan işgali, yönetim planına aykırılık, kat malikleri kurulu kararı ve Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasına bağlı diğer ihtilaflarda görev kuralı öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesidir.
5. Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025
Karar, kurul kararının iptali süresi ile emredici hükme aykırılığın sonuçlarını ayırması yönünden önemlidir. Yargıtay, aylık yüzde on gecikme tazminatı öngören kararın KMK m.20’de belirlenen aylık yüzde beş oranına aykırı olduğu değerlendirmesini benimsemiştir.
Yazıda kullanılacak ilke: Yönetim planı veya kurul kararı, Kat Mülkiyeti Kanununun emredici düzenlemelerini bertaraf edemez. Kat maliklerinin çoğunluk kararı, kanuni sınırların üstünde yeni bir yükümlülük yaratmak için sınırsız yetki vermez.
DELİL DEĞERLENDİRMESİ VE EŞLEŞTİRME
| Önerilen Ek | Delil | İspat Edilen Husus |
| EK-1 | Tapu kaydı veya bağımsız bölüm malikliği belgesi | Davacının kat maliki sıfatı ve dava ehliyeti |
| EK-2 | Yönetim planı | Yönetim, kullanım, temsil ve gider paylaşım kuralları |
| EK-3 | Kat malikleri kurulu karar defteri | Toplantı, karar, karşı oy ve imza durumları |
| EK-4 | Toplantı çağrısı, gündem, tebligat ve teslim kayıtları | Çağrının usule uygunluğu; dava süresi başlangıcı |
| EK-5 | İşletme projesi, bütçe ve aidat çizelgesi | Ortak gider, avans ve paylaştırma hesapları |
| EK-6 | Banka hesap ekstreleri | Tahsilat, ödeme, bakiye, kişisel hesaba aktarım ve para akışı |
| EK-7 | Makbuz, fatura, teklif, sözleşme ve ödeme dekontları | Harcamanın gerçekliği, amacı ve yetkiye uygunluğu |
| EK-8 | Denetçi raporu veya mali müşavir incelemesi | Hesap açığı, belgeli/belgesiz gider ve zarar tespiti |
| EK-9 | Noter ihtarnamesi ve cevapları | Hesap verme, belge teslimi, iade veya aykırılığın giderilmesi talebi |
| EK-10 | Fotoğraf, video, keşif ve uzman raporu | Ortak alana müdahale, izinsiz tadilat veya eski hâle getirme ihtiyacı |
| EK-11 | Yazışmalar, e-posta ve mesaj kayıtları | Yönetici bilgisi, yetki, kabul, ret veya kötü niyet iddiası |
| EK-12 | Devir teslim tutanağı | Eski ve yeni yönetim arasındaki para, defter ve belge devri |
Belge düzeni bakımından özellikle iki ilke önemlidir:
Karar iptali davasında, toplantı çağrısı, gündem, karar defteri ve öğrenme tarihi belirleyicidir.
Yönetici sorumluluğu davasında, banka hareketleri, tahsilat kayıtları, harcama belgeleri ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
KARŞI TARAFIN MUHTEMEL SAVUNMASI
“Kurul Kararı Kesinleşmiştir; Dava Süresinde Açılmamıştır.”
Bu savunma, karar iptali davalarında güçlü olabilir. Bu nedenle davacı, karar tarihini, toplantıya katılıp katılmadığını, karşı oy kullanıp kullanmadığını ve kararı ne zaman öğrendiğini belgelemelidir.
Karşı değerlendirme: Eğer karar emredici hükme aykırıysa veya kurucu unsurlar hiç oluşmamışsa, yokluk veya mutlak butlan iddiasının koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Ancak bu nitelendirme, süre sınırını dolanmak için soyut biçimde kullanılmamalıdır.
“Yönetici, Kat Malikleri Kurulunun Verdiği Yetkiyle Hareket Etmiştir.”
Yönetici, harcamaların kurul kararı veya yönetim planına dayandığını savunabilir.
Karşı değerlendirme: Kararın kapsamı, harcama limiti, kararın geçerliliği, somut ödeme ile karar arasındaki bağlantı ve harcamanın gerçekten site yararına yapılıp yapılmadığı incelenmelidir. Genel yetki, sınırsız harcama yetkisi anlamına gelmez.
“Harcama Belgeleri Eksik Olsa da Gider Gerçekten Yapılmıştır.”
Bu savunma, yöneticinin mali sorumluluğu davalarında ileri sürülebilir.
Karşı değerlendirme: Harcamanın fiilen yapıldığı; hizmetin görüldüğü; ödemenin kime, hangi tarihte ve hangi yönetim ihtiyacı için yapıldığı; banka, fatura, teklif, teslim ve tanık delilleriyle araştırılmalıdır. Bilirkişi incelemesi yalnız muhasebe kaydına değil, gerektiğinde yerinde incelemeye de dayanmalıdır.
“Kat Maliki Ortak Alanı Kullanmadığı İçin Aidat Ödemek Zorunda Değildir.”
Bu savunma, KMK m.20 karşısında genel olarak geçerli değildir. Kat maliki, ortak yer veya tesislerden yararlanmadığını ileri sürerek gider ve avans yükümlülüğünden kaçınamaz.
Karşı değerlendirme: Ancak harcamanın gerçekten ortak gider niteliğinde olup olmadığı, paylaşımın doğru yapılıp yapılmadığı ve yönetim planında özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı denetlenebilir.
“Uyuşmazlık Site Yönetimine Karşı Açılamaz; Yönetimin Tüzel Kişiliği Yoktur.”
Bu savunma, taraf sıfatı bakımından kısmen doğru bir başlangıç noktasına dayanır; fakat her uyuşmazlığı sona erdirmez.
Karşı değerlendirme: Talebin niteliğine göre yöneticinin temsil yetkisi ve pasif husumet ehliyeti bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yöneticinin görev alanıyla ilgili belirli uyuşmazlıklarda taraf sıfatı bulunabileceğini kabul etmektedir. Buna rağmen, dava açılırken kat malikleri, yönetici ve varsa yönetim kurulunun doğru biçimde gösterilmesi gerekir.
HÂKİM PERSPEKTİFİ
Sulh Hukuk Mahkemesinin öncelikle inceleyeceği başlıklar şunlardır:
1. Davacının kat maliki, kiracı veya sürekli yararlanan sıfatı var mıdır?
2. Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmekte midir?
3. Davalı taraf doğru gösterilmiş midir?
4. Dava, karar iptaline ilişkinse bir aylık ve altı aylık süreler içinde açılmış mıdır?
5. Toplantı çağrısı, gündem, karar yeter sayısı ve imza düzeni kanuna uygun mudur?
6. Yönetim planı ne öngörmektedir?
7. Yönetici, harcama veya işlem bakımından açık yetkiye sahip midir?
8. Ortak giderler doğru paylaşılmış mıdır?
9. Ortak alana müdahale varsa, gerekli çoğunluk kararı veya oybirliği sağlanmış mıdır?
10. Hesap açığı ve zarar iddiası, denetlenebilir belgelerle ve bilirkişi incelemesiyle ispatlanmış mıdır?
11. Talep, yöneticinin görev alanına mı yoksa doğrudan kat malikleri topluluğunun kararına mı ilişkindir?
12. Dava konusu talep, mahkemeden yerindelik denetimi değil hukuka uygunluk denetimi istemekte midir?
En zayıf dosyalar; yönetim planı sunulmayan, karar defteri incelenmeyen, dava süresi açıklanmayan ve para açığı yalnızca tahmine dayandırılan dosyalardır.
En güçlü dosyalar ise; ilgili kurul kararını, çağrı evrakını, yönetim planını, banka kayıtlarını, noter ihtarını, ayrıntılı hesap tablosunu ve gerektiğinde mali bilirkişi talebini birlikte içeren dosyalardır.
DAVA STRATEJİSİ
Kat Malikleri İçin Önerilen Yol Haritası
1. Uyuşmazlığı Doğru Sınıflandırın.
Karar iptali mi, hesap verme mi, ortak alan müdahalesi mi, aidat uyuşmazlığı mı, yoksa yönetici atanması mı olduğu belirlenmelidir.
2. Yönetim Planını Mutlaka Temin Edin.
Yönetim planı, taraflar arasındaki temel düzenleyici metindir. Kanuna aykırı olmamak kaydıyla toplantı, temsil, harcama, aidat ve kullanım konularında belirleyici olabilir.
3. Süreleri Bekletmeden Kontrol Edin.
Kurul kararının iptalinde bir ay ve her hâlde altı ay kuralı ağır hak kaybı doğurur. Kararın öğrenildiği tarih ispatlanabilir olmalıdır.
4. Önce Belge ve Hesap Talep Edin.
Hesap verme veya harcama uyuşmazlığında noter ihtarıyla karar defteri, işletme projesi, banka ekstreleri, faturalar ve devir teslim belgeleri talep edilmelidir.
5. Karar İptali ile Yönetici Sorumluluğunu Birbirine Karıştırmayın.
Bir kurul kararının iptali, yöneticinin şahsi tazminat sorumluluğunu kendiliğinden doğurmaz. Her talebin ayrı vakıa ve ayrı delil temeli kurulmalıdır.
6. Mali Uyuşmazlıkta Bilirkişi İncelemesini Baştan Planlayın.
Hesap açığı iddiası; dönemsel tahsilat, harcamalar, devreden bakiye, banka-kasa durumu ve belgeler üzerinden hesaplanmalıdır.
7. Ortak Alan Müdahalesinde Keşif ve Fotoğraf Deliline Önem Verin.
İzinsiz kapatma, işgal, tadilat veya özel kullanıma tahsis iddialarında taşınmazın mevcut durumunun korunması ve gerektiğinde keşif yapılması önem taşır.
8. Talebi Hukuki Sonuca Göre Kurun.
Mahkemeden “yönetimi cezalandırması” değil; kararın iptali, aykırılığın giderilmesi, müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme, hesap verilmesi, belgenin teslimi veya zararın ödenmesi istenmelidir.
Bu rehberde öne çıkan ana sonuç şudur:
Site yönetimine karşı hukukî yol, yönetimden memnun olmamaya değil; yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa, kurul kararlarına veya yöneticinin vekil benzeri özen yükümlülüğüne aykırı somut işlem ve davranışlara dayanmalıdır. Başarılı bir başvuru için doğru dava türü, doğru taraf, süresinde hareket ve belgeye dayalı somutlaştırma zorunludur.
Hakkımız – İletişim Bilgileri
Av. Batın YILMAZ
Baro Bilgileri:
- İstanbul 1 Nolu Barosu: 77008
- Türkiye Barolar Birliği: 187392
Adres:
Yakuplu Mahallesi, Hürriyet Bulvarı Skyport Residence Kat:12 No:133
Beylikdüzü, İstanbul
İletişim:
📞 Telefon: 0 532 669 34 90
📞 Alternatif Telefon: 0 532 732 34 90
🌐 Hakkımız