Site Yöneticisinin Cezai Sorumluluğu: Zimmet ve Görevi Kötüye Kullanma Suçları

Bu yazı, hukuki, çalışma ve genel bilgilendirme niteliğindedir. Konu; apartman, site veya toplu yapı yöneticilerinin aidat, avans, ortak gider ve yönetim gelirleri üzerindeki tasarruflarından doğabilecek ceza sorumluluğudur. İnceleme, hem genel hukukî çerçeveyi hem de uygulamada sık rastlanan somut olay tiplerini içermektedir.

HUKUKİ NİTELENDİRME

Kat malikleri tarafından seçilen olağan site yöneticisi, kural olarak kamu görevlisi değildir. Bu nedenle aidat veya ortak gider paralarının usulsüz kullanıldığı her olayda doğrudan zimmet ya da görevi kötüye kullanma suçu oluşmaz. Somut olayın özelliklerine göre en çok gündeme gelebilecek suç tipi, yönetim amacıyla teslim edilen para üzerinde mal edinme kastıyla tasarruf edilmesi hâlinde hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçudur.

Bu tespit iki temel ceza hukuku ayrımına dayanır:

1. Zimmet suçu, TCK m.247’de düzenlenen özgü suçtur. Failin kamu görevlisi olması gerekir.

2. Görevi kötüye kullanma suçu, TCK m.257’de düzenlenen ve yine kamu görevlisi sıfatına bağlı bir suçtur.

3. Site yöneticisi ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleriyle özel hukuk temelli vekâlet benzeri ilişki içinde görev yapar. Bu nedenle yöneticinin ceza sorumluluğu, çoğu olayda TCK m.155/2 kapsamındaki hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma yönünden tartışılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumludur. Yönetici; ortak giderleri toplamak, yönetim borçlarını ödemek, kararları uygulamak, gereken tedbirleri almak ve toplanan paraları yönetici sıfatını göstererek bankada tutmakla yükümlüdür. Bu görevler Kanun’un 35. maddesinde açıkça sayılmıştır.

Dolayısıyla site yöneticisinin aidat tahsil etmesi tek başına ceza sorumluluğu doğurmaz. Ceza sorumluluğu bakımından asıl soru şudur:

Yöneticiye belirli amaçla teslim edilen ortak para, yönetim amacı dışında yöneticinin veya üçüncü kişinin yararına, malik gibi tasarruf edilmek suretiyle kullanılmış mıdır?

Bu sorunun cevabı; banka hesap hareketleri, gelir-gider defterleri, karar defterleri, faturalar, sözleşmeler, ödeme belgeleri, bilirkişi incelemesi ve yönetim planı üzerinden belirlenir.

---

USUL HUKUKU ANALİZİ

1. Suç Duyurusu ve Soruşturma Makamı

Site yöneticisinin aidat veya ortak gider paralarını usulsüz kullandığı yönündeki ihbar veya şikâyet, Cumhuriyet Başsavcılığına ya da kolluk makamlarına yapılabilir. Ceza Muhakemesi Kanunu m.158 uyarınca ihbar veya şikâyet yazılı olarak veya tutanağa geçirilmek üzere sözlü biçimde sunulabilir.

Ancak suç duyurusu soyut ve genel nitelikte olmamalıdır. CMK m.158/6 uyarınca, fiilin suç oluşturmadığının açıkça anlaşıldığı veya ihbarın somut araştırma gerektirmeyecek derecede soyut olduğu durumlarda soruşturma yapılmasına yer olmadığına karar verilebilir.

Bu nedenle suç duyurusunda şu başlıklar somutlaştırılmalıdır:

Yönetici sıfatının hangi tarihler arasında sürdüğü,

Hangi genel kurul kararıyla seçildiği,

Hangi tutardaki aidat veya avansın toplandığı,

Paranın hangi hesapta tutulduğu,

Hangi harcamaların belgesiz veya şüpheli olduğu,

Paranın hangi yönetim amacı dışında kullanıldığı,

Yöneticiye yapılan hesap verme ve iade talepleri,

İddia edilen zararın yaklaşık miktarı,

Banka hareketleri, makbuzlar, karar defterleri ve faturalar.

2. Görevli Mahkeme

TCK m.155/2’de düzenlenen hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçunun yaptırımı bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve adlî para cezasıdır. Bu suç bakımından yargılama kural olarak Asliye Ceza Mahkemesi önünde yürütülür.

Zimmet suçu yönünden ise TCK m.247’de öngörülen cezanın ağırlığı ve failin kamu görevlisi olma koşulu dikkate alınır. Ancak olağan site yöneticisi bakımından zimmet suçunun uygulanması istisnaî niteliktedir; öncelikle yöneticinin kamusal faaliyete katılan kamu görevlisi sayılıp sayılmadığı ve özel bir kanunla kamu görevlisi gibi sorumluluk yüklenip yüklenmediği araştırılmalıdır.

3. Şikâyet ve Uzlaştırma Değerlendirmesi

TCK m.155/1’deki basit güveni kötüye kullanma suçu şikâyete bağlıdır. Buna karşılık site yöneticiliği, başkasının malını idare yetkisi kapsamında aidat ve ortak giderlerin teslimi şeklinde gerçekleştiğinden, olayların önemli bölümünde TCK m.155/2’deki hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suç tipi tartışılır.

Somut olayda suçun hangi fıkra kapsamında kaldığı; teslim ilişkisinin niteliğine, yöneticinin yetkisine, yönetim kararlarına ve paranın kullanım biçimine göre ayrıca belirlenmelidir. Bu nedenle “her aidat uyuşmazlığı şikâyete bağlıdır” veya “her yönetici eylemi resen soruşturulur” biçiminde kesin bir genelleme yapılmamalıdır.

4. Dava Zamanaşımı

TCK m.66’ya göre dava zamanaşımı, cezanın üst sınırına göre belirlenir. Hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçunda üst sınır yedi yıl hapis olduğundan, genel olarak on beş yıllık dava zamanaşımı gündeme gelir.

Zamanaşımı, tamamlanmış suçlarda fiilin işlendiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak savcılık ifadesi, sorgu, iddianame düzenlenmesi veya mahkûmiyet kararı gibi işlemler zamanaşımını kesebilir. Kesilme hâlinde süre yeniden işlemeye başlar ve kanuni sınırlar içinde uzayabilir.

Yönetim dönemi boyunca birden fazla tahsilat ve harcama yapılmışsa, her eylemin tarihi, devam eden suç veya zincirleme suç hükümlerinin uygulanabilirliği somut olay temelinde ayrı değerlendirilmelidir.

5. Hukuk ve Ceza Yargılamasının Ayrılığı

Site yöneticisinin hesap vermemesi veya yöneticilik görevini kötü yürütmesi, otomatik olarak ceza suçu oluşturmaz. Bir kısım uyuşmazlıklar;

hesap verme,

yönetici azli,

yönetim planına aykırılık,

ortak gider alacağı,

tazminat,

yönetim defterlerinin teslimi,

kat malikleri kurul kararlarının iptali,

gibi hukuk mahkemesinde çözümlenebilecek özel hukuk uyuşmazlıklarıdır.

Ceza soruşturmasında ise mal edinme kastı, teslim edilen para üzerinde amaç dışı tasarruf, gerçek zarar ve failin kişisel yararına kullanım gibi unsurların somut delille ortaya konulması gerekir.

---

TALEP VE SUÇ TİPİ ANALİZİ

1. Zimmet Suçu Bakımından Değerlendirme

TCK m.247’ye göre zimmet; görevi nedeniyle zilyetliği devredilmiş veya koruma ve gözetimiyle yükümlü olunan malın, kamu görevlisi tarafından kendisinin ya da başkasının zimmetine geçirilmesidir.

Zimmet suçunun temel unsurları şunlardır:

Unsur	Açıklama
Fail	Kamu görevlisi olmalıdır.
Mal	Görev nedeniyle failin zilyetliğine bırakılmış veya koruma-gözetimine verilmiş olmalıdır.
Fiil	Mal üzerinde failin veya üçüncü kişinin yararına malik gibi tasarruf edilmelidir.
Manevi unsur	Kasten hareket edilmelidir.
Bağlantı	Malın faile teslimi, kamu görevi nedeniyle gerçekleşmelidir.
Kamu görevlisi tanımı	Kamusal faaliyetin yürütülmesine atama, seçilme veya başka surette katılan kişi (TCK m.6/1-c)

Kat malikleri kurulu tarafından seçilen apartman veya site yöneticisi, kural olarak özel hukuk ilişkisinden doğan bir yöneticilik görevi yürütür. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 gereğince kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Bu görev, kendi başına kamusal faaliyete katılım anlamına gelmez.

Bu nedenle olağan site yöneticisinin aidatları kişisel hesabına aktarması veya belgesiz harcaması halinde ilk değerlendirme “zimmet” değil, hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma yönünde yapılmalıdır.

Ancak özel bir kanunla belirli kişilere kamu görevlisi gibi ceza sorumluluğu yüklenmişse sonuç değişebilir. Örneğin kooperatif yöneticileri bakımından özel kanuni düzenlemeler bulunabilir. Bu istisna, site yöneticiliğine kıyas yoluyla uygulanamaz.

2. Görevi Kötüye Kullanma Suçu Bakımından Değerlendirme

TCK m.257’ye göre, kanunda ayrıca suç olarak tanımlanmayan hâllerde görevinin gereklerine aykırı hareket ederek kişilerin mağduriyetine, kamunun zararına veya kişilere haksız menfaat sağlanmasına neden olan kamu görevlisi cezalandırılır.

Maddede ayrıca görevin gereklerini yapmakta ihmal veya gecikme gösterilmesi de düzenlenmiştir.

Bu suç bakımından da failin kamu görevlisi olması zorunludur. Dolayısıyla kat malikleri tarafından seçilen sıradan site yöneticisinin;

genel kurulu zamanında toplantıya çağırmaması,

hesapları geç sunması,

bakım sözleşmesini ihmal etmesi,

aidat tahsilâtını düzensiz yürütmesi,

karar defterini usulüne uygun tutmaması,

tek başına TCK m.257 anlamında görevi kötüye kullanma suçunu oluşturmaz.

Bu davranışlar yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na veya vekâlet benzeri ilişkiye aykırılık oluşturabilir. Fakat TCK m.257’nin uygulanabilmesi için kamu görevlisi sıfatı gerekir.

3. Hizmet Nedeniyle Güveni Kötüye Kullanma Suçu Bakımından Değerlendirme

TCK m.155/2’de düzenlenen hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçu, site yöneticileri açısından en önemli ceza hukuku riskidir.

Maddeye göre, hangi nedenle doğmuş olursa olsun başkasının mallarını idare etmek yetkisi gereği teslim edilmiş eşya hakkında güveni kötüye kullanma fiilinin işlenmesi halinde fail, bir yıldan yedi yıla kadar hapis ve adlî para cezası ile cezalandırılır.

Bir site yöneticisinin bu suçtan sorumlu tutulabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

Aranan Koşul	Site Yönetimindeki Görünümü
Teslim veya zilyetliğin devri	Aidat, avans, ortak gider, demirbaş bedeli veya özel iş için toplanan para yöneticinin tasarrufuna bırakılmış olmalıdır.
İdare yetkisi	Yönetici, kat malikleri kararına veya yönetim planına dayanarak ortak parayı yönetme yetkisine sahip olmalıdır.
Amaç dışı tasarruf	Para, bakım, onarım, güvenlik, temizlik, yakıt veya diğer ortak gider amacı dışında kullanılmalıdır.
Kişisel ya da üçüncü kişi yararı	Yönetici parayı kendisi veya başkası için kullanmalı; malik gibi tasarruf etmelidir.
Kast	Hata, muhasebe düzensizliği veya ispatlanamayan hesap farkı değil; bilinçli ve iradî kötüye kullanım bulunmalıdır.

Örnek olarak aşağıdaki eylemler, delillerine göre hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma yönünden inceleme gerektirebilir:

Toplanan aidatların yöneticinin kişisel hesabına aktarılması ve iade edilmemesi,

Gerçekte yapılmayan hizmetler için sahte ya da gerçeğe aykırı fatura düzenlenmesi,

Site adına tahsil edilen paraların kişisel borçların ödenmesinde kullanılması,

Yönetim bütçesinden yakınlara veya üçüncü kişilere karşılıksız ödeme yapılması,

Ortak gider paralarının yönetim kararına aykırı biçimde yöneticinin kişisel harcamalarına yönlendirilmesi,

Yöneticinin görev süresi sonunda hesap ve bakiyeyi teslim etmemesi; paranın akıbetini açıklayamaması.

Buna karşılık aşağıdaki hâller her zaman ceza suçu oluşturmaz:

Harcama belgelerinin düzensiz tutulması,

Yönetim hesabında kayıt hatası,

Bütçe aşımı,

Kat malikleri kurulunun sonradan uygun bulmadığı harcama,

Yetki sınırları hakkında yorum farklılığı,

Hesaplar arası aktarım,

Yönetim kararının hukuk mahkemesince iptali,

Giderin ekonomik açıdan isabetsiz veya pahalı olması.

Bu hâllerde kişisel yarara kullanım ve mal edinme kastı kesin biçimde ortaya konulmadıkça ceza mahkûmiyeti kurulamaz.

---

EMSAL İÇTİHAT ANALİZİ

Emsal Kararların Hukuki Ağırlığı

Yargıtay kararları, kanun hükmü gibi genel ve soyut bağlayıcılık taşımaz. Bununla birlikte suçun unsurlarının yorumlanması, ceza sorumluluğunun sınırları ve delil değerlendirmesi bakımından uygulama açısından güçlü yol gösterici niteliktedir.

Özellikle Yargıtay Ceza Genel Kurulu kararları, daire kararlarına göre daha yüksek ikna gücüne sahiptir.

Karar Özeti Tablosu

Karar	Olay ve Hukuki Sorun	Sonuç	Yazıda Kullanılacak İlke
Yargıtay Ceza Genel Kurulu, E. 2021/44, K. 2022/790, T. 08.12.2022	Avukatın müvekkili adına tahsil ettiği parayı ödememesi eyleminin zimmet mi yoksa güveni kötüye kullanma mı olduğu	Sanık lehine; zimmet hükmü bozuldu	Zimmet suçunda kamu görevlisi niteliği ve malın kamu görevi nedeniyle teslimi aranır. Özel hukuk/vekâlet ilişkisindeki kişinin eylemi otomatik olarak zimmet oluşturmaz.
Yargıtay 11. Ceza Dairesi, E. 2021/21427, K. 2023/3556, T. 03.05.2023	Site yöneticisinin çatı tadilatı ve site giderleri için toplanan paraları usulsüz kullandığı iddiası	Site yöneticisi lehine beraat onandı	Bilirkişi incelemesiyle para açığı ve usulsüz harcama belirlenemiyorsa, salt hesap uyuşmazlığıyla mahkûmiyet kurulamaz.
Yargıtay 11. Ceza Dairesi, E. 2021/24055, K. 2025/8311, T. 03.07.2025	Site yöneticisinin belgesiz gider gösterdiği ve site adına usulsüz kart harcaması yaptığı iddiası	Site yöneticisi lehine beraat onandı	Belgesiz veya tartışmalı harcama iddiası, suçun maddi ve manevi unsurları ispatlanmadıkça tek başına hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma oluşturmaz.
Yargıtay Ceza Genel Kurulu, E. 2021/280, K. 2023/20, T. 18.01.2023	Kooperatif yöneticilerinin özel kanundaki düzenleme nedeniyle zimmet sorumluluğu	Yöneticiler aleyhine	Özel kanunun açıkça kamu görevlisi gibi sorumluluk öngördüğü durumlar istisnadır; bu istisna site yöneticilerine kıyasla genişletilemez.

1. Yargıtay Ceza Genel Kurulu, E. 2021/44, K. 2022/790, T. 08.12.2022

Bu karar, site yöneticisinin ceza sorumluluğu bakımından en önemli ayrımı ortaya koymaktadır. Kararda avukatın, müvekkili adına tahsil ettiği parayı ödememesi eylemi değerlendirilmiştir. Ceza Genel Kurulu, avukatın ilgili somut faaliyette kamu gücü kullanmadığını ve paranın vekâlet ilişkisi kapsamında teslim edildiğini vurgulamıştır.

Kararın sonucunda eylemin zimmet değil, hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu karar, site yöneticiliğine doğrudan ilişkin olmamakla birlikte şu temel ilke bakımından önemlidir:

Bir kişinin seçilme, görevlendirilme veya mesleki statü nedeniyle belirli bir işi yürütmesi, onu kendiliğinden zimmet suçunun faili olan kamu görevlisine dönüştürmez.

Site yöneticisi de kat malikleriyle özel hukuk ilişkisi içindedir. Aidat ve ortak gider paraları, kamu idaresine ait kamu kaynağı değil; kat maliklerinin ortak yönetim amacıyla yöneticinin tasarrufuna bıraktığı özel hukuk malvarlığı değerleridir. Bu nedenle somut olayda kamu görevlisi niteliği veya özel kanuni düzenleme bulunmadıkça zimmet suçuna başvurulması isabetli olmayacaktır.

2. Yargıtay 11. Ceza Dairesi, E. 2021/21427, K. 2023/3556, T. 03.05.2023

Bu karar doğrudan site yöneticisi hakkında verilmiştir. Sanık yöneticinin, çatı tadilatı ve diğer site giderleri için toplanan paraları usulsüz kullandığı ileri sürülmüştür.

Dosyada bilirkişi incelemesi yapılmış; sitenin farklı hesapları, önceki dönemden devreden tutarlar ve hesaplar arası aktarımlar birlikte değerlendirilmiştir. Bilirkişi raporunda yöneticinin üzerinde kalan site parası olmadığı ve usulsüz harcamanın belirlenemediği sonucuna ulaşılmıştır.

Mahkeme beraat kararı vermiş; Yargıtay da mahkûmiyete yeterli, her türlü şüpheden uzak somut delil bulunmadığı gerekçesiyle beraat hükmünü onamıştır.

Kararın somut olaylara uygulanacak yönü şudur:

Site hesapları parça parça değil, tüm yönetim dönemi ve hesaplar arası transferler dikkate alınarak incelenmelidir.

Muhasebe eksikliği, belge düzensizliği veya ilk bakışta açıklanamayan farklar, kişisel yarara kullanım ve kast ispatlanmadıkça ceza mahkûmiyetine yeterli değildir.

Bilirkişi incelemesi, banka kayıtları ve karar defterleri belirleyici delillerdir.

Ceza yargılamasında şüpheden sanık yararlanır ilkesi geçerlidir.

Bu karar, yazıda hem site yöneticileri hem de kat malikleri bakımından dengeli biçimde kullanılmalıdır: Şikâyetçinin somut delil yükünü, yöneticinin ise şeffaf ve belgelendirilebilir hesap tutma zorunluluğunu göstermektedir.

3. Yargıtay 11. Ceza Dairesi, E. 2021/24055, K. 2025/8311, T. 03.07.2025

Bu karar da doğrudan site yönetimiyle ilgilidir. Yöneticinin gelir-gider defterinde belgesiz ve açıklanamayan giderler gösterdiği, ayrıca site adına usulsüz kredi kartı harcamaları yaptığı ileri sürülmüştür.

İlk derece mahkemesi, eylemlerin hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçunun unsurlarını oluşturmadığı gerekçesiyle beraat kararı vermiştir. Yargıtay, beraat kararını onamıştır.

Kararın önemi şudur:

Belgesiz veya tartışmalı gider kaydı, tek başına yöneticinin parayı kendisi veya başkası yararına mal edindiğini göstermez.

Bununla birlikte bu karar, yöneticilerin belge düzenine uymamasını meşrulaştırmaz. Belgesiz harcama; hukukî sorumluluk, hesap verme yükümlülüğü, yöneticinin azli, tazminat, yönetim planına aykırılık ve gerektiğinde farklı suç tipleri bakımından sonuç doğurabilir. Ceza mahkûmiyeti için ise suçun tüm unsurlarının kesin ve inandırıcı biçimde ispatı gerekir.

4. Yargıtay Ceza Genel Kurulu, E. 2021/280, K. 2023/20, T. 18.01.2023

Bu karar kooperatif yöneticileri hakkında verilmiştir. Kararda, kooperatif yöneticilerinin özel kanuni düzenleme nedeniyle kamu görevlisi gibi sorumlu tutulabileceği kabul edilmiştir.

Karar site yöneticileri aleyhine doğrudan emsal değildir; aksine bir sınırı göstermektedir. Kooperatifler Kanunu’ndaki açık özel düzenleme nedeniyle kooperatif yöneticileri bakımından zimmet değerlendirmesi yapılabilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda olağan site yöneticileri yönünden aynı mahiyette açık bir ceza sorumluluğu hükmü bulunmadığından, kooperatif yöneticileri hakkında oluşturulan zimmet yaklaşımının site yöneticilerine otomatik biçimde uygulanması mümkün değildir.

---

DELİL DEĞERLENDİRMESİ VE EŞLEŞTİRME

Şikâyetçi veya Kat Malikleri Bakımından Toplanması Gereken Deliller

Önerilen Ek	Delil	İspat Amacı
EK-1	Yönetim planı	Yöneticinin görev, yetki ve sorumluluklarının belirlenmesi
EK-2	Kat malikleri kurulu kararları	Yöneticinin seçimi, harcama yetkileri, bütçe ve özel onarım kararları
EK-3	Karar defteri	Alınan kararların ve yetkilendirmelerin incelenmesi
EK-4	İşletme projesi ve aidat tabloları	Toplanması gereken ve tahsil edilen ortak giderlerin tespiti
EK-5	Banka hesap ekstreleri	Tahsilat, ödeme, kişisel hesaba aktarım ve para akışının belirlenmesi
EK-6	Makbuzlar, tahsilat listeleri, POS kayıtları	Aidat veya avans tahsilâtının tespiti
EK-7	Fatura, sözleşme, teklif ve teslim belgeleri	Harcamanın gerçekliği ve yönetim amacıyla bağlantısı
EK-8	Bağımsız mali müşavir veya bilirkişi raporu	Hesap açığı, amaç dışı tasarruf ve kişisel yarar iddiası
EK-9	İhtarname ve hesap verme talepleri	Yöneticiye yöneltilen iade, açıklama ve belge sunma talepleri
EK-10	Mesajlaşmalar, e-postalar ve yazışmalar	Kast, ikrar, gizleme veya iade iradesi bakımından değerlendirme
EK-11	Tanık beyanları	Harcama, karar, teslim ve fiilî kullanım iddialarının desteklenmesi

Site Yöneticisi Bakımından Savunmada Önem Taşıyan Deliller

Yönetici açısından en güçlü savunma, salt inkâr değil; açık, denetlenebilir ve kronolojik belge düzenidir. Özellikle şu belgeler önem taşır:

Kat malikleri kurulunca verilmiş açık yetki kararları,

Harcamaya ilişkin teklif, sözleşme, fatura ve ödeme belgeleri,

Tahsilat ve giderlerin banka aracılığıyla yapıldığını gösteren kayıtlar,

Hesaplar arası transferlerin gerekçesi,

Önceki dönemden devreden borç ve alacak kayıtları,

Teslim alınan yönetim bakiyesi,

Yönetim süresi sonunda yapılan devir teslim tutanağı,

Yöneticinin kişisel hesabına aktarılan bir para varsa bunun nedenini ve iadesini gösteren belgeler,

Bağımsız bilirkişi veya mali müşavir raporu.

---

KARŞI TARAFIN MUHTEMEL SAVUNMASI

“Belgesiz Giderler Kişisel Kullanımın Kanıtıdır.”

Bu iddia tek başına yeterli değildir. Ceza hukuku bakımından belgesiz harcamanın yöneticinin veya üçüncü kişinin kişisel yararına kullanıldığını, başka bir deyişle zilyetliğin devri amacı dışında malik gibi tasarruf edildiğini göstermesi gerekir.

Karşı değerlendirme: Harcamanın gerçekten yapılıp yapılmadığı; hizmetin fiilen görülüp görülmediği; ödeme yapılan kişinin kimliği; site kararları; banka hareketleri ve yönetim dönemi bütünü bilirkişi incelemesiyle araştırılmalıdır.

“Yönetici Hesap Vermiyor; Bu Nedenle Suç Sabittir.”

Hesap vermeme, ciddi bir hukukî sorun yaratabilir; yöneticinin azli, hesap verme davası ve tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir. Ancak ceza mahkûmiyeti için salt hesap vermemek yeterli değildir.

Karşı değerlendirme: Para açığı, amaç dışı kullanım, mal edinme kastı ve kişisel ya da üçüncü kişi yararına tasarruf somut biçimde ispatlanmalıdır.

“Kamuya Ait Olmayan Para da Zimmet Suçuna Konu Olabilir.”

Zimmet suçunda belirleyici olan yalnızca malın niteliği değil, failin kamu görevlisi sıfatı ve malın kamu görevi nedeniyle zilyetliğine bırakılmış olmasıdır.

Karşı değerlendirme: Kat malikleri tarafından seçilen yöneticinin özel hukuk ilişkisi içindeki vekil benzeri statüsü, olağan koşullarda zimmet suçunun fail unsuru bakımından yeterli değildir. Yargıtay Ceza Genel Kurulunun 08.12.2022 tarihli kararı, özel hukuk temelli teslim ilişkisinin zimmetten çok güveni kötüye kullanma kapsamında ele alınması gerektiğini göstermektedir.

“Genel Kurul Kararı Yoksa Yapılan Harcama Suçtur.”

Genel kurul kararı olmaksızın yapılan bir harcama, yönetim planına veya Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olabilir. Fakat her yetkisiz harcama ceza suçu oluşturmaz.

Karşı değerlendirme: Harcamanın acil bakım, güvenlik, onarım veya zararın önlenmesi amacıyla yapılıp yapılmadığı; yöneticinin kanundan doğan yetkisi; harcamanın fiilen site yararına kullanılıp kullanılmadığı ve kişisel menfaat bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

“Para Sonradan İade Edildiği İçin Suç Hiç Oluşmamıştır.”

Paranın sonradan iade edilmesi, suçun hiç oluşmadığı anlamına gelmez. Ancak iadenin zamanı, gönüllülüğü ve zararın tamamen giderilip giderilmediği ceza miktarı bakımından önem taşıyabilir.

Zimmet suçu bakımından TCK m.248’de etkin pişmanlığa bağlı indirim düzenlenmiştir. Hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma bakımından ise iade; kastın değerlendirilmesinde, zararın giderilmesinde, uzlaştırma veya cezanın bireyselleştirilmesinde olayın özelliklerine göre önem taşıyabilir.

---

HÂKİM PERSPEKTİFİ

Ceza mahkemesi veya soruşturma makamı bakımından belirleyici sorular şunlardır:

1. Şüpheli veya sanık gerçekten site yöneticisi sıfatıyla mı hareket etmiştir?

2. Paralar yöneticiye hangi karar, yetki veya fiilî teslim ilişkisi kapsamında verilmiştir?

3. Toplanan aidat ve avansların toplam miktarı nedir?

4. İddia edilen açık veya usulsüzlük hangi dönem ve hangi işlemden kaynaklanmaktadır?

5. Paranın site amacı dışında kullanıldığı somut delillerle gösterilmiş midir?

6. Yönetici veya üçüncü kişi yararına kişisel tasarruf saptanmış mıdır?

7. Harcamalar site yararına yapılmış olmakla birlikte belgelendirme sorunu mu taşımaktadır?

8. Hesaplar arası transferler, önceki dönem borçları ve devreden bakiyeler incelenmiş midir?

9. Bilirkişi raporu denetlenebilir, gerekçeli ve tüm hesap dönemini kapsar nitelikte midir?

10. Kast, her türlü şüpheden uzak biçimde ispatlanmış mıdır?

Mahkûmiyet için en güçlü deliller; yöneticinin kişisel hesabına para aktarımı, kişisel borç ödemeleri, gerçeğe aykırı fatura düzeni, yapılmayan işler için ödeme, kasıtlı belge gizleme, açık ikrar ve denetlenebilir mali bilirkişi raporudur.

Buna karşılık yalnızca yöneticinin sevilmemesi, genel kurulda yaşanan uyuşmazlık, bütçe tartışması, belgesiz harcama şüphesi veya hesapların karışık olması ceza mahkûmiyeti için yeterli değildir.

---

DAVA VE UYUŞMAZLIK STRATEJİSİ

Kat Malikleri veya Zarar Görenler Bakımından

1. Önce yönetim belgeleri, banka hesapları, faturalar ve karar defteri toplanmalıdır.

2. Hesap uyuşmazlığı ceza soruşturmasına taşınmadan önce mali müşavir veya bilirkişi desteğiyle somutlaştırılmalıdır.

3. Suç duyurusunda soyut “para kayboldu” iddiası yerine; tarih, tutar, hesap, işlem, yetki eksikliği ve kişisel yarar bağlantısı açıklanmalıdır.

4. Ceza soruşturmasıyla birlikte yöneticinin azli, hesap verme ve tazminat yolları ayrıca değerlendirilmelidir.

5. Dijital yazışmalar ve banka kayıtları değiştirilmeden korunmalı; hukuka uygun biçimde dosyaya sunulmalıdır.

Site Yöneticisi Bakımından

1. Tüm tahsilat ve ödemeler mümkün olduğunca yönetim adına açılmış banka hesabı üzerinden yürütülmelidir.

2. Nakit tahsilat zorunluysa makbuz, tahsilat çizelgesi ve banka yatırma kaydı düzenlenmelidir.

3. Acil veya zorunlu harcamalar dâhil bütün giderler fatura, teklif, sözleşme ve ödeme belgesiyle desteklenmelidir.

4. Kat malikleri kurul kararları ile harcama yetkileri yazılı ve erişilebilir tutulmalıdır.

5. Hesaplar kişisel malvarlığından ayrı tutulmalı; site parası kişisel hesapta veya kişisel kredi kartında kullanılmamalıdır.

6. Görev süresi sonunda ayrıntılı hesap özeti ve devir teslim tutanağı hazırlanmalıdır.

7. Ceza isnadı gündeme geldiğinde, savunma mali kayıtlar ve bağımsız bilirkişi incelemesi üzerinden kurulmalıdır.

Sonuç olarak, site yöneticisinin ceza sorumluluğu “yöneticilik görevinin kötü yürütülmesi” ile değil; somut, kastî ve mal edinmeye yönelik fiille doğar. Olağan site yöneticisi bakımından zimmet ve görevi kötüye kullanma suçları kural olarak uygulanmaz; ancak aidat ve ortak gider paralarının yönetim amacı dışında kişisel yarara kullanılması hâlinde hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma suçu ciddi biçimde gündeme gelebilir.

---

Hakkımız – İletişim Bilgileri

Av. Batın YILMAZ

Baro Bilgileri:

• İstanbul 1 Nolu Barosu: 77008
• Türkiye Barolar Birliği: 187392

Adres:
Yakuplu Mahallesi, Hürriyet Bulvarı Skyport Residence Kat:12 No:133
Beylikdüzü, İstanbul

İletişim:
📞 Telefon: 0 532 669 34 90
📞 Alternatif Telefon: 0 532 732 34 90
🌐 İletişim Sayfası