زندگی در آپارتمان و مجتمع مسکونی، که در چارچوب قانون تملک آپارتمانها شامل بسیاری از روابط حقوقی است. از جمله رایجترین مشکلاتی که مالکان واحدها و مستأجران با آن مواجه میشوند، طرح دعوا علیه مدیریت مجتمع، مطالبه شارژ گزاف، تصمیمات غیرقانونی مجمع عمومی و سوءاستفاده از وظایف مدیریتی است. در این مقاله؛ تعیین امین قضایی برای مدیریت مجتمع، اعتراض به مبلغ شارژ، ابطال تصمیمات مجمع عمومی و و فرایندهای دادرسی که با حمایت وکیل مدیریت مجتمع پیگیری میشوند توضیح داده میشود.
دلایل طرح دعوا علیه مدیریت ساختمان
مالکان واحدها حق دارند در برابر اقدامات مغایر با قانون مدیریت مجتمع، اقامه دعوا کنند. رایجترین دلایل طرح دعوا عبارتاند از:
- تصمیمات غیرقانونی یا مغایر با مقررات مجمع عمومی
- شارژ گزاف و هزینههای مشترک غیرمعقول
- سوءاستفاده مدیریت از وظایف خود
- هزینهکرد غیرقانونی درآمدهای حاصل از فضاهای مشترک
- خودداری مدیریت از واگذاری سمت، با وجود پایان یافتن دوره مسئولیت آن
در این موارد، مالک میتواند هم ابطال تصمیمات و هم عزل مدیریت را درخواست کند.
تصمیم مجمع عمومی و دعوای ابطال آن
مجمع عمومی، مرجع اصلی اتخاذ تصمیمات اساسی در مدیریت مجتمع است. بااینحال، در موارد زیر میتوان دعوای ابطال مطرح کرد:
- اگر دعوت به جلسه مطابق تشریفات قانونی انجام نشده باشد
- اگر اکثریت لازم به دست نیامده باشد
- اگر موضوعاتی که تصمیمگیری درباره آنها به اکثریت آرا نیاز دارد، بهصورت اجماعی یا برخلاف مقررات تصویب شده باشند
- اگر تصمیمات برخلاف اصل برابری باشند
این دعوا باید ظرف یک ماه از تاریخ اتخاذ تصمیم، در دادگاه صلح حقوقی مطرح شود.
تعیین امین قضایی برای مدیریت مجتمع
در صورت وجود موارد زیر، میتوان از دادگاه درخواست تعیین امین کرد:
- عدم انجام وظایف مدیریت
- ادعاهای تخلف
- عدم امکان تشکیل مجمع عمومی
- ایجاد خلأ عملی در مدیریت
قَیّم تا زمان انتخاب مدیریت جدید، بهطور موقت مدیریت را بر عهده میگیرد.
شارژ گزاف و اعتراض به مبلغ شارژ
شارژها فقط با تصمیم مجمع عمومی قابل تعیین هستند و باید مبتنی بر هزینههای واقعی باشند. در موارد زیر میتوان دعوا مطرح کرد:
- شارژهایی که از هزینههای مشترک فراتر میروند
- هزینهکردهای غیرشفاف
- حقالزحمههای نامعقول مدیر
در این صورت، میتوان برای ابطال یا استرداد مبلغ شارژ، در دادگاه صلح حقوقی اقامه دعوا کرد.
فرایند حقوقی با وکیل مدیریت مجتمع
کمکهای یک وکیل مدیریت ساختمان در این فرایند عبارتاند از:
- تنظیم دادخواست
- جمعآوری مدارک و شواهد
- تحلیل حقوقی تصمیمات مجمع عمومی
- نمایندگی در فرایند دادگاه
که حوزهای تخصصی است که در چارچوب قانون تملک آپارتمانها، پیشبرد فرایند را اغلب بدون حمایت وکیل دشوار میکند.
سوالات متداول
آیا برای طرح دعوا علیه مدیریت ساختمان، مالک بودن الزامی است؟
بله، داشتن سمت مالک ضروری است. در برخی موارد، مستأجران میتوانند بهطور غیرمستقیم از حقوق خود استفاده کنند.
مهلت ابطال تصمیم مجمع عمومی چقدر است؟
۱ ماه.
انتصاب قَیّم چقدر طول میکشد؟
بسته به تراکم پروندهها متفاوت است؛ معمولاً چند ماه طول میکشد.
آیا میتوانم بدون گرفتن وکیل اقامه دعوا کنم؟
ممکن است، اما خطر تضییع حق زیاد است.
نتیجهگیری
اختلافات ناشی از مدیریت ساختمان، فرایندهای حقوقی هستند که مستقیماً بر زندگی جمعی تأثیر میگذارند و باید بدون تأخیر به آنها رسیدگی شود. قانون مالکیت آپارتمانها حقوق قدرتمندی برای مالکان در نظر گرفته است. برای جلوگیری از تضییع حق، از دست ندادن مهلتها، در صورت لزوم، از یک وکیل مدیریت ساختمان کمک حرفهای گرفت مهم است.
باتین یلماز، وکیل