الدعاوى والإجراءات القانونية ضد إدارة المجمعات السكنية: حقوقكم وطرق الطعن

الدعاوى المدنية التي تقام ضد إدارة المجمعات السكنية – قانون ملكية الطوابق

التمييز الهامة في الدعاوى التي ستُرفع ضد إدارة المجمعات السكنية هو أن إدارة المجمعات السكنية ليست في غالب الأحيان كياناً اعتبارياً مستقلةً بذاتها. وتنشأ المنازعات، كقاعدة عامة، بين مالكي الوحدات المستقلة أو بين المالكين والمدير/المراقب. ويعتبر المدير مسؤولاً تجاه مالكي الوحدات المستقلة بمثابة الوكيل وفقاً لقانون ملكية الطوابق.

وفقاً للمادة 32 من قانون ملكية الطوابق، يتم إدارة العقار الرئيسي وفقاً لقرارات جمعية مالكي الوحدات المستقلة في إطار العقد، وخطة الإدارة، والأحكام القانونية. ولهذا السبب، يجب في كل منازعة فحص ترتيب الوثائق التالية أولاً:

1. قانون ملكية الطوابق،

2. خطة الإدارة،

3. قرارات جمعية مالكي الوحدات المستقلة،

4. مشروع التشغيل والميزانية،

٥. الصلاحيات الصريحة الممنوحة للمدير أو مجلس الإدارة،

٦. الممارسة الفعلية، وسجلات التحصيل والصرف.

السؤال القانوني الرئيسي هو:

هل تجاوزت الإدارة المهام والصلاحيات الناشئة عن القانون، أو خطة الإدارة، أو قرار هيئة ملاك الشقق، وهل انتهكت الحقوق المشتركة أو الفردية لملاك الشقق؟

في هذا الإطار، تتمثل الطرق القانونية الرئيسية في: إبطال قرار هيئة ملاك الشقق أو إثبات بطلانه، تدخل القاضي، تعيين المدير أو استبداله، طلب الحساب والمستندات من المدير، دعوى المطالبة والتعويض القائمة على مسؤولية المدير السابق، مستحقات المصاريف المشتركة ودعاوى المتابعة التنفيذية المرتبطة بها، ومنع التدخل غير المشروع في الأجزاء المشتركة.

---

الإطار القانوني الواجب التطبيق

عنوان النزاع	الالتظيم الرئيسي	النتيجة القانونية
مخالفة خطة الإدارة وقواعد حسن الجوار	المادة ١٨ من KMK	الالتزامات وإمكانية التدخل من حيث مالك الشقة، المستأجر، والمستفيد الدائم
ديون المصاريف المشتركة والسلفيات	المادة 20 والمادة 22 من KMK	الدعوى، المتابعة التنفيذية، تعويض التأخير، والرهن القانوني عند توفر شروطه
اجتماع هيئة ملاك الشقق	المادة 29 من KMK	دعوة الاجتماع العادي وغير العادي، جدول الأعمال وقواعد المواعيد
قرارات الهيئة	المادة 32 من KMK	التزام الامتثال للقرارات وتنظيم دفتر القرارات
إبطال القرارات، بطلانها، وتدخل القاضي	المادة 33 من KMK	التقديم إلى محكمة الصلح الحقوقية؛ مهلة شهر واحد في حالات محددة وستة أشهر في جميع الأحوال
انتخاب المدير والتعيين القضائي للمدير	المادة 34 من KMK	تعيين المدير بالأغلبية؛ والتعيين عن طريق المحكمة في حال النزاع
مهام المدير	المادة 35 من KMK	التحصيل، المدفوعات، الحساب البنكي، الصيانة، الدعوة لعقد الاجتماعات والتمثيل
مسؤولية المدير	المادة 38 من KMK	يكون المدير مسؤولاً تجاه مالكي الشقق (الطبقات) بصفته وكيلًا
رقابة الإدارة	المادة 41 من KMK	تدقيق الحسابات على فترات كل ثلاثة أشهر أو في أي وقت
التجديدات والإضافات في الأماكن المشتركة	المادة 42-45 من KMK	الأغلبية العددية وحصة الأرض أو الإجماع وفقاً لطبيعة الإجراء
الاختصاص في منازعات ملكية الشقق	المادة الإضافية 1 من KMK؛ المادة 4 من HMK	كقاعدة عامة، محكمة الصلح الحقوقية
تقادم عام	المادة 146 من TBK	عشر سنوات ما لم يوجد حكم مخالف
الوكالة وواجب العناية للمدير	المادتان 502 و506 من TBK	المسؤولية الناشئة عن الإخلال بواجب الولاء والعناية
المستحقات الناشئة عن علاقة الوكالة	المادة 147/5 من قانون الالتزامات التركي (TBK)	كقاعدة عامة، تقادم مدته خمس سنوات

---

تحليل قانون المرافعات

1. المحكمة المختصة وظيفياً

تعتبر محكمة الصلح الحقوقية، كقاعدة عامة، هي المحكمة المختصة وظيفياً في المنازعات الناشئة عن تطبيق قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu). ويستمد هذا النتيجة من أحكام المادة الإضافية 1 من قانون ملكية الطوابق والمادة 4/1-ç من قانون الإجراءات المدنية (HMK).

محكمة النقض (Yargıtay) كما أقرت الجمعية العامة الدستورية والحقوقية لمحكمة النقض (Hukuk Genel Kurulu) بأن محكمة الصلح الحقوقية هي المختصة في المنازعات المتعلقة بالاستخدام المشترك والتي تُطبق عليها أحكام قانون ملكية الطوابق:

الجمعية العامة الحقوقية لمحكمة النقض (Yargıtay HGK)، أساس: 2017/1258، قرار: 2025/693، تاريخ: 05.11.2025

مع ذلك، يجب تقييم طبيعة طلب التعويض أو المطالبة المالية الموجهة ضد المدير، وصفة الأطراف، وشكل الطلب، وما إذا كان النزاع ناشئاً مباشرة عن قانون ملكية الطوابق بشكل مستقل في كل واقعة على حدة. ولهذا السبب، وخاصة في مطالبات التعويض المستندة إلى عجز حسابي بمبالغ ضخمة أو إلى خطأ شخصي ضد المدير السابق، يجب تحديد مسألة الاختصاص بعناية قبل رفع الدعوى.

2. المحكمة المختصة مكانياً

في المنازعات المتعلقة بقانون ملكية الطوابق بشأن إبطال قرار جمعية مالكي الشقق، وتدخل القاضي، وتعيين المدير، والإدارة المشتركة، يُعتمد عملياً على محكمة الصلح الحقوقية الواقع في دائرة اختصاصها العقار الرئيسي.

أما في الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية على العقار أو الحيازة، تكون محكمة مكان وجود العقار ذات اختصاص مكاني قطعي (المادة 12 من قانون الإجراءات المدنية HMK). وتكتسب هذه القاعدة أهمية خاصة في الطلبات ذات الطبيعة العينية المرتبطة ارتباطاً وثيقاً بالعقار، مثل منع التعدي على الأماكن المشتركة، أو إعادة الأماكن المشتركة إلى وضعها الأصلي.

3. الوساطة كشرط شكلي لرفع الدعوى

لا توجد عموماً شرطية دعوى الوساطة الإجبارية في الدعاوى الناشئة عن قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu) مثل إبطال قرار الهيئة، تغيير المدير، تدخل القاضي، استخدام الأماكن المشتركة، أو إزالة المخالفات لمخطط الإدارة.

ولكن، إذا كانت العلاقة بين الطرفين تتجاوز مجرد نزاع قانون ملكية الطوابق لتستند إلى علاقة إيجارية، أو معاملة استهلاكية، أو علاقة تجارية، أو عقد من عقود القانون الخاص الأخرى، فيلزم إجراء فحص إضافي من حيث الوساطة كشرط لقبول الدعوى.

4. نوع الدعوى وشكل الطلب

الطلبات في هذا المجال ليست ذات طبيعة واحدة:

دعوى إبطال القرار: ذات طبيعة إنشاء وتستهدف إبطال قرار الهيئة.

إثبات العدم أو البطلان المطلق: ذات طبيعة تقريرية؛ ويُطلب فيها تحديد أن القرار لم ينشأ أصلاً أو أنه باطل بطلاناً مطلقاً.

تدخل القاضي: طريق طلب خاص يهدف إلى إزالة السلوك المخالف لمخطط الإدارة أو للقانون.

تعيين المدير: يتضمن طلباً ذا طبيعة إنشائية يتعلق بتعيين مدير من قبل المحكمة.

دعوى تقديم الحساب، المطالبة بالحقوق والتعويض: هي دعوى أداء؛ ويُطلب فيها دفع المبلغ الذي سيتم تحديده إلى المدعي أو إلى مجتمع مالكي الشقق المعني.

مستحقات المصروفات المشتركة ومتابعة التنفيذ: ذات طابع أداء؛ وتهدف إلى تحصيل الاشتراكات، السلف، تعويض التأخير وما يتبعها من ملحقات من مالك الشقة المدين.

منع التعدي وإعادة الحال إلى ما كانت عليه: يُطلب فيها وقف الاستخدام غير القانوني للمساحة المشتركة وإعادة الحال إلى ما كانت عليه إذا لزم الأمر.

5. التقادم ومهل الإسقاط

إبطال قرار مجلس مالكي الشقق

وفقاً للمادة 33 من KMK:

مالك الشقة الذي حضر الاجتماع وشارك بصوت معارض، في غضون شهر واحد اعتبراً من تاريخ القرار؛

مالك الشقة الذي لم يحضر الاجتماع، في غضون شهر واحد اعتباراً من تاريخ علم بالقرار؛

وفي جميع الأحوال في غضون ستة أشهر اعتباراً من تاريخ القرار،

يجب عليه رفع دعوى إلغاء.

عند تفويت هذه المواعيد، يظل القرار سارياً حتى يتم إلغاؤه. وقد صرحت الجمعية العامة الدستورية المدنية لمحكمة النقض (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) أنه يجب اعتبار قرار انتخاب المدير الذي لم تُرفع دعوى للإلغاء بشأنه في الميعاد صحيحاً، ما لم يتم ثبوت العدم أو البطلان المطلق:

الجمعية العامة المدنية لمحكمة النقض (Yargıtay HGK)، أساس: 2019/34، قرار: 2022/654، تاريخ: 17.05.2022

ولكن في حال عدم تشكل الأركان المنشئة للقرار أصلاً أو معاناته من البطلان المطلق بسبب مخالفة قواعد القانون الآمرة، فلا يُشترط قيد الميعاد وفقاً للمادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK). وهنا يجب إرساء التمييز بين "الإجراء المخالف للأصول" و"العدم/البطلان المطلق" بعناية؛ فليست كل مخالفة إجرائية للاجتماع تؤدي إلى نتيجة البطلان دون تقيد بميعاد.

طلب المطالبة المالية أو التعويض ضد المدير

يكون المدير مسؤولاً تجاه مالكي الوحدات بمثابة الوكيل وفقاً للمادة 38 من قانون ملكية الطوابق (KMK). ولهذا السبب، قد يبرز تقادم مدته خمس سنوات المتعلق بعلاقة الوكالة في الطلبات الناشئة عن تقديم الحساب، أو تسليم المستندات، أو الإدارة الخاطئة (المادة 147/5 من قانون الالتزامات التركي TBK). وحسب طبيعة الطلب العيني، يمكن مناقشة التقادم العام البالغ عشر سنوات أيضاً. لذا، يجب تكييف الطلب بشكل صحيح وفق التمييز بين: "تقديم الحساب"، "المطالبة الناشئة عن علاقة الوكالة"، "تعويض الفعل الضار (العمل غير المشروع)" أو "الثراء بلا سبب".

مستحقات المصروفات المشتركة والدفعات المقدمة

بما أن ديون المصروفات المشتركة والدفعات المقدمة تحمل صفة الأداء الدوري، يتم تقييم التقادم لمدة خمس سنوات كقاعدة عامة. ويجب تحديد تاريخ حلول الأجل (الاستحقاق) بشكل منفصل لكل بند من بنود الاشتراكات أو الدفعات المقدمة.

---

تحليل بنود الطلبات

1. إبطال قرار هيئة مالكي الوحدات

الأساس القانوني: المواد 29 و32 و33 من قانون ملكية الطوابق (KMK).

يمكن رفع هذه الدعوى لأسباب مثل: إجراء استدعاء الاجتماع بصورة مخالفة للأصول، عدم تبليغ جدول الأعمال، عدم مراعاة النصاب القانوني للاجتماع واتخاذ القرار، النقص الشكلي في دفتر القرارات، المخالفة لخطة الإدارة، المخالفة للأحكام الآمرة للقانون، أو تقييد القرار لحقوق مالكي الوحدات بصورة مخالفة للقانون.

ولا سيما أن الموضوعات التالية يمكن أن تكون محلًا لدعوى الإلغاء:

القرارات المتخذة في الاجتماع المنعقد بدعوة باطلة،

انتخاب المدير أو المراقب (مدقق الحسابات)،

ميزانية الإدارة ومشروع التشغيل،

إتاحة استخدام الأقسام المشتركة،

القرارات المتعلقة بأجر المدير،

تقاسم النفقات المشتركة،

قرارات التحديث والإصلاح والتعديل،

القرارات المخالفة لمخطط الإدارة.

المدة: المهلتان المحددتان بشهر واحد وعلى أي حال ستة أشهر الواردتان في المادة 33 من KMK.

سابقة قضائية:

الجمعية العامة المدنية لمحكمة النقض (Yargıtay HGK)، أساس: 2019/34، قرار: 2022/654، تاريخ: 17.05.2022

Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025

في قرار الدائرة القانونية الخامسة لمحكمة الاستئناف العليا (Yargıtay) الصادر بتاريخ 15.05.2025، تم التمييز بين الحد الزمنـي المتعلق بإلغاء القرار وبين بطلان الحكم المخالف للقانون الآمر. وقد أشار القرار إلى أن القرار الذي ينص على تعويض تأخير يجاوز خمسة بالمائة شهرياً فيما يخص التأخير في سداد الاشتراكات يعد مخالفاً للقانون الآمر. ومن هذه الناحية، يتبين أنه حتى لو تعذر إلغاء قرار الهيئة بسبب المخالفة الزمنية، فإن الصراحة في مخالفة القاعدة الآمرة قد تثير بدورها نقاشاً حول البطلان (عدم النفاذ).

2. تحديد العدم أو البطلان المطلق

الأساس القانوني: المادة 33 من KMK؛ الأحكام العامة.

يمكن الدفع بالعدم أو البطلان المطلق في الحالات التي لا يتم فيها القرار أصلاً؛ على سبيل المثال، عدم عقد الاجتماع فعلياً، أو عدم تعبير التواقيع الموجودة في دفتر القرارات عن الحقيقة، أو اتخاذ القرار بالأغلبية على الرغم من وجود شرط الإجماع القانوني، أو الانتهاك الصريح للنصوص الآمرة.

القول بأنه "لا يُشترط وجود ميعاد" في طريق اللجوء هذا، لا يعني أنه يمكن إثارة أي نوع من عيوب القرارات بهذه الطريقة. يجب أن يُبيَّن بوضوح في عريضة الدعوى سبب كون الأمر عدماً أو بطلاناً مطلقاً وليس لمجرد سبب بطلان بسيط.

3. طلب تدخل القاضي

الأساس القانوني: المادتان 18 و33 من KMK.

بسبب تصرف أحد مالكي الشقق، أو المستأجر بطريقة مخالفة لخطة الإدارة، أو قانون ملكية الطوابق (KMK)، أو نظام الجوار، يمكن لمالك الشقة المتضرر التقدم بطلب إلى محكمة الصلح الحقوقية الواقع في نطاقها العقار الرئيسي طالباً تدخل القاضي.

أبرز الأمثلة:

الاحتلال غير المرخص للمناطق المشتركة،

تحويل المناطق المشتركة إلى مستودعات، أو مواقف سيارات، أو مساحات تجارية، أو مساحات للاستخدام الشخصي،

الضوضاء، والروائح، والسلوكيات التي تخل بالأمن ونظام الاستخدام،

استخدام القسم المستقل بشكل مخالف لخطة الإدارة،

الإضرار بمرافق الأقسام المشتركة،

المنع من الاستفادة من القسم المشترك.

يصدر القاضي قراره وفقاً للقانون وخطة الإدارة، وحسب الاقتضاء وفقاً لمبادئ العدالة والإنصاف، وذلك بعد الاستماع إلى المعنيين؛ ويجوز له أن يأمر بإزالة المخالفة خلال مهلة محددة.

4. انتخاب المدير، وتغييره، وتعشينه من قبل المحكمة

الأساس القانوني: المادتان 34 و41 من KMK.

يُعد تعيين مدير إلزامياً في العقارات الرئيسية التي تضم ثمانية أقسام مستقلة أو أكثر. يُعين المدير بأغلبية العدد وحصص الأرض معاً. وإذا لم يتفق ملاك الشقق أو تعذر عليهم انتخاب مدير، جاز لمحكمة الصلح الحقوقية (Sulh Hukuk Mahkemesi) بناءً على طلب أحد ملاك الشقق تعيين مدير.

علاوة على ذلك، يمكن لمجلس ملاك الشقق مراقبة سلوك المدير بشكل مستمر وتغيير المدير في أي وقت إذا كانت هناك أسباب مشروعة.

توجد قاعدة مختلفة فيما يتعلق بالمدير المعين من قبل المحكمة: لا يجوز لمجلس ملاك الشقق تغييره ما لم يمضِ ستة أشهر على تعيينه؛ ومع ذلك، إذا وجد سبب مشروع، فيمكن طلب إذن التغيير من المحكمة.

5. تقديم الحسابات من قبل المدير، وتسليم المستندات، وطلب التعويض

الأساس القانوني: المواد 35 و38 و41 من KMK؛ والمادتان 502 و506 من TBK.

المدير؛

جمع الاشتراكات والرسوم المقدمة،

سداد ديون الإدارة،

فتح حساب مصرفي للأموال المُحصلة بما يظهر صفة المدير،

دعوة مجلس مالكي الشقق للاجتماع،

اتخاذ التدابير اللازمة لحماية الأماكن المشتركة،

تسليم سجلات الإدارة وحساباتها عند نهاية مدة المهام،

تعتبر من ضمن التزاماته.

بما أن المدير مسؤول تجاه مالكي الشقق مسؤولية الوكيل، فيجب عليه التصرف بما يتوافق مع واجب الولاء والعناية. وإن عدم تقديمه للحسابات والمستندات، أو ترك المصروفات بلا مستندات، أو إجراء مدفوعات غير مصرح بها، أو استخدام الأموال المشتركة خارج غرض الإدارة، أو عدم إجراء التسليم والاستلام عند نهاية فترة المهام؛ قد يؤدي، وفقاً للوقائع العينية، إلى مطالبات بتقديم الحساب، وتسليم المستندات، والمطالبة بالديون والتعويضات.

سابقة قضائية:

Yargıtay 5. HD, E. 2023/189, K. 2023/7265, T. 14.09.2023

في هذا القرار، تمت مناقشة مسؤولية المدير السابق عن العجز في الحسابات؛ وقُبِل بأنه يجب فحص المصروفات المستندة وغير المستندة في مكانها، وتقييم السجلات المالية معاً، وتحديد المبلغ الذي يكون المدير مسؤولاً عنه حقاً بواسطة خبير.

لذلك، قبل رفع دعوى تعويض أو مطالبة، وبدلاً من الادعاء المجرد بـ “ضياع المال”، يجب تجسيد البيانات التالية:

فترة الإدارة،

إجمالي الاشتراكات والسلف المحصلة،

حركات الحساب البنكي الواردة والصادرة،

التحصيلات النقدية،

مستندات الصرف،

أساس القرار أو الصلاحية،

عجز الحساب المدعى به،

المعاملة والكيفية التي تم بها استخدام الأموال المشتركة،

طريقة حساب الضرر.

6. منازعات المصاريف المشتركة، والسلف، وتعميدة التأخير

الأساس القانوني: المادتان 20 و22 من KMK.

يلتزم ملاك الشقق، كقاعدة عامة، بالمساهمة في المصاريف المشتركة والسلف. وتختلف طريقة التوزيع بحسب نوع المصروف:

مصاريف البواب، وعامل التدفئة، والبستنة، والحارس والسلف المتعلقة بها، توزع بالتساوي ما لم يوجد اتفاق مخالف؛

أما مصاريف التأمين، والصيانة، والحماية، والتدعيم، والإصلاح، وأجور المدير، وتشغيل المرافق المشتركة، فتوزع بنسبة حصة الأرض.

لا يمكن لمالك الشقة التخلف عن المساهمة في هذه المصروفات بحجة أنه لا يستفيد من الأجزاء المشتركة أو المرافق.

مالك الشقة الذي لا يدفع حصته من المصروفات أو السلفة بالكامل، يكون مسؤولاً عن تعويض تأخير بنسبة خمسة بالمائة شهرياً عن الأيام التي تأخر فيها. ويجب مراعاة النهج الحالي لـ Yargıtay بشكل إضافي حول ما إذا كان يمكن توقع تعويض تأخير يتجاوز النسبة الآمرة من خلال خطة الإدارة أو قرار المجلس.

سابقة قضائية:

Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025

يتضمن هذا القرار التقييم القاضي بأن قرار المجلس الذي ينص على تعويض تأخير بنسبة عشرة بالمائة شهرياً يتعارض مع التنظيم الآمر في المادة 20 من Kat Mülkiyeti Kanunu.

فيما يتعلق بمدين المصروفات المشتركة، لا يقتصر الأمر على المالك فحسب، بل قد يكون المستأجر في القسم المستقل أو الشخص الذي يستفيد منه بصفة مستمرة مسؤولاً بالتضامن مع مالك الشقة. ومع ذلك، تقتصر مسؤولية المستأجر على قيمة الإيجار الملزم بدفعها.

7. طلب منع التعدي على الأجزاء المشتركة وإعادة الحال إلى ما كانت عليه

الأساس القانوني: المواد 18، 42، 43، 44 و45 من KMK.

تختلف أغلبية القرار اللازمة في التحديثات أو الإضافات أو التعديلات أو تغييرات الاستخدام التي سيتم إجراؤها في الأجزاء المشتركة وفقاً لنوع الإجراء:

أغلبية العدد وحصة الأرض في التحديثات التي تجعل الجزء المشترك أكثر ملاءمة أو فائدة،

حق مالك الشقة الذي لا يستفيد من التحديثات باهظة التكلفة أو ذات الطابع الكمالي في عدم المساهمة في المصروفات،

الإجماع في إضافة طوابق، أو بناء أقسام مستقلة جديدة، أو التعديلات الإنشائية الشاملة،

الإجماع في تقييد العقار بحق، أو تقسيم قطعة الأرض، أو أعمال الإدارة المهمة،

وذلك وفقاً لما قد يُشترط.

في حالات الإغلاق غير المرخص، أو ضم المساحة المشتركة إلى القسم المستقل، أو تخصيص الحديقة أو الممر للاستخدام الخاص، أو احتلال الموقف المشترك، أو إجراء تعديلات غير مأذون بها على السقف أو الواجهة الخارجية؛ يمكن المطالبة بمنع التعدي، وإعادة الحال إلى ما كانت عليه، فضلاً عن التعويض في حال وجود ضرر.

---

تحليل السوابق القضائية

القرار	الواقعة	الخاتمة	المبدأ الواجب اتباعه في النص
Yargıtay HGK, E. 2021/282, K. 2022/299, T. 10.03.2022	الشخصية الاعتبارية لإدارة المجمع، وصلاحية التمثيل للمدير، وصفته كطرف في الدعوى	يمكن إظهار المدير بصفة صحيحة كطرف في الدعوى	لا يمكن القول إن المدير لا يمكن أن يكون طرفاً في كل نزاع بحجة عدم وجود شخصية اعتبارية لإدارة المجمع. وحسب طبيعة الطلب، يمكن توجيه خصومة الدعوى إلى المدير.
الجمعية العامة المدنية لمحكمة النقض (Yargıtay HGK)، أساس: 2019/34، قرار: 2022/654، تاريخ: 17.05.2022	مهلة إبطال قرار انتخاب المدير وصلاحية القرار	لصالح المدير	يجب رفع دعوى إبطال خلال المهلة القانونية ضد قرار الهيئة الذي يُعتقد أنه غير نظامي. ولا يعني ادعاء عدم النظامية بمجرده أن القرار يعد بحكم المعدوم.
Yargıtay 5. HD, E. 2023/189, K. 2023/7265, T. 14.09.2023	تقديم الحسابات والمسؤولية المالية للمدير السابق	ضد المدير	في دعوى المطالبة المالية المستندة إلى مسؤولية المدير، يجب تحديد العجز في الحسابات من خلال تقرير الخبير، ولا يكفي الشك المجرد.
الجمعية العامة الحقوقية لمحكمة النقض (Yargıtay HGK)، أساس: 2017/1258، قرار: 2025/693، تاريخ: 05.11.2025	المحكمة المختصة في منازعات قانون ملكية الشقق (Kat Mülkiyeti Kanunu)	محكمة الصلح الحقوقية (Sulh Hukuk Mahkemesi) هي المختصة	تكون محكمة الصلح الحقوقية هي المختصة بنظر الدعاوى المتعلقة باحتلال الأجزاء المشتركة ومخالفة خطة الإدارة وغيرها.
Yargıtay 5. HD, E. 2025/2102, K. 2025/7760, T. 15.05.2025	الفصل بين مهلة إبطال قرار اللجنة ومخالفة الأحكام الآمرة	تم إبطال القرار	لا يمكن لخطة الإدارة أو قرار اللجنة إلغاء التنظيمات الآمرة في قانون ملكية الشقق (Kat Mülkiyeti Kanunu). ولا يمكن لقرار الأغلبية أن ينشئ التزامات تتجاوز الحدود القانونية.

1. الجمعية العامة الدائرية لمحكمة التمييز (Yargıtay HGK)، أساس رقم: 2021/282، قرار رقم: 2022/299، التاريخ: 10.03.2022

يعتبر هذا القرار مهمّاً من حيث الشخصية الاعتبارية لإدارة المجمع السكني، وسلطة تمثيل المدير، وصفة الطرف الصحيح.

أقرت الجمعية العامة الحقوقية أن الدعاوى المتعلقة بملكية الشقق ترفع كقاعدة عامة من قبل أو ضد مالكي الشقق؛ ومع ذلك، يمكن توجيه صفة المدعى عليه إلى المدير في منازعات معينة في نطاق مهمة التمثيل الناشئة عن القانون أو خطة الإدارة. وقد أشار القرار إلى أنه لا يمكن رد الدعوى بحجة انعدام خصومة المدير (husumet) في المنازعات الناشئة عن ضرر وقع في نطاق صلاحيات مدير المجمع السكني.

المبدأ الواجب اتباعه في المقال: لا يمكن القول بأن مدير المجمع السكني لا يمكن أن يكون طرفاً في أي منازعة بحجة عدم توفر الشخصية الاعتبارية لإدارة المجمع. فحسب طبيعة الطلب، يمكن توجيه الخصومة إلى المدير؛ إلا أنه يجب تكوين صفة الطرف (taraf teşkili) بشكل صحيح في المنازعات التي تهم مجتمع مالكي الشقق.

2. الجمعية العامة الدائرية لمحكمة التمييز (Yargıtay HGK)، أساس رقم: 2019/34، قرار رقم: 2022/654، التاريخ: 17.05.2022

يُعد القرار ذا أهمية أساسية من حيث الأثر القانوني لقرارات جمعية ملاك الوحدات العقارية وإبطالها، فضلاً عن قرار انتخاب المدير.

قضت الجمعية العامة الحقوقية بأن القرار المتعلق باختخاب المدير يُعد سارياً ما لم تُرفع دعوى لإبطاله خلال الم็دة القانونية المحددة، وأنه ما لم يثبت أن القرار مشوب بانعدام الوجود أو بالبطلان المطلق، فلا يحق للمحكمة اللجوء مباشرة إلى تعيين مدير جديد.

المبدأ الواجب اتباعه في المقال: يجب رفع دعوى إبطال خلال الميعاد القانوني ضد قرار الجمعية الذي يُعتقد أنه غير نظامي. إن ادعاء «مخالفة الاجتماع للقانون» وحده لا يعني أن القرار يُعد بحكم المعدوم.

3. الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة التمييز (Yargıtay)، أساس: 2023/189، قرار: 2023/7265، تاريخ: 14.09.2023

يتعلق القرار بمساءلة المدير المالية وواجب تقديم الحسابات. فقد أكدت محكمة التمييز على ضرورة تحديد النفقات المستندة إلى وثائق وتلك التي لا تستند إليها، وسجلات الصندوق والبنك، وفترات الإدارة، والمبلغ الذي يتحمل المدير مسؤوليته، وذلك من خلال تدقيق مالي قابل للمراجعة.

المبدأ الواجب اتباعه في المقال: في دعاوى المطالبة المالية أو التعويض المبنية على مسؤولية المدير، يجب تحديد العجز في الحسابات والضرر بموجب تقرير خبرة. إذ لا يكفي مجرد الشك، أو نقص المستندات، أو عدم الرضا العام؛ بل يجب إقامة رابطة سببية بين التاريخ، والمبلغ، والمعاملة، والضرر.

4. الجمعية العامة الحقوقية لمحكمة التمييز (Yargıtay HGK)، أساس: 2017/1258، قرار: 2025/693، تاريخ: 05.11.2025

أوضحت الجمعية العامة الحقوقية جلياً أن محكمة الصلح الحقوقية هي المختصة بنظر المنازعات المتعلقة بالأقسام المشتركة الناشئة عن تطبيق قانون ملكية الطوابق.

المبدأ الواجب اتباعه في المقال: تكون محكمة الصلح الحقوقية هي المختصة أصلاً بنظر النزاعات المتعلقة باحتلال الأقسام المشتركة، ومخالفة خطة الإدارة، وقرارات جمعية ملاك الوحدات، وغيرها من المنازعات الأخرى المرتبطة بتطبيق قانون ملكية الطوابق.

5. الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة التمييز (Yargıtay)، أساس: 2025/2102، قرار: 2025/7760، تاريخ: 15.05.2025

يُعتبر القرار مهماً من حيث التمييز بين ميعاد إبطال قرار الجمعية وبين نتائج مخالفته للأحكام الآمرة. وقد تبنت محكمة التمييز تقديراً يفيد بأن القرار الذي ينص على تعويض تأخير شهري بنسبة عشرة بالمائة يتعارض مع نسبة خمسة بالمائة الشهرية المحددة في المادة 20 من قانون ملكية الطوابق (KMK).

المبدأ الواجب اتباعه في المقال: لا يمكن لخطة الإدارة أو لقرار الجمعية أن يتجاوزا الأحكام الآمرة لقانون ملكية الطوابق. ولا يمنح قرار الأغلبية الصادر عن ملاك الوحدات صلاحية مطلقة لخلق التزامات جديدة تتجاوز الحدود القانونية.

---

تقييم الأدلة والمطابقة

المستند المقترح	الدليل	الواقعة المراد إثباتها
المرفق-1	سجل السند العقاري (الطابو) أو شهادة ملكية القسم المستقل	صفة المدعي كمالك طبقة وأهليته للتقاضي
المرفق-2	مخطط الإدارة	قواعد الإدارة والاستخدام والتمثيل وتقاسم المصاريف
المرفق-3	دفتر قرارات اجتماع ملاك الطبقات	حالات الاجتماع، والقرارات، والأصوات المعارضة، والتوقيعات
المرفق-4	دعوة الاجتماع، جدول الأعمال، التبليغ وسجلات التسليم	استيفاء الدعوة للشروط الشكلية؛ بدء ميعاد رفع الدعوى
المرفق-5	مشروع الإدارة، الميزانية وجدول الاشتراكات	حسابات المصروفات المشتركة، السلف والتقسيم
المرفق-6	كشوف الحسابات المصرفية	التحصيل، المدفوعات، الرصيد، التحويل إلى الحساب الشخصي وتدفق الأموال
المرفق-7	الإيصالات، الفواتير، العروض، العقود وإشعارات الدفع	حقيقة المصروف، غرضه وموافقته للصلاحيات المخولة
الملحق-8	تقرير المدقق أو فحص المستشار المالي	عجز الحساب، وتحديد المصروفات والأضرار المستندة إلى وثائق أو غير المستندة إليها
الملحق-9	إنذار كاتب العدل (Noter) والردود عليه	طلب تقديم الحساب، وتسليم المستندات، أو الاسترداد، أو إزالة المخالفة
الملحق-10	الصور، والفيديوهات، والمعاينة، وتقرير الخبير	التدخل في المساحة المشتركة، أو التعديلات غير المرخصة، أو الحاجة إلى إعادة الحال إلى ما كانت عليه
الملحق-11	المراسلات، والبريد الإلكتروني، وسجلات الرسائل	معلومات المدير، والصلاحية، والقبول، والرفض، أو ادعاء سوء النية
الملحق-12	محضر التسليم والتسلم	تسليم الأموال والدفاتر والمستندات بين الإدارة القديمة والجديدة

من حيث تنظيم المستندات، هناك مبدئان أساسيان مهمان:

في دعوى إبطال القرار، يُعدّ كل من استدعاء الاجتماع، جدول الأعمال، دفتر القرارات، وتاريخ العلم بالقرار أموراً حاسمة.

في دعوى مسؤولية المدير، تُعدّ الحركات المصرفية، سجلات التحصيل، مستندات الإنفاق، وفحص الخبراء أموراً حاسمة.

---

الدفوع المحتملة للطرف الآخر

“قرار المجلس أصبح قطعياً؛ ولم تُرفع الدعوى في الميعاد المحدد.”

قد يكون هذا الدفع قوياً في دعاوى إبطال القرار. ولهذا السبب، يجب على المدعي توثيق تاريخ القرار، وما إذا كان قد حضر الاجتماع أم لا، وما إذا كان قد صوت برفض القرار أم لا، وتاريخ علمه بالقرار.

تقييم مقابل: إذا كان القرار مخالفاً لأحكام آمرة أو لم تتشكل العناصر الأساسية أصلاً، فيجب تقييم شروط الادعاء بالعدم أو البطلان المطلق بشكل مستقل. ومع ذلك، ينبغي عدم استخدام هذا التكييف بشكل مجرد لتجاوز القيد الزمني.

“تصرف المدير بموجب الصلاحية الممنوحة له من قبل مجلس المالكين المشتركين.”

يمكن للمدير الدفع بأن النفقات تستند إلى قرار المجلس أو خطة الإدارة.

تقييم مقابل: يجب فحص نطاق القرار، وحد الصرف، وصلاحية القرار، والارتباط بين الدفع الفعلي والقرار، وما إذا كانت النفقة قد أُفقت فعلاً لصالح المجمع السكني (الموقع). السلطة العامة لا تعني صلاحية الإنفاق بلا حدود.

“حتى لو كانت مستندات الصرف ناقصة، فقد تم تكبد المصروفات بالفعل.”

يمكن الدفع بهذا الدفاع في دعاوى المسؤولية المالية للمدير.

تقييم مقابل: يجب التحقق من أن النفقة قد أُفقت فعلاً، وأن الخدمة قد أُديت، ولمن تم الدفع، وفي أي تاريخ، ولأي احتياج إداري، وذلك باستخدام أدلة البنوك والفواتير والعروض والتسليم والشهود. ولا ينبغي أن يعتمد تقرير الخبير على القيود المحاسبية فحسب، بل يجب أن يستند عند الضرورة إلى الفحص الميداني أيضاً.

“لا يتعين على مالك الشقة دفع الاشتراكات لعدم استخدامه للمساحات المشتركة.”

هذا الدفاع ليس ساري来的 بصفة عامة في مواجهة المادة 20 من قانون ملكية الشقق (KMK). لا يمكن لمالك الشقة التهرب من التزام النفقات والسلف بالادعاء بأنه لا يستفيد من الأماكن أو المرافق المشتركة.

تقييم مقابل: ومع ذلك، يمكن مراقبة ما إذا كانت النفقة تطابق حقاً صفة المصروفات المشتركة، وما إذا كان التوزيع قد تم بشكل صحيح، وما إذا كان هناك تنظيم خاص في خطة الإدارة.

“لا يمكن رفع النزاع ضد إدارة المجمع؛ فالإدارة لا تتمتع بالشخصية الاعتبارية.”

يستند هذا الدفاع إلى نقطة بداية صحيحة جزئياً من حيث صفة الأطراف، ولكنه لا ينهي كل نزاع.

تقييم مقابل: وفقاً لطبيعة الطلب، يمتلك المدير صلاحية التمثيل والأهلية للاختصام السلبي. تقر الجمعية العامة الدستورية لمحكمة النقض (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu) بأن المدير قد تكون له صفة الطرف في منازعات معينة تتعلق بنطاق عمله. ورغم ذلك، يجب عند رفع الدعوى إظهار ملاك الشقق والمدير ومجلس الإدارة (إن وجد) بالشكل الصحيح.

---

منظور القاضي

العناوين الرئيسية التي سيفحصها محكمة الصلح الحقوقية أولاً هي كما يلي:

1. هل للمدعي صفة مالك شقة، أو مستأجر، أو مستفيد دائم؟

2. هل النزاع داخل في نطاق قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu)؟

3. هل تم تحديد الطرف المدعى عليه بشكل صحيح؟

4. إذا كانت الدعوى تتعلق بإبطال قرار، فهل تم رفعها خلال المهل الزمنية المتمثلة في شهر واحد وستة أشهر؟

5. هل دعوة الاجتماع، وجدول الأعمال، النصاب القانوني للقرارات، ونظام التوقيع مطابقة للقانون؟

6. ماذا تنص خطة الإدارة (Yönetim planı)؟

7. هل يتمتع المدير بصلاحية صريحة من حيث المصروفات أو المعاملات؟

8. هل تم تقاسم النفقات المشتركة بشكل صحيح؟

9. في حال وجود تعدٍ على الأجزاء المشتركة، هل تم توفير قرار الأغلبية اللازم أو الإجماع؟

10. هل تم إثبات ادعاء العجز في الحسابات والضرر بمستندات قابلة للمراجعة وبفحص الخبراء؟

11. هل الطلب متعلق بنطاق عمل المدير أم بقرار من جمعية ملاك الطوابق مباشرة؟

12. هل يطلب الطلب موضوع الدعوى من المحكمة رقابة المشروعية (موافقة القانون) وليس رقابة الملائمة؟

الملفات الأضعف هي تلك التي لا يتم فيها تقديم خطة الإدارة، ولا يتم فحص دفتر القرارات، ولا تُبين فيها مدة رفع الدعوى، ويُؤسس فيها العجز المالي على التخمين فقط.

أما الملفات الأقوى فهي تلك التي تتضمن مجتمعةً: قرار المجلس المعني، ومستند الدعوة، وخطة الإدارة، والقيود المصرفية، والإنذار العدلي (النوتر)، وجوال الجدول الحسابي التفصيلي، وعند الاقتناع طلب الخبير المالي.

---

استراتيجية الدعوى

خارطة الطريق المقترحة لمُلّاك الشقق (الكات مَالِك)

1. قم بتصنيف النزاع بشكل صحيح.

يجب تحديد ما إذا كان الأمر يتعلق بإبطال قرار، أو تقديم حساب، أو التعدي على الأقسام المشتركة، أو نزاع في الاشتراكات (العائدات)، أم بتعيين مدير.

2. احرص على تأمين خطة الإدارة قطعيّاً.

خطة الإدارة هي النص التنظيمي الأساسي بين الأطراف. وبشرط ألاخالف القانون، يمكن أن تكون حاسمة في مسائل الاجتماعات، والتمثيل، والمصروفات، والاشتراكات، والاستخدام.

3. تحقق من المهل الزمنية دون إبطاء.

قاعدة الشهر الواحد لابطال قرار المجلس وفي جميع الأحوال ستة أشهر تؤدي إلى فقدان حقوق جسيم. يجب أن يكون تاريخ العلم بالقرار قابلاً للإثبات.

4. اطلب المستندات والحسابات أولاً.

في منازعات تقديم الحساب أو المصروفات، يجب طلب سجل القرارات، ومشروع التشغيل، وكشوفات الحسابات المصرفية، والفواتير، ومستندات التسليم والتسلم بموجب إنذار عدلي (نوتر).

5. لا تخلط بين إبطال القرار ومسؤولية المدير.

إن إبطال قرار صادر عن المجلس لا يترتب عليه تلقائياً المسؤولية التعويضية الشخصية للمدير. يجب تأسيس وقائع وأدلة مستقلة لكل طلب على حدة.

6. إعادة تخطيط فحص الخبير في النزاعات المالية من البداية.

يجب حساب ادعاء العجز في الحساب بناءً على التحصيلات الدورية، والمصروفات، والرصيد المرحل، وضعية البنك والصندوق، والوثائق.

7. إيلاء الأهمية لدليل المعاينة والتصوير الفوتوغرافي في حالات التعدي على الأماكن المشتركة.

تكتسي حماية الوضع الراهن للعقار وإجراء المعاينة عند الضرورة أهمية بالغة في ادعاءات الإغلاق غير المرخص، أو الاحتلال، أو التعديلات الإنشائية، أو التخصيص للاستخدام الخاص.

8. صياغة الطلب بناءً على النتيجة القانونية.

يجب ألا يُطلب من المحكمة “معاقبة الإدارة”؛ بل يجب طلب إبطال القرار، وإزالة المخالفة، ومنع التدخل، وإعادة الحال إلى ما كانت عليه، وتقديم الحساب، وتسليم المستندات، أو دفع التعويض عن الضرر.

النتيجة الرئيسية البارزة في هذا الدليل هي:

إن اللجوء إلى الطرق القانونية ضد إدارة المجمع السكني لا يجب أن يعتمد على عدم الرضا عن الإدارة، بل على المعاملات والسلوكيات الملموسة المخالفة لمخطط الإدارة، وقانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu)، وقرارات الجمعية العامة، أو واجب العناية المماثل لوكالة المدير. ولتقديم طلب ناجح، يُعد اختيار نوع الدعوى الصحيح، وتحديد الخصم المناسب، والتحرك ضمن المهل الزمنية، وتأسيس الادعاءات على أدلة ومستندات ملموسة أمراً ضرورياً.

---

من نحن – معلومات الاتصال

المحامي Batın YILMAZ

معلومات نقابة المحامين:

• نقابة محامي إسطنبول (الفرع الأول): 77008
• اتحاد نقابات المحامين الأتراك: 187392

العنوان:
حي ياكوبلو، شارع حريت، سكاي بورت ريزيدنس، الطابق: 12، رقم: 133
بيليك دوزو، إسطنبول

للاتصال:
📞 الهاتف: 0 532 669 34 90
📞 رقم الهاتف البديل: 0 532 732 34 90
🌐 من نحن