Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci her geçen gün hız kazanmakta, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde bina yenileme çalışmaları artmaktadır. Ancak kentsel dönüşüm yalnızca teknik ve inşai bir süreç değildir; son derece karmaşık ve ciddi hukuki riskler barındıran bir süreçtir. Bu nedenle binası kentsel dönüşüme girecek olan kat maliklerinin, sürecin en başından itibaren kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukatla çalışması hayati önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Firmaları Gerçekten Güvenli mi?
Son yıllarda kentsel dönüşümün hızlanmasıyla birlikte, bu alanda danışmanlık hizmeti verdiğini iddia eden birçok firma ortaya çıkmıştır. Ancak avukat olmayan danışmanlık firmalarıyla yürütülen kentsel dönüşüm süreçleri son derece risklidir.
Zira;
- Avukat olmayan bir danışmanlık firmasının
- Kentsel dönüşüm sözleşmesindeki hukuki eksiklikleri
- İleride doğabilecek uyuşmazlıkları
- Müteahhit lehine hazırlanmış dengesiz maddeleri
- Kat maliklerinin hak kaybına yol açabilecek hükümleri
tespit edebilmesi mümkün değildir.
Unutulmamalıdır ki kentsel dönüşüm sözleşmeleri, ileride milyonlarca liralık hak kayıplarına yol açabilecek hükümler içerebilir. Bu sözleşmelerin yalnızca “okunması” değil, hukuki açıdan analiz edilmesi gerekir. Bu da ancak alanında uzman bir avukat tarafından yapılabilir.
Kentsel Dönüşümde En Büyük Sorun: Yetersiz Müteahhitler
Kentsel dönüşüm alanında karşılaşılan en büyük sorunlardan biri, iş gücü ve mali yönden yetersiz firmaların her projeye talip olmasıdır. Uygulamada;
- Hayatında hiç inşaat yapmamış,
- Daha önce tek bir bina dahi teslim etmemiş,
- Yeterli teknik kadroya ve mali güce sahip olmayan
firmaların dahi “kentsel dönüşümde uzmanız” diyerek projelere teklif verdiği görülmektedir.
Bununla birlikte, inşaat sektöründe faaliyet gösteriyor olsa dahi iş gücü yetersiz olan firmaların, aynı anda birçok kentsel dönüşüm projesini üstlendiği ve bu nedenle projeleri zamanında tamamlayamadığı da sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu durum, kat maliklerinin yıllarca evlerine kavuşamamasına ve ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olmaktadır.
Müteahhit Firma Mutlaka Detaylı Şekilde Araştırılmalıdır
Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi yapılırken, yalnızca firmanın sunduğu vaatlere veya görsel sunumlara güvenilmemelidir. İlk yapılması gereken, müteahhit firmanın daha önce tamamladığı projelerin yerinde görülmesidir.
Ancak burada da önemli bir risk bulunmaktadır:
Uygulamada bazı firmaların, kendi yapmadıkları projeleri yapmış gibi gösterdiği görülmektedir.
Bu nedenle;
- Müteahhit firmanın ticaret sicil kayıtları
- Daha önce taraf olduğu icra dosyaları
- Devam eden veya sonuçlanmış dava dosyaları
- Kat malikleriyle yaşadığı uyuşmazlıklar
tek tek incelenmelidir.
Özellikle geçmiş ticari hayatında;
- Başka firmalara borç bırakmış,
- Kat maliklerini mağdur etmiş,
- Ticari ahlaka aykırı davranışlar sergilemiş
müteahhit firmaların, kentsel dönüşüm sürecini sağlıklı bir şekilde yürütme ihtimali son derece düşüktür. Bu incelemelerin tamamı, hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde En Kritik Hususlardan Biri: İnşaat Ruhsatı Tarihi
Müteahhitle noter huzurunda yapılacak kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en sık gözden kaçırılan ancak en hayati maddelerden biri, müteahhit firmanın inşaat ruhsatını alacağı tarihin açık ve net şekilde belirtilmesidir.
Eğer sözleşmede;
- İnşaat ruhsatının hangi tarihe kadar alınacağı açıkça yazılmamışsa,
- Süreye bağlanmamışsa,
- Yaptırıma bağlanmamışsa
müteahhit firma, yapı ruhsatını yıllar sonra alabilir. Bu durumda kat malikleri hem zaman kaybına uğrar hem de hukuki haklarını kullanmakta ciddi zorluklar yaşar.
Uygulamada birçok mağduriyetin, tam da bu noktadan kaynaklandığı görülmektedir.
Kentsel Dönüşümde Avukatla Çalışmak Bir Tercih Değil, Zorunluluktur
Kentsel dönüşüm süreci;
- Sözleşme hazırlığı
- Müteahhit araştırması
- Hukuki risk analizi
- Kat malikleri arasındaki ihtilaflar
- Sürecin başından sonuna kadar hukuki takip
gibi birçok aşamayı barındırır. Bu nedenle kentsel dönüşümde avukatla çalışmak bir “ekstra hizmet” değil, zorunlu bir güvencedir.
Alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatıyla çalışılması, ileride telafisi mümkün olmayan hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlar.
Profesyonel Kentsel Dönüşüm Hukuki Danışmanlığı İçin
Binanız kentsel dönüşüme girecekse, mağduriyet yaşamamak adına sürecin en başından itibaren kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukatla çalışmanız büyük önem taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm danışmanlık ve hukuki destek hizmetleri konusunda profesyonel destek almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Batın YILMAZ