Vatandaşlık Başvurularında Yeni Dönem | GEDAŞ Zorunluluğu Kaldırıldı 28/09/2026

Türkiye’de taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancıları doğrudan ilgilendiren önemli bir uygulama değişikliği 28 Eylül 2026 tarihinde yürürlüğe girdi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün değerleme ve vatandaşlık işlemlerine ilişkin düzenlemelerinde yapılan değişiklikle, vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilen taşınmaz yatırımlarında GEDAŞ üzerinden değerleme raporu alınması yönündeki münhasır uygulama sona erdi.

Yeni dönemde vatandaşlık işlemine esas alınacak taşşınmaz değerleme raporu, gerekli yetki ve sistem şartlarını taşıyan Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları tarafından hazırlanabilecek.

Ancak bu değişiklik, kamuoyunda zaman zaman yanlış anlaşıldığı biçimde, “vatandaşlık için artık değerleme raporuna gerek olmadığı” anlamına gelmemektedir. Değişen husus esas itibarıyla değerleme raporunu düzenleyebilecek kuruluşların kapsamıdır. Taşınmazın vatandaşlık yatırımına esas kabul edilebilecek tutarı yine değerleme sistemi, Tutar Tespit Belgesi ve ilgili tapu kayıtları üzerinden denetlenmektedir.

Taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlığın genel şartlarını ayrıntılı olarak ele aldığımız Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı 2026 rehberimiz bu değişiklikle birlikte değerlendirilmelidir.

28 Eylül 2026 tarihli düzenlemenin bir başka önemli sonucu da süre bakımından ortaya çıkmıştır. TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren tapu işlemi başvurusu arasındaki süre 12 aya çıkarılmıştır. Böylece önceki uygulamadaki daha kısa süre nedeniyle yeni rapor alınmasını gerektirebilen birçok işlem açısından daha geniş bir zaman aralığı oluşturulmuştur.

28 Eylül 2026 Tarihinde Tam Olarak Ne Değişti?

Yeni uygulamanın hukuki yapısını anlayabilmek için iki farklı düzenlemeyi birlikte değerlendirmek gerekir.

Bunlardan ilki, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/2 sayılı “Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar” Genelgesidir.

Genelgenin resmî metni için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesi incelenebilir.

28 Eylül 2026 tarihli güncel düzenlemeyle 2024/2 sayılı Genelgenin değerleme sistemine ilişkin hükümleri değiştirilmiş ve SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarının sisteme dahil olmasının önü açılmıştır.

İkinci düzenleme ise Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin taşınmaz yatırımı bakımından uygulanmasını düzenleyen 2024/4 sayılı Genelgedir.

28 Eylül 2026 tarihli yeni sistem, bu iki düzenlemenin birlikte değerlendirilmesini gerektiriyor. Bir taraftan değerleme raporunu hazırlayabilecek kuruluşların kapsamı genişletilirken diğer taraftan vatandaşlık yatırımına esas Справка об определении суммы (TTB) sistemi de buna uyumlu hâle getirildi.

Bakanlık Oluru Neden Önemli?

Değişikliğin temelinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 18 Eylül 2026 tarihli ve 21900458 sayılı Bakanlık Makamı Oluru .

Bu düzenleme doğrultusunda, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesi kapsamında yapılacak taşınmaz yatırım tespitlerinde kullanılacak değerleme raporlarının yalnızca belirli tek bir kuruluş üzerinden hazırlanması yerine, gerekli yetkilere sahip farklı değerleme kuruluşları tarafından hazırlanabilmesinin önü açılmıştır.

Dolayısıyla 28 Eylül 2026 tarihi yalnızca teknik bir değerleme değişikliği değil; taşınmaz yoluyla vatandaşlık sistemindeki operasyonel yapının önemli ölçüde yeniden düzenlendiği tarih olarak değerlendirilmelidir.

GEDAŞ Zorunluluğu Kaldırıldı mı?

Evet. Ancak bu ifade doğru anlaşılmalıdır.

Vatandaşlık amacıyla hazırlanan değerleme raporları bakımından önceki dönemde uygulanan GEDAŞ merkezli zorunlu yapı sona ermiştir. Bundan sonra gerekli mevzuat ve sistem şartlarını taşıyan SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları da vatandaşlık işlemlerine esas raporu hazırlayabilecektir.

Bu durum, “GEDAŞ tarafından hazırlanan raporlar artık geçersizdir” şeklinde yorumlanmamalıdır. Buradaki temel değişiklik tek kuruluş üzerinden yürütülen sistemin ortadan kalkmasıdır.

Yeni uygulamanın en önemli sonucu, başvuru sahiplerinin değerleme kuruluşu bakımından daha geniş bir sistem içerisinde işlem yapabilecek olmasıdır.

Güncel yetkili kuruluşların kontrolü için Sermaye Piyasası Kurulunun resmî internet sitesi incelenebilir.

Her Ekspertiz Şirketinden Rapor Alınabilir mi?

Нет.

GEDAŞ zorunluluğunun kaldırılmış olması, herhangi bir emlak danışmanından, bilirkişiden veya sıradan bir ekspertiz şirketinden alınan raporun vatandaşlık başvurusunda kullanılabileceği anlamına gelmez.

Değerleme kuruluşunun ilgili sermaye piyasası mevzuatı kapsamında SPK tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir. Ayrıca değerleme kuruluşları ve değerleme uzmanlarının Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği sistemi içerisindeki statüleri de önem taşımaktadır.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin güncel düzenlemeleri için TDUB resmî internet sitesi может быть проверено.

Dolayısıyla taşınmaz satın alınmadan veya değerleme sürecine başlanmadan önce yalnızca şirketin ticaret unvanına ya da internet sitesindeki “ekspertiz” ifadesine bakılması yeterli değildir. Kuruluşun güncel yetkisinin ve sistemde işlem yapabilir durumda olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir.

TTB Nedir ve Yeni Sistemde Neden Daha Önemli Hâle Geldi?

TTB, yani Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi, vatandaşlık amacıyla edinilecek taşınmazın yatırım bakımından kabul edilebilecek tutarını gösteren sistem belgesidir.

TTB’yi klasik anlamda bağımsız bir ekspertiz raporu olarak düşünmek doğru değildir.

Değerleme kuruluşu önce taşınmazın değerleme raporunu hazırlamakta; daha sonra bu rapordaki veriler vatandaşlık sistemi bakımından değerlendirilerek TTB oluşturulmaktadır. TTB, ilgili taşınmazın vatandaşlık kazanımı amacıyla hangi tutar üzerinden kabul edilebileceğinin tespitinde kullanılır.

Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi için Uygunluk Belgesi ve Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

TTB Artık 12 Ay Geçerli

28 Eylül 2026 değişikliğinin uygulamadaki en önemli sonuçlarından biri 12 aylık süre düzenlemesidir.

Güncel düzenlemeye göre TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren işlem başvurusu arasındaki süre 12 ayı geçmemelidir. On iki ayı aşan TTB’lerde belgeye esas değerleme raporunun yenilenmesi gerekir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulama bilgileri için Your Key Türkiye resmî bilgilendirme sistemi incelenebilir.

Bu değişiklik özellikle taşınmazı satın alma hazırlığı yapıldığı hâlde tapu ve vatandaşlık işlemleri çeşitli nedenlerle geciken yabancılar bakımından önemlidir.

Bununla birlikte “raporu aldım, bundan sonra 12 ay boyunca taşınmazda hiçbir şey değişse de rapor geçerlidir” şeklinde bir sonuç çıkarılmamalıdır.

12 Ay Dolmadan da Yeni Rapor Gerekebilir

Değerleme raporu düzenlendikten sonra taşınmazın hukuki veya fiilî durumunu etkileyen önemli bir değişiklik meydana gelmişse yeni rapor gerekebilir.

Güncel genelgeye göre, rapor tarihi ile tapu işlemine ilişkin başvuru tarihi arasında taşınmazın değerini değiştirecek bir durumun tapu siciline işlenmesi hâlinde yeni değerleme raporu alınması gerekebilir.

Cins değişikliği, taşınmazdan yola terk yapılması, irtifak hakkı kurulması veya taşınmazın hukuki niteliğini etkileyebilecek belirli şerh ve kayıtlar bu kapsama girebilir.

Dolayısıyla 12 aylık süre mutlak bir geçerlilik garantisi değildir. Hem süre hem taşınmazın güncel hukuki durumu kontrol edilmelidir.

Eski ve Yeni Uygulama Arasındaki Temel Farklar

Вопрос	Önceki Uygulama	28.09.2026 Sonrası
Vatandaşlık değerleme raporu	GEDAŞ merkezli sistem	SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları
Değerleme kuruluşunun seçimi	Sınırlı yapı	Uygun kuruluşlar arasından seçim imkânı
Başvuru sistemi	Web Tapu / TADEBİS	Web Tapu / TADEBİS devam ediyor
TTB	Zorunlu sistem belgesi	Zorunluluk devam ediyor
TTB ile işlem başvurusu arasındaki süre	Daha kısa süre	12 ay
400.000 USD şartı	Mevcuttu	Devam ediyor
3 yıl satmama şartı	Mevcuttu	Devam ediyor
Değerleme denetimi	Mevcuttu	Devam ediyor

Görüldüğü üzere değişiklik, yatırım yoluyla vatandaşlığın maddi şartlarını ortadan kaldırmamaktadır. Esas değişiklik değerleme sisteminin işleyişi ve raporu hazırlayabilecek kuruluşların kapsamıyla ilgilidir.

400.000 Dolar Vatandaşlık Şartı Kaldırıldı mı?

Нет.

GEDAŞ zorunluluğunun kaldırılması ile 400.000 ABD doları yatırım şartı birbirinden tamamen farklı konulardır.

Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün güncel açıklamalarına göre taşınmaz yoluyla vatandaşlıkta en az 400.000 ABD doları veya karşılığı tutarda taşınmaz edinimi ve ilgili taşınmazın üç yıl satılmayacağına ilişkin gerekli kaydın tapu siciline işlenmesi şartı devam etmektedir.

Güncel vatandaşlık şartları için Главное управление по делам населения и гражданства и Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisinin resmî kaynakları incelenebilir.

Dolayısıyla yatırımcı bakımından hâlen taşınmazın bedeli, ödeme belgeleri, değerleme sonucu, TTB, tapudaki işlem bedeli ve üç yıllık taahhüt birlikte önem taşımaktadır.

TTB Tek Başına 400.000 Dolar Şartının Sağlandığını Gösterir mi?

TTB vatandaşlık yatırımının en önemli belgelerinden biridir; ancak bütün işlemin tek başına TTB üzerinden değerlendirilmesi doğru değildir.

Yatırım tutarının tespitinde resmî senette beyan edilen satış bedeli veya satış vaadinde kararlaştırılan bedel ile ödeme ve transfer tutarlarının ilgili yatırım eşiğini sağlaması gerekmektedir.

Başka bir ifadeyle yatırımcı bakımından yalnızca taşınmazın ekspertiz değerinin yüksek olması yeterli değildir.

Örneğin bir taşınmazın piyasa değerinin 450.000 ABD doları olması, satış bedelinin ve belgelenen ödemenin mevzuata uygun olmaması hâlinde tek başına vatandaşlık hakkı yaratmaz.

Bu nedenle taşınmaz vatandaşlığı işlemlerinde değerleme – satış bedeli – banka transferi – DAB – tapu kaydı – TTB zincirinin bir bütün hâlinde kontrol edilmesi gerekir.

Değerleme Kuruluşu Artık Başvuru Sahibi Tarafından Seçilebilecek

Yeni düzenlemenin pratik açıdan dikkat çekici hükümlerinden biri değerleme kuruluşunun belirlenme biçimidir.

Güncel metne göre değerleme raporu talebinde, işlemin amacına uygun başvuru seçeneği üzerinden değerleme kuruluşunun belirlenmesi mümkün hâle gelmiştir. Sistem içerisinde tercihli seçim veya otomatik atama yöntemleri kullanılabilmektedir.

Ancak vatandaşlık işlemlerinin elektronik sistem mantığı devam etmektedir.

Değerleme raporunun yalnızca tarafların kendi aralarında anlaştığı bir şirket tarafından hazırlanıp PDF olarak tapu müdürlüğüne götürülmesi yeterli değildir. İşlemin Web Tapu ve TADEBİS sistemi üzerinden mevzuata uygun biçimde kurulması gerekir.

Resmî başvuru sistemi için Web Tapu .

Değerleme Başvurusunu Kim Yapabilir?

Güncel genelgeye göre gerçek kişiler bakımından taşınmaz maliki, tüzel kişiler bakımından ise tüzel kişiliği temsile yetkili kişi sistem üzerinden değerleme talebinde bulunabilir.

Türk vatandaşı maliklerin belirli işlemleri bakımından ALO 181 üzerinden de başvuru imkânı bulunmaktadır.

Başvuru oluşturulduktan sonra talep numarası, ücret ve ödeme süresi gibi bilgiler başvuru sahibine elektronik yollarla iletilmektedir. Ödeme tamamlanmadan değerleme kuruluşuna iş atamasının yapılmaması da sistemin önemli unsurlarından biridir.

Bu nedenle vatandaşlık dosyasının zaman planlamasında yalnızca tapu randevusuna değil, değerleme başvurusunun oluşturulması ve ücretin zamanında yatırılması aşamalarına da dikkat edilmelidir.

Değerleme Raporunda Hangi Şartlar Aranacak?

GEDAŞ zorunluluğunun kaldırılması, raporlardaki teknik denetimin gevşetildiği anlamına gelmemektedir. Aksine güncel genelge, değerleme kuruluşunun rapor hazırlanırken uyması gereken teknik esasları ayrıntılı şekilde düzenlemektedir.

Değerleme raporunda sorumlu değerleme uzmanı, denetmen ve değerleme uzmanı dahil olmak üzere gerekli uzmanlık ve imza yapısının bulunması gerekir. Güncel düzenlemede raporda en az üç kişinin imzasının bulunması öngörülmektedir.

Taşınmazın fiilî durumunun tespiti bakımından fotoğraflandırma da önemlidir. Taşınmazın durumunun açık biçimde görülebileceği fotoğrafların rapora eklenmesi ve bunlardan en az birinin bağımsız bölümün içerisini göstermesi gerekir.

Mimari proje ile taşınmazın mevcut durumu karşılaştırılmalı; yasal durum ile fiilî durum arasında farklılık varsa bu farklılıklar raporda açıkça ortaya konulmalıdır.

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin temel düzenlemeler için TKGM и Your Key Türkiye resmî kaynakları incelenebilir.

Tapu İşleminde Hangi Değer Esas Alınacak?

Yeni genelgede “piyasa değeri” ile “yasal kullanıma esas piyasa değeri” birbirinden ayrılmaktadır.

Tapu işlemleri bakımından piyasa değeri esas alınmaktadır. Yasal kullanıma esas piyasa değeri ise taşınmazın mevzuata ve onaylı kullanım biçimine göre değerlendirilmesi bakımından raporda ayrıca gösterilebilmektedir.

Bu ayrım özellikle projeye aykırılık, ruhsatsız alan, bağımsız bölümün fiilî kullanımının projeden farklı olması veya taşınmazın mevcut brüt kullanım alanının yasal alandan farklılaşması hâllerinde önem kazanabilir.

İnşaatı Devam Eden Projelerde Yeni Kurallar Neden Önemli?

Vatandaşlık yatırımlarında yabancıların önemli bir kısmı tamamlanmış ikinci el taşınmaz yerine proje aşamasındaki veya inşaatı devam eden taşınmazları tercih edebilmektedir.

Güncel değerleme genelgesi bu taşınmazlar bakımından özel kurallar öngörmektedir.

Ruhsat Tarihinden İtibaren İki Yıl Geçmemişse

Yapı ruhsatının üzerinden iki yıl geçmemiş ve inşaata henüz başlanmamış bir projede, ilgili mevzuattaki yapıya başlama süresi henüz sona ermemişse taşınmaza piyasa değeri takdir edilmesi mümkün olabilir.

Bu durumda tamamlanma ihtimali, projenin niteliği ve değerleme tarihindeki güncel koşullar dikkate alınmaktadır.

Ruhsat Üzerinden İki Yıl Geçmiş Ama İnşaata Başlanmamışsa

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl geçtiği hâlde inşaata başlanmamışsa ruhsatın yenilenmesi gerekliliği gündeme gelir ve güncel düzenleme kapsamında değer takdir edilmemesi söz konusu olabilir.

Bu nedenle yalnızca proje maketinin veya satış ofisindeki sözleşmenin varlığı vatandaşlık yatırımı bakımından yeterli değildir.

İnşaat İki ile Beş Yıl Arasındaysa

İnşaata başlanmış ve proje belirli bir seviyeye ulaşmışsa, yapının mevcut seviyesi fotoğraflarla ve teknik verilerle raporda gösterilerek piyasa değeri tespiti yapılabilir.

Ruhsat Tarihi Beş Yılı Geçmiş İnşaatlarda

Yapı ruhsatı tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olmasına rağmen inşaat hâlen devam ediyorsa, ruhsatın yenilenmesi gerekliliği nedeniyle değer takdir edilmemesi söz konusu olabilir.

Metruk durumda bulunan veya inşaatın tamamlanmama riski belirgin hâle gelmiş projelerde de değerleme uzmanı doğrudan varsayımsal yüksek bir gelecek değeri belirleyemez. Gerekli durumda değer bölümünde “hesaplanmadı” sonucuna yer verilmesi mümkündür.

GYO Tarafından Yapılan Satışlarda Özel Düzenleme

28 Eylül 2026 değişikliği gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yabancılara vatandaşlık amacıyla gerçekleştirdikleri taşınmaz satışları bakımından da özel hükümler içermektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının kendi mevzuatına uygun şekilde tapu işleminden önce hazırlattığı ve Kamuyu Aydınlatma Platformunda yayımlanan, ilgili bağımsız bölümün değerini de içeren değerleme raporu mevcutsa bu raporun kullanımı gündeme gelebilir.

Kamuyu Aydınlatma Platformu için KAP resmî internet sitesi .

Diğer seçenek ise Web Tapu/TADEBİS sistemi üzerinden TTB’ye esas yeni bir değerleme raporu talep edilmesidir.

TTB’deki Tutar Tapu Harcını Otomatik Belirler mi?

Нет.

Güncel 2024/4 sayılı Genelgede özellikle dikkat çeken hükümlerden biri, TTB’de belirlenen yatırım tutarının tapu harcı bakımından tek başına bağlayıcı bir tutar oluşturmadığının belirtilmesidir.

TTB vatandaşlık yatırımının kabul edilebilir tutarını belirlemeye yönelik bir belgedir. Tapu harcı ise kendi vergisel ve harç mevzuatı çerçevesinde değerlendirilir.

Bu iki konunun birbirine karıştırılması, özellikle yüksek bedelli taşınmaz satışlarında yanlış harç hesabına veya işlem belgeleri arasında tutarsızlığa yol açabilir.

Yeni Düzenleme Yatırımcı İçin Ne Anlama Geliyor?

Yeni sistemin yatırımcı bakımından en belirgin sonucu, değerleme hizmetinin tek kuruluş merkezli yapısından çıkmasıdır.

Bu değişiklik teorik olarak değerleme başvurularında işlem kapasitesini artırabilir ve başvuru sahiplerine kuruluş seçimi bakımından daha fazla imkân verebilir. Ancak kuruluş sayısının artması, vatandaşlık işleminin hukuki kontrol ihtiyacını azaltmaz.

Aksine değerleme şirketi seçiminin genişlemesiyle birlikte raporun mevzuata uygunluğu, taşınmazın hukuki geçmişi ve satış-ödeme zincirinin doğru kurulması daha fazla önem kazanacaktır.

Taşınmaz yatırımıyla bağlantılı ikamet izinleri hakkında ayrıntılı bilgi için Taşınmaz İkamet İzni 2026 rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Daha Önce GEDAŞ’tan Alınmış TTB ve Raporlar Ne Olacak?

28 Eylül 2026 tarihinden önce düzenlenmiş belgeler bakımından her dosyanın kendi işlem tarihi üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Yeni düzenlemeden, eski tarihli her raporun otomatik olarak geçersiz olduğu sonucu çıkarılmamalıdır. Aynı şekilde yalnızca eski TTB’nin düzenlendiği tarihe bakılarak güncel dosyada mutlaka kullanılabileceği de kabul edilmemelidir.

Özellikle TTB’nin düzenlenme tarihi, vatandaşlık amacıyla tapu işlemine hangi tarihte başvurulduğu, 12 aylık sürenin durumu, taşınmazın tapu kaydında sonradan değişiklik bulunup bulunmadığı ve elektronik sistemin belgeyi güncel işlem bakımından kabul edip etmediği birlikte kontrol edilmelidir.

Değerleme Raporundaki Hata Vatandaşlığı Sonradan Etkileyebilir mi?

Да.

Taşınmaz yoluyla vatandaşlık sürecinde değerleme raporu yalnızca satın alma anında kullanılan teknik bir belge değildir. Vatandaşlığın kazanılmasına esas yatırım şartlarının gerçekten oluşup oluşmadığı daha sonra idari incelemeye konu olabilir.

Özellikle taşınmaz değerinin gerçeğe aykırı biçimde yüksek gösterildiği, satışın muvazaalı olduğu veya yatırım koşulunun gerçekte sağlanmadığı iddialarının ortaya çıkması hâlinde vatandaşlık kararı bakımından ayrıca idari işlemler tesis edilebilir.

Vatandaşlık kararının sonradan idari incelemeye alınması ve vatandaşlığın iptali konuları hakkında Türk Vatandaşlığı İptal Edilen Kişiler Ne Yapmalı? başlıklı incelememizi okuyabilirsiniz.

Bu nedenle yeni sistemin “daha fazla değerleme kuruluşu vatandaşlık raporu hazırlayabilecek” şeklindeki kısmı, denetimin ortadan kalktığı biçiminde yorumlanmamalıdır.

Değerleme Raporundan Kim Sorumlu?

Güncel genelgeye göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün değerleme raporları üzerindeki sorumluluğu esas olarak kendi görev ve inceleme sınırları çerçevesindedir.

Raporda yer verilen taşınmaz bilgileri, ölçümler, hukuki ve fiilî durum tespitleri ile değerleme sonucunun doğruluğundan raporu hazırlayan değerleme kuruluşu ve ilgili uzmanlar sorumludur.

Yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgi içeren raporlardan kaynaklanan idari, hukuki ve gerektiğinde cezai sorumluluk değerleme kuruluşu ve ilgili personel bakımından gündeme gelebilir.

Usulüne uygun hazırlanmayan raporların ilgili meslek kuruluşlarına ve yetkili mercilere bildirilmesi de mümkündür.

Vatandaşlık İçin Taşınmaz Satın Almadan Önce Neler İncelenmeli?

Vatandaşlık amaçlı taşınmaz işleminin yalnızca satış sözleşmesinden ibaret olmadığı unutulmamalıdır.

Taşınmazın tapu sicili, malik geçmişi, hukuki niteliği, varsa ipotek veya hacizleri, proje ve ruhsat durumu, yabancının edinimine ilişkin sınırlamalar, vatandaşlık işlemine uygunluğu, değerleme sistemi, ödeme belgeleri ve tapuya konulacak taahhüt birbirleriyle uyumlu olmalıdır.

Yabancılar hukuku ve vatandaşlık işlemlerinin genel kapsamı için Yabancılar Hukuku hizmet alanımızı inceleyebilirsiniz.

28 Eylül 2026 Düzenlemesi Vatandaşlık Sürecini Kolaylaştırdı mı?

İşlem mekanizması bakımından önemli bir kolaylık getirdiği söylenebilir; ancak vatandaşlık şartlarının kendisi hafifletilmiş değildir.

Değerleme kuruluşunun tek bir kurumla sınırlı olmaması uygulamada işlem kapasitesini genişletebilir. TTB bakımından 12 aylık sürenin kabul edilmesi de başvuru sahiplerine daha geniş bir işlem süresi sağlayabilir.

Bununla birlikte taşınmazın 400.000 ABD doları yatırım eşiğini karşılaması, gerekli ödeme kayıtlarının bulunması, vatandaşlık amacıyla kabul edilebilir nitelikte olması ve üç yıllık tasarruf kısıtlamasının tapu siciline işlenmesi gibi temel koşullar devam etmektedir.

Ayrıca yatırım şartının sağlanması yabancının otomatik olarak Türk vatandaşı olduğu anlamına gelmez. Yatırım şartı sağlandıktan sonra istisnai vatandaşlık başvurusunun diğer idari aşamaları da yürütülmektedir.

Часто задаваемые вопросы

28 Eylül 2026 itibarıyla vatandaşlık için GEDAŞ raporu almak zorunlu mu?

Hayır. Yeni düzenlemeyle vatandaşlık işlemine esas taşınmaz değerleme raporunun yalnızca GEDAŞ tarafından hazırlanmasına yönelik zorunlu yapı kaldırılmıştır. Gerekli şartları taşıyan SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları üzerinden rapor düzenlenebilmesi mümkündür.

GEDAŞ zorunluluğu kalkınca ekspertiz raporu da kalktı mı?

Hayır. Değişiklik değerleme raporunun ortadan kaldırılması değil, raporu düzenleyebilecek kuruluşların kapsamının genişletilmesidir. Vatandaşlık yatırım tutarının tespitinde değerleme ve TTB sistemi önemini korumaktadır.

Vatandaşlık için alınan TTB kaç ay geçerli?

Güncel uygulamada TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren tapu işlemi başvurusu arasındaki süre 12 ayı geçmemelidir. On iki ayı geçen TTB’lerde belgeye esas değerleme raporunun yenilenmesi gerekir.

12 ay dolmadan tekrar değerleme raporu istenebilir mi?

Evet. Taşınmazın hukuki veya fiilî durumunda değerini etkileyebilecek bir değişiklik meydana gelmesi ve bunun sicile yansıması hâlinde 12 aylık süre henüz dolmamış olsa bile yeni rapor gerekebilir.

Her SPK lisanslı değerleme uzmanı tek başına vatandaşlık raporu hazırlayabilir mi?

Hayır. Vatandaşlık işlemi bakımından yalnızca kişinin bireysel lisansa sahip olması yeterli değildir. Raporun yetkili değerleme kuruluşu ve ilgili elektronik sistem üzerinden mevzuata uygun şekilde oluşturulması gerekir.

400.000 dolar vatandaşlık şartı kaldırıldı mı?

Hayır. GEDAŞ zorunluluğunun kaldırılması 400.000 ABD doları yatırım şartını değiştirmemiştir. Taşınmaz yoluyla vatandaşlık bakımından güncel yatırım şartları uygulanmaya devam etmektedir.

TTB’de taşınmaz 400.000 dolar görünüyorsa vatandaşlık kesin midir?

Hayır. TTB yatırım tutarının tespitindeki temel belgelerden biridir; ancak satış bedeli, ödeme kayıtları, tapu işlemi, taşınmazın vatandaşlık bakımından hukuki uygunluğu, üç yıllık taahhüt ve vatandaşlık başvurusunun diğer şartları ayrıca değerlendirilir.

Değerleme şirketini yatırımcı seçebilir mi?

Güncel sistem, talebin niteliğine uygun olarak yetkili değerleme kuruluşunun tercih edilmesine veya sistem tarafından belirlenmesine imkân vermektedir. Bununla birlikte işlem Web Tapu ve TADEBİS altyapısındaki resmî prosedüre uygun yürütülmelidir.

İnşaat hâlindeki projeden vatandaşlık için taşınmaz alınabilir mi?

Her inşaat hâlindeki taşınmaz vatandaşlık yatırımına uygun değildir. Yapı ruhsatının tarihi, inşaatın fiilen başlayıp başlamadığı, mevcut inşaat seviyesi, ruhsatın geçerliliği ve projenin tamamlanma durumu değerleme bakımından önem taşır.

GEDAŞ’tan daha önce alınmış raporlar geçersiz mi oldu?

Yeni düzenleme tek başına önceki bütün raporların geçersiz olduğu anlamına gelmez. Eski rapor veya TTB’nin kullanılabilirliği, düzenleme tarihi, 12 aylık süre, işlemin hangi aşamada bulunduğu ve taşınmazın güncel kayıtları üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç: GEDAŞ Zorunluluğu Kalktı, Fakat Vatandaşlık Denetimi Devam Ediyor

28 Eylül 2026 tarihli düzenleme, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı sistemindeki önemli prosedür değişikliklerinden biridir.

Yeni dönemde vatandaşlık yatırımına esas taşınmaz değerleme raporunun yalnızca GEDAŞ üzerinden hazırlanması zorunluluğu sona ermiş; SPK tarafından yetkilendirilmiş ve ilgili sistem şartlarını taşıyan değerleme kuruluşlarının da sürece dahil olabilmesinin önü açılmıştır.

Bunun yanında TTB ile vatandaşlık işlemi başvurusu arasındaki azami süre 12 ay olarak uygulanmaya başlanmıştır.

Ancak bu değişikliklerin hiçbiri 400.000 ABD doları yatırım şartını, taşınmazın vatandaşlık bakımından uygun olması gerekliliğini, ödeme ve banka belgelerinin önemini veya üç yıllık satmama taahhüdünü ortadan kaldırmamaktadır.

Aksine 2026 yılındaki yeni sistemde vatandaşlık işleminin doğru kurulabilmesi için taşınmazın yalnızca piyasa fiyatına değil; tapu geçmişine, ruhsatına, fiilî durumuna, değerleme raporuna, TTB’ye, satış bedeline, ödeme kayıtlarına ve diğer vatandaşlık şartlarına birlikte bakılması gerekir.

Özellikle henüz tamamlanmamış projeler, tapu ve proje durumu arasında farklılık bulunan taşınmazlar, eski tarihli TTB bulunan dosyalar veya 28 Eylül 2026 öncesinde başlatılmış ancak henüz tamamlanmamış vatandaşlık işlemleri bakımından dosyanın güncel düzenlemeler esas alınarak yeniden incelenmesi önem taşımaktadır.

Bu yazı 1 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan düzenlemeler esas alınarak genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut taşınmaz veya vatandaşlık dosyasının sonucu; işlem tarihi, tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve başvuru sahibinin kişisel hukuki durumuna göre değişebilir.

Av. Batın YILMAZ – İstanbul Barosu Sicil No: 77008