دليل لمن يرغب في اتخاذ خطوات واعية بشأن مشاريع التحول الحضري في إسطنبول. معلومات قانونية وتفاصيل العملية لتمكين أصحاب الحقوق في مناطق Avcılar و Esenyurt و Büyükçekmece من إدارة العملية بأمان. معلومات حول مواضيع مثل تحديد المباني الخطرة، قرار الهدم، حق الرفاهية (Şerefiye)، ودمج القطع والكتل الأرضية بالاستعانة بمحامي التحول الحضري.
المقدمة
نظراً لأن كارثة الزلزال التي حدثت في فبراير 2023 ومقرها كهرمان مرعش قد تركت أثراً مدمراً في بلدنا، ولعدم استعداد مدينة إسطنبول لكارثة الزلزال على الرغم من النمو السكاني الهائل فيها، فقد تم من قبل وزارة البيئة والتطوير العمراني تنفيذ حملة 'Yarısı Bizden Kampanyası'، وتسارعت خدمات التحول الحضري وفي مقدمتها قضاءا Avcılar و Büyükçekmece. ومع ذلك، فإن هذه العمليات تحظى بأهمية بالغة بالنسبة للمالكين والأشخاص الذين يرغبون في شراء العقارات التي تم تحديدها كمباني خطرة. لا سيما في المناطق ذات الكثافة العمرانية العالية مثل إسطنبول، محامي التحول الحضري في إسطنبول يُعد اكتساب الوعي القانوني بدعم من [محامي] ذا أهمية بالغة لحماية الحقوق.
العناصر القانونية الأساسية في عملية التحول الحضري
العناصر الرئيسية التي يجب الانتباه إليها خلال عملية التحول الحضري المراد إجراؤها لا سيما في قضائي Avcılar و Büyükçekmece هي كما يلي:
- تحديد المبنى الخطر: الاعتراف رسمياً بأن المبنى خطر هو الخطوة الأساسية التي تبدأ عملية التحول. على الرغم من أن الاعتراض على قرار تحديد المبنى الخطر ممكن، إلا أن قرار الإدارة بشأن المبنى الخطر لا يتغير عموماً.
- قرار الهدم: تعتبر قرارات الهدم المتخذة بعد تحديد المبنى الخطر عملية مهمة من الناحية القانونية. ونتيجة لتحديد المبنى الخطر، يلزم هدم العقار من أجل بدء عملية التحول الحضري.
- بيع الحصص بحكم الوظيفة (Resen): هو إجراء قانوني يجب مراعاته في مرحلة نقل الملكية وتنظيم الحصص. حصة مالك الشقة الذي لا يوقع على العقد المزمع إبرامه مع المقاول يتم طرحها للبيع بحكم الوظيفة بناءً على تقييم التثمين الذي سيتم الحصول عليه. يتم البيع بحكم الوظيفة أولاً بين ملاك الشقق؛ وفي حال عدم أسفور البيع بين ملاك الشقق عن نتيجة، يتم إجراء مزاد عام في البيع الثاني الذي سيتم تنظيمه.
- سجلات الطابو وحقوق الملكية: تسجيلات الطابو وحقوق القيمة التفضيلية (şerefiye) لأصحاب الحقوق هي من أكثر المسائل حساسية في العملية. ولئلا يتعرض ملاك العقارات أصحاب حق القيمة التفضيلية للغبن بسبب التحول الحضري، يجب متابعة عملية التحول الحضري بدقة متناهية من قبل محامي التحول الحضري.
- العقد المراد إبرامه مع المقاول: من المهم إعداد العقود التي يتم فيها تحديد الحقوق والالتزامات بما يتوافق مع القانون. تبدأ عملية التحول الحضري بإبرام عقد مع المقاول. ويُشترط أن يقوم المقاول بناء المبنى خلال المدة المحددة في العقد، وأن يستخدم مواد بالجودة المحددة في العقد والمواصفات الفنية، ومتابعة خدمة التحول الحضري في كل مرحلة.
التحول الحضري في نماذج إسطنبول
تستمر تطبيقات التحول الحضري في كل قضاء من أقضية إسطنبول. ومع ذلك، ونظراً لأن خدمة التحول الحضري تُطبق في المباني الخطرة، فإن التحول الحضري يُطبق بشكل أسرع لا سيما في الأقضية ذات المستوطنات القديمة.
التحول الحضري في أوجيلار
التحول الحضري في Büyükçekmece
التحول الحضري في باشاك شهير
الم مسائل القانونية التي يجب الانتباه إليها في هذه المناطق:
- تطبيق زيادة التقسيم الإنشائي (İmar Artışı) في Avcılar
- دمج القطع الأرضية ودمج الجزر التنظيمية
- موافقات المشاريع المعمارية
تعتبر هذه التطبيقات والعمليات القانونية مهمة لمالكي العقارات لفهم حقوقهم واتخاذ قرارات واعية. على وجه الخصوص، بدأ تطبيق زيادة التقسيم الإنشائي في تطبيق التحول الحضري في Avcılar، وفي عمليات دمج الجزر والقطع الأرضية. هذا التطبيق وتطبيق زيادة التقسيم الإنشائي في Avcılar https://batinyilmaz.av.tr/otomatik-taslak/ يمكنكم الوصول إليه بالتفصيل من خلال موقعنا الإلكتروني.
قانون العقارات وحماية الحقوق
يرتبط قانون التحول الحضري ارتباطاً مباشراً بقانون العقارات. الموضوعات الببارزة:
- حق القيمة التفضيلية (Şerefiye): هذا الحق، الذي يُحدد وفقاً لترتيب المالكين وزيادة قيمة العقار، يحمل أهمية اقتصادية كبيرة.
- حملة "النصف علينا" (Yarısı Bizden Kampanyası): المزايا الاقتصادية المطبقة في بعض المشاريع تؤثر على البعد المالي للعملية.
- العقود والاستشارات القانونية: إن فهم أصحاب الحقوق لعقودهم وحقوقهم يسهم في سير العملية بأمان.
أهمية الوعي القانوني
إن التحلي بالوعي خلال عملية التحول الحضري يعد الطريقة الأكثر فعالية لمنع فقدان الحقوق. فالوعي القانوني:
- يضمن سير العملية بشفافية وأمان
- يدعم اتخاذ أصحاب الحقوق قرارات واعية
- يمنع حدوث النزاعات المحتملة
تكون المشاريع والتشريعات معقدة للغاية، لا سيما في المناطق التي تحتوي على مباني قديمة وكبيرة مثل Avcılar و Büyükçekmece. ولهذا السبب، تُعد الاستشارة القانونية مهمة لضمان سير العملية بشكل مفهوم وآمن. وعند تلقي الدعم القانوني من مستشار التحول الحضري ومحامي التحول الحضري، يتم تقديم الدعم في مسائل: إعداد العقود المراد إبرامها مع المقاول عقب تحديد المبنى الخطر بما يتوافق مع القانون والإنصاف، والتحقق مما إذا كان المقاول يتصرف وفقاً للعقد خلال عملية إعادة البناء، وتصحيح الأخطاء في حال وجود مخالفات للعقد، أو المطالبة بالتعويض في حال تعذر التصحيح.
خلاصة وتوصيات
تتطلب عملية التحول الحضري اتخاذ خطوات واعية لحماية حقوق المالكين والمستثمرين في المشاريع الواقعة في مناطق مثل Avcılar و Büyükçekmece وغيرها من المناطق في إسطنبول.
العناصر الرئيسية الواجب مراعاتها:
- تحديد المباني الخطرة وقرارات الهدم
- بيع الحصص بحكم الوظيفة (Resen) والمعاملات العقارية
- حق ميزة الموقع (Şerefiye) وعمليات العقود
- تطبيق زيادة التقسيم العمراني في Avcılar، ودمج القطع والأراضي (Ada ve Parsel)
- موافقات المشاريع المعمارية وقانون العقارات
يُعد اكتساب الوعي القانوني في عملية التحول الحضري الخطوة الأولى لضمان سير العملية بسلاسة وحماية الحقوق.
محامي التحول الحضري
المحامي Batın YILMAZ
هذا المقال مخصص لأغراض المعلومات العامة ولا يمثل رأياً قانونياً. قد تكون التشريعات والتطبيقات قد تغيرت بعد تاريخ النشر؛ يمكنك التواصل معنا للحصول على تقييم خاص بملفك.
المؤلف
المحامي Batın Yılmaz
المحامي المؤسس لمكتب Batın Yılmaz للأمحاة والاستشارات القانونية. يتولى القضايا والاستشارات في مجال قانون الجنائيات، الشركات، الإدارة، العقارات، التنفيذ، التعويضات، بالإضافة إلى قانون الأجانب والجنسية.
عن مكتبنا