تحديد المنشآت الخطرة وعملية التحول الحضري

تعتبر المرحلة الأولى والأكثر أهمية في عملية التحول الحضري هي تحديد المنشآت الخطرة. ويضمن هذا التحديد ما إذا كان المبنى متوافقاً مع لوائح الزلازل ومعايير سلامة البناء. وخاصة بالنسبة لمالكي العقارات الذين يعيشون في مناطق عالية الخطورة للزلازل مثل Avcılar و Esenyurt و Beylikdüzü، فإن إجراء تحديد المنشآت الخطرة يكتسي أهمية كبيرة سواء من حيث سلامة الأرواح أو من حيث سير الإجراءات القانونية بشكل صحيح. وفي الوقت نفسه، تبدأ عملية التحول الحضري التي سيتم إدارتها بهدف تمكين مالكي الطوابق من تجديد أو تدعيم مبانيهم في نطاق عملية التحول الحضري، بتحديد المنشأة الخطرة.

🔹 ما هو المبنى الخطر؟

المبنى الخطر هو، في نطاق القانون رقم 6306 بشأن تحول المناطق المعرضة لخطر الكوارث، المباني التي تم تحديدها بتقارير فنية على أنها غير مقاومة لتأثيرات الزلازل في حالتها الراهنة. ويشير هذا التحديد إلى وجود خطر تلف جسدي في عناصر النظام الإنشائي للمبنى (الأعمدة، الجسور، الأسقف، إلخ) وأن هناك خطر انهيار في حال وقوع زلزال محتمل. وفي حال إجراء تحديد المبنى الخطر، يلزم إخلاء العقار المعني على وجه السرعة، أو إعادة تدعيمه أو تحويله وفقاً لتشريعات التحول الحضري.

🔹 كيف يتم تحديد المبنى الخطر؟

لا يمكن إجراء تحديد المبنى الخطر إلا من قبل المؤسسات المرخصة من قبل وزارة التخطيط العمراني والبيئة والتغير المناخي أو من قبل مهندسي المدنيين المخولين. وتتكون العملية من المراحل التالية:

1. الطلب:
   يتقدم مالكو المبنى بطلب إلى المؤسسة المخولة مصحوباً بمستندات سند الملكية (Tapu) ووثائق الهوية. ويمكن تقديم الطلب بموافقة جميع المالكين، كما يمكن إجراؤه من قبل مالك واحد. ولا يوجد هنا النصاب القانوني للأصوات؛ إذ يمكن إجراؤه بناءً على طلب شخص واحد فقط.

2. الفحص الميداني وأخذ العينات (Karot):
   يقوم الفريق المختص بإجراء المعاينة في المبنى، وأخذ عينات الأساسات (اللب الخرساني/الكوروت) من النقاط التي يُرى ضرورة لها. وتُرسل هذه العينات إلى المختبر لقياس مقاومة الخرسانة في المبنى. ويجدر بنا التأكيد هنا على ما يلي: في المباني المكونة من 8 طوابق فما فوق، توجد إلزامات بأخذ عينات من كل طابق. أما في المباني التي تقل عن 8 طوابق، فيلزم أخذ عينات من الأقسام التي تكتسي أهمية خاصة. وفي بعض الحالات الخاصة، يمكن أيضاً أخذ عينات بتقدير وتفهّم ذاتي من الإدارة.

3. تحليل التربة ونظام التحمل:
   يتم فحص مشروع المبنى؛ وتقييم ترتيب التسحديد، وخصائص التربة، وحالة العناصر الحاملة.
4. الاختبارات المخبرية:
   تُجرى اختبارات مقاومة الضغط على عينات اللب الخرساني المأخوذة. وتكشف النتائج عن جودة الخرسانة الحالية للمبنى. ويُبيّن ما إذا كان الهيكل يشكل خطراً أم لا.
5. إعداد التقارير:
   يتم تقييم جميع البيانات تقنياً وإعداد تقرير المبنى الخطير بخصوص ما إذا كان المبنى يشكل خطراً أم لا. ويتم تحميل هذا التقرير إلكترونياً على نظام الوزارة.
6. موافقة الوزارة:
   يتم فحص التقرير المُعد من قبل مديرية البيئة والتطوير العمراني والتغير المناخي في الولاية. وإذا وجد مناسباً، يتم تسجيل الهيكل كـ "مبنى خطير" ووضع إشارة (رسمية) بهذا المعنى في السجل العقاري (الطابو).

 ماذا يحدث بعد تحديد المبنى الخطير؟

إذا تم تحديد المبنى على أنه خطير:

• يتم إرسال إبلاغ رسمي إلى الملاك.
• يُطلب إخلاء المبنى خلال مهلة 60+30 يوماً.
• يحق للمالكين، إذا رغبوا في ذلك، إعادة بناء المبنى أو المشاركة في عملية التحرر الحضري (kentsel dönüşüm).
• في نطاق التحرر الحضري (kentsel dönüşüm)، يتم توفير إمكانيات مثل مساعدة الإيجار، ودعم الانتقال، أو القروض منخفضة الفائدة لأصحاب الحقوق.

ما هو عينة الكاروت (Karot)؟

الكاروت، هي عملية أخذ عينة على شكل اسطوانة من العناصر الخرسانية المسلحة للمبنى (مثل الأعمدة، والجسور، والأسقف) باستخدام جهاز الكاروت الخاص. تُرسل هذه العينة بعد ذلك إلى المختبر ويتم إجراء اختبار مقاومة الضغط عليها. النتيجة التي يتم الحصول عليها توضح جودة ومقاومة الخرسانة في المبنى.

🔹 الغرض من أخذ عينات الكاروت

يتم إجراء اختبار الكاروت بشكل خاص في الحالات التالية:

• تحديد المباني الخطرة تحديد متانة المبنى قبل,
• التحول الحضري تحديد جودة الخرسانة الحالية في المباني التي ستدخل في عملية,
• للخرسانة المستخدمة أثناء عملية البناء مدى توافقها مع معايير المشروع التحقق من ذلك،
• في المباني القديمة السلامة ضد الزلازل إجراء تحليل للوضع الراهن من حيث.

🔹 كيف يتم أخذ عينة الكور (Karot)؟

أثناء أخذ عينة الكور، يتم استخدام جهاز كور خاص يُستخدَم. يقوم هذا الجهاز بتبريد نفسه بالماء والدوران لاستخراج عينة على شكل أسطوانة من الهيكل الخرساني المسلح. يتم اختبار هذه العينة المستخرجة في بيئة المختبر وفقاً معيار TS EN 12504-1.

🔹 ماذا تعني نتائج اختبار الكاروت (اللب الخرساني)؟

التي تُجرى في المختبر اختبار مقاومة الضغط نتيجة لذلك، يتم تحديد فئة مقاومة الخرسانة (على سبيل المثال C20، C25، C30). إذا كانت النتيجة الناتجة أقل من الحد الأدنى المذكور في اللوائح التنظيمية، فيمكن اعتبار المبنى مبنى خطراً بهذه الصفة. في هذه الحالة، عملية التحول الحضري (kentsel dönüşüm süreci) يمكن البدء.

🔹 لماذا يُعد أخذ عينات الكاروت مهمّاً من الناحية القانونية؟

يُعد اختبار الكاروت تحديد المباني الخطرة في Avcılar و التحول الحضري في Avcılar وثيقة رسمية في العمليات. ونظراً لأن إجراء هذا الاختبار بشكل صحيح قد يكون حاسماً فيما يتعلق بقرار هدم المبنى أو تقويته، وحيث إن أخذ عينات الكاروت بشكل خاطئ أو غير قانوني قد يؤدي إلى ضياع حقوق أصحاب الممتلكات، فيجب إتمام هذه العملية من قبل خبراء مختصين.

🔹 تحديد المباني الخطرة في Avcılar

تُعد منطقة أفجلار في إسطنبول واحدة من المناطق ذات الأولوية من حيث التحول الحضري نظراً لتكوينها الأرضي ومخزون المباني الحالي. يُنصح الملاك الراغبون في إجراء تقييم للمباني الخطرة في أفجلار بالعمل حصراً مع المؤسسات المعتمدة من الوزارة، وإدارة هذه العملية عن طريق محامٍ مختص في التحول الحضري؛ لأن التقييمات الخاطئة أو الناقصة قد تتسبب في خسائر حقوقية جسيمة في المراحل اللاحقة.

الاعتراض على قرار المبنى الخطر

في عملية التحول الحضري، إن تصنيف المبنى على أنه مبنى خطراً يترتب عليه نتائج قانونية هامة للملاك. ومع ذلك، قد لا يتم إجراء كل تقييم بشكل صحيح أو وفقاً للأصول القانونية. ولهذا السبب، فإن حق الاعتراض على قرار المبنى الخطر يعمل بمثابة أهمية كبرى لأصحاب العقارات. ولكن يجب أن نوضح ببالغ الأهمية أنه؛ نظراً لتزايد كارثة الزلازل وعدم استعداد ولاية إسطنبول للزلازل، فقد تم إجراء بعض التعديلات القانونية لتسريع عملية التحول الحضري. والهدف المشترك هنا هو تنفيذ التحول الحضري بشكل عاجل وتحويل المباني الخطرة. ولهذا السبب، وعلى الرغم من أن طريق الاعتراض على قرار المبنى الخطر متاح، إلا أنه في حال عدم وجود خطأ واضح في التقرير، سيتم رفض الاعتراضات المقدمة ضد المبنى المحدد كخطر.

كيف يتم الاعتراض على قرار المبنى الخطر؟

الاعتراض على قرار المبنى الخطرهو عملية يجب إدارتها بعناية من الناحيتين التقنية والقانونية. ومن أجل تنفيذ التحول الحضري بسرعة، فإن الاعتراضات التي سيتم تقديمها ضد المباني الخطرة في ولاية إسطنبول حصراً، ستقدم إلى مديرية التحول الحضري التابعة لبلدية القضاء (المنطقة). وعلى سبيل المثال، بالنسبة لقرار المبنى الخطر المتخذ لعقار يقع في أفجلار، سيتم تقديم الاعتراض إلى مديرية التحول الحضري في بلدية أفجلار. أما في الطلبات التي ستُقدم في الولايات الواقعة خارج إسطنبول، فسوف يتم تقديم الاعتراضات إلى المديرية الإقليمية للتحول الحضري.

المراحل هي كالتالي:

1. استلام الإخطار:
   بعد إعداد تقرير المبنى الخطر، يتم إبلاغ القرار لجميع الملاك عن طريق التبليغ. تبدأ مدة الاعتراض فور استلام التبليغ.
2. مهلة الاعتراض البالغة 15 يوماً:
   يحق للمالكين، ابتداءً من تاريخ تبليغهم بالقرار، خلال 15 يوماً تقديم الاعتراض. وإذا لم يُقدم طلب خلال هذه المهلة، يصبح القرار قطعياً.
3. الجهة التي يُقدم إليها الاعتراض:
   تُقدم الاعتراضات إلى مديرية البيئة والتمدن والتغير المناخيفي الولاية التي يقع فيها المبنى. ويمكن تقديم المستندات الفنية أو الصور أو تقارير المهندسين المستقلين برفقة استدعاء الاعتراض.
4. فحص اللجنة الفنية:
   تقوم مديرية الولاية بتشكيل لجنة فنية لتقييم الاعتراض. ويمكن لهذه اللجنة إجراء فحص جديد أو تقييم التقرير الحالي بشكل مفصل.
5. القرار القطعي:
   قرار اللجنة الفنية نهائي ولا توجد طريقة طعن إدارية أخرى بعد هذه المرحلة. ومع ذلك، في حال وجود خطأ شكلي، أو تقييم خاطئ، أو نقص في التحقيق رفع دعوى في المحكمة الإدارية أمر ممكن.

---

محامي التحول الحضري

المحامي Batın YILMAZ