اولین و حیاتیترین مرحله در فرآیند احیای شهری، شناسایی ساختمانهای پرخطر است. این ارزیابی مشخص میکند که آیا ساختمانی با مقررات زلزله و استانداردهای ایمنی سازهای مطابقت دارد یا خیر. برای مالکان املاکی که در مناطقی با خطر بالای زلزله مانند اوسچلار، اسنیورت و بیلیکدوزو زندگی میکنند، انجام ارزیابی ساختمانهای پرخطر از اهمیت زیادی برخوردار است، هم از نظر ایمنی شخصی و هم برای اطمینان از پیشروی صحیح رویههای قانونی. علاوه بر این، فرآیند نوسازی شهری – که با هدف بازسازی یا مقاومسازی ساختمانهای مالکان واحدهای مسکونی طراحی شده است – با شناسایی ساختمانهای پرخطر آغاز خواهد شد.
🔹 ساختمان پرخطر چیست؟
یک ساختمان پرخطر طبق قانون شماره ۶۳۰۶ در مورد تبدیل مناطق در معرض بلایا، به ساختمانی اطلاق میشود که در گزارشهای فنی مشخص شده در وضعیت فعلی خود در برابر اثرات زلزله مقاوم نیست. این تشخیص نشان میدهد که خطر جدی آسیب به عناصر سازهای باربر ساختمان (ستونها، تیرها، دالهای کف و غیره) وجود دارد و در صورت وقوع زلزله، خطر فروریختن ساختمان وجود دارد. زمانی که یک ساختمان به عنوان پرخطر شناسایی میشود، ملک مورد نظر باید فوراً تخلیه، تقویت یا مطابق با قوانین نوسازی شهری بازسازی شود.
🔹 یک ساختمان پرخطر چگونه شناسایی میشود؟
ارزیابی ساختمانهای پرخطر تنها توسط سازمانهایی که از سوی وزارت محیطزیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی مجوز دارند یا توسط مهندسان عمران مجاز انجام میشود. این فرایند شامل مراحل زیر است:
- کاربرد:
مالکین ساختمان درخواست خود را به همراه اسناد مالکیت و مدارک هویتی به مرجع ذیصلاح تسلیم میکنند. این درخواست میتواند با رضایت همه مالکین ارائه شود یا توسط یک مالک به تنهایی. در این مورد هیچ نصاب خاصی برای رأیگیری لازم نیست. حتی ممکن است بر اساس درخواست یک نفر انجام شود.
- بازرسی در محل و نمونهبرداری هستهای:
یک تیم از کارشناسان بازرسی ساختمان را انجام میدهند و از نقاطی که ضروری تشخیص داده شده، نمونههای هستهای میگیرند. این نمونهها به آزمایشگاه فرستاده میشوند تا مقاومت بتن ساختمان اندازهگیری شود. شایان ذکر است که در ساختمانهای هشت طبقه یا بیشتر، اخذ نمونههای هستهای از هر طبقه الزامی است. در ساختمانهای کمتر از ۸ طبقه، نمونههای هستهای باید از بخشهای حیاتی گرفته شوند. در شرایط خاص ویژه، ممکن است نمونههای هستهای بنا به تشخیص مراجع ذیصلاح نیز گرفته شوند.
- تحلیل سیستم پی و سازه:
نقشههای ساختمان بررسی میشوند؛ آرایش میلگردها، شرایط زمین و وضعیت المانهای باربر ارزیابی میشوند. - آزمایشهای آزمایشگاهی:
آزمایشهای مقاومت فشاری بر روی نمونههای هستهای برداشتشده انجام میشود. نتایج کیفیت فعلی بتن ساختمان را نشان میدهند. مشخص میشود که آیا سازه خطرناک است یا خیر. - گزارشدهی:
تمام دادهها از منظر فنی ارزیابی میشوند و گزارشی درباره اینکه آیا ساختمان در معرض خطر است یا خیر تهیه میشود. این گزارش بهصورت الکترونیکی در سامانه وزارتخانه بارگذاری میشود. - تأیید وزارت:
گزارش تهیهشده توسط اداره استانی محیطزیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی بررسی میشود. در صورت لزوم، ساختمان بهعنوان “ساختمان پرخطر” ثبت میشود و یادداشتی دال بر این موضوع در دفتر ثبت املاک وارد میگردد.
پس از شناسایی یک ساختمان پرخطر چه اتفاقی میافتد؟
اگر ساختمان در معرض خطر شناسایی شود:
- اطلاع رسمی به مالکان ابلاغ میشود.
- این ساختمان باید ظرف مدت ۶۰+۳۰ روز تخلیه شود.
- اگر بخواهند، مالکان میتوانند ساختمان را بازسازی کنند یا در فرایند احیای شهری مشارکت نمایند.
- بهعنوان بخشی از برنامه احیای شهری، به ساکنان واجد شرایط مزایایی مانند کمکهزینه اجاره، حمایت در جابجایی یا وامهای با بهره پایین ارائه میشود.
نمونهی هستهای چیست؟
نمونه هستهای, یک نوع خاص از المان بتن مسلح در یک ساختمان (مانند ستون، تیر یا دال کف) دستگاه حفاری هستهای فرآیند برداشتن یک نمونه استوانهای است. این نمونه سپس به آزمایشگاه فرستاده میشود و آزمایش مقاومت در برابر فشار انجام میشود. نتیجه بهدستآمده کیفیت و دوام بتن در ساختمان را نشان میدهد.
🔹 هدف از نمونهبرداری هستهای
آزمایش نمونه هستهای، بهویژه، در شرایط زیر انجام میشود:
- شناسایی ساختمانهای پرخطر برای ارزیابی یکپارچگی سازهای ساختمان از پیش،,
- احیای شهری برای تعیین کیفیت بتن موجود در سازههایی که قرار است تحت این فرآیند قرار گیرند،,
- بتن مورد استفاده در فرآیند ساختوساز انطباق با استانداردهای پروژه برای بررسی,
- در ساختمانهای قدیمی ایمنی در برابر زلزله انجام تحلیلی از وضعیت کنونی از این منظر.
🔹 چگونه نمونه هستهای گرفته میشود؟
یک رویهٔ ویژه در حین نمونهبرداری هستهای نمونهگیر هستهای از این دستگاه استفاده میشود. این دستگاه هنگام خنک شدن با آب میچرخد و نمونهای استوانهای از سازهٔ بتن مسلح استخراج میکند. سپس این نمونه مطابق با استاندارد TS EN 12504-1 در آزمایشگاه مورد آزمون قرار میگیرد.
🔹 نتایج آزمون اصلی به چه معناست؟
انجامشده در آزمایشگاه آزمایش مقاومت در برابر فشار در نتیجه، کلاس مقاومت بتن تعیین میشود (برای مثال C20، C25، C30 و غیره). اگر نتیجه کمتر از حداقل مقدار مشخصشده در مقررات باشد، ساختمان ساختمان در معرض خطر میتوان بهعنوان در نظر گرفته شود. در این مورد فرآیند احیای شهری میتوان شروع شود.
🔹 چرا تهیه نمونههای هستهای از منظر حقوقی اهمیت دارد؟
آزمون اصلی, اوجیلار: شناسایی ساختمانهای پرخطر و احیای شهری آوجیلار این یک سند رسمی در این رویهها است. اجرای صحیح این آزمون میتواند در تعیین اینکه آیا یک ساختمان باید تخریب یا تقویت شود، تعیینکننده باشد. از آنجا که نمونهبرداری هستهای نادرست یا نامنظم ممکن است منجر به از دست دادن حقوق مالکان شود، این فرایند باید توسط کارشناسان انجام شود.
🔹 شناسایی ساختمانهای پرخطر در اوسچلار
منطقه آوجیلار در استانبول به دلیل شرایط زمین و موجودی ساختمانهای موجود، یکی از مناطق اولویتدار برای نوسازی شهری است. توصیه میشود مالکان املاک در آوجیلار که مایل به ارزیابی ساختمانهای خود از نظر خطرات ایمنی هستند، صرفاً با سازمانهای مورد تأیید وزارتخانه همکاری کرده و این فرایند را از طریق وکیل بازآفرینی شهری انجام دهند. زیرا ارزیابیهای نادرست یا ناقص ممکن است در مراحل بعدی به از دست رفتن قابلتوجه حقوق منجر شود.
اعتراض به تصمیم در مورد یک ساختمان پرخطر
در طول فرآیند نوسازی شهری، یک ساختمان ساختمان در معرض خطر تعیین چنین مسائلی پیامدهای حقوقی قابلتوجهی برای مالکان در پی دارد. با این حال، هر تصمیمی ممکن است صحیح نباشد یا مطابق با روند قانونی مناسب اجرا نشود. به همین دلیل،, اعتراض به تصمیم مربوط به یک ساختمان پرخطر این حق برای مالکان املاک از اهمیت زیادی برخوردار است. با این حال، باید تأکید شود که به دلیل افزایش وقوع بلایای زلزله و این واقعیت که استان استانبول برای زلزله آماده نیست، تعدادی از مقررات قانونی برای تسریع فرآیند نوسازی شهری وضع شده است. هدف مشترک در اینجا اجرای فوری نوسازی شهری و تبدیل ساختمانهای پرخطر است. به همین دلیل، در حالی که حق تجدیدنظر در برابر تصمیمی که یک ساختمان را پرخطر طبقهبندی میکند وجود دارد، درخواستهای تجدیدنظر رد خواهند شد مگر آنکه در گزارش مربوط به ساختمانی که بهعنوان پرخطر شناسایی شده است، خطای روشنی وجود داشته باشد.
چگونه میتوان به تصمیمی که یک ساختمان را پرخطر اعلام میکند، اعتراض کرد؟
استیناف علیه تصمیم مربوط به یک ساختمان پرخطر, این فرآیندی است که باید از منظر فنی و حقوقی با دقت لازم انجام شود. برای تضمین اجرای سریع احیای شهری، اعتراضات مربوط به ساختمانهای پرخطر باید منحصراً در استان استانبول به اداره احیای شهری شورای منطقه مربوطه ارائه شوند. برای مثال، اعتراض به تصمیم مبنی بر طبقهبندی یک ملک در آوجیلار بهعنوان ساختمان پرخطر باید به اداره بازسازی شهری شهرداری آوجیلار ارائه شود. با این حال، برای درخواستهایی که در استانهای خارج از استانبول ارائه میشوند، اعتراضات باید به اداره بازسازی شهری استانی ارائه شوند.
مراحل به شرح زیر است:
- دریافت اطلاعیه:
پس از تهیه گزارش ساختمانهای پرخطر، تصمیم از طریق ابلاغ به کلیه مالکان اطلاع داده میشود. مهلت ارائه اعتراض از زمان دریافت ابلاغ آغاز میشود. - دورهٔ ۱۵ روزهٔ تجدیدنظر:
مالکان، از تاریخی که تصمیم به آنها ابلاغ میشود، در عرض ۱۵ روز آنها میتوانند درخواست تجدیدنظر کنند. اگر در این مدت هیچ درخواست تجدیدنظری ارائه نشود، تصمیم قطعی خواهد شد. - مکان تقدیم تجدیدنظر:
اعتراضات باید نزد مقامات استانی محل وقوع ساختمان ثبت شود. اداره کل استانی محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی’… میتواند ارائه شود. اسناد فنی، عکسها یا گزارشهای مهندسان مستقل نیز میتوانند همراه با درخواست تجدیدنظر ارائه شوند. - بررسی کمیته فنی:
اداره استانی، به منظور ارزیابی درخواست تجدیدنظر، یک هیئت فنی این کمیته میتواند یک تحقیق جدید انجام دهد یا ارزیابی دقیقی از گزارش موجود به عمل آورد. - تصمیم نهایی:
تصمیم کمیته فنی نهایی است و در این مرحله هیچ راه اعتراض اداری دیگری وجود ندارد. با این حال، اگر خطای رویهای، نتیجهگیری نادرست یا تحقیق ناقص وجود داشته باشد، ارائه دادخواست به دادگاه اداری ممکن است.
وکیل احیای شهری
باتین یلماز، وکیل