İstanbul’da kentsel dönüşüm projeleri hakkında bilinçli adımlar atmak isteyenler için rehber. Avcılar, Esenyurt ve Büyükçekmece’de hak sahiplerinin süreci güvenle yönetmesi için hukuki bilgiler ve süreç detayları. Kentsel Dönüşüm Avukatı ile riskli yapı tespiti, yıkım kararı, şerefiye hakkı, parsel ve ada birleşimi gibi konular hakkında bilgilendirme.
Giriş
2023 Şubat ayında Kahramanmaraş merkezli meydana gelen deprem felaketinin ülkemizde yıkıcı bir etki bırakması, İstanbul ilimizin yoğun nüfus artışı olmasına rağmen deprem felaketine hazırlıklı olmaması sebebiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ‘ Yarısı Bizden Kampanyası’ yürürlüğe girmiş ve Avcılar ve Büyükçekmece ilçelerimiz başta olmak üzere kentsel dönüşüm hizmetleri hızlanmıştır. Ancak bu süreçler, maliklerin ve riskli yapı tespiti yapılan taşınmazları satın almak isteyen kişiler yönünden önem arz etmektedir. Özellikle İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde, İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı desteği ile hukuki farkındalık kazanmak, hakların korunması açısından kritik öneme sahiptir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Temel Hukuki Unsurlar
Özellikle Avcılar ve Büyükçekmece ilçelerinde yapılacak Kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken başlıca unsurlar şunlardır:
- Riskli Yapı Tespiti: Resmi olarak yapının riskli kabul edilmesi, dönüşüm sürecini başlatan temel adımdır. Riskli yapı tespiti kararına karşı itiraz mümkün olsa da; genellikle idarenin riskli yapı kararı değişmemektedir.
- Yıkım Kararı: Riskli yapı tespitinden sonra alınan yıkım kararları, hukuki açıdan önemli bir süreçtir. Riskli yapı tespiti sonucunda kentsel dönüşümün başlaması için taşınmazın yıkılması gerekmektedir.
- Resen Pay Satışı: Mülkiyet devri ve hisselerin düzenlenmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken hukuki bir işlemdir. Müteahhitle yapılacak olan sözleşmeyi imzalamayan kat malikinin hissesi alınacak olan değerleme raporu üzerinden resen satışa çıkarılır. Resen satış öncelikle kat malikleri arasında; kat malikleri arasında yapılacak olan satıştan sonuç çıkmaması halinde yapılacak olan ikinci satışla umumi ihale yapılır.
- Tapu ve Mülkiyet Hakları: Hak sahiplerinin tapu kayıtları ve şerefiye hakları, sürecin en hassas konularındandır. Şerefiye hakkı sahibi olan taşınmaz maliklerinin kentsel dönüşüm sebebiyle mağduriyete uğramamaları için dönüşüm sürecinin, kentsel dönüşüm avukatı tarafından titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.
- Müteahhitle Yapılacak Olan Sözleşme: Hak ve yükümlülüklerin belirlendiği sözleşmelerin hukuka uygun hazırlanması önemlidir. Kentsel dönüşüm süreci müteahhitle sözleşme yapılarak başlamaktadır. Müteahhitin sözleşmede belirtilen sürede yapıyı inşa etmesi, sözleşmede ve teknik şartnamede belirtilen kalitede malzemeler kullanılması ve kentsel dönüşüm hizmetinin her aşamada takip edilmesi gerekmektedir.
İstanbul Örneklerinde Kentsel Dönüşüm
İstanbul’un her ilçesinde kentsel dönüşüm uygulaması devam etmektedir. Ancak kentsel dönüşüm hizmetinin riskli yapılarda uygulanmakta olması sebebiyle, özellikle eski yerleşim yeri olan ilçelerde kentsel dönüşüm daha hızlı uygulanmaktadır.
Avcılar Kentsel Dönüşüm
Büyükçekmece Kentsel Dönüşüm
Başakşehir Kentsel Dönüşüm
Bu bölgelerde dikkat edilmesi gereken hukuki konular:
- Avcılarda İmar Artış Uygulaması
- Parsel Birleşimi ve Ada Birleşimi
- Mimari Proje Onayları
Bu uygulamalar ve hukuki süreçler, maliklerin haklarını anlaması ve bilinçli kararlar alması için önemlidir. Münhasıran Avcılar Kentsel Dönüşüm uygulamasında, ada ve parsel birleşmelerinde imar artış uygulaması başlamıştır. Bu uygulama ve Avcılar imar artış uygulamasını https://batinyilmaz.av.tr/otomatik-taslak/ internet sitemizden detaylı olarak ulaşabilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku ve Hakların Korunması
Kentsel dönüşüm hukuku, gayrimenkul hukuku ile doğrudan ilişkilidir. Öne çıkan konular:
- Şerefiye Hakkı: Malik sıralamasına ve taşınmazın değer artışına göre belirlenen hak, ekonomik açıdan önemlidir.
- Yarısı Bizden Kampanyası: Bazı projelerde uygulanan ekonomik avantajlar, sürecin mali boyutunu etkiler.
- Sözleşme ve Hukuki Danışmanlık: Hak sahiplerinin sözleşmeleri ve haklarını anlaması, sürecin güvenli ilerlemesine katkıda bulunur.
Hukuki Farkındalığın Önemi
Kentsel dönüşüm sürecinde bilinçli olmak, hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur. Hukuki farkındalık:
- Sürecin şeffaf ve güvenli ilerlemesini sağlar
- Hak sahiplerinin bilinçli karar almasını destekler
- Olası anlaşmazlıkların önüne geçer
Özellikle Avcılar, Büyükçekmece, gibi büyük ve eski yapılar bulunan ilçelerde, projeler ve mevzuatlar oldukça karmaşıktır. Bu nedenle hukuki danışmanlık, sürecin anlaşılır ve güvenli ilerlemesi açısından önemlidir. Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ve Kentsel Dönüşüm Avukatı tarafından hukuki destek alınması halinde, riskli yapı tespiti yapılan ve müteahhitle yapılacak sözleşmelerin hukuka ve hakkaniyete uygun olarak yapılması, müteahhitin yeniden inşa sürecinde sözleşmeye uygun işlem yapılıp yapılmadığının tespiti ve sözleşmeye aykırılıklar olması halinde yanlışlığın düzeltilmesi mümkün olmaması halinde ise tazminat talebi hususlarında destek sağlanmaktadır.
Özet ve Öneriler
Kentsel dönüşüm süreci, İstanbul’daki Avcılar, Büyükçekmece ve diğer ilçelerde yer alan projelerde, maliklerin ve yatırımcıların haklarını korumak için bilinçli adımlar atmasını gerektirir.
Dikkate alınması gereken başlıca unsurlar:
- Riskli yapı tespiti ve yıkım kararları
- Resen pay satışı ve tapu işlemleri
- Şerefiye hakkı ve sözleşme süreçleri
- Avcılarda imar artış uygulaması, parsel ve ada birleşimi
- Mimari proje onayları ve gayrimenkul hukuku
Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki farkındalık kazanmak, sürecin sorunsuz ilerlemesi ve hakların korunması için ilk adımdır.
Kentsel Dönüşüm Avukatı
Av. Batın YILMAZ