Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken En Önemli Hususlar
İstanbul, aktif fay hatlarına yakın konumu ve eski yapı stokunun yoğunluğu nedeniyle kentsel dönüşüm çalışmalarının en yoğun yürütüldüğü şehirlerin başında gelmektedir. Özellikle 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremlerinin ardından güvenli yapı ihtiyacının daha görünür hâle gelmesi, İstanbul’da binlerce yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınmasına neden olmuştur. Günümüzde yalnızca riskli yapıların yenilenmesi değil, güvenli ve depreme dayanıklı yaşam alanlarının oluşturulması da kentsel dönüşüm politikalarının temel hedefleri arasında yer almaktadır.
Ancak uygulamada görülen uyuşmazlıklar incelendiğinde, kat maliklerinin yaşadığı mağduriyetlerin büyük bölümünün inşaatın başlamasından değil, sözleşmenin yanlış hazırlanmasından kaynaklandığı görülmektedir. Birçok projede müteahhidin işi yarım bırakması, teslim süresinin uzaması, kira bedellerinin ödenmemesi, teknik şartnameye aykırı imalat yapılması veya tapuların erken devredilmesi gibi sorunların temelinde eksik ve yetersiz hazırlanmış kentsel dönüşüm sözleşmeleri bulunmaktadır.
Oysa kentsel dönüşüm sözleşmesi yalnızca tarafların imzaladığı basit bir belge değildir. Bu sözleşme; milyonlarca liralık taşınmazların geleceğini belirleyen, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, olası uyuşmazlıklarda mahkemelerin ilk olarak başvurduğu en önemli hukuki metindir. Bu nedenle sözleşmede yer almayan veya açık şekilde düzenlenmeyen birçok konu, ilerleyen süreçte ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Özellikle İstanbul gibi arsa değerinin yüksek olduğu bölgelerde yapılacak dönüşüm projelerinde, müteahhit firma ile kat malikleri arasındaki ekonomik menfaat dengesi oldukça hassastır. Kat maliklerinin çoğu zaman yalnızca bağımsız bölüm sayısına odaklanarak sözleşme imzaladığı, teknik şartname, teminat, gecikme cezası, vekâletname kapsamı ve tapu devri gibi hayati öneme sahip hükümleri yeterince incelemediği görülmektedir. Bu durum ise proje tamamlanmadan telafisi güç zararların doğmasına yol açmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin başarılı şekilde yürütülebilmesi için yalnızca güvenilir bir müteahhit seçmek yeterli değildir. Aynı zamanda tarafların haklarını ayrıntılı biçimde güvence altına alan, ileride doğabilecek ihtilafları önceden öngören ve güncel mevzuata uygun olarak hazırlanmış kapsamlı bir sözleşmenin bulunması gerekir.
Bu rehberde; İstanbul’da kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hukuki hususlar, müteahhit seçiminde göz önünde bulundurulması gereken kriterler, vekâletname düzenlenmesi, tapu devri, teknik şartname, teslim süresi, gecikme tazminatı, teminat yöntemleri, eksik ve ayıplı imalatlar ile Yargıtay uygulaması ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
İstanbul Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmesi Nedir?
İstanbul kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi, riskli yapı veya riskli alan kapsamında bulunan taşınmazların yeniden inşa edilmesi amacıyla kat malikleri ile yüklenici (müteahhit) arasında imzalanan, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen özel hukuk sözleşmesidir.
Her ne kadar uygulamada “kentsel dönüşüm sözleşmesi” olarak adlandırılsa da hukuki niteliği bakımından bu sözleşmeler çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliği taşımaktadır. Bununla birlikte, yalnızca Türk Borçlar Kanunu hükümleri değil; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili yönetmelikler de bu sözleşmelere uygulanmaktadır.
Bu yönüyle kentsel dönüşüm sözleşmeleri, tek bir kanuna dayanan basit sözleşmeler olmayıp birçok farklı hukuk dalını ilgilendiren karma nitelikte sözleşmelerdir.
Sözleşmenin temel amacı, mevcut yapının yıkılarak yerine yeni ve güvenli bir yapının inşa edilmesi; buna karşılık yüklenicinin de sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri veya arsa paylarını edinmesidir.
Ancak uygulamada bu temel ilişkinin çok ötesine geçen pek çok hukuki düzenleme yapılmaktadır. Örneğin;
- inşaatın hangi tarihte başlayacağı,
- ruhsatın kim tarafından alınacağı,
- kira yardımlarının nasıl ödeneceği,
- gecikme halinde uygulanacak cezai şart,
- teknik şartname,
- ortak alanların kullanımı,
- otopark ve sığınak düzenlemeleri,
- asansör ve mekanik sistemlerin özellikleri,
- tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı,
- teminat mektupları,
- müteahhidin sözleşmeyi devredip devredemeyeceği,
gibi pek çok husus da aynı sözleşme içerisinde düzenlenmektedir.
Dolayısıyla kentsel dönüşüm sözleşmesi, yalnızca “kaç daire kime kalacak” sorusunun cevabını veren bir belge değildir. Aksine, projenin başlangıcından iskan alınmasına kadar geçen tüm süreci yöneten temel hukuki metindir.
Bu nedenle sözleşmenin internetten indirilen hazır şablonlarla hazırlanması veya yalnızca müteahhit tarafından sunulan standart metinlerin imzalanması, kat malikleri açısından ciddi hukuki riskler doğurabilir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri uygulamada çoğu zaman “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak değerlendirilmektedir. Bu sözleşmelerde kat malikleri arsalarını veya belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ederken, yüklenici de buna karşılık yeni bağımsız bölümleri inşa ederek hak sahiplerine teslim etmeyi üstlenmektedir.
Bu nedenle sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devri borcu doğuran sözleşme özelliklerini birlikte taşımaktadır.
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu tür sözleşmelerde taraflar arasında güven ilişkisi son derece önemlidir. Müteahhidin sözleşmede üstlendiği yükümlülükleri gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde kat malikleri; sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi veya uğradıkları zararların tazmini gibi çeşitli hukuki yollara başvurabilir.
Bu nedenle sözleşmenin hazırlanma aşamasında, ileride doğabilecek ihtilaflar öngörülerek ayrıntılı hükümler oluşturulması büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Yapılması Gereken Hukuki İncelemeler
Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin yaptığı en büyük hatalardan biri, müteahhit firma ile ekonomik şartlarda anlaşmaya varır varmaz sözleşmeyi imzalamalarıdır. Oysa sözleşmenin imzalanması, dönüşüm sürecinin en kritik aşamasıdır. Bu aşamada yapılacak eksik incelemeler, ilerleyen yıllarda telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.
Uygulamada görülen uyuşmazlıkların önemli bir kısmı; yüklenicinin mali yetersizliği, taşınmaz üzerindeki hukuki kısıtlamalar, eksik proje planlaması veya yetersiz teminatlar nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Bu sebeple sözleşme imzalanmadan önce hem taşınmazın hukuki durumu hem de yüklenici firmanın teknik ve mali yeterliliği ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Aşağıda yer alan kontrollerin yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önemli ölçüde önüne geçecektir.
Tapu Kayıtları Ayrıntılı Olarak İncelenmelidir
Kentsel dönüşüm sürecine başlanmadan önce taşınmazın tapu kaydı mutlaka ayrıntılı şekilde incelenmelidir. Tapu kayıtlarında bulunan birçok hukuki şerh veya ayni hak, inşaat sürecini doğrudan etkileyebilir.
Özellikle aşağıdaki hususlar kontrol edilmelidir:
- İpotek bulunup bulunmadığı,
- Haciz şerhlerinin varlığı,
- İntifa hakkı,
- Oturma (sükna) hakkı,
- Aile konutu şerhi,
- İhtiyati tedbir kararları,
- Satış vaadi şerhleri,
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti durumu,
- Arsa paylarının doğru dağıtılıp dağıtılmadığı.
Örneğin taşınmaz üzerinde yüksek tutarlı bir ipotek bulunması veya üçüncü kişiler lehine tesis edilmiş ayni hakların varlığı, dönüşüm sürecinin uzamasına hatta tamamen durmasına neden olabilir.
Bu nedenle yalnızca tapu senedine bakılması yeterli değildir. Güncel tapu kayıtları ve taşınmaza ilişkin tüm takyidatlar ayrıntılı olarak incelenmelidir.
İmar Durumu ve Belediye Kayıtları Kontrol Edilmelidir
Her bina kentsel dönüşüme uygun olmayabilir. Bazı taşınmazlarda;
- imar planı değişiklikleri,
- yol terkleri,
- yeşil alan uygulamaları,
- kamu hizmet alanı şerhleri,
- yapı yaklaşma sınırları,
- emsal değişiklikleri,
gibi nedenlerle proje beklenenden farklı şekillenebilir.
Bu nedenle belediyeden alınacak güncel imar durumu belgesi ve imar çapı mutlaka değerlendirilmelidir.
Ayrıca;
- emsal artışı bulunup bulunmadığı,
- ilave kat yapılmasının mümkün olup olmadığı,
- çekme mesafeleri,
- otopark zorunlulukları,
- sığınak yükümlülükleri,
önceden hesaplanmalıdır.
Müteahhit Firmanın Mali Durumu Araştırılmalıdır
Kat malikleri çoğu zaman yalnızca müteahhidin sunduğu proje görsellerine veya ofisine bakarak karar vermektedir. Oysa bir inşaat projesinin başarıyla tamamlanabilmesi için en önemli unsur yüklenici firmanın mali gücüdür.
Sözleşme imzalanmadan önce aşağıdaki hususlar mutlaka araştırılmalıdır:
- Şirket kaç yıldır faaliyet göstermektedir?
- Sermaye yapısı yeterli midir?
- Daha önce konkordato ilan etmiş midir?
- İflas davası bulunmakta mıdır?
- Devam eden icra takipleri var mıdır?
- Vergi borcu bulunmakta mıdır?
- SGK prim borçları mevcut mudur?
- Ticaret Sicili kayıtlarında tasfiye süreci başlamış mıdır?
Özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde mali açıdan güçlü olmayan firmalar projeleri yarım bırakabilmektedir. Böyle bir durumda kat malikleri hem evlerinden olmakta hem de uzun yıllar süren davalarla karşı karşıya kalmaktadır.
Müteahhidin Daha Önce Tamamladığı Projeler İncelenmelidir
Bir yüklenicinin güvenilir olup olmadığını gösteren en önemli kriterlerden biri daha önce tamamladığı projelerdir.
Bu kapsamda;
- Daha önce kaç bina teslim ettiği,
- Teslimlerin zamanında yapılıp yapılmadığı,
- Maliklerle uyuşmazlık yaşanıp yaşanmadığı,
- Yapılarda sonradan ortaya çıkan ayıplar,
- Ortak alan kalitesi,
- Kullanılan malzemeler,
- İşçilik standardı,
araştırılmalıdır.
Mümkünse daha önce teslim edilen projelerde oturan kişilerle görüşülerek firma hakkında doğrudan bilgi alınması faydalı olacaktır.
Devam Eden Davalar Araştırılmalıdır
Yüklenici hakkında açılmış çok sayıda dava bulunması, ileride yaşanabilecek sorunların önemli bir göstergesi olabilir.
Özellikle;
- sözleşmenin feshi davaları,
- eksik iş davaları,
- ayıplı imalat davaları,
- tapu iptal davaları,
- alacak davaları,
- iflas davaları,
yüklenicinin ticari güvenilirliği açısından önemli veriler sunmaktadır.
Tek başına dava bulunması olumsuz bir durum olarak değerlendirilemez. Ancak aynı nitelikte çok sayıda uyuşmazlığın bulunması dikkatle incelenmelidir.
Müteahhit Seçerken Dikkat Edilmesi Gereken En Önemli Hususlar
Kentsel dönüşüm projelerinde başarılı bir sözleşme kadar doğru yüklenicinin seçilmesi de büyük önem taşımaktadır. Uygulamada yaşanan mağduriyetlerin önemli bir bölümü, yeterli mali ve teknik kapasiteye sahip olmayan firmalarla sözleşme yapılmasından kaynaklanmaktadır.
Bir müteahhit yalnızca cazip teklif sunuyor diye tercih edilmemelidir. En fazla bağımsız bölümü vaat eden firmanın her zaman en güvenilir firma olduğu söylenemez. Bazı durumlarda piyasa koşullarının üzerinde vaatlerde bulunan firmalar, inşaatın ilerleyen aşamalarında finansman sıkıntısı yaşayarak projeyi tamamlayamamaktadır.
Bu nedenle kat malikleri aşağıdaki kriterleri birlikte değerlendirmelidir:
- Firmanın geçmişi ve kurumsal yapısı,
- Teknik personel sayısı,
- Mühendis ve mimar kadrosu,
- Finansman kaynakları,
- Devam eden proje sayısı,
- Aynı anda yürüttüğü inşaatlar,
- İş bitirme belgeleri,
- Referansları,
- Bankalarla çalışma geçmişi,
- Sigorta ve teminat yapısı.
Yüklenicinin yalnızca bugünkü mali durumu değil, inşaatın 24 ila 36 ay süreceği dikkate alınarak gelecekteki ödeme gücü de değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Firmaları ile Avukatlık Hizmeti Aynı Değildir
Son yıllarda özellikle İstanbul’da “kentsel dönüşüm danışmanlığı” adı altında faaliyet gösteren birçok şirket bulunmaktadır. Bu şirketler çoğunlukla malikler ile müteahhit arasında aracılık yapmakta, teklif toplamakta veya proje organizasyonu yürütmektedir.
Ancak unutulmamalıdır ki danışmanlık hizmeti ile hukuki danışmanlık aynı şey değildir.
Bir avukat;
- sözleşmenin hukuki risklerini analiz eder,
- eksik maddeleri tespit eder,
- cezai şart hükümlerini düzenler,
- teminat mekanizmalarını oluşturur,
- müvekkilinin haklarını koruyacak özel hükümler hazırlar,
- ileride doğabilecek davaları öngörerek sözleşmeyi buna göre şekillendirir.
Buna karşılık danışmanlık şirketleri, avukatlık faaliyeti kapsamında kalan hukuki değerlendirme ve temsil yetkisine sahip değildir.
Bu nedenle milyonlarca liralık taşınmazları ilgilendiren kentsel dönüşüm projelerinde, sözleşmenin mutlaka kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir avukat tarafından hazırlanması veya en azından hukuki yönden incelenmesi büyük önem taşımaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Hükümler
Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel hukuki belgedir. Sözleşmede yer almayan veya belirsiz bırakılan hususlar, ilerleyen süreçte ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin yalnızca genel ifadelerden oluşmaması, tarafların karşılaşabileceği ihtimaller dikkate alınarak ayrıntılı şekilde hazırlanması gerekir.
Özellikle aşağıdaki konuların açık, anlaşılır ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi önem taşımaktadır.
1. Taraf Bilgileri Eksiksiz Yazılmalıdır
Her ne kadar basit gibi görünse de uygulamada taraf bilgilerinin eksik yazılması veya maliklerin tamamının sözleşmede yer almaması önemli hukuki sorunlara yol açabilmektedir.
Sözleşmede;
- Kat maliklerinin kimlik bilgileri,
- Tapudaki pay oranları,
- Tebligat adresleri,
- Müteahhit firmanın ticaret unvanı,
- Vergi numarası,
- MERSİS numarası,
- Ticaret sicil bilgileri,
- Şirketi temsil eden kişilerin yetkileri,
ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
Şirket adına imza atan kişinin temsil ve ilzam yetkisinin bulunup bulunmadığı da mutlaka ticaret sicili kayıtlarından kontrol edilmelidir.
2. Arsanın ve Mevcut Yapının Hukuki Durumu Açıkça Belirtilmelidir
Sözleşmede yalnızca adres yazılması yeterli değildir.
Ayrıca;
- Ada-parsel bilgileri,
- Arsa yüzölçümü,
- Mevcut bağımsız bölüm sayısı,
- Riskli yapı kararı,
- Tapudaki şerhler,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu,
ayrıntılı şekilde gösterilmelidir.
Özellikle ortak alanların ve eklentilerin nasıl değerlendirileceği de sözleşmede düzenlenmelidir.
3. Yeni Yapıda Kime Hangi Bağımsız Bölümün Verileceği Açıkça Yazılmalıdır
Uygulamada en fazla dava konusu olan hususlardan biri budur.
Sözleşmede yalnızca;
“Malikler mevcut dairelerine karşılık yeni dairelerini alacaktır.”
şeklindeki genel ifadeler yeterli değildir.
Bunun yerine;
- daire numarası,
- kat bilgisi,
- cephe,
- metrekare,
- balkon,
- otopark,
- depo,
- eklentiler,
tek tek belirtilmelidir.
Mümkünse mimari proje sözleşmenin eki haline getirilmelidir.
Böylece ileride hangi bağımsız bölümün kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık yaşanmasının önüne geçilmiş olur.
4. İnşaatın Başlangıç ve Bitiş Tarihi Kesin Olarak Belirlenmelidir
Birçok sözleşmede;
“İnşaat makul sürede tamamlanacaktır.”
gibi belirsiz ifadeler kullanılmaktadır.
Bu tür düzenlemeler uygulamada ciddi sorunlara yol açmaktadır.
Bunun yerine;
- yıkım tarihi,
- ruhsat alma tarihi,
- fiili inşaat başlangıcı,
- kaba inşaat bitiş tarihi,
- ince işlerin tamamlanması,
- iskan alınması,
- anahtar teslim tarihi,
ayrı ayrı belirlenmelidir.
Ayrıca sürelerin hangi tarihten itibaren işlemeye başlayacağı da açıkça yazılmalıdır.
Örneğin;
- ruhsat tarihinden itibaren,
- yıkım tarihinden itibaren,
- temel kazısından itibaren,
şeklinde başlangıç tarihi net olarak belirlenmelidir.
5. Mücbir Sebep Halleri Ayrıntılı Düzenlenmelidir
İnşaat süresini uzatabilecek olağanüstü durumlar sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Örneğin;
- deprem,
- sel,
- savaş,
- genel salgın hastalık,
- mahkeme kararıyla inşaatın durdurulması,
- idarenin ruhsat vermemesi,
- resmi makamların işlemleri,
gibi durumlarda teslim süresinin nasıl etkileneceği önceden belirlenmelidir.
Ancak ekonomik kriz, malzeme fiyatlarının artması veya döviz kurundaki yükseliş gibi ticari risklerin her olayda mücbir sebep olarak kabul edilmeyeceği de göz önünde bulundurulmalıdır.
Müteahhide Verilecek Vekâletnamede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinden çoğu zaman geniş kapsamlı noter vekâletnamesi istenmektedir.
Oysa uygulamada yaşanan birçok mağduriyetin nedeni, sınırları belirlenmemiş vekâletnamelerdir.
Kat malikleri çoğu zaman yalnızca ruhsat işlemleri için vekâlet verdiklerini düşünürken, vekâletname kapsamında tapu devri, ipotek tesisi veya üçüncü kişilere satış gibi çok daha geniş yetkiler bulunabilmektedir.
Bu nedenle vekâletnamenin içeriği sözleşmeden bağımsız olarak ayrıca incelenmelidir.
Vekâletnamede Bulunmaması Gereken Yetkiler
Her vekâletname aynı değildir.
Aşağıdaki yetkilerin sınırlandırılması veya tamamen çıkarılması çoğu durumda maliklerin lehine olacaktır:
- Dilediği kişiye satış yapma yetkisi,
- Üçüncü kişilere vekâlet verme yetkisi,
- İpotek tesis etme yetkisi,
- Kredi kullanma yetkisi,
- Bankalarda sınırsız işlem yapma yetkisi,
- Taşınmazı devretme yetkisi,
- Bedelsiz devir yapabilme yetkisi.
Bu yetkiler gerçekten gerekli ise hangi işlem için ve hangi süreyle kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.
Vekâletnamenin Süresi Belirlenmelidir
Birçok vekâletname süresiz olarak düzenlenmektedir.
Bu ise ciddi risk oluşturmaktadır.
Örneğin inşaat tamamlandıktan yıllar sonra dahi vekâletname kullanılabilir.
Bu nedenle vekâletnamede;
- belirli süre,
- belirli proje,
- belirli ruhsat işlemleri,
ile sınırlama yapılması tavsiye edilmektedir.
Müteahhide Tapu Ne Zaman Devredilmelidir?
Kat maliklerinin en fazla mağdur olduğu konulardan biri de tapuların inşaat başlamadan önce tamamen yükleniciye devredilmesidir.
Bazı müteahhitler finansman sağlamak amacıyla tüm tapuların baştan devredilmesini talep etmektedir.
Bu yöntem kat malikleri açısından oldukça risklidir.
Çünkü tapu devredildikten sonra;
- inşaat hiç başlamayabilir,
- yarım bırakılabilir,
- firma iflas edebilir,
- taşınmaz üçüncü kişilere satılabilir.
Bu durumda uzun yıllar süren davalar gündeme gelebilir.
En Güvenli Yöntem: Aşamalı Tapu Devri
Uygulamada en güvenli yöntemlerden biri aşamalı (kademeli) tapu devri sistemidir.
Örneğin;
- ruhsat alındığında belirli oran,
- kaba inşaat tamamlandığında belirli oran,
- çatının tamamlanmasıyla belirli oran,
- iskan alındığında kalan bölüm,
şeklinde kademeli devir yapılması mümkündür.
Bu sistem hem müteahhidin finansman ihtiyacını karşılamakta hem de kat maliklerinin haklarını korumaktadır.
Müteahhitten Teminat Alınması Neden Önemlidir?
İyi hazırlanmış bir sözleşmenin en önemli unsurlarından biri de teminattır.
Teminat bulunmayan projelerde, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması hâlinde kat maliklerinin zararlarını kısa sürede telafi etmesi oldukça güçleşmektedir.
Bu nedenle sözleşmede mutlaka uygun güvence mekanizmalarına yer verilmelidir.
En sık kullanılan teminat yöntemleri şunlardır:
- Banka teminat mektubu,
- Birinci derece ipotek,
- Performans teminatı,
- Kefalet,
- Cezai şart hükümleri,
- Bloke hesap sistemi,
- Sigorta teminatları.
Her proje için uygun teminat yöntemi farklılık gösterebilir. Önemli olan, teminatın gerçek anlamda tahsil edilebilir ve uygulanabilir olmasıdır. Sadece sözleşmede “teminat verilecektir” ifadesinin yer alması yeterli değildir; teminatın türü, tutarı, verilme zamanı ve hangi şartlarda paraya çevrileceği de ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Müteahhit Tarafından Verilecek Banka Teminat Mektubu
Kat malikleri açısından en güçlü güvence araçlarından biri banka teminat mektubudur.
Teminat mektubu sayesinde yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması, inşaatı yarım bırakması veya yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde belirli bir tutarın bankadan tahsil edilmesi mümkün olabilir.
Ancak teminat mektubunun;
- süresiz veya yeterli süreli olması,
- kesin ve limit içermesi,
- güvenilir bir banka tarafından düzenlenmesi,
hususlarına dikkat edilmelidir.
Teknik Şartname Neden Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin Ayrılmaz Bir Parçasıdır?
Kentsel dönüşüm projelerinde taraflar çoğu zaman bağımsız bölüm paylaşımı, teslim tarihi veya kira bedeli üzerinde yoğunlaşırken, teknik şartname ikinci planda bırakılmaktadır. Oysa uygulamada açılan davaların önemli bir bölümü, teknik şartnamenin hiç hazırlanmamış olması veya yetersiz düzenlenmesinden kaynaklanmaktadır.
Teknik şartname; yeni binada kullanılacak malzemelerin kalitesini, imalat standartlarını, ortak alanların özelliklerini ve yüklenicinin teknik yükümlülüklerini belirleyen belgedir. Bu nedenle teknik şartname, sözleşmenin eki olarak düzenlenmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
Sözleşmede yalnızca “birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” veya “lüks imalat yapılacaktır” şeklindeki genel ifadeler yeterli değildir. Çünkü “birinci sınıf” veya “lüks” kavramları hukuken belirsizdir ve farklı şekillerde yorumlanabilir.
Bunun yerine kullanılacak malzemelerin teknik özellikleri mümkün olduğunca somut şekilde belirtilmelidir.
Teknik Şartnamede Mutlaka Yer Alması Gereken Hususlar
İyi hazırlanmış bir teknik şartnamede en az aşağıdaki konular ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir:
Taşıyıcı Sistem
- Beton dayanım sınıfı (örneğin C35 veya proje gereğine uygun daha yüksek sınıf),
- Kullanılacak donatı çeliğinin standardı,
- Deprem Yönetmeliği’ne uygun statik proje,
- Zemin etüdü sonuçlarına uygun temel sistemi.
Dış Cephe
- Mantolama sistemi,
- Isı yalıtım kalınlığı,
- Dış cephe kaplama malzemesi,
- Cephe boyası veya kaplama sistemi.
Çatı
- Su yalıtımı,
- Isı yalıtımı,
- Çatı kaplama malzemesi,
- Yağmur suyu tahliye sistemi.
Pencereler
- PVC veya alüminyum doğrama sistemi,
- Isıcam özellikleri,
- Ses yalıtım seviyesi,
- Marka veya eşdeğer kalite standardı.
Kapılar
- Çelik giriş kapısı,
- İç kapı malzemesi,
- Yangına dayanıklı kapılar (gereken alanlarda).
Zemin Kaplamaları
- Seramik markası veya kalite standardı,
- Laminat parke sınıfı,
- Mermer veya granit kullanılacak alanlar.
Mutfak
- Dolap gövdeleri ve kapak malzemesi,
- Tezgâh türü,
- Evye kalitesi,
- Ankastre altyapısı.
Banyolar
- Vitrifiye markası,
- Armatür özellikleri,
- Duş sistemi,
- Su yalıtımı.
Elektrik Tesisatı
- Kablo standartları,
- Sigorta sistemi,
- Topraklama,
- İnternet ve televizyon altyapısı.
Mekanik Tesisat
- Temiz su tesisatı,
- Pis su tesisatı,
- Doğalgaz sistemi,
- Yangın tesisatı.
Asansör
- Taşıma kapasitesi,
- Marka veya kalite seviyesi,
- Enerji verimliliği,
- Garanti süresi.
Ortak Alanlar
- Peyzaj düzenlemesi,
- Otopark kaplaması,
- Bahçe aydınlatması,
- Çocuk oyun alanı,
- Güvenlik sistemi,
- Kamera altyapısı.
Teknik Şartnameye Aykırı İmalat Yapılırsa Ne Olur?
Müteahhidin teknik şartnamede kararlaştırılan malzemeler yerine daha düşük kalitede ürün kullanması veya projeye aykırı imalat yapması hâlinde kat maliklerinin çeşitli hukuki hakları bulunmaktadır.
Somut olayın özelliklerine göre;
- ayıbın giderilmesi,
- eksik işlerin tamamlanması,
- bedelden indirim,
- uğranılan zararın tazmini,
- sözleşmenin feshi (ağır aykırılık hâlinde),
gibi hukuki talepler ileri sürülebilir.
Bu nedenle teknik şartnamenin ayrıntılı hazırlanması, ileride açılacak davalarda en önemli delillerden biri olacaktır.
İnşaatın Teslim Süresi Nasıl Düzenlenmelidir?
İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerinde en sık yaşanan sorunlardan biri, inşaatın kararlaştırılan tarihte tamamlanmamasıdır. Bazı projeler birkaç ay gecikirken, bazı projelerde gecikme yılları bulabilmektedir.
Bu nedenle teslim süresinin belirsiz ifadelerle değil, açık ve ölçülebilir kriterlerle düzenlenmesi gerekir.
Örneğin;
“İnşaat en kısa sürede tamamlanacaktır.”
şeklindeki bir hüküm yerine;
“Yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içinde iskan alınarak bağımsız bölümler kullanıma hazır şekilde teslim edilecektir.”
şeklinde net bir düzenleme yapılması çok daha sağlıklıdır.
Ayrıca;
- geçici kabul,
- kesin kabul,
- ortak alan teslimi,
- iskan alma tarihi,
ayrı ayrı belirlenmelidir.
Teslim Gecikmesi Halinde Kat Maliklerinin Hakları
İnşaatın sözleşmede belirtilen sürede tamamlanmaması hâlinde kat malikleri çeşitli haklara sahiptir.
Sözleşmede hüküm bulunması hâlinde;
- aylık kira bedelinin artırılması,
- gecikme tazminatı,
- cezai şart,
- gecikme faizi,
talep edilebilir.
Ancak bu hakların etkin şekilde kullanılabilmesi için sözleşmede açık düzenlemelerin bulunması büyük önem taşımaktadır.
Kira Yardımı ve Kira Tazminatı Nasıl Düzenlenmelidir?
Kentsel dönüşüm nedeniyle binanın yıkılmasıyla birlikte kat malikleri ve kiracılar belirli bir süre başka bir konutta yaşamak zorunda kalmaktadır.
Bu nedenle sözleşmede yüklenicinin ödeyeceği kira bedeli ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Özellikle;
- kira bedelinin aylık tutarı,
- ödeme günü,
- banka hesabı,
- artış oranı,
- gecikme faizi,
- ödeme yapılmaması hâlinde uygulanacak yaptırımlar,
ayrıntılı olarak yazılmalıdır.
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kira bedelinin sabit bırakılmasıdır. Özellikle uzun süren projelerde yüksek enflasyon nedeniyle başlangıçta belirlenen kira tutarı birkaç yıl içinde yetersiz hâle gelebilmektedir.
Bu nedenle kira bedelinin her yıl TÜFE, TÜFE-ÜFE ortalaması veya tarafların kararlaştıracağı objektif bir endekse göre artırılması, kat maliklerinin ekonomik kayba uğramasını önleyecektir.
Müteahhidin Sözleşmeyi Başka Bir Firmaya Devretmesi
Bazı sözleşmelerde yükleniciye, projeyi dilediği kişiye devretme yetkisi tanınmaktadır.
Bu durum kat malikleri açısından önemli riskler doğurabilir.
Çünkü sözleşme yapılırken güven duyulan yüklenici yerine, mali yeterliliği veya teknik kapasitesi bilinmeyen başka bir şirket projeyi devralabilir.
Bu nedenle sözleşmeye şu nitelikte bir hüküm eklenmesi tavsiye edilir:
“Yüklenici, kat maliklerinin yazılı ve oybirliğiyle vereceği onay olmaksızın sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini üçüncü kişilere devredemez.”
Bunun yanında, devir yapılacak şirketin belirli mali ve teknik yeterlilik kriterlerini taşıması da şart koşulabilir.
Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır?
Kat maliklerinin en fazla endişe duyduğu senaryolardan biri, yüklenicinin inşaatı tamamlamadan işi bırakmasıdır.
Böyle bir durumda izlenecek hukuki yol, somut olayın özelliklerine ve sözleşme hükümlerine göre değişmekle birlikte genel olarak şu işlemler gündeme gelir:
- Noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi,
- Eksikliklerin giderilmesi için uygun süre verilmesi,
- Teminatların nakde çevrilmesi,
- Sözleşmenin feshi,
- Uğranılan zararların tazmini,
- Gerekli hâllerde yeni bir yüklenici ile sözleşme yapılması.
Bu nedenle sözleşmede teminat hükümlerinin güçlü şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle banka teminat mektubu, ipotek veya diğer güvence mekanizmaları, böyle bir durumda kat maliklerinin zararlarını önemli ölçüde azaltabilir.
Müteahhidin İflas Etmesi veya Konkordato İlan Etmesi Hâlinde Ne Olur?
Kentsel dönüşüm projelerinde en ciddi risklerden biri, yüklenici firmanın mali sıkıntıya düşmesi ve inşaatı tamamlayamayacak duruma gelmesidir. Son yıllarda artan inşaat maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan güçlükler ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle birçok yüklenici şirket konkordato talebinde bulunmuş veya iflas etmiştir. Bu durum, kat maliklerinin hem taşınmazlarını hem de uzun yıllar boyunca yaptıkları planlamaları doğrudan etkilemektedir.
Yüklenicinin iflas etmesi, her durumda sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Ancak iflasın inşaatın tamamlanmasını imkânsız hâle getirmesi veya yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğinin anlaşılması hâlinde, kat malikleri sözleşmenin feshi ve uğradıkları zararların tazmini için hukuki yollara başvurabilir.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken yalnızca inşaat süreci değil, olası ekonomik riskler de dikkate alınmalıdır.
Konkordato Sürecinde Kat Maliklerinin Hakları
Konkordato, borçlarını ödemekte güçlük çeken şirketlere belirli şartlarla ödeme kolaylığı sağlayan hukuki bir kurumdur. Ancak yüklenici hakkında konkordato kararı verilmesi, kat maliklerinin haklarını tamamen ortadan kaldırmaz.
Bu süreçte özellikle;
- konkordato kararının kapsamı,
- projenin devam edip etmeyeceği,
- teminatların durumu,
- sözleşmenin akıbeti,
- mahkemenin verdiği tedbir kararları,
ayrıntılı şekilde değerlendirilmelidir.
Kat maliklerinin, konkordato sürecinde hak kaybına uğramamaları için süreci yakından takip etmeleri ve gerektiğinde hukuki girişimlerde bulunmaları büyük önem taşımaktadır.
Eksik ve Ayıplı İmalat Hâlinde Kat Maliklerinin Hakları
Her inşaatın tamamlanmış olması, yüklenicinin sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerini yerine getirdiği anlamına gelmez.
Uygulamada sıklıkla;
- çatının su alması,
- dış cephe kaplamalarının dökülmesi,
- ortak alanların eksik yapılması,
- asansörlerin çalışmaması,
- yalıtım eksiklikleri,
- kolon veya kirişlerde projeye aykırı imalat,
- otoparkın sözleşmeye uygun yapılmaması,
gibi uyuşmazlıklarla karşılaşılmaktadır.
Bu tür durumlarda öncelikle eksikliklerin ve ayıpların uzman bilirkişiler tarafından tespit edilmesi önem taşır.
Kat malikleri, somut olayın özelliklerine göre;
- eksik işlerin tamamlanmasını,
- ayıpların giderilmesini,
- bedelden indirim yapılmasını,
- uğradıkları maddi zararların tazmin edilmesini,
- ağır aykırılık hâlinde sözleşmenin feshedilmesini,
talep edebilir.
Özellikle iskan alınmış olması, yüklenicinin ayıplı imalattan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Kat Malikleri Sözleşmeyi Hangi Durumlarda Feshedebilir?
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, tarafların keyfi şekilde sona erdirebileceği sözleşmeler değildir. Ancak yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışlarının belirli bir ağırlığa ulaşması hâlinde fesih gündeme gelebilir.
Örneğin;
- inşaata hiç başlanmaması,
- makul süre içinde ilerleme sağlanmaması,
- ruhsat alınamaması nedeniyle yüklenicinin kusurlu olması,
- teknik şartnameye açık aykırılık,
- teminat yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi,
- yüklenicinin işi fiilen terk etmesi,
- mali açıdan projeyi tamamlayamayacağının anlaşılması,
gibi durumlar, olayın özelliklerine göre sözleşmenin feshi sonucunu doğurabilir.
Ancak fesih kararı verilmeden önce sözleşme hükümleri dikkatle incelenmeli ve hukuki süreç doğru şekilde yürütülmelidir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde En Sık Yapılan Hatalar
İstanbul’daki uygulamalar incelendiğinde, kat maliklerinin benzer hataları tekrar ettiği görülmektedir. Bu hatalar, çoğu zaman uzun süren davalara ve ciddi ekonomik kayıplara neden olmaktadır.
En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- İnternetten indirilen hazır sözleşmelerin kullanılması.
- Müteahhidin hazırladığı sözleşmenin hiçbir değişiklik yapılmadan imzalanması.
- Teminat alınmaması.
- Tapuların inşaat başlamadan tamamen devredilmesi.
- Teknik şartnamenin hazırlanmaması.
- Kullanılacak malzemelerin açıkça belirtilmemesi.
- Teslim tarihinin belirsiz bırakılması.
- Gecikme cezasına yer verilmemesi.
- Kira artış mekanizmasının düzenlenmemesi.
- Mücbir sebep hükümlerinin belirsiz olması.
- Müteahhidin sözleşmeyi üçüncü kişilere devretmesine sınırsız yetki verilmesi.
- Ortak alanların kullanımına ilişkin hükümlerin eksik bırakılması.
- Vekâletnamenin kapsamının sınırlandırılmaması.
- Müteahhidin mali durumunun araştırılmaması.
- Sözleşmenin imzalanmadan önce hukuki incelemeden geçirilmemesi.
Bu hataların önemli bir bölümü, sözleşme hazırlanırken alınacak profesyonel hukuki destek ile önlenebilir.
Yargıtay Uygulamasının Önemi
Kentsel dönüşüm projelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar, yalnızca kanun hükümleri çerçevesinde değil, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda da değerlendirilmektedir.
Özellikle;
- sözleşmenin feshi,
- gecikme tazminatı,
- eksik ve ayıplı işler,
- cezai şartın uygulanması,
- tapu devri,
- yüklenicinin temerrüdü,
gibi konularda Yargıtay kararları uygulamaya yön vermektedir.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken yalnızca mevzuatın değil, güncel yargı kararlarının da dikkate alınması hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mıdır?
Sözleşmenin niteliğine göre resmi şekil şartı gündeme gelebilir. Özellikle taşınmaz devri borcu doğuran sözleşmelerde şekil şartlarına dikkat edilmelidir.
Müteahhide tapu hemen devredilmeli midir?
Hayır. Uygulamada kat maliklerinin haklarını koruyan yöntem, tapunun belirli inşaat aşamalarına bağlı olarak kademeli şekilde devredilmesidir.
Müteahhit kira ödemelerini yapmazsa ne olur?
Sözleşmede düzenlenen kira yükümlülüğünü yerine getirmeyen yüklenici hakkında hukuki yollara başvurulabilir ve şartları oluşmuşsa gecikme nedeniyle doğan zararların tazmini talep edilebilir.
Müteahhit projeyi başka firmaya devredebilir mi?
Bu husus sözleşme hükümlerine bağlıdır. Kat maliklerinin yazılı onayı olmaksızın devir yapılmasını engelleyen hükümler, uygulamada önemli koruma sağlamaktadır.
İnşaat sözleşmede belirtilen tarihte bitmezse ne olur?
Şartları oluştuğu takdirde cezai şart, gecikme tazminatı, kira farkı ve diğer sözleşmesel haklar talep edilebilir.
Teknik şartname sözleşmenin eki midir?
Evet. Teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak hazırlanmalı ve taraflarca imzalanmalıdır.
Müteahhit iflas ederse proje tamamen sona mı erer?
Hayır. Her olay kendi şartlarına göre değerlendirilir. Ancak kat maliklerinin haklarını koruyabilmesi için teminat mekanizmalarının güçlü şekilde oluşturulmuş olması büyük önem taşır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi internetten indirilen örneklerle hazırlanabilir mi?
Hayır. Her taşınmazın hukuki durumu, imar şartları, malik sayısı ve proje özellikleri farklıdır. Hazır sözleşmeler, çoğu zaman somut olayın ihtiyaçlarını karşılamaz ve ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca eski bir binanın yıkılarak yerine yeni bir yapının inşa edilmesinden ibaret değildir. Bu süreç; mülkiyet hakkını, ekonomik güvenliği ve uzun yıllar kullanılacak yaşam alanlarını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki ilişkidir. Bu nedenle taraflar arasında imzalanacak kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi, projenin en önemli aşamalarından birini oluşturmaktadır.
Eksik hazırlanan bir sözleşme; teslim gecikmeleri, kira uyuşmazlıkları, eksik ve ayıplı imalatlar, tapu devir sorunları ve uzun yıllar sürebilecek davalara neden olabilir. Buna karşılık, hukuki riskleri öngören, teknik şartnameyi ayrıntılı şekilde düzenleyen, teminat mekanizmalarını içeren ve tarafların haklarını dengeli biçimde koruyan bir sözleşme, uyuşmazlık ihtimalini önemli ölçüde azaltacaktır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce hem yüklenici firmanın teknik ve mali yeterliliğinin dikkatle araştırılması hem de sözleşmenin kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
İstanbul Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi nedir?
Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi, riskli yapı olarak tespit edilen veya yenilenmesine karar verilen bir taşınmazın yeniden inşa edilmesi sürecinde, kat malikleri ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan hukuki sözleşmedir.
Bu sözleşme ile müteahhit; binanın yıkılması, yeniden projelendirilmesi, ruhsat işlemlerinin yürütülmesi, inşaatın yapılması ve bağımsız bölümlerin teslim edilmesi borcunu üstlenirken, kat malikleri de sözleşmede kararlaştırılan şekilde bağımsız bölüm paylaşımı veya diğer edimleri yerine getirmeyi kabul eder.
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri; Borçlar Hukuku, Kat Mülkiyeti Hukuku, İmar Hukuku ve 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilmesi gereken karma nitelikte hukuki işlemlerdir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce avukat desteği alınmalı mıdır?
Evet. Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, kat maliklerinin yıllarca kullanacağı taşınmazların geleceğini belirleyen önemli hukuki işlemlerdir.
Uygulamada birçok kat maliki, müteahhit tarafından hazırlanan standart sözleşmeleri incelemeden imzalamakta ve daha sonra;
- teslim gecikmesi,
- eksik imalat,
- kira ödemelerinin yapılmaması,
- bağımsız bölüm kaybı,
- tapu devri sorunları,
gibi ciddi uyuşmazlıklarla karşılaşmaktadır.
Bu nedenle sözleşmenin imzalanmadan önce kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukat tarafından incelenmesi önemlidir.
Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmelidir?
Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli aşamalardan biri doğru yüklenicinin seçilmesidir.
Müteahhit seçiminde;
- daha önce tamamladığı projeler,
- mali gücü,
- teknik yeterliliği,
- şirket geçmişi,
- devam eden dava ve icra takipleri,
- ticari itibarı,
- kullandığı malzeme kalitesi,
araştırılmalıdır.
Sadece yüksek oranlı bağımsız bölüm teklif eden müteahhitler tercih edilmemelidir. Ekonomik olarak projeyi tamamlayamayacak bir yüklenici ile yapılan sözleşme, kat maliklerini yıllarca sürecek mağduriyetlerle karşı karşıya bırakabilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde müteahhide tapu devri yapılmalı mıdır?
Müteahhide yapılacak tapu devri, kentsel dönüşüm sözleşmelerindeki en kritik konulardan biridir.
Uygulamada bazı yükleniciler, sözleşmenin başında geniş kapsamlı tapu devri talep etmektedir. Ancak inşaat tamamlanmadan yapılan kontrolsüz tapu devirleri, kat maliklerini ciddi risklerle karşı karşıya bırakabilir.
Daha güvenli yöntem;
- inşaat seviyesine bağlı devir,
- aşamalı tapu devri,
- teminat karşılığı devir,
şeklinde düzenleme yapılmasıdır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde vekaletname verilmesi zorunlu mudur?
Bazı işlemlerin yürütülmesi için müteahhide vekaletname verilmesi gerekebilir. Ancak verilen vekaletnamenin kapsamı açıkça sınırlandırılmalıdır.
Vekaletnamede;
- hangi işlemler için yetki verildiği,
- tapu işlemlerinin kapsamı,
- süre sınırı,
- üçüncü kişilere devir yetkisi,
açıkça belirtilmelidir.
Sınırsız vekaletnameler, uygulamada önemli hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesinde teknik şartname neden önemlidir?
Teknik şartname, yapılacak binanın kalitesini belirleyen en önemli belgedir.
Sadece;
“lüks malzeme kullanılacaktır”
veya
“birinci sınıf işçilik yapılacaktır”
şeklindeki ifadeler yeterli değildir.
Teknik şartnamede;
- kullanılacak malzemelerin özellikleri,
- marka veya kalite standartları,
- yalıtım sistemi,
- ortak alan özellikleri,
- elektrik ve mekanik tesisat detayları,
açıkça düzenlenmelidir.
Müteahhit inşaatı zamanında bitirmezse ne yapılabilir?
Müteahhidin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlamaması hâlinde kat maliklerinin çeşitli hakları bulunmaktadır.
Bunlar;
- gecikme tazminatı,
- kira bedeli,
- cezai şart,
- sözleşmenin feshi,
- zararların tazmini,
olabilir.
Ancak bu hakların kullanılabilmesi için sözleşmenin açık ve koruyucu hükümler içermesi gerekir.
Kentsel dönüşümde kira yardımı ile müteahhit kira ödemesi aynı şey midir?
Hayır.
6306 sayılı Kanun kapsamında devlet tarafından yapılan kira yardımı ile müteahhidin sözleşmeden doğan kira ödeme yükümlülüğü farklı hukuki niteliktedir.
Taraflar, sözleşmede müteahhidin kat maliklerine ödeyeceği kira bedelini ayrıca düzenleyebilir.
Müteahhit sözleşmeyi başka bir firmaya devredebilir mi?
Sözleşmede açık hüküm bulunmadıkça veya kat maliklerinin onayı alınmadıkça bu konuda ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilir.
Kat maliklerinin korunması açısından;
“Yüklenici, kat maliklerinin yazılı onayı olmadan sözleşmeyi üçüncü kişilere devredemez.”
şeklinde düzenleme yapılması önemlidir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi feshedilebilir mi?
Evet. Ancak fesih için genellikle yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışının belirli bir ağırlığa ulaşması gerekir.
Örneğin;
- inşaata başlamama,
- işi terk etme,
- ciddi gecikme,
- sözleşmeye aykırı imalat,
- yükümlülükleri yerine getirmeme,
fesih sebebi oluşturabilir.
Müteahhit iflas ederse kat malikleri ne yapabilir?
Müteahhidin iflası veya konkordato ilan etmesi hâlinde sözleşmenin durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kat malikleri;
- alacak kaydı,
- sözleşmenin feshi,
- zarar tazmini,
- teminatların kullanılması,
gibi hukuki yollara başvurabilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi noter huzurunda yapılmalı mıdır?
Sözleşmenin içeriğine göre resmi şekil şartları gündeme gelebilir.
Özellikle taşınmaz devri, arsa payı aktarımı veya bağımsız bölüm paylaşımı içeren sözleşmelerde hukuki şekil şartlarının doğru değerlendirilmesi gerekir.
İnternetten bulunan kentsel dönüşüm sözleşmesi örneği kullanılabilir mi?
Genellikle önerilmez.
Her bina için;
- arsa durumu,
- malik sayısı,
- imar şartları,
- bağımsız bölüm dağılımı,
- müteahhit ile yapılan anlaşma,
farklıdır.
Bu nedenle hazır sözleşmeler ciddi hukuki riskler oluşturabilir.
İstanbul’da kentsel dönüşüm avukatı neden önemlidir?
İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın olduğu şehirlerde kentsel dönüşüm süreçleri çok sayıda hukuki ve teknik ayrıntı içermektedir.
Kentsel dönüşüm avukatı;
- sözleşme incelemesi,
- müteahhit görüşmeleri,
- vekaletname kontrolü,
- tapu işlemleri,
- ihtar süreçleri,
- dava ve uyuşmazlık yönetimi,
konularında hukuki destek sağlar.
Sonuç Olarak
İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci, yalnızca yeni bir bina yapılması değildir. Bu süreç, kat maliklerinin en önemli malvarlığı değerlerinden biri olan taşınmazlarının geleceğini belirleyen kapsamlı bir hukuki süreçtir.
Yanlış hazırlanmış bir kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi; yıllarca sürecek davalara, maddi kayıplara ve ciddi mağduriyetlere neden olabilir.
Bu nedenle;
- sözleşmenin imzalanmadan önce incelenmesi,
- teknik şartnamenin ayrıntılı hazırlanması,
- tapu ve vekalet işlemlerinin kontrollü yürütülmesi,
- müteahhidin mali ve teknik yeterliliğinin araştırılması,
kat maliklerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.
İstanbul’da kentsel dönüşüm sürecinde sözleşme hazırlanması, incelenmesi ve hukuki danışmanlık hizmetleri için Batın Yılmaz Avukatlık Ofisi ile iletişime geçebilirsiniz.