إجراءات تحديد المباني الخطرة

تم إعداد هذه المقالة القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث لتوضيح كافة مراحل تحديد المباني الخطرة، الاعتراض، الإخلاء، الهدم، وعملية البناء الجديد في نطاق قانون التحول الحضري بشكل قانوني وعملي. المحتوى ذو طابع إعلامي.

---

1. كيف يتم تقديم طلب تحديد المبنى الخطر؟

إن المبنى الذي يُعد مبنى خطراً ما إذا كان المبنى يشكل خطراً أم لا، بناءً على طلب أحد مالكي المبنى أو ممثلهم القانوني. وتتم عملية التحديد على أن يتم تغطية التكاليف من قبل مقدم الطلب، من خلال المؤسسات والجهات المرخصة من قبل وزارة التئنة والبيئة وتغير المناخ تتم.

تُقدم الطلبات عبر النظام الإلكتروني. إذا كانت ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti) أو ارتفاق الطوابق (Kat İrtifakı) موجودة في العقار الذي يقع فيه المبنى، فيمكن لمالك المبنى تقديم الطلب؛ أما في سندات الملكية التي تحمل حصص أراضٍ والتي لا توجد فيها حقوق عينية من هذا النوع، فيمكن لمالك حصة الأرض الذي يمتلك المبنى فعلياً تقديم الطلب. وإذا كان المبنى مملوكاً لشخص آخر وتم تأشير هذه الحالة في السجل العقاري (Tapu)، فيتم تقديم الطلب من قبل صاحب حق التأشير.

يتم تحديد المبنى الخطر في نطاق الأسس التقنية المحددة في الملحق-2 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 وفقاً لها.

---

2. مراجعة تقرير المبنى الخطر ووضع التأشير في السجل العقاري (Tapu)

يتم تقديم تقرير تحديد المبنى الخطر الذي أعدته المؤسسة المرخصة إلى مديرية التحول الحضري المختصة أو إلى البلدية في حال تم نقل الصلاحية. تقوم الإدارة فحص التقرير من الناحيتين التقنية والشكلية. وفي حال اكتشاف أي نقص أو خطأ، يُعاد التقرير إلى المؤسسة المعنية لتصحيحه.

في حال موافقة على التقرير، يتم وضع تأشير (şerh) "مبنى خطر" على السجل العقاري للعقار الكائن فيه المبنى. يتم إخطار مديرية الطابو (السجل العقاري) لتسجيله.

---

3. إبلاغ المالكين بقرار تحديد المبنى الخطر

يتم إبلاغ قرار المبنى عالي الخطورة (المبنى الآيل للسقوط) إلى المالكين وأصحاب الحقوق الآخرين عن طريق: المحضر المعلق على المبنى، الإشعار عبر بوابة e-Devlet (الحكومة الإلكترونية)، والتعليق في مختارية الحي المعنية لمدة 15 يوماً. ويُعد التبليغ قد تم اعتبراً من اليوم الأخير للتعليق في المختارية.

كما يتم الإعلان عن المباني الخطرة على الموقع الإلكتروني للإدارة أيضاً.

---

4. حق الاعتراض على تحديد المبنى الخطر

يحق للمالكون أو ممثلوهم القانونيون، اعتباراً من اليوم الأخير للتعليق في المختارية، خلال 15 يوماً الاعتراض على تقييم المبنى الخطر. وتقدم الاعتراضات بدعوى أو طلب خطي إلى مديرية التحول الحضري المعنية أو البلدية.

تتم دراسة الاعتراضات من قبل لجنة فنية مستقلة تتكون من أعضاء هيئة التدريس العاملين في الجامعات والأفراد الفنيين التابعين للوزارة والرئاسة. ويتم الفحص دون التقيد بأسباب الاعتراض، ويتم إصدار القرار النهائي بشأن ما إذا كان المبنى خطراً أم لا.

---

5. عملية إخلاء المبنى الخطر وهدمه

في حال عدم الاعتراض أو رد الاعتراض، يصبح قرار المبنى الخطر قطعيّاً. وفي هذه المرحلة، تُصدر الإدارة إخطاراً يتعلق بالإخلاء والهدم. ويتم هذا الإخطار عن طريق تعليقه على المبنى، أو عبر إشعار في بوابة e-Devlet، أو الإعلان في المختارية.

يُمنح الملاك لغرض إخلاء المبنى وهدمه مهلة أقصاها 90 يوماً . وإذا لم يتم الهدم بنهاية المدة، تُقطع خدمات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي.

---

6. هدم المباني الخطرة من قبل الإدارة

بالنسبة للمباني التي لا يهدمها ملاكها، تتم عملية الهدم أو تُنفذ من قبل الإدارة بدعم من القوى الأمنية التي توفرها الإدارات المحلية. وتُستوفى مصروفات الهدم من الملاك بنسب حصصهم ، وتُتابع هذه المبالغ قانون رقم 6183 (6183 sayılı Kanun) باعتبارها ديوناً عامة وفقاً للأحكام.

في المباني التي تقرر نهائياً خطرها، يُعد التدعيم أو الهدم إلزامياً، وهذا التنظيم موجه لضمان سلامة الأرواح.

---

7. الاتفاق على المبنى الجديد والأغلبية المطلقة

إذا تعذر اتخاذ القرارات المتعلقة بالتطبيقات الجديدة التي ستُقام مكان المبنى الخطر بالإجماع، فإن الملاك بالأغلبية المطلقة بنسبة حصة الأرض يمكن اتخاذه. بناءً على القرار المتخذ بالأغلبية المطلقة؛ يمكن إتمام معاملات مثل الهدم، رخصة البناء، التوحيد (tevhit) والإفراز (ifraz).

حصص الملاكที่ไม่ مشاركين في القرار، للشركاء الآخرين بطريقة المزاد العلني تباع.

---

8. إبلاغ المالكين بالقرار المتخذ

يتم إبلاغ القرار وشروط الاتفاق المتخذة بالأغلبية المطلقة إلى الملاكที่ไม่ المشاركين في القرار عن طريق الكاتب بالعدل (Noter) أو بإعلانها في المختارية لمدة 15 يوماً . كما يتم إجراء تبليغ إلكتروني للملاك الذين أبلغوا عن عناوينهم الإلكترونية لسجل السندات (Tapu).

---

9. بيع الحصص وتحديد القيمة السوقية العادلة

تُطرح حصص الملاكที่ไม่ موافقين على الاتفاق للبيع بالسعر الجاري الذي تحدده لجان تحديد الأسعار والبيع المشكلة من قبل الإدارة. وتُنفذ عمليات البيع وفقاً لأحكام القانون رقم 6306 واللائحة التنفيذية ذات الصلة.

---

10. إجراءات البيع والتسجيل

يتم الإعلان عن موعد ومكان البيع للملاك عن طريق التبليغ الإلكتروني، وإشعار بوابة e-Devlet، والإعلان في المختارية. وعند دفع ثمن البيع، تتم عملية التسجيل في السندات (Tapu) ويتم التجيل باسم المالك الجديد.

---

11. استكمال عملية الإنشاء بموافقة تامة

مع إتمام مبيعات الحصص وتسجيل الملاك الجدد في السجل العقاري (Tapu)، يتم في العقار موافقة تامة تتحقق. وبعد هذه المرحلة، يتم الاستمرار في إنشاء المبنى الجديد دون وجود أي مانع قانوني.

---

---

الأسئلة الشائعة (FAQ)

1. هل يلزم موافقة جميع الملاك لتحديد المبنى الخطر (Riskli yapı)؟
لا. يكفي تقديم طلب من أحد الملاك فقط أو ممثله القانوني.

2. هل يمكن إجراء الهدم قبل أن تصبح قرارات المبنى الخطر نهائية؟
لا. لا يمكن تنفيذ عملية الهدم قبل انقضاء مِهل الاعتراض أو البت في الاعتراض المقدم.

3. هل تتوقف الإجراءات في حال الاعتراض على تقرير تحديد المبنى الخطر؟
في حال الاعتراض، تُعلق الإجراءات حتى صدور القرار النهائي من اللجان الفنية.

4. هل يمكن تدعيم المبنى الخطر؟
يكون التدعيم أو الهدم إلزامياً في المباني التي ثبت خطورتها قطعياً. ومع ذلك، يُفضل الهدم في الغالب من الناحية العملية.

5. هل يمكن إخلاء المالك غير المتفق من منزله؟
نعم. عند اكتمال الإجراءات القانونية، يمكن تنفيذ عمليات الإخلاء والهدْم بواسطة الإدارة.

---

الأخطاء الشائعة في التطبيق العملي

• قبول تقرير رصد المبنى الخطر دون إجراء التدقيق التقني
• فوات ميعاد الاعتراض أو عدم تقديم طلب مستوفٍ للشروط الشكلية
• حساب الأغلبية المطلقة بشكل خاطئ
• عدم إبلاغ المالكين غير الموافقين بالشكل الأصولي القانوني
• تحديد القيمة السوقية بشكل ناقص أو خاطئ خلال عملية بيع الحصص
• إهمال مرحلتي إخطار كاتب العدل (النوتر) والإعلان لدى المختار

قد تؤدي هذه الأخطاء إلى إبطال الإجراءات أو خسائر جسيمة في الحقوق.

---

عملية المباني الخطرة من منظور محامٍ

تُعد تطبيقات التحول الحضري واقعة عند تقاطع القانون الإداري، وقانون العقارات، وتشريعات التنظيم العمراني، وإن تولي هذا المجال من قِبل محامي التحول الحضري يُكتسب أهمية كبرى من حيث سير العملية بشكل سليم.

إن عمليات البناء الخطر والتحول الحضري ليست ذات طابع تقني فحسب، بل هي أيضاً حزمة من الإجراءات الخاضعة لرقابة قانونية مكثفة .حتى أصغر خطأ شكلي قد يتم ارتكابه في العملية قد يؤدي إلى نتائج مثل؛ وقف الهدم، أو إلغاء عمليات البيع، أو رفع دعوى قضائية ضد الإدارة.

ولا سيما مرحلة الاعتراض، واتخاذ قرارات الأغلبية المطلقة، وعноد عملية بيع الحصص، وأعمال الإخلاء، معرضة لرقابة القضاء الإداري وتتطلب متابعة قانونية مهنية.

---

التقييم في ضوء قرارات مجلس الدولة (Danıştay)

في الاجتهادات القضائية المستقرة لمجلس الدولة (Danıştay)؛

• في تحديد البناء الخطر يُعد التبليغ المستوفي للشروط الشكلية أمراً إلزامياً،
• ويجب تمكين الملاك من ممارسة حق الاعتراض بشكل فعال,
• القرارات المتخذة بالأغلبية المطلقة أن تكون واضحة، صريحة وموثقة وأنه يجب أن تكون كذلك،
• في عمليات بيع الأسهم، بأن تحديد القيمة السوقية العادلة وفق معايير موضوعية يُعد أمراً إلزامياً
  وهو ما يتم التأكيد عليه بشكل ثابت ومستقر.

يُلاحظ في قرارات مجلس الدولة (Danıştay) أن المعاملات المخالفة لهذه الأمور قد تم إلغاؤها. لهذا السبب، يكتسي تنفيذ الإجراءات الإدارية بطريقة صامدة أمام الرقابة القضائية أهمية بالغة.

---

لماذا الدعم القانوني مهم؟

في عمليات الهياكل الخطرة والتحول العمراني، قانون التحول الحضري محامٍ ذو خبرة في هذا المجال

في عملية المباني الخطرة والتحول الحضري؛

• لعدم ضياع الحقوق،
• ولتسريع الإجراءات،
• ولضمان عدم تعرض المعاملات الإدارية لدعاوى الإلغاء،
• ولتنفيذ إجراءات الإخلاء والهدم وبيع الحصص وفقاً للقانون
  من الأهمية بمكان الحصول على دعم قانوني من محامٍ مختص.

ونظراً لأن لكل حالة ملموسة ظروفها الخاصة، فإن الحصول على استشارة قانونية منذ بداية العملية سيحول دون وقوع أضرار يصعب تداركها في المستقبل. وفي هذا الصدد، يمكنكم أيضاً قراءة https://batinyilmaz.av.tr/riskli-yapi-tespiti-ve-kentsel-donusum-sureci/ مقالتنا المنشورة على موقعنا.

---

ملاحظة: تم إعداد هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة فقط. ويُوصى بالحصول على مشورة قانونية مهنية في المنازعات الملموسة.

المحامي Batın YILMAZ