Büyükçekmece kentsel dönüşüm süreci, özellikle deprem riski yüksek bölgelerde yaşayan vatandaşlar için yaşamsal öneme sahip bir hukuki ve teknik süreçtir. Riskli yapı tespiti, müteahhit ile yapılacak sözleşmeler, maliklerin %50+1 çoğunluk ile karar alması, resen satış işlemleri ve tapu süreçleri gibi birçok aşama, hem teknik bilgi hem de hukuki tecrübe gerektirir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinin bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından takip edilmesi, sürecin güvenli, hızlı ve sorunsuz tamamlanmasını sağlar.
Aşağıdaki içerikte, Büyükçekmece bölgesinde kentsel dönüşüm hizmetinin tüm aşamalarını detaylı, anlaşılır ve profesyonel bir şekilde açıklıyoruz.
Büyükçekmece’de Kentsel Dönüşüm Neden Önemlidir?
İstanbul’un deprem riskinin yüksek olduğu bölgelerinden biri olan Büyükçekmece, çok sayıda eski yapı stoğuna sahiptir. Bu nedenle vatandaşların güvenli konutlara kavuşması için kentsel dönüşüm büyük bir önem taşır.
Bölgede kentsel dönüşümün öne çıkan nedenleri:
- 1999 öncesi yapılmış binaların yoğunluğu
- Taşıyıcı sistemde görülen yıpranmalar
- Deprem yönetmeliklerine uygun olmayan yapılar
- Artan nüfus ve yapı yoğunluğu
- Modern, güvenli ve enerji verimli konut ihtiyacı
Kentsel dönüşüm sürecinin doğru yönetilmesi, mal sahiplerinin hem hukuki hem de mali haklarını koruyarak yeni bir yaşam alanı elde etmelerine yardımcı olur.
Riskli Yapı Tespiti Süreci (İlk ve En Önemli Adım)
Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası riskli yapı tespitidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kuruluşlar tarafından yapılır.
Riskli Yapı Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar
- Tespit maliklerden sadece birinin talebi ile yapılabilir.
- İnceleme sonucunda hazırlanan rapor Bakanlığa gönderilir.
- Bakanlık onayıyla birlikte tapuya riskli yapı şerhi işlenir.
- Bu noktadan sonra maliklerin hak ve sorumlulukları başlar.
- 60 günlük tahliye ve yıkım süreci işletilir.
Riskli Yapı Tespiti Yaptırmanın Avantajları
- Devlet tarafından sağlanan kira yardımı
- Düşük oranlı kentsel dönüşüm kredisi
- Harç ve vergi muafiyeti
- Hızlı tapu ve proje onay süreçleri
Bu aşamada yapılacak hatalar, süreçte ciddi gecikmelere yol açabileceği için bir avukat eşliğinde ilerlemek tavsiye edilir.
Müteahhitle Anlaşma Süreci: Hak Kaybını Önlemenin Anahtarı
Büyükçekmece kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri, müteahhit ile yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da anahtar teslim sözleşmesidir.
Müteahhitle Anlaşmadan Önce Yapılması Gerekenler
- Müteahhidin mali yeterliliği araştırılmalı
- Devam eden projeleri incelenmeli
- Referansları kontrol edilmeli
- Banka teminat mektubu talep edilmeli
- Sözleşme mutlaka avukat tarafından hazırlanmalı
Yanlış hazırlanmış bir müteahhit sözleşmesi:
- Metrekare kayıplarına
- Ortak alan eksikliklerine
- Gecikmelere
- Maddi zararlara
- Dava süreçlerine
yol açabilir.
Sözleşmede Olması Gereken Temel Maddeler
- İnşaatın teslim tarihi
- Gecikme cezaları
- Bağımsız bölüm dağıtımı
- Teknik şartname
- Teminat ve cezai şart hükümleri
- Ortak alan düzenlemeleri
Uzman bir kentsel dönüşüm avukatı eşliğinde yapılan sözleşme, maliklerin tüm haklarını garanti altına alır.
%50+1 Çoğunluk ile Karar Alma Süreci
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı tespiti sonrası maliklerin %50+1 çoğunluk ile alacağı kararlar, tüm maliklerin katılımı olmadan sürecin ilerlemesini sağlar.
%50+1 ile Alınabilecek Kararlar
- Müteahhit seçim kararları
- Sözleşme onayı
- Proje kabulü
- Ortak giderlerin belirlenmesi
- Yenileme sürecine başlanması
Bu çoğunluk sağlandığında diğer maliklerin rızası olmasa bile süreç devam edebilir.
Azınlıkta Kalan Malikler Ne Olur?
Çoğunluk kararına uymayan maliklere, kararı kabul etmeleri için tebligat yapılır. Kabul etmeyenlerin bağımsız bölümleri için resen satış (açık artırma) süreci başlatılabilir.
Resen Satış Süreci (Direnç Gösteren Maliklere Karşı İşleyen Hukuki Yol)
Kentsel dönüşümde süreci tıkayan maliklerin bağımsız bölümleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açık artırma yolu ile satılabilir. Bu işleme resen satış denir.
Resen Satış Sürecinin Aşamaları
- %50+1 çoğunluk kararı alınır
- Karar azınlığa tebliğ edilir
- 15 günlük süre tanınır
- Uymayan malikler Bakanlığa bildirilir
- Açık artırma ilan edilir
- En yüksek teklifi veren satın alır
Dirençli Malikler İçin Önemli Notlar
- Bağımsız bölüm, gerçek piyasa değeri üzerinden satılır
- Bedel malik adına bankaya yatırılır
- Malik bir hak kaybına uğramaz
- Süreci tıkayan engeller ortadan kalkar
Bu nedenle resen satış, çoğunluğun kararını tüm bina için bağlayıcı hale getiren etkili bir hukuki süreçtir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı ile Çalışmanın Avantajları
Kentsel dönüşüm yalnızca teknik bir süreç değildir; aynı zamanda yoğun hukuki aşamalar içerir. Bu nedenle sürecin bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından yönetilmesi, hak kayıplarını önler ve tüm işlemlerin profesyonel şekilde tamamlanmasını sağlar.
Avukatın Sağladığı Başlıca Hizmetler
- Riskli yapı tespiti sürecinin yürütülmesi
- Tapu işlemlerinin takibi
- Müteahhit seçimi ve sözleşme hazırlanması
- %50+1 sürecinin organize edilmesi
- Resen satış işlemlerinin takibi
- Tevhit, ifraz, cins değişikliği işlemleri
- İmar ve ruhsat süreçlerinde hukuki danışmanlık
- İhtilaf halinde dava süreçlerinin yürütülmesi
Profesyonel bir avukat sayesinde süreç daha hızlı, güvenli ve hukuka uygun şekilde tamamlanır.
Büyükçekmece’de Kentsel Dönüşümde En Sık Sorulan Sorular
1. Kentsel dönüşümde müteahhite ne kadar pay verilir?
Bu oran projeye, lokasyona ve binanın durumuna göre değişmekle birlikte genellikle %40–55 aralığındadır.
2. Kira yardımı ne kadar sürer?
Riskli yapı şerhi sonrası 18 aya kadar kira yardımı yapılabilir.
3. Sürecin tamamlanması ne kadar sürer?
Sözleşme ve ruhsat süreçleri dahil bir proje ortalama 24–36 ay içinde tamamlanır.
4. Tüm maliklerin onayı gerekli midir?
Hayır. %50+1 çoğunluk yeterlidir.
Sonuç: Büyükçekmece Kentsel Dönüşüm Sürecinde Profesyonel Destek Şarttır
Büyükçekmece kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti, müteahhitle anlaşma, %50+1 çoğunluk, resen satış ve tapu işlemleri gibi çok yönlü ve karmaşık adımlar içerir. Bu süreçlerin her birinde yapılacak küçük bir hata bile ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından sonuna kadar bir kentsel dönüşüm avukatı ile ilerlemek, hem hukuki güvenlik sağlar hem de zaman kaybını önler.
Güvenli, modern ve depreme dayanıklı bir yapıya sahip olmak için kentsel dönüşümü profesyonel destekle yönetmek en doğru yaklaşım olacaktır.