Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik aşaması riskli yapı tespitidir. Bu tespit, bir binanın deprem yönetmeliklerine ve yapı güvenliği standartlarına uygun olup olmadığının belirlenmesini sağlar. Özellikle Avcılar, Esenyurt, Beylikdüzü gibi deprem riski yüksek bölgelerde yaşayan mülk sahipleri için riskli yapı tespiti yaptırmak, hem can güvenliği hem de yasal süreçlerin doğru ilerlemesi açısından büyük önem taşır. Aynı zamanda kat malikleri, kentsel dönüşüm süreci kapsamında binalarının yenilenmesini ya da güçlendirilmesini sağlaması amacıyla yönetilecek olan kentsel dönüşüm süreci riskli yapı tespiti ile başlayacaktır.

🔹 Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, mevcut haliyle deprem etkilerine karşı dayanıklı olmadığı teknik raporlarla tespit edilen yapılardır. Bu tespit, binanın taşıyıcı sistem elemanlarında (kolon, kiriş, döşeme vb.) ciddi hasar riski bulunduğunu ve olası bir depremde yıkılma tehlikesi olduğunu gösterir. Riskli yapı tespiti yapılması halinde ilgili taşınmazın ivedilikle boşaltılması, yeniden güçlendirilmesi ya da kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca dönüştürülmesi gerekmektedir.

🔹 Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, sadece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar veya yetkili inşaat mühendisleri tarafından yapılabilir. Süreç aşağıdaki aşamalardan oluşur:

Başvuru:
Binanın malikleri, tapu ve kimlik belgeleriyle birlikte yetkili kuruma başvuruda bulunur. Başvuru tüm maliklerin onayıyla yapılabileceği gibi, tek malik tarafından da gerçekleştirilebilir. Burada özel bir oy nisabı yoktur. Tek kişinin başvurusuyla dahi yapılabilir.

Yerinde İnceleme ve Karot Alımı:
Uzman ekip binada inceleme yapar ve gerekli görülen noktalardan karot numuneleri alır. Bu numuneler, binadaki beton dayanımını ölçmek için laboratuvara gönderilir. Burada önemle belirtmemiz gerekir ki; 8 kat ve üzeri yapılarda her kattan karot alma zorunluluğu bulunmaktadır. 8 kattan daha aşağı yapılarda ise önem arz eden bölümlerden karot örneği alınması zorunludur. Bazı özel durumlarda idarenin resen takdiriyle de karot örneği alınabilir.

Zemin ve Taşıyıcı Sistem Analizi:
Binanın projesi incelenir; donatı düzeni, zemin özellikleri ve taşıyıcı elemanların durumu değerlendirilir.
Laboratuvar Testleri:
Alınan karot örnekleri üzerinde basınç dayanımı testleri uygulanır. Sonuçlar, binanın mevcut beton kalitesini ortaya koyar. Yapının riskli olup olmadığı belirtilir.
Raporlama:
Tüm veriler teknik olarak değerlendirilir ve binanın riskli olup olmadığına dair riskli yapı raporu hazırlanır. Bu rapor, elektronik ortamda Bakanlık sistemine yüklenir.
Bakanlık Onayı:
Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından incelenir. Uygun bulunursa, yapı “riskli yapı” olarak tescil edilir ve tapuya bu yönde şerh düşülür.

Riskli Yapı Tespitinden Sonra Ne Olur?

Bina riskli olarak tespit edilirse:

Maliklere resmî tebligat yapılır.
Binanın 60+30 günlük süre içinde tahliyesi istenir.
Malikler isterlerse binayı yeniden inşa edebilir veya kentsel dönüşüm sürecine katılabilirler.
Kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerine kira yardımı, taşınma desteği veya düşük faizli kredi gibi imkânlar sunulur.

Karot Nedir?

Karot, bir binanın betonarme elemanlarından (örneğin kolon, kiriş, döşeme gibi) özel bir karot makinesi ile silindir şeklinde numune alınması işlemidir. Bu numune daha sonra laboratuvara gönderilir ve basınç dayanımı testi uygulanır. Elde edilen sonuç, binadaki betonun kalitesini ve dayanıklılığını ortaya koyar.

🔹 Karot Alımının Amacı

Karot testi, özellikle şu durumlarda yapılır:

Riskli yapı tespiti öncesinde binanın sağlamlığını belirlemek,
Kentsel dönüşüm sürecine girecek yapılarda mevcut beton kalitesini tespit etmek,
İnşaat sürecinde kullanılan betonun proje standartlarına uygunluğunu kontrol etmek,
Eski binalarda deprem güvenliği açısından mevcut durum analizi yapmak.

🔹 Karot Nasıl Alınır?

Karot alımı sırasında özel bir karot cihazı kullanılır. Bu cihaz, su ile soğutularak döner ve betonarme yapıdan silindir biçiminde bir örnek çıkarır. Alınan bu örnek, TS EN 12504-1 standardına uygun olarak laboratuvar ortamında test edilir.

🔹 Karot Testi Sonuçları Ne Anlama Gelir?

Laboratuvarda yapılan basınç dayanımı testi sonucunda betonun dayanım sınıfı belirlenir (örneğin C20, C25, C30 gibi). Eğer çıkan sonuç yönetmeliklerde belirtilen minimum değerin altındaysa, bina riskli yapı olarak değerlendirilebilir. Bu durumda kentsel dönüşüm süreci başlatılabilir.

🔹 Karot Alımı Hukuki Açıdan Neden Önemlidir?

Karot testi, Avcılar riskli yapı tespiti ve Avcılar kentsel dönüşüm süreçlerinde resmi bir belgedir. Bu testin doğru yapılması, binanın yıkım kararı veya güçlendirme kararı açısından belirleyici olabilir. Yanlış ya da usulsüz karot alımı, mülk sahipleri açısından hak kaybına yol açabileceğinden, sürecin uzman kişilerce yürütülmesi gerekir.

🔹 Avcılar’da Riskli Yapı Tespiti

İstanbul’un Avcılar ilçesi, zemin yapısı ve mevcut bina stoğu nedeniyle kentsel dönüşüm açısından öncelikli bölgelerden biridir. Avcılar riskli yapı tespiti yaptırmak isteyen maliklerin, mutlaka Bakanlık onaylı kurumlarla çalışmaları ve süreci bir kentsel dönüşüm avukatı aracılığıyla yürütmeleri önerilir. Çünkü yanlış veya eksik yapılan tespitler, ilerleyen aşamalarda ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Riskli Yapı Kararına İtiraz

Kentsel dönüşüm sürecinde, bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, malikler açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Ancak her tespit doğru ya da usulüne uygun yapılmayabilir. Bu nedenle, riskli yapı kararına itiraz hakkı, mülk sahipleri için büyük önem taşır. Ancak önemle belirtmemiz gerekir ki; deprem felaketinin artması ve İstanbul ilimizin depreme hazırlıklı olmaması nedeniyle kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması için bir kısım kanuni düzenlemeler yapılmıştır. Buradaki müşterek amaç, kentsel dönüşümün ivedilikle uygulanması ve riskli yapıların dönüştürülmesidir. Bu sebeple Riskli yapı kararına itiraz yolu açık olsa da; riskli olarak tespit edilen bir yapının, raporda açık bir hata olmaması halinde itirazlar reddedilecektir.

Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı kararına itiraz, teknik ve hukuki açıdan dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Kentsel dönüşümün hızla uygulanabilmesi amacıyla, riskli yapılara karşı yapılacak olan itirazlarda, münhasıran İstanbul ilinde geçerli olmak üzere itirazlar ilçe belediyelerin kentsel dönüşüm müdürlüğüne yapılacaktır. Örnek vermek gerekirse, Avcılar’da bulunan bir taşınmaz için alınan riski yapı kararına karşı Avcılar Belediyesinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılacaktır. Ancak İstanbul dışında kalan illerde yapılacak olan başvurularda itirazlar, il kentsel dönüşüm müdürlüğüne yapılacaktır.

Aşamalar şu şekildedir:

Tebligatın Alınması:
Riskli yapı raporu hazırlandıktan sonra, karar tüm maliklere tebligat yoluyla bildirilir. İtiraz süresi, tebligatın alınmasıyla başlar.
15 Günlük İtiraz Süresi:
Malikler, kararın kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirler. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa karar kesinleşir.
İtirazın Yapılacağı Yer:
İtirazlar, binanın bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapılır. İtiraz dilekçesiyle birlikte teknik belgeler, fotoğraflar veya bağımsız mühendis raporları da sunulabilir.
Teknik Heyet İncelemesi:
İl Müdürlüğü, itirazı değerlendirmek üzere teknik bir heyet oluşturur. Bu heyet, yeni bir inceleme yapabilir veya mevcut raporu detaylı şekilde değerlendirir.
Kesin Karar:
Teknik heyetin kararı kesindir ve bu aşamadan sonra idari anlamda başka bir itiraz yolu bulunmaz. Ancak usul hatası, yanlış tespit veya eksik inceleme varsa idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.