Bu yazı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, itiraz, tahliye, yıkım ve yeni yapı sürecinin tüm aşamalarını kentsel dönüşüm hukuku çerçevesinde, hukuki ve uygulamaya dönük biçimde açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. İçerik, bilgilendirme niteliğindedir.
1. Riskli Yapı Tespiti Başvurusu Nasıl Yapılır?
Bir yapının riskli yapı olup olmadığının belirlenmesi, yapı maliklerinden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine gerçekleştirilir. Tespit işlemi, masrafları başvuran tarafından karşılanmak üzere, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yapılır.
Başvurular, elektronik sistem üzerinden gerçekleştirilir. Yapının bulunduğu taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı mevcutsa yapı maliki; bu tür bir ayni hak bulunmayan arsa paylı tapularda ise fiilen yapıya sahip olan arsa payı sahibi başvuru yapabilir. Yapı başkasına ait olup bu durum tapu kaydında şerh edilmişse, başvuru şerh lehtarı tarafından yapılır.
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Ek-2 kapsamında belirlenen teknik esaslara göre gerçekleştirilir.
2. Riskli Yapı Raporunun İncelenmesi ve Tapuya Şerh
Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporu, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye sunulur. İdare, raporu teknik ve şekli yönden inceler. Eksiklik veya hata tespit edilmesi halinde rapor, düzeltilmek üzere ilgili kuruluşa iade edilir.
Raporun uygun bulunması durumunda, yapının bulunduğu taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi konulması için tapu müdürlüğüne bildirim yapılır.
3. Riskli Yapı Tespitinin Maliklere Bildirilmesi
Riskli yapı kararı; yapıya asılan tutanak, e-Devlet üzerinden yapılan bildirim ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle maliklere ve diğer hak sahiplerine duyurulur. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü itibarıyla tebligat yapılmış sayılır.
Ayrıca riskli yapılar, idarenin internet sitesinde de ilan edilir.
4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkı
Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. İtirazlar, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya belediyeye yazılı dilekçe ile yapılır.
İtirazlar; üniversitelerde görev yapan öğretim üyeleri ile Bakanlık ve Başkanlık bünyesindeki teknik personelden oluşan bağımsız teknik heyet tarafından incelenir. İnceleme, itiraz gerekçeleriyle sınırlı olmaksızın yapılır ve yapının riskli veya risksiz olduğuna dair nihai karar verilir.
5. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkım Süreci
İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı kararı kesinleşir. Bu aşamada idare tarafından tahliye ve yıkıma ilişkin bildirim yapılır. Bildirim; yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı yoluyla gerçekleştirilir.
Maliklere, yapının tahliye edilerek yıktırılması için en fazla 90 gün süre tanınır. Süre sonunda yıkım gerçekleştirilmemişse; elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir.
6. Riskli Yapıların İdarece Yıktırılması
Malikler tarafından yıktırılmayan yapılar için yıkım işlemi, mülki amirliklerce sağlanan kolluk kuvveti desteğiyle idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yıkım masrafları, maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir ve bu bedeller 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre kamu alacağı olarak takip edilir.
Riskli olduğu kesinleşen yapılarda güçlendirme veya yıkım zorunlu olup bu düzenleme can güvenliğinin sağlanmasına yöneliktir.
7. Yeni Yapı İçin Anlaşma ve Salt Çoğunluk
Riskli yapı yerine yapılacak yeni uygulamalara ilişkin kararlar, oybirliği ile alınamazsa, maliklerin arsa payı oranında salt çoğunluğu ile alınabilir. Salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda; yıkım, yapı ruhsatı, tevhit ve ifraz gibi işlemler gerçekleştirilebilir.
Karara katılmayan maliklerin hisseleri, diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
8. Alınan Kararın Maliklere Bildirilmesi
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek karara katılmayan maliklere bildirilir. Tapuya elektronik adres bildiren maliklere ayrıca elektronik bildirim yapılır.
9. Hisse Satışı ve Rayiç Bedelin Belirlenmesi
Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, idare tarafından oluşturulan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonları marifetiyle belirlenen rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılır. Satış işlemleri, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre yürütülür.
10. Satışın Yapılması ve Tescil İşlemleri
Satış günü ve yeri, maliklere elektronik tebligat, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı yoluyla duyurulur. Satış bedelinin ödenmesi üzerine tapuda tescil işlemi gerçekleştirilir ve yeni malik adına kayıt yapılır.
11. Tam Muvafakat ile Yapım Sürecinin Tamamlanması
Hisse satışlarının tamamlanması ve tapuda yeni maliklerin tescili ile birlikte taşınmazda tam muvafakat sağlanır. Bu aşamadan sonra yeni yapının inşasına hukuken engel kalmaksızın devam edilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Maliklerden yalnızca birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterlidir.
2. Riskli yapı kararı kesinleşmeden yıkım yapılabilir mi?
Hayır. İtiraz süresi dolmadan veya yapılan itiraz sonuçlanmadan yıkım işlemi gerçekleştirilemez.
3. Riskli yapı tespitine itiraz edilirse süreç durur mu?
İtiraz edilmesi halinde, teknik heyetin vereceği nihai karara kadar süreç askıya alınır.
4. Riskli yapı güçlendirilebilir mi?
Riskli olduğu kesinleşen yapılarda güçlendirme veya yıkım zorunludur. Ancak uygulamada çoğunlukla yıkım tercih edilmektedir.
5. Anlaşmayan malik evinden çıkarılabilir mi?
Evet. Kanuni süreç tamamlandığında tahliye ve yıkım işlemleri idare eliyle yapılabilir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
- Riskli yapı tespit raporunun teknik denetim yapılmadan kabul edilmesi
- İtiraz süresinin kaçırılması veya usule uygun dilekçe verilmemesi
- Salt çoğunluk hesaplamasının hatalı yapılması
- Anlaşmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılmaması
- Hisse satış sürecinde rayiç bedelin eksik veya hatalı belirlenmesi
- Noter bildirimi ve muhtarlık ilanı aşamalarının ihmal edilmesi
Bu hatalar, sürecin iptaline veya ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Avukat Bakış Açısıyla Riskli Yapı Süreci
Kentsel dönüşüm uygulamaları; idare hukuku, taşınmaz hukuku ve imar mevzuatının kesişiminde yer almakta olup, bu alanda uzman bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından yürütülmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Riskli yapı ve kentsel dönüşüm süreçleri, yalnızca teknik değil aynı zamanda yoğun hukuki denetime tabi işlemler bütünüdür. Süreçte yapılacak en küçük usul hatası dahi; yıkımın durdurulması, satış işlemlerinin iptali veya idare aleyhine dava açılması sonucunu doğurabilir.
Özellikle itiraz aşaması, salt çoğunluk kararlarının alınması, hisse satış süreci ve tahliye işlemleri, idari yargı denetimine açık olup profesyonel hukuki takip gerektirir.
Danıştay Kararları Işığında Değerlendirme
Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında;
- Riskli yapı tespitinde usule uygun tebligatın zorunlu olduğu,
- Maliklerin itiraz hakkının etkin şekilde kullandırılması gerektiği,
- Salt çoğunlukla alınan kararların açık, net ve belgeli olması gerektiği,
- Hisse satış işlemlerinde rayiç bedelin objektif kriterlerle belirlenmesinin zorunlu olduğu
istikrarla vurgulanmaktadır.
Danıştay kararlarında, bu hususlara aykırı işlemlerin iptal edildiği görülmektedir. Bu nedenle idari işlemlerin yargı denetimine dayanıklı şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.
Hukuki Destek Neden Önemlidir?
Riskli yapı ve dönüşüm süreçlerinde kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir avukat
Riskli yapı ve kentsel dönüşüm sürecinde;
- Hak kaybı yaşanmaması,
- Sürecin hızlandırılması,
- İdari işlemlerin iptale konu olmaması,
- Tahliye, yıkım ve hisse satış işlemlerinin hukuka uygun yürütülmesi
amacıyla uzman bir avukattan hukuki destek alınması önem arz eder.
Her somut olayın kendine özgü şartları bulunduğundan, sürecin başından itibaren hukuki danışmanlık alınması, ileride telafisi güç zararların önüne geçecektir. Bu hususta sitemizde paylaştığımız https://batinyilmaz.av.tr/riskli-yapi-tespiti-ve-kentsel-donusum-sureci/ yazımızı da okuyabilirsiniz.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki görüş alınması tavsiye edilir.
Av. Batın YILMAZ