Kentsel dönüşüm süreci, uzun yıllar boyunca emek vererek sahip olduğunuz konut veya iş yerinizin geleceğini doğrudan etkileyen son derece önemli bir süreçtir. Yanlış müteahhit seçimi veya hatalı sözleşmeler nedeniyle, birçok kat malikinin yıllarca evine kavuşamadığı ve ciddi mağduriyetler yaşadığı uygulamada sıkça görülmektedir.
Bu bilgilendirici yazı; kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybı yaşanmaması, mülkiyetinizin risk altına girmemesi ve sürecin hukuki güvence altında yürütülmesi amacıyla hazırlanmıştır. Aşağıda belirtilen hususlara özellikle dikkat edilmesi, ileride telafisi mümkün olmayan zararların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Güvenilir Olmayan Yönlendirmelere Karşı Dikkatli Olun
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bazı kişilerin belirli menfaatler karşılığında yeterli deneyimi ve kapasitesi bulunmayan inşaat şirketlerini kat maliklerine “güvenilir” veya “uzman müteahhit” olarak tanıtmasıdır.
Daha önce hiç kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirmemiş,
yeterli teknik kadroya ve mali güce sahip olmayan,
geçmiş ticari faaliyetlerinde ciddi sorunlar yaşamış
inşaat firmalarının bu şekilde pazarlanması, kat maliklerini ciddi risklerle karşı karşıya bırakmaktadır. Bu nedenle müteahhit önerilerine şüpheyle yaklaşılmalı, her firma mutlaka bağımsız şekilde araştırılmalıdır.
Müteahhit Şirketin Ticari ve Hukuki Geçmişi Mutlaka İncelenmelidir
Bir müteahhit şirketle anlaşma yapılmadan önce;
- Şirketin kuruluş tarihi
- Daha önce üstlendiği projeler
- Devam eden veya sonuçlanmış dava dosyaları
- İcra takiplerine konu edilmiş borçları
detaylı biçimde araştırılmalıdır. Müteahhit firmanın geçmişte yaşadığı hukuki uyuşmazlıklar, ileride sizin projenizde ortaya çıkabilecek riskler hakkında önemli ipuçları verir.
Özellikle daha önce kat maliklerini mağdur etmiş veya ticari yükümlülüklerini yerine getirmemiş firmalarla çalışılması, kentsel dönüşüm sürecini baştan riske sokar.
Müteahhidin Hazırladığı Sözleşmeleri Olduğu Gibi Kabul Etmeyin
Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit ile noter huzurunda imzalanacak sözleşme, sürecin en kritik belgesidir. Bu sözleşme, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen adeta bir “anayasa” niteliğindedir.
Uygulamada müteahhit tarafından hazırlanan sözleşmelerin neredeyse tamamı;
- Müteahhit lehine düzenlenmiş
- Kat maliklerinin haklarını sınırlayan
- Belirsizlik içeren
hükümler barındırmaktadır. Bu nedenle sözleşmenin, kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukat tarafından detaylı şekilde incelenmesi zorunludur.
Aksi halde, açık bir mağduriyet yaşansa dahi sözleşme hükümleri nedeniyle herhangi bir hak veya alacak talep edilemeyebilir.
İnşaat Ruhsatı ve Teslim Süresi Mutlaka Açıkça Düzenlenmelidir
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sözleşme hükmü şu şekildedir:
“İnşaat, ruhsatın alınmasından itibaren 18 ay içinde teslim edilecektir.”
Ancak sözleşmede inşaat ruhsatının hangi tarihe kadar alınacağı açıkça belirtilmemişse, bu süre kat maliklerini korumaz. Çünkü müteahhit, inşaat ruhsatını yıllarca almadan süreci uzatabilir. Bu durum, uygulamada yüzlerce projede ciddi mağduriyetlere yol açmıştır.
Bu nedenle sözleşmede;
- Ruhsatın alınacağı son tarih
- İnşaata başlanacak tarih
- Teslim süresi
net ve tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalıdır.
Müteahhit Firmanın Teknik ve Mali Yeterliliği Araştırılmalıdır
Uygulamada, bir yıl içerisinde iki projeyi dahi zamanında tamamlayamayan bazı inşaat şirketlerinin, aynı anda çok sayıda kentsel dönüşüm projesi üstlendiği görülmektedir. İş gücü ve finansal kapasitesi yetersiz olan firmaların, tüm projeleri süresinde teslim etmesi fiilen mümkün değildir.
Bu nedenle müteahhit firmanın;
- Teknik kadrosu
- Aynı anda yürüttüğü projeler
- Finansal yeterliliği
detaylı biçimde değerlendirilmelidir. Müteahhit seçiminde yapılacak hata, yıllarca emek vererek edinilen taşınmazlardan mahrum kalınmasına neden olabilir.
Danışmanlık Firmaları Değil, Avukatlık Ofisleriyle Çalışılmalıdır
Son dönemde “kentsel dönüşüm danışmanlığı” adı altında faaliyet gösteren, hukuki yetkinliği bulunmayan birçok firma ortaya çıkmıştır. Bu firmaların önemli bir kısmının temel amacı, müteahhitlerden komisyon almaktır.
Bu kişilerin;
- Kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hukuki sonuçları
- Müteahhitle yaşanabilecek uyuşmazlıklar
- Hak arama yolları
konusunda yeterli bilgiye sahip olmaları mümkün değildir.
Kentsel dönüşüm sürecinin hukuki takibi ve danışmanlığı, yalnızca avukatlık ofisleri tarafından yürütülmelidir. Hak kaybı yaşanmaması için, sürecin başından itibaren mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışılması gerekmektedir.
Profesyonel Hukuki Destek Hayati Öneme Sahiptir
Kentsel dönüşüm süreci, doğru yönetildiğinde güvenli bir yenilenme imkânı sunar; yanlış yönetildiğinde ise yıllarca sürebilecek ciddi mağduriyetlere yol açar. Bu nedenle müteahhit seçimi, sözleşme süreci ve tüm hukuki aşamalar profesyonel destekle yürütülmelidir.
Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin hukuki danışmanlık ve sözleşme inceleme hizmetleri için ofisimizden profesyonel destek alabilirsiniz.
Daha fazla bilgi için 0532 669 34 90 ve https://batinyilmaz.av.tr/iletisim/ adreslerimizden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Batın YILMAZ