İmar planları, şehirlerin düzenli gelişimini sağlamak amacıyla kamu yararı gözetilerek hazırlanır. Ancak uygulamada, imar planları içerisinde kamu hizmet alanlarına ayrılan ve uzun yıllar boyunca kamulaştırılamayan özel mülkiyete konu parseller, ciddi hak kayıplarına ve hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu noktada imar hakkı transferi ve imar hakkı aktarımı, hem vatandaşın mülkiyet hakkını koruyan hem de kamu yararını gözeten çağdaş bir çözüm mekanizması olarak öne çıkmaktadır.
Özellikle kentsel dönüşüm süreçleriyle birlikte, imar hakkı aktarımının önemi artmış; bu alanda imar hukuku avukatı ve kentsel dönüşüm avukatı desteği, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik hâle gelmiştir.
Bu yazıda; imar hakkı transferinin kapsamı, hangi arsaları kapsadığı, vatandaşın ne kazandığı, sürecin nasıl yürütüldüğü ve hukuki güvence mekanizmaları ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.
İmar Hakkı Transferi (İmar Hakkı Aktarımı) Nedir?
İmar hakkı transferi, imar planı kararları nedeniyle bir taşınmaz üzerinde kullanılamayan yapılaşma haklarının, imar planında belirlenen başka bir alana aktarılmasını sağlayan hukuki ve planlama aracıdır. Uygulamada imar hakkı aktarımı olarak da adlandırılır.
Bu sistem sayesinde:
- Taşınmaz mülkiyeti korunur
- Kamulaştırma yükü azaltılır
- Uzun yıllar süren davaların önüne geçilir
- Kamu ve birey arasında uzlaşma sağlanır
İmar hakkı transferi, mülkiyet hakkının özüne dokunmadan, planlama kaynaklı mağduriyetleri gidermeyi amaçlar.
İmar Hakkı Transferi Hangi Arsaları Kapsar?
İmar hakkı aktarımı, özellikle imar planları içinde kamu hizmet alanına ayrılmış ancak kamulaştırılamamış taşınmazları kapsar.
Kapsam Dahilindeki Arsalar
- 2019 yılı öncesinde imar planlarında
- Okul alanı
- Hastane alanı
- Belediye hizmet alanı
- Resmî kurum alanı
- Sosyal ve teknik altyapı alanı
olarak belirlenmiş, ancak uzun yıllar boyunca vatandaş mülkiyetinde kalmış ve kamulaştırılamamış parseller bu kapsama girer.
Bu tür parsellerde:
- Yapı ruhsatı alınamaz
- Fiilî kullanım mümkün olmaz
- Mülkiyet ekonomik değerini yitirir
İmar hakkı aktarımı, tam da bu mağduriyeti gidermeye yöneliktir.
İmar Hakkı Aktarımı ile Vatandaş Ne Kazanacak?
İmar hakkı aktarımı, vatandaş açısından yalnızca teorik bir planlama aracı değil, somut bir mülkiyet güvencesidir.
Vatandaş Açısından Sağlanan Kazanımlar
- Kullanılamayan parsel veya hissenin imar hakkı karşılığının korunması
- Kamulaştırma bedelinin belirsizliğinden kurtulma
- Uzun süren idari ve adli davalara gerek kalmaması
- Taşınmazın ekonomik değerinin yeniden kazanılması
Bu sayede, yıllarca kamu hizmet alanı içinde kaldığı için atıl duran mülkiyetler, yeniden ekonomik anlam kazanır.
Vatandaşın Mülkiyeti İstemeden El mi Değiştirecek?
Hayır. İmar hakkı transferi, mülkiyetin zorla el değiştirmesi anlamına gelmez. Aksine, mülkiyet hakkının korunmasını esas alır.
Sürecin Temel Mantığı
- Vatandaşın parseline el konulmaz
- Mülkiyet hakkı sona erdirilmez
- Kullanılamayan imar hakları, başka bir alanda değerlendirilir
Yani vatandaş:
- Bir yandan imar hakkına kavuşur
- Diğer yandan kamu hizmet alanlarının oluşturulmasına katkı sağlar
Bu yönüyle imar hakkı aktarımı, dengeleyici ve uzlaşmacı bir modeldir.
Devlet ve Vatandaşa Uzlaşma Yolu Sunulması
İmar hakkı transferi, klasik kamulaştırma yöntemlerine kıyasla:
- Devlete ağır mali yük getirmez
- Vatandaşın mülkiyet hakkını zedelemez
- Taraflar arasında uzun süren dava süreçlerini azaltır
Bu yönüyle hem kamu idareleri hem de vatandaşlar için uzlaşmaya dayalı bir çözüm yolu sunar.
Hak Aktarımı Nasıl Yapılacak?
İmar hakkı aktarımı süreci, belirli hukuki ve teknik aşamalardan oluşur.
Süreç Şeması (Açıklamalı)
- Kamu hizmet alanında kalan parsel tespit edilir
- Vatandaşın kullanamadığı imar hakkı belirlenir
- Bu hakkın parasal ve yapılaşma değeri hesaplanır
- İmar planı kararıyla aktarım yapılacak alan belirlenir
- Hak, yeni alanda kullanılabilir hâle getirilir
Bu süreç tamamen planlı ve idari denetime açık şekilde yürütülür.
Bedel Tespiti Nasıl Yapılacak?
Bedel tespiti, imar hakkı aktarımının en kritik aşamalarından biridir. Bu aşamada vatandaşın mağdur edilmemesi esastır.
Değerleme Süreci
- Kamulaştırma Kanunu esas alınır
- SPK lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları görev alır
- Uluslararası gayrimenkul değerleme standartları uygulanır
Taşınmazın:
- Konumu
- Yüzölçümü
- İmar durumu
- Piyasa koşulları
objektif kriterlerle değerlendirilir. Bu sayede vatandaşın hak kaybı yaşamasının önüne geçilir.
Süreç Devlet Güvencesinde Olacak
İmar hakkı aktarımı işlemleri:
- İmar planı yapmaya yetkili Bakanlıklar
- Yerel yönetimler
tarafından yürütülür. Tüm süreç, idari denetime ve yargı denetimine açıktır.
Bu durum:
- Hukuki güvenliği artırır
- Keyfî uygulamaların önüne geçer
- Kamu yararının korunmasını sağlar
Kentsel Dönüşüm Sürecinde İmar Hakkı Transferi
Kentsel dönüşüm, imar hakkı aktarımının en yoğun uygulama alanlarından biridir. Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve dönüşüm bölgelerinde:
- Kamu hizmet alanı ihtiyacı artar
- Mülkiyet uyuşmazlıkları yoğunlaşır
- Planlama hataları daha görünür hâle gelir
Bu noktada imar hakkı transferi, kentsel dönüşümün hukuki ve ekonomik sürdürülebilirliğini sağlar.
İmar Hukuku Avukatı ve Kentsel Dönüşüm Avukatının Önemi
İmar hukuku avukatı ve kentsel dönüşüm avukatı, bu karmaşık süreçte hukuki yol haritasını belirleyen uzmanlardır.
Bir avukat:
- Parselin hukuki statüsünü analiz eder
- İmar planı kararlarını inceler
- Hak aktarımının hukuka uygunluğunu denetler
- İdari işlemlere karşı dava süreçlerini yürütür
Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda hukuki destek, telafisi güç zararların önüne geçer.
Sonuç: İmar Hakkı Transferi ile Dengeli ve Adil Bir Çözüm
İmar hakkı transferi ve imar hakkı aktarımı, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında adil bir denge kurmayı amaçlayan modern bir planlama ve hukuk aracıdır. Kamu hizmet alanlarında yıllardır kamulaştırılamayan parsellerin yarattığı mağduriyetler, bu sistem sayesinde giderilebilmekte; kentsel dönüşüm süreçleri daha sağlıklı yürütülebilmektedir.
Ancak her taşınmazın hukuki durumu farklı olduğundan, sürecin imar hukuku avukatı veya kentsel dönüşüm avukatı rehberliğinde değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Av. Batın YILMAZ