Türkiye’de yabancıların konut ve işyeri yatırımları son yıllarda önemli ölçüde artmıştır. Yabancıların Türkiye’den taşınmaz edinmesini teşvik eden düzenlemelerden biri de yabancılara konut satışında KDV istisnası uygulamasıdır.
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i maddesi kapsamında, belirli şartların sağlanması halinde Türkiye’de inşa edilen konut veya işyerlerinin ilk tesliminde KDV hesaplanmaması mümkündür. Ancak bu uygulama, Türkiye’de taşınmaz satın alan her yabancı için otomatik olarak geçerli değildir. Alıcının Türkiye’de yerleşik olup olmadığı, taşınmazın ilk teslim niteliğinde bulunup bulunmadığı, satış bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve gerekli belgelerin düzenlenmesi gibi çeşitli şartların birlikte sağlanması gerekir.
Bu nedenle yabancılara KDV’siz konut satışı, hem alıcı hem de satıcı açısından dikkatli şekilde yürütülmesi gereken hukuki ve vergisel bir süreçtir.
Bu yazımızda yabancılara konut satışında KDV istisnası 2026, KDV Kanunu 13/i kapsamında kimlerin istisnadan yararlanabileceği, hangi taşınmazların kapsamda olduğu, dövizin Türkiye’ye getirilmesi, gerekli belgeler ve taşınmazın daha sonra satılması halinde uygulanacak hükümler ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
Yabancılara Konut Satışında KDV İstisnası Nedir?
Yabancılara konut satışında KDV istisnası, belirli şartları taşıyan yabancı gerçek kişiler ile kanunda belirtilen diğer kişi ve kurumlara, Türkiye’de inşa edilmiş konut veya işyerlerinin ilk tesliminde KDV uygulanmamasını sağlayan bir vergi istisnasıdır.
Düzenlemenin temel hukuki dayanağı 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i maddesidir. Buna göre konut veya işyeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde ve bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi şartıyla, belirli alıcılara yapılan teslimler KDV’den istisna tutulmaktadır.
Gönderilen kaynakta da KDV Kanunu’nun 13/i maddesinin 1 Nisan 2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere getirildiği ve temel amacın Türkiye’ye döviz girişini artırmak olduğu belirtilmektedir.
Dolayısıyla uygulamanın amacı yalnızca yabancıların daha düşük maliyetle konut edinmesini sağlamak değildir. Aynı zamanda Türkiye’ye döviz kazandırılması ve inşaat sektörünün desteklenmesi hedeflenmektedir.
Yabancı Türkiye’den KDV Ödemeden Ev Alabilir mi?
Evet. Ancak her yabancı Türkiye’den KDV ödemeden konut alamaz.
KDV istisnasından yararlanılabilmesi için kanunda ve KDV Genel Uygulama Tebliği’nde belirtilen şartların tamamının yerine getirilmesi gerekir.
Özellikle;
- Alıcının Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişi olması,
- Satın alınan taşınmazın istisna kapsamına giren bir konut veya işyeri olması,
- Taşınmazın ilk tesliminin söz konusu olması,
- Satış bedelinin gerekli şartlara uygun şekilde döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi,
- Döviz transferinin ve diğer şartların belgelerle ispatlanması
gerekir.
KDV istisnasının uygulanabilmesi bakımından satıcının da alıcının istisna şartlarını taşıdığını ve gerekli belgeleri ibraz ettiğini kontrol etmesi önemlidir.
KDV Kanunu 13/i Kapsamında Kimler KDV İstisnasından Yararlanabilir?
KDV Kanunu’nun 13/i maddesinde üç temel alıcı grubu bulunmaktadır.
1. Türkiye’de Yerleşmiş Olmayan Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler
Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, gerekli diğer şartları da taşımaları halinde KDV istisnasından yararlanabilir.
Burada önemli olan yalnızca kişinin yabancı uyruklu olması değildir. Türkiye’de yerleşmiş olmama şartının da sağlanması gerekir.
Bu nedenle yabancı bir kişinin vatandaşlığı tek başına KDV istisnası için yeterli değildir.
2. Altı Aydan Fazla Yurt Dışında Yaşayan Türk Vatandaşları
Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan belirli Türk vatandaşları da istisnadan yararlanabilir.
Ancak kanunda belirtilen istisnalar nedeniyle, Türkiye merkezli bazı kamu kurumları veya kuruluşlarına bağlı olarak yurt dışında bulunan Türk vatandaşları bu kapsamda değerlendirilmemektedir.
KDV Genel Uygulama Tebliği de çalışma veya oturma izni ile altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının belirli şartlarla istisnadan yararlanabileceğini açıklamaktadır.
3. Türkiye’de İşyeri veya Daimi Temsilcisi Bulunmayan Yabancı Kurumlar
Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de bulunmayan ve Türkiye’de bir işyeri veya daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya işyeri teslimleri de şartların sağlanması halinde istisna kapsamında olabilir.
Hangi Taşınmazlar KDV İstisnası Kapsamındadır?
KDV Kanunu 13/i kapsamında yalnızca belirli nitelikteki taşınmazlar istisnadan yararlanabilir.
KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre istisnanın kapsamına konut veya işyeri olarak inşa edilen binalar girmektedir.
Taşınmazın istisna kapsamında değerlendirilebilmesi için genel olarak;
- Yapı ruhsatının bulunması,
- Konut veya işyeri olarak inşa edilmiş olması,
- Alıcının kullanımına hazır şekilde fiilen teslim edilmesi,
- Kat irtifakı kurulabilen taşınmazlarda kat irtifakının kurulmuş olması
gibi şartların değerlendirilmesi gerekir.
Yapı ruhsatında konut, dükkân, ofis, büro, rezidans, apart daire veya devre mülk gibi niteliklerle tanımlanan taşınmazlar düzenleme kapsamında değerlendirilebilmektedir.
Kat mülkiyeti kurulmuş konut veya işyerlerinin tesliminde ise ayrıca fiili teslimin tevsiki aranmadığı belirtilmektedir.
Yabancılara İkinci El Konut Satışında KDV İstisnası Var mı?
KDV Kanunu 13/i kapsamında yabancılara yapılan her konut satışı KDV’den istisna değildir.
En önemli şartlardan biri, taşınmazın ilk teslim kapsamında bulunmasıdır.
KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre istisna, konut veya işyerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanmaktadır. İnşa eden kişiden veya şirketten satın alınan konutun daha sonra başka bir kişiye satılması halinde ikinci satış ilk teslim olarak kabul edilmez.
Bu nedenle ikinci el konut satın almak isteyen yabancılar bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
Örneğin bir inşaat şirketi yeni tamamladığı bir daireyi Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı bir kişiye satıyorsa ve diğer şartlar da sağlanıyorsa 13/i istisnası gündeme gelebilir.
Buna karşılık yabancı kişinin aynı daireyi daha sonra başka bir kişiye satması, yeni bir ilk teslim oluşturmaz.
Proje Aşamasındaki Konutlarda KDV İstisnası Uygulanabilir mi?
Bazı durumlarda proje aşamasında satışa konu edilen konut veya işyerleri bakımından da KDV istisnası uygulanabilmektedir.
Ancak burada önemli olan husus, istisnanın taşınmazın hukuken ve fiilen teslim edildiği aşamada gerekli şartların sağlanmasıdır.
GİB tarafından yayımlanan özelgede, proje aşamasında satılan konut veya işyerlerinde bedelin en az yüzde 50’sinin faturanın düzenlenmesinden önce, kalan kısmının ise fatura tarihinden itibaren en geç bir yıl içerisinde döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerektiği açıklanmıştır.
Bu nedenle proje aşamasında KDV’siz konut satın almak isteyen yabancılar bakımından ödeme planının ve döviz transferlerinin baştan doğru şekilde yapılandırılması büyük önem taşır.
KDV İstisnasında Döviz Türkiye’ye Nasıl Getirilmelidir?
Yabancılara konut satışında KDV istisnasının en önemli şartlarından biri satış bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesidir.
KDV Genel Uygulama Tebliği’nde, satış bedelinin;
en az %50’sinin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının ise fatura tarihinden itibaren en geç bir yıl içerisinde döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerektiği düzenlenmiştir.
Bu nedenle yabancı alıcının ödeme planı hazırlanırken KDV istisnasının ödeme şartları mutlaka dikkate alınmalıdır.
Döviz Banka Yoluyla Türkiye’ye Getirilebilir mi?
Evet.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’de bulunan bir bankaya transfer edilmesi temel yöntemlerden biridir.
Transferin yapıldığını gösteren banka dekontları, istisnanın şartlarının ispatlanması bakımından önemlidir.
GİB açıklamalarına göre yurt dışından Türkiye’deki bankaya yapılan transferin yanı sıra belirli şartlarla yurt dışındaki bankaların verdiği kredi kartları kullanılarak yapılan ödemeler de belgelendirilebilir. Yurt dışındaki dövizin fiziken Türkiye’ye getirilmesi halinde ise gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılabilir.
Döviz Alım Belgesi KDV İstisnası İçin Gerekli mi?
Yabancının Türkiye’den konut veya işyeri satın alması sırasında dövizin Türkiye’ye getirilmesinin ve ilgili işlemlerin usulüne uygun şekilde belgelendirilmesi son derece önemlidir.
Özellikle yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alırken döviz transferi, banka işlemleri ve tapu işlemlerinin birbiriyle uyumlu olması gerekir.
Satış bedelinin Türkiye’ye getirildiğinin ispatlanması için banka dekontları ve mevzuatın öngördüğü diğer belgeler kullanılabilir. GİB’in KDV iade belgeleri arasında da 13/i kapsamındaki işlemler için dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük belgeleri sayılmaktadır.
Bu nedenle yalnızca paranın Türkiye’ye gelmiş olması yeterli olmayabilir; ödemenin hangi taşınmazın satın alınmasına ilişkin olduğunun da gerektiğinde ortaya konulabilmesi önem taşır.
Yabancı Konut Bedelini TL Olarak Ödeyebilir mi?
KDV istisnası açısından temel şart, bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesidir.
Ancak döviz Türkiye’ye getirildikten ve gerekli şekilde belgelendirildikten sonra satıcıya Türk lirası olarak ödeme yapılması mümkün olabilir.
GİB’in açıklamalarında, yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin banka aracılığıyla satıcıya Türk lirası olarak ödenmesinin mümkün olduğu belirtilmektedir.
Bu nedenle yabancı alıcının ödeme yönteminin yalnızca “TL ödeme” şeklinde değerlendirilmesi doğru değildir. Önemli olan, istisnanın gerektirdiği döviz girişinin ve bunun belgelenmesinin usulüne uygun şekilde yapılmasıdır.
KDV İstisnası İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Yabancılara konut satışında KDV istisnası uygulanırken gerekli belgelerin işlem öncesinde hazırlanması gerekir.
Somut olaya göre değişmekle birlikte özellikle;
- Alıcının kimlik ve pasaport belgeleri,
- Alıcının Türkiye’de yerleşmiş olmadığını gösteren belgeler,
- İstisna kapsamında alıcı olduğunu gösteren belgeler,
- Taşınmaza ilişkin yapı ruhsatı,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyetine ilişkin belgeler,
- Satış faturası,
- Döviz transferine ilişkin banka dekontları,
- Dövizin Türkiye’ye getirildiğini gösteren diğer belgeler,
- Gerekli durumlarda vergi dairesinden alınacak belgeler
önem taşımaktadır.
KDV iadesi bakımından GİB tarafından yayımlanan belgelerde, 13/i kapsamındaki işlemler için satış faturaları listesi, istisnanın beyan edildiği döneme ilişkin belgeler, yüklenilen KDV listesi ve dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini gösteren banka veya gümrük belgeleri gibi belgeler de belirtilmektedir.
KDV İstisnasında Satıcının Sorumluluğu Nedir?
KDV istisnasında satıcının sorumluluğu oldukça önemlidir.
Çünkü istisnanın uygulanabilmesi için yalnızca alıcının “yabancı” olması yeterli değildir. Satıcının, alıcının istisna şartlarını taşıdığını ve gerekli belgelerin mevcut olduğunu kontrol etmesi gerekir.
Gönderilen kaynakta da istisnadan yararlanacak alıcının şartları taşıyıp taşımadığının tespiti ve bu durumun tevsikine ilişkin belgelerin temin edilmesi bakımından satıcının önemli bir sorumluluğu olduğu belirtilmektedir.
Şartlar taşınmadığı halde KDV istisnası uygulanmışsa, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi bakımından alıcı ile satıcının müteselsil sorumluluğu gündeme gelebilir.
Bu nedenle yabancıya KDV’siz konut satışı yapılmadan önce hukuki ve vergisel belgelerin kontrol edilmesi önemlidir.
KDV İstisnasıyla Alınan Ev Ne Zaman Satılabilir?
Burada önemli bir güncelleme bulunmaktadır.
KDV Kanunu’nun 13/i maddesindeki düzenleme başlangıçta bir yıllık süre öngörürken, 28 Mayıs 2022 tarihli 42 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile bu süre üç yıla çıkarılmıştır.
Güncel 2026 tarihli KDV Genel Uygulama Tebliği’nde de istisna kapsamında alınan taşınmazın üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi ile ilgili sonuçların doğacağı belirtilmektedir.
Dolayısıyla KDV istisnasından yararlanılarak alınan konut veya işyerinin üç yıllık süre dolmadan satılması halinde, istisna nedeniyle alınmayan KDV’nin ve ilgili mali yükümlülüklerin gündeme gelmesi mümkündür.
Bu husus, özellikle yatırım amacıyla Türkiye’den gayrimenkul satın alan yabancıların dikkat etmesi gereken konuların başında gelir.
KDV İstisnasından Yararlanılarak Alınan Taşınmaz Üç Yıl İçinde Satılırsa Ne Olur?
Taşınmazın üç yıllık süre içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, ilgili düzenlemeler kapsamında 6183 sayılı Kanun’un 48. maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte ödenmesi gündeme gelir.
Güncel KDV Genel Uygulama Tebliği, üç yıllık sürenin hesabı ve üç yıllık süre dolduktan sonraki devir işlemleri hakkında ayrıca düzenleme içermektedir. Üç yıllık süre dolduktan sonra yapılacak devirlerde vergi ve tecil faizi aranmayacağı belirtilmektedir.
Bu nedenle KDV istisnasından yararlanan yabancı yatırımcıların taşınmazı satmadan önce süreyi ve istisna kapsamında doğabilecek vergi sonuçlarını kontrol etmesi gerekir.
KDV İstisnası Usulüne Uygun Uygulanmazsa Ne Olur?
KDV istisnasının şartları sağlanmadan uygulanması önemli mali sonuçlar doğurabilir.
Kanunda öngörülen şartların taşınmadığının sonradan tespit edilmesi halinde;
- Zamanında tahsil edilmeyen KDV,
- Vergi ziyaı cezası,
- Gecikme faizi
gündeme gelebilir.
Ayrıca alıcı ve satıcının müteselsil sorumluluğu söz konusu olabilir. Güncel KDV Genel Uygulama Tebliği’nde de bu husus açıkça düzenlenmiştir.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli gayrimenkul satışlarında KDV istisnasının yalnızca satış sırasında değil, satıştan önce hukuki ve vergisel açıdan incelenmesi önemlidir.
Yabancılara İşyeri Satışında KDV İstisnası
KDV Kanunu 13/i yalnızca konut satışlarını kapsamamaktadır.
Şartların sağlanması halinde yabancılara işyeri satışında KDV istisnası da uygulanabilir.
Ofis, büro, dükkân ve mevzuatta belirtilen diğer işyeri niteliğindeki taşınmazlar, gerekli koşulları taşımaları halinde istisna kapsamında değerlendirilebilir.
Özellikle Türkiye’de ticari yatırım yapmak isteyen yabancıların işyeri, ofis veya ticari bağımsız bölüm satın alırken KDV istisnasının şartlarını ayrıca değerlendirmesi gerekir.
Yabancıların Türkiye’den Gayrimenkul Alımında Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul satın alması, yalnızca tapu devrinden ibaret değildir.
Taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi, satıcının yetkisinin kontrol edilmesi, tapu kayıtlarının incelenmesi, satış sözleşmesinin hazırlanması, ödeme yönteminin belirlenmesi, döviz transferlerinin belgelenmesi ve KDV istisnası şartlarının değerlendirilmesi birlikte ele alınmalıdır.
Özellikle KDV istisnasından yararlanmak isteyen yabancı alıcılar açısından satış işleminin başından itibaren doğru planlama yapılması, sonradan KDV, ceza ve faiz yükümlülüğüyle karşılaşılmasının önüne geçilmesi bakımından önemlidir.
Bir yabancının Türkiye’de taşınmaz satın alması sırasında yalnızca taşınmazın fiyatına bakılması yeterli değildir. KDV, tapu harcı, döviz transferi, vatandaşlık şartları ve taşınmazın hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Yabancılara Konut Satışında KDV İstisnası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Yabancı Türkiye’den ev alırken KDV ödemez mi?
Her yabancı KDV ödemez şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. KDV Kanunu 13/i kapsamında belirtilen şartların tamamı sağlanırsa konut veya işyerinin ilk tesliminde KDV istisnası uygulanabilir.
İkinci el ev alımında yabancı KDV istisnasından yararlanabilir mi?
13/i istisnası, temel olarak konut veya işyerini inşa eden mükellefin yaptığı ilk teslim için uygulanır. Bu nedenle ikinci el taşınmaz satışları kural olarak bu istisna kapsamında değildir.
Yabancılara işyeri satışında KDV istisnası var mı?
Evet. Kanundaki diğer şartların sağlanması halinde yabancı gerçek kişilere veya şartları taşıyan yabancı kurumlara yapılan işyeri teslimlerinde de KDV istisnası uygulanabilir.
KDV istisnası için dövizin tamamı Türkiye’ye getirilmeli mi?
KDV istisnasının ödeme şartları kapsamında bedelin en az %50’sinin fatura tarihinden önce, kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi öngörülmektedir.
KDV istisnasıyla alınan ev üç yıl içinde satılabilir mi?
Satılabilir; ancak üç yıllık süre dolmadan elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi ve ilgili mali yükümlülükler gündeme gelebilir. Güncel düzenlemede süre üç yıl olarak uygulanmaktadır.
KDV istisnasından birden fazla konut alınabilir mi?
KDV Genel Uygulama Tebliği’nde şartları taşıyan alıcıların istisna kapsamında birden fazla konut veya işyeri alabileceği belirtilmektedir.
KDV istisnası için yabancının Türkiye’de yerleşik olmaması önemli midir?
Evet. Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler kanunda belirtilen alıcı gruplarından biridir. Bu nedenle yabancının Türkiye’deki yerleşiklik durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Sonuç: Yabancılara KDV’siz Konut Satışında Şartlar Tek Tek Kontrol Edilmelidir
Yabancılara konut satışında KDV istisnası, Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancılar açısından önemli bir vergi avantajıdır. Ancak bu avantajdan yararlanabilmek için yalnızca yabancı uyruklu olmak yeterli değildir.
Taşınmazın istisna kapsamına girmesi, satışın ilk teslim niteliğinde olması, alıcının kanunda belirtilen kişiler arasında bulunması, satış bedelinin mevzuata uygun şekilde döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve gerekli belgelerin düzenlenmesi gerekir.
Ayrıca KDV istisnasıyla alınan taşınmazın üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde doğabilecek vergi sonuçları da mutlaka dikkate alınmalıdır. Güncel mevzuatta üç yıllık süre esas alınmaktadır.
Bu nedenle yabancıların Türkiye’den konut veya işyeri satın almadan önce KDV istisnasının uygulanıp uygulanamayacağını, taşınmazın ilk teslim niteliğini, ödeme ve döviz transferlerinin nasıl yapılacağını ve gerekli belgeleri hukuki ve vergisel açıdan kontrol ettirmeleri önemlidir.
Yabancılara gayrimenkul satışı, KDV istisnası ve Türkiye’de taşınmaz edinimi konusunda hukuki danışmanlık almak için uzman bir avukattan destek alınması, hem alıcı hem de satıcı açısından ileride ortaya çıkabilecek vergi ve uyuşmazlık risklerinin azaltılmasına yardımcı olur.