Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar
İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci, özellikle deprem riski nedeniyle her geçen gün hız kazanmaktadır. Ancak uygulamada görüldüğü üzere, İstanbul kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan mağduriyetlerin büyük çoğunluğu, kentsel dönüşüm inşaat sözleşmelerinin hukuki açıdan eksik veya hatalı hazırlanmasından kaynaklanmaktadır.
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca bir inşaat faaliyeti değil; mülkiyet hakkını, ekonomik güvenliği ve barınma hakkını doğrudan etkileyen hukuki bir süreçtir. Bu nedenle İstanbul’da binası kentsel dönüşüme girecek olan kat maliklerinin, sürecin başından itibaren kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukatla çalışması zorunluluktur.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Danışmanı ile Değil, Kentsel Dönüşüm Avukatı ile Çalışılmalıdır
İstanbul’da “kentsel dönüşüm danışmanı” adı altında hizmet veren çok sayıda firma bulunmaktadır. Ancak bu firmaların büyük bir kısmı avukat değildir ve kentsel dönüşüm sözleşmelerindeki hukuki riskleri tespit edebilecek yetkinliğe sahip değildir.
Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi;
- Borçlar Hukuku
- Kat Mülkiyeti Hukuku
- İmar Hukuku
- Kentsel Dönüşüm Mevzuatı
- Müteahhit sorumluluğu
gibi birçok alanı kapsar. Bu nedenle İstanbul’da kentsel dönüşüm sürecinin avukat olmayan danışmanlık firmalarına bırakılması, telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açmaktadır.
İstanbul Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
1) Müteahhite Verilecek Vekaletnamenin Sınırlarının Açıkça Belirlenmesi
İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinden sıklıkla müteahhit firma lehine noter onaylı vekaletname talep edilmektedir. Ancak bu vekaletnamelerin içeriği çoğu zaman sınırlandırılmamaktadır.
Vekaletnamede mutlaka;
- Hangi işlemler için yetki verildiği
- Tapu devri yapıp yapamayacağı
- Yetkinin süresi
- Üçüncü kişilere devir yetkisi
açıkça belirtilmelidir. Aksi halde müteahhit firma, kat maliklerinin bilgisi dışında geri dönüşü olmayan hukuki işlemler yapabilir. Bu risk, İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biridir.
2) Müteahhide Bırakılan Dükkan ve Bağımsız Bölümlerin Devir Şekli
Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesinde müteahhide bırakılacak olan dükkan ve bağımsız bölümlerin ne zaman ve nasıl devredileceği, İstanbul uygulamasında hayati önem taşımaktadır.
Özellikle;
- Tapu devrinin inşaat tamamlanmadan yapılması
- Kat irtifakı kurulmadan devir yapılması
kat malikleri açısından ciddi riskler doğurur. Bu nedenle devir işlemleri mutlaka şarta bağlı, aşamaya bağlı ve hukuki teminatlarla güvence altına alınmış şekilde düzenlenmelidir.
3) Teknik Şartname ve Kullanılacak Malzemelerin Kalitesi
İstanbul kentsel dönüşüm projelerinde en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biri, teknik şartnameye aykırı imalattır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesine eklenmesi gereken teknik şartnamede;
- Kullanılacak malzemelerin marka ve kalite sınıfları
- Deprem yönetmeliğine uygunluk
- Ortak alan standartları
- Isı, ses ve su yalıtımı kriterleri
ayrıntılı şekilde belirtilmelidir. Ayrıca yapılan inşaatın teknik şartnameye uygunluğunun kim tarafından ve nasıl denetleneceği de sözleşmede yer almalıdır.
4) İnşaatın Yapım, Kabul ve Onay Süreci
İstanbul’da birçok kentsel dönüşüm projesi, belirsiz süreli sözleşmeler nedeniyle yıllarca tamamlanamamaktadır. Bu nedenle sözleşmede;
- İnşaata başlama tarihi
- İnşaatın bitiş süresi
- Geçici ve kesin kabul aşamaları
net şekilde düzenlenmelidir. Kabul süreci tanımlanmamış bir sözleşme, kat maliklerinin eksik ve ayıplı yapı ile karşılaşmasına neden olur.
5) Teslim Gecikmesi Halinde Kira ve Gecikme Tazminatı
İstanbul kentsel dönüşüm projelerinde teslim gecikmesi neredeyse istisna değil, kuraldır. Bu nedenle sözleşmede mutlaka;
- Aylık kira tazminatı
- Günlük veya aylık gecikme cezası
- Cezai şart hükümleri
kat malikleri lehine açıkça düzenlenmelidir. Bu hükümler olmadan açılacak davalar, ispat açısından ciddi zorluklar içerir.
6) Kat Maliklerinin Aleyhine Doğabilecek Mali Yükümlülüklerin Önlenmesi
Kentsel dönüşüm sürecinde İstanbul’da sıkça karşılaşılan bir diğer sorun, beklenmeyen mali yükümlülüklerin kat maliklerine yansıtılmasıdır.
Sözleşmede;
- Harç ve vergilerin kime ait olduğu
- Ek maliyetlerin sınırı
- Sonradan talep edilemeyecek giderler
açıkça düzenlenmelidir. Aksi halde kat malikleri, kentsel dönüşüm sürecinin sonunda ciddi borçlarla karşılaşabilir.
7) Müteahhidin Sözleşmeyi Devretme Hakkının Kısıtlanması
İstanbul’da kentsel dönüşüm projelerinde en riskli maddelerden biri, müteahhidin sözleşmeyi başka firmalara devredebilmesidir. Bu hakkın sınırlandırılmaması halinde, kat malikleri hiç tanımadıkları ve yeterliliğini bilmedikleri firmalarla muhatap olabilir.
Bu nedenle devir hakkı mutlaka;
- Kat maliklerinin yazılı onayına
- Belirli mali ve teknik şartlara
bağlanmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Örneği İnternetten Alınmamalıdır
“Kentsel dönüşüm sözleşmesi örneği” başlığıyla internette yer alan standart metinler, İstanbul’daki her bina ve proje için uygun değildir. Her kentsel dönüşüm projesi, bulunduğu ilçeye, arsa yapısına ve malik sayısına göre özel olarak hazırlanmalıdır.
İstanbul’da Profesyonel Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği
İstanbul’da kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşamamak için, kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak zorunluluktur.
Kentsel dönüşüm inşaat sözleşmesi hazırlanması, incelenmesi ve müteahhit görüşmelerinin hukuki olarak yürütülmesi konusunda ofisimizden profesyonel destek alabilirsiniz.
Daha fazla bilgi için 0532 669 34 90 ve https://batinyilmaz.av.tr/iletisim/ adreslerimizden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Batın YILMAZ