Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Aksine bu süreç; hukuki, teknik ve mali birçok aşamayı içinde barındıran, doğru yönetilmediği takdirde yıllarca sürüncemede kalabilen ciddi bir süreçtir. Özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunların başında, kat malikleri arasında karar alma aşamasında yapılan hatalar gelmektedir.
Bu noktada, kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı ve hızlı ilerleyebilmesi için Bina Ortak Karar Protokolü kritik bir rol oynar. Uygulamada sıklıkla göz ardı edilen bu belge, ileride yaşanabilecek ciddi hukuki risklerin önüne geçilmesini sağlar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karar Alma Sorunu
Kentsel dönüşüm sürecine girilebilmesi için, kat maliklerinin arsa payı oranına göre en az %50 + 1 çoğunluğunun dönüşüm yönünde irade ortaya koyması gerekir. Ancak burada nasıl bir yöntemle bu kararın alındığı, sürecin kaderini doğrudan etkiler.
Uygulamada sıkça yapılan hata, bu kararın Kat Malikleri Kurulu Genel Kurulu kararı şeklinde alınmasıdır. Her ne kadar ilk bakışta hukuka uygun gibi görünse de, bu yöntem ciddi riskler barındırır.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Neden Risklidir?
Kat malikleri kurulu kararları, Sulh Hukuk Mahkemelerinde iptal davasına konu edilebilir. Bu davalar sırasında mahkeme, kararın uygulanmasını durdurmak amacıyla ihtiyati tedbir kararı verebilir.
Bu durumun sonuçları oldukça ağırdır:
- Alınan kentsel dönüşüm kararı askıya alınır
- Müteahhit seçimi ve sözleşme süreci durur
- Riskli yapı süreci fiilen başlamaz
- İnşaat takvimi belirsiz hale gelir
Özellikle İstanbul’da Sulh Hukuk Mahkemelerindeki yargılama süreleri dikkate alındığında, bu davaların 1,5 – 2 yılı bulması son derece olağandır. Yani binanız riskli olsa bile, yalnızca usul hatası nedeniyle kentsel dönüşüm süreci yıllarca ertelenebilir.
Bina Ortak Karar Protokolü Nedir?
Bina Ortak Karar Protokolü, kat maliklerinin kentsel dönüşüm iradesini ortaya koyduğu, özel hukuk sözleşmesi niteliğinde bir belgedir. Bu protokolde:
- Kat maliklerinin dönüşüm iradesi açıkça belirtilir
- Müteahhit seçimine ilişkin esaslar belirlenir
- Sürecin nasıl yürütüleceği netleştirilir
En önemli avantajı ise şudur:
👉Bu protokol, kat malikleri kurulu kararı değildir.
Dolayısıyla bu protokolün iptali için açılacak davalarda, Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından ihtiyati tedbir kararı verilmesi ihtimali neredeyse yoktur.
Kentsel Dönüşümde Şekil Şartı Var mı?
Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin karar alması için kanunen öngörülmüş bir şekil şartı bulunmamaktadır. Yani kararın mutlaka genel kurulda alınması gibi bir zorunluluk yoktur.
Bu da bina ortak karar protokolünü:
- Daha esnek
- Daha hızlı
- Daha güvenli
bir yöntem haline getirmektedir.
Bu yönüyle Kentsel Dönüşümde En Önemli Hususlar arasında ilk sıralarda yer alır.
Vekâlet Sınırı Sorunu ve Ortak Karar Protokolü Avantajı
Kat malikleri kurulu toplantılarında, bir kişi en fazla 2 kişiyi vekâleten temsil edebilir. Bu durum özellikle büyük apartman ve sitelerde karar alınmasını zorlaştırır.
Ancak bina ortak karar protokolünde böyle bir sınırlama yoktur. Kat malikleri:
- Diledikleri kişiyi temsilci olarak belirleyebilir
- İmzalar daha kolay toplanabilir
- Müteahhit seçimi ve yetkilendirme süreci hızlanır
Bu yönüyle protokol, pratikte kentsel dönüşüm sürecini kilitleyen en büyük engellerden birini ortadan kaldırır.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği Neden Şarttır?
Bina ortak karar protokolü, her ne kadar pratik bir çözüm sunsa da hukuki hatalara açık bir belgedir. Eksik, muğlak veya yanlış düzenlenen bir protokol:
- Kat malikleri arasında ihtilafa
- Müteahhit ile ciddi uyuşmazlıklara
- Hak kayıplarına
neden olabilir.
Bu nedenle sürecin başında bir Kentsel Dönüşüm Avukatı ile çalışılması, ileride telafisi mümkün olmayan zararların önüne geçer. Özellikle İstanbul’daki uygulamalar ve mahkeme içtihatları dikkate alındığında, standart metinlerle ilerlemek ciddi risk taşır.
Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler Arasında Neden İlk Sırada?
Özetle;
- Yanlış karar alma yöntemi → yıllarca süren davalar
- Genel kurul kararı → tedbir riski
- Ortak karar protokolü → sürecin kesintisiz ilerlemesi
Bu nedenle bina ortak karar protokolü, kentsel dönüşüm sürecinin kilit taşı niteliğindedir.
Sonuç: Süreci Başlatmak Değil, Doğru Başlatmak Önemlidir
Kentsel dönüşümde asıl mesele karar almak değil, doğru yöntemle karar almaktır. Aksi halde iyi niyetle başlatılan bir süreç, yıllarca sürecek hukuki bir çıkmaza dönüşebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce;
- Karar alma yöntemi
- Kullanılacak hukuki belgeler
- Yetkilendirme şekli
mutlaka profesyonel şekilde planlanmalıdır.
📌Ofisimiz, İstanbul başta olmak üzere kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.
Sürecin başında alınacak doğru hukuki destek, sizi yıllarca sürebilecek dava ve gecikmelerden korur.
Daha fazla bilgi için 0532 669 34 90 ve https://batinyilmaz.av.tr/iletisim/ adreslerimizden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Batın YILMAZ