İmar Artışı, İmar Durumu ve Kentsel Dönüşüm Süreçleri

İstanbul’da nüfusun hızla artmasıyla birlikte, ülkemizde yaşanan deprem felaketleri nedeniyle, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların en çok merak ettiği konuların başında imar artışı, imar durumu ve kentsel dönüşüm süreçleri, şerefiye farkı gibi konular gelmektedir. Bu kavramlar inşaat hukukunun temelini oluşturmakta ve hem mülkün değerini hem de gelecekte yapılabilecek inşaat veya dönüşüm projelerini doğrudan etkilemektedir. Özellikle Avcılar başta olmak üzere İstanbul’un her ilçesinde yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları ve riskli yapı tespiti süreçleri, bu konuda hukuki bilgiye sahip olmanın önemini bir kez daha göstermektedir.

İmar Durumu Nedir?

İmar durumu, bir arsanın veya binanın belediye tarafından belirlenen planlar doğrultusunda hangi koşullarda yapı halinde getirileceğini gösteren belgedir. Bu belge, inşaat yapılacak taşınmazın hukuki sınırlarını ve teknik şartlarını belirler. İmar durumu belgesi, yapılacak her türlü projede yasal zorunluluktur ve proje onay sürecinin temelini oluşturur.

İmar Durumu Nereden Öğrenilir?

Vatandaşlar, imar durumu bilgilerini ilgili taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğü birimlerinden veya e-Devlet sistemi üzerinden kolaylıkla öğrenebilirler. Özellikle İstanbul’un Avcılar ilçesinde, imar durumu sorgulamaları Avcılar Belediyesi’nin resmi web sitesi üzerinden de yapılabilmektedir. Bu bilgiler, yatırım yapmadan önce taşınmazın mevcut planlara uygun olup olmadığını anlamak açısından büyük önem taşır.

İmar Artışı Nedir?

İmar artışı, bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki yapılaşma koşullarının (örneğin kat yüksekliği, emsal değeri, inşaat alanı hakkı gibi) ilgili belediye tarafından artırılması anlamına gelir. Bu artış, arsanın kullanım amacına göre yapı yapılabilecek alanı genişlettiği için, taşınmazın ekonomik değerini yükseltmekte ve kat maliklerine avantaj sağlamaktadır. Ancak imar artışı kararı alınmadan önce çevresel etki, nüfus yoğunluğu ve ulaşım planlaması gibi kriterler dikkate alınır. Avcılar ilçesinde kentsel dönüşümün hızla yaygınlaşması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ‘’ Yarısı Bizden Kampanyası ‘’ nın hayata geçmesiyle Avcılar ilçesinde geçerli olmak üzere Tevhiden İmar Artışı uygulaması başlatılmıştır. Bu uygulamayla birlikte belirli mahallelerde imar plan notları değiştirildi ve Avcılar imar artış uygulaması hayata geçirildi. Uygulamaya göre Avcılar ilçesinde bulunan Ambarlı Mahallesi, Merkez Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi ve Üniversite Mahallesi’nde geçerli olmak üzere imar artış uygulaması yapılmıştır.

Yeni uygulamaya göre yukarıda belirtilen mahallelerde, kentsel dönüşüm amacıyla parsel birleşmesi yapılması halinde inşaat alanında artış uygulanacaktır.

Bu uygulamaya göre;

500m2’ye kadar olan parsellerde birleşme olması halinde %5 artış,
500m2 ve 1000m2 arası olan parsellerde birleşme olması halinde %10 artış,
500m2 ile 1000m2 arasında olup, en az birinin 250 m2’den küçük olması halinde %15 artış,
1000m2 ile 2000m2 arasında olan parsellerde birleşme olması halinde %15artış,
2000m2 ile 3000m2 arasında olan parsellerde birleşme olması halinde %20 artış,
3000m2 ve üzeri olan parsellerde ise %25 artış uygulanacaktır.
Ada bazlı birleşme olması halinde ise 3000m2 ve üzeri alanlarda birleşme olması halinde %30 artış, 5000m2 ve üzeri adanın birleşmesi halinde ise %35 oranında inşaat alan artışı uygulanacaktır.

Şerefiye Farkı Nedir?

Kentsel dönüşüm veya imar planı değişikliği sonucunda, bazı bağımsız bölümlerin değerinde artış meydana gelebilir. İşte bu değer artışı “şerefiye farkı” olarak adlandırılır. Şerefiye farkı, özellikle kat karşılığı inşaat veya site yenileme projelerinde gündeme gelir ve paydaşlar arasında adil bir denge sağlanması açısından dikkatle hesaplanmalıdır. Bu süreçte, kentsel dönüşüm avukatı desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.

Avcılar Kentsel Dönüşüm Süreci ve Riskli Yapı Tespiti

Avcılar kentsel dönüşüm süreci, bölgedeki eski yapı stokunun yenilenmesi ve daha güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülmektedir. Özellikle 1999 Marmara Depremi sonrası riskli binaların tespiti ve yıkım süreçleri hız kazanmıştır. Avcılar riskli yapı tespiti, lisanslı kurumlar tarafından yapılan teknik incelemeler sonucunda tamamlanır ve riskli olduğu belirlenen yapılar için dönüşüm süreci başlatılır. Riskli yapı tespiti amacıyla ilgili idareye yapılacak olan başvurularda oy nisabı bulunmamakta ve tek bir kişi dahi riskli yapı incelemesi amacıyla başvuru yapabilmektedir. Bazı özellik arz eden durumlarda ise (metruk yapı, acele yıkılması gereken yapı) resen riskli yapı kontrolü yapılabilmektedir.

Bu aşamada, mülk sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmaları büyük önem taşır.

Sonuç

İmar artışı, imar durumu, şerefiye farkı ve kentsel dönüşüm gibi kavramlar, gayrimenkul hukukunun temel unsurları arasında yer alır. Özellikle Avcılar bölgesinde yaşayan vatandaşlar için bu konular, hem mülkiyet hakkı hem de yatırım planlaması açısından büyük önem taşır.
Bu süreçlerde doğru bilgiye sahip olmak ve hukuki danışmanlık almak, gelecekte yaşanabilecek olası sorunların önüne geçilmesini sağlar.

Hukuki Destek İçin Bizimle İletişime Geçin

Avcılar Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapı Tespiti, İmar Artışı veya Şerefiye Farkı süreçlerinde profesyonel hukuki destek almak istiyorsanız, alanında uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Batin Yılmaz Avukatlık Ofisi olarak, her müvekkilimizin yasal haklarını korumayı ve en uygun çözüm yollarını sunmayı ilke edinmekteyiz.

📞İletişim: www.batinyilmaz.av.tr – 0 532 669 34 90
📍Adres: Skyport Residence Ka:12 No:133 Beylikdüzü,İstanbul
✉️E-posta: info@batinyilmaz.av.tr