GYO’DAN ALINAN KONUT İKAMET İZNİ – İSTANBUL 9. İDARİ DAVA DAİRESİ

GYO’dan alınan konuta dayanılarak yapılan ikamet izni başvurusunun reddi üzerine açılan davada, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesi, ilk derece mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararını kaldırarak Göç İdaresi Başkanlığı tarafından tesis edilen ret işlemini iptal etti. 30 Eylül 2026 tarihli, 2026/3293 Esas ve 2026/4604 Karar sayılı hüküm, yabancıların taşınmaz edinimi sırasında geçerli olan değerleme raporu istisnalarının sonraki ikamet izni başvurularında nasıl değerlendirilmesi gerektiği bakımından önemli bir hukuki inceleme örneğidir.

İran uyruklu davacı, 21 Ekim 2022 tarihinde bir gayrimenkul yatırım ortaklığından konut satın almış; 2025 yılında ise Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılar kapsamında kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunmuştur. Göç İdaresi, konutun satın alındığı tarihe ait değerleme raporunun sunulmadığı gerekçesiyle başvuruyu reddetmiştir. İlk derece mahkemesi ret işlemini hukuka uygun bulmasına rağmen, istinaf mahkemesi farklı bir hukuki değerlendirme yaparak taşınmazın edinildiği tarihte yürürlükte bulunan GYO istisnası nedeniyle düzenlenmesi zorunlu olmayan bir raporun yıllar sonra başvurucudan istenemeyeceğini belirlemiştir.

Davacı vekilleri arasında yer alan Адв. Батин ЙЫЛМАЗ tarafından da takip edilen bu uyuşmazlıkta, taşınmazın edinim tarihi, satışın hukuki niteliği, ilgili tapu genelgeleri, ikamet izni şartları ve idari yargıda istinaf denetiminin kapsamı birlikte önem kazanmıştır.

Kararın temel sonucu: İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesi, taşınmazın satın alındığı tarihte gayrimenkul yatırım ortaklıklarının satışları bakımından değerleme raporu aranmadığını tespit ederek, geçmiş tarihli raporun ibraz edilmemesi nedeniyle tesis edilen ikamet izni ret işlemini hukuka aykırı bulmuştur. İlk derece mahkemesinin ret kararını kaldırmış, dava konusu idari işlemin iptaline hükmetmiştir. Karar, temyiz yolu kapalı olmak üzere kesin olarak verilmiştir.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin Taşınmaz İkamet İzni İptal Kararı

Karar, yalnızca davacı hakkında tesis edilen ikamet izni ret işleminin hukuka uygunluğunu değerlendirmektedir. Kararda yer alan kişisel bilgiler, yabancı kimlik numarası, adres ve diğer kimlik tespitine elverişli kayıtlar bu incelemede paylaşılmamıştır.

Uyuşmazlığın Başlangıcı: 2022 Yılında GYO’dan Konut Satın Alınması

Davacı yabancı, 21 Ekim 2022 tarihinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir gayrimenkul yatırım ortaklığından konut niteliğinde bir taşınmaz satın almıştır.

Taşınmazın edinildiği tarihte, yabancıların taşınmaz edinimi sırasında değerleme raporu düzenlenmesine ilişkin mevzuat hükümleri yürürlükte bulunmakla birlikte, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının taraf olduğu satış işlemleri bakımından özel bir istisna uygulanmaktaydı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 15 Şubat 2019 tarihli ve 2019/1 sayılı Genelgesi, 12 Kasım 2021 tarihli değişiklikleriyle birlikte değerlendirildiğinde, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının satışlarında taşınmaz değerleme raporu istenmemesine yönelik bir düzenleme içeriyordu.

Bu nedenle davacının 2022 yılında gerçekleştirdiği satın alma işleminde taşınmaz değerleme raporu düzenlenmesi ve tapu müdürlüğüne sunulması zorunlu tutulmamıştır.

Taşınmazın tapu devri de bu hukuki çerçevede gerçekleştirilmiştir.

Ancak yıllar sonra ikamet izni başvurusu yapıldığında, satış tarihinde rapor düzenlenmemiş olması davacı açısından idari bir uyuşmazlığın ortaya çıkmasına neden olmuştur.

GYO Satışlarında Değerleme Raporu İstisnası Nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sermaye piyasası mevzuatına tabi olarak faaliyet gösteren ve taşınmaz yatırımları gerçekleştiren şirketlerdir.

Taşınmaz satışının bir gayrimenkul yatırım ortaklığı tarafından yapılması, geçmişte yürürlükte bulunan bazı tapu düzenlemelerinde özel işlem usullerinin uygulanmasına neden olmuştur.

İncelenen uyuşmazlığın konusu olan 2022 tarihli satışta, GYO tarafından yapılan işlem istisna kapsamında değerlendirilmiş ve satış sırasında taşınmaz değerleme raporu aranmamıştır.

Bu husus, İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin kararında da açıkça kabul edilmiştir.

İlgili dönemin düzenlemesine ulaşmak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/1 sayılı Genelgesinin resmî metni может быть проверено.

Важный: Bu istisna, somut taşınmazın satın alındığı tarihteki mevzuat bakımından önemlidir. 2019/1 sayılı düzenlemenin sonraki yıllarda değiştiği ve yerini yeni düzenlemelere bıraktığı göz ardı edilmemelidir. Güncel işlemler için eski istisnanın hiçbir inceleme yapılmadan uygulanabileceği varsayılmamalıdır.

2025 Yılında Taşınmaz Amaçlı İkamet İzni Başvurusu Yapılması

Davacı, taşınmazı satın almasından yaklaşık üç yıl sonra, 27 Haziran 2025 tarihinde Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılar kapsamında kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunmuştur.

Başvuru, 25 Haziran 2025 ile 25 Haziran 2026 tarihleri arasındaki dönem için yapılmıştır.

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/1-b maddesi, Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebilmesini düzenlemektedir.

Bununla birlikte taşınmazın sahibi olmak tek başına ikamet izni verilmesini zorunlu hâle getirmez. Taşınmazın konut niteliği, başvuru amacı, ilgili dönemde aranan taşınmaz değeri ve diğer genel ikamet izni koşulları da değerlendirilir.

Bu konudaki genel şartları, taşınmazın edinim tarihi ve 200.000 ABD doları uygulamasıyla birlikte Taşınmaz İkamet İzni 2026: Şartlar ve 200.000 Dolar Kuralı başlıklı rehberimizde ayrıca açıkladık.

Burada ele alınan mahkeme kararı ise genel ikamet şartlarından çok daha özel bir uyuşmazlığa, satış tarihinde hazırlanması zorunlu olmayan değerleme raporunun sonraki başvuruda istenmesine ilişkindir.

Göç İdaresi İkamet İzni Başvurusunu Neden Reddetti?

Davacı, ikamet izni başvurusunda taşınmaza ilişkin güncel bir değerleme raporu sunmuştur.

Ancak İstanbul İl Göç İdaresi Müdürlüğü, taşınmazın güncel değerini gösteren raporla yetinmeyerek, 21 Ekim 2022 tarihli satın alma işlemine ait değerleme raporunun da sunulmasını istemiştir.

Davacı tarafından satış tarihinde bu nitelikte bir rapor düzenlenmemiştir. Çünkü satış, o tarihte yürürlükte bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin istisna kapsamındadır.

Göç İdaresi ise istenen geçmiş tarihli GABİM raporunun belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi gerekçesiyle kısa dönem ikamet izni başvurusunun reddine karar vermiştir.

Bu durumda hukuki tartışmanın merkezinde şu soru bulunmaktadır:

Taşınmazın satın alındığı tarihte mevzuat gereği düzenlenmesi zorunlu olmayan bir değerleme raporu, yıllar sonra yapılan ikamet izni başvurusunda sunulmadığı gerekçesiyle ret kararı verilmesine dayanak oluşturabilir mi?

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesi, somut olayda bu soruya olumsuz cevap vermiştir.

İstanbul 18. İdare Mahkemesi İlk Aşamada Davayı Reddetti

İkamet izni başvurusunun reddedilmesi üzerine davacı tarafından işlemin iptali talebiyle İstanbul 18. İdare Mahkemesinde dava açılmıştır.

Mahkeme, 26 Şubat 2026 tarihli, 2025/3510 Esas ve 2026/875 Karar sayılı hükmüyle davanın reddine karar vermiştir.

İlk derece mahkemesinin değerlendirmesine göre, taşınmazın ikamet izni bakımından aranan değerinin edinim tarihindeki koşullara göre tespit edilmesi gerekmekteydi.

Mahkeme, bu tespitin yapılabilmesi için satın alma tarihine ait değerleme raporunun sunulmasının istendiğini; davacının ise söz konusu belgeyi süresinde ibraz etmediğini değerlendirmiştir.

Bu nedenle başvurucunun kalış amacını destekleyen belgeleri yasal sürede tamamlamadığı gerekçesiyle Göç İdaresinin ret işlemi hukuka uygun bulunmuştur.

Ancak ilk derece mahkemesinin bu yaklaşımında, taşınmazın satın alındığı tarihte GYO satışlarının değerleme raporu zorunluluğundan istisna tutulmasının hukuki sonucu belirleyici biçimde değerlendirilmemiştir.

Bu eksiklik, istinaf başvurusunun temel hukuki tartışmalarından birini oluşturmuştur.

Av. Batın YILMAZ’ın da Takip Ettiği Dosyada İstinaf Başvurusu

İlk derece mahkemesinin davayı reddetmesi üzerine hüküm, davacı tarafça istinaf incelemesine taşınmıştır.

Dosyada davacı vekilleri arasında yer alan Адв. Батин ЙЫЛМАЗ tarafından da yürütülen hukuki süreçte, taşınmazın edinildiği tarihteki mevzuat ve işlem istisnası ile başvuruda istenen belgelerin hukuki dayanağı ön plana çıkmıştır.

İstinaf isteminin özetinde, özellikle şu hususlar ileri sürülmüştür:

• Taşınmazın satın alındığı tarihte gayrimenkul yatırım ortaklıklarının taraf olduğu satışlarda değerleme raporu sunulması zorunlu değildi.
• Bu nedenle satın alma sırasında geçmiş tarihli değerleme raporu alınmamıştı.
• GABİM yetkililerinden geçmiş tarihli değerleme raporu alınmasının mümkün olmayacağı bilgisi edinilmişti.
• Başvuru aşamasında güncel değerleme raporu sunulmuştu.
• Güncel raporun ilgili tutarı karşıladığı ve taşınmazın satış bedelinin 210.000 ABD doları olduğu ileri sürülmüştü.
• İlk derece mahkemesinin ret kararının kaldırılması ve dava konusu işlemin iptali istenmişti.

Burada bir ayrımın altını çizmek gerekir: 210.000 ABD doları satış bedeli, istinaf başvurusunda davacı tarafından ileri sürülen bir husustur. Bölge idare mahkemesinin kararı, bu bedelin bütün yönleriyle doğrulandığına veya taşınmazın diğer tüm ikamet izni şartlarını karşıladığına ilişkin bağımsız bir tespit olarak yorumlanmamalıdır.

İstinaf mahkemesinin belirleyici değerlendirmesi, geçmiş tarihli değerleme raporunun istenmesinin hukuki dayanağına ilişkindir.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Hangi Hukuki Gerekçeyle Kararı Kaldırdı?

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesi, dosyayı incelerken öncelikle taşınmazın edinildiği tarihte yürürlükte bulunan ilgili tapu düzenlemelerini değerlendirmiştir.

Daire, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/1 sayılı Genelgesinin 12 Kasım 2021 tarihli değişiklikle birlikte uygulanan hükümlerine yer vermiştir.

Bu düzenlemeye göre gayrimenkul yatırım ortaklıklarının satışları, taşınmaz değerleme raporu istenmeyecek işlemler arasında bulunmaktadır.

Davacının taşınmazı 21 Ekim 2022 tarihinde bir gayrimenkul yatırım ortaklığından satın aldığı da dosya kapsamında sabittir.

Dolayısıyla satın alma tarihinde taşınmaz değerleme raporu istenilmemesi, davacının bir yükümlülüğünü ihlal etmesinden kaynaklanmamaktadır.

Aksine, işlemin gerçekleştirildiği tarihte yürürlükte bulunan düzenleyici işlemin uygulanmasının sonucudur.

Mahkeme, bu nedenle başvurucunun taşınmazı satın aldığı tarihe ilişkin bir değerleme raporunu sonradan sunmasının beklenemeyeceğini değerlendirmiştir.

Kararın Belirleyici Gerekçesi

“Davacıdan taşınmazı satın aldığı tarihe ait taşınmaz değerleme raporu sunmasının beklenilemeyeceği”

Bu değerlendirme üzerine Bölge İdare Mahkemesi, ikamet izni başvurusunun reddine ilişkin işlemde hukuka uygunluk; davayı reddeden ilk derece mahkemesi kararında ise hukuki isabet bulunmadığı sonucuna ulaşmıştır.

Mahkemenin gerekçesi, yabancının her durumda değerleme raporu sunmaktan muaf olduğu anlamına gelmemektedir. Karar, belirli tarihte ve belirli hukuki koşullarda gerçekleşen bir GYO satışında, o tarihte düzenlenmesi zorunlu olmayan raporun daha sonra eksik belge olarak ileri sürülmesine ilişkindir.

İstinaf Mahkemesinin Hükmü: Ret İşlemi İptal Edildi

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesi, 30 Eylül 2026 tarihli kararında:

1. Davacının istinaf başvurusunun kabulüne,
2. İstanbul 18. İdare Mahkemesinin 26.02.2026 tarihli, E.2025/3510, K.2026/875 sayılı kararının kaldırılmasına,
3. Taşınmaz amaçlı kısa dönem ikamet izni başvurusunun reddine ilişkin idari işlemin iptaline,
4. İlk derece ve istinaf aşamalarındaki toplam 3.451,30 TL yargılama giderinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine,
5. 30.000 TL vekâlet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine

oybirliğiyle karar vermiştir.

Hüküm, temyiz yolu kapalı olmak üzere kesin olarak verilmiştir.

Bu kararın konusu idarenin ikamet izni ret işleminin iptalidir. Mahkeme doğrudan ikamet kartı düzenlenmesine ilişkin bir hüküm kurmamıştır. Bu nedenle iptal kararının idarece uygulanması ile yabancı adına ikamet izninin fiilen düzenlenmesi ayrı aşamalar olarak değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Amaçlı Kısa Dönem İkamet İzninin Hukuki Şartları

Türkiye’de taşınmaz sahibi olan yabancıların kısa dönem ikamet izni başvurularının hukuki dayanağı, Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите» ile bu Kanunun uygulanmasına ilişkin düzenlemelerdir.

Kanunun 31/1-b maddesinde Türkiye’de taşınmaz malı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebileceği düzenlenmiştir.

Kanunun 32. maddesinde ise kısa dönem ikamet izninin genel şartları yer almaktadır.

Bunlar arasında başvuru amacını destekleyen bilgi ve belgelerin sunulması, gerekli barınma koşullarının sağlanması, adres bilgilerinin verilmesi ve ilgili diğer koşulların karşılanması bulunmaktadır.

Kanunun 33. maddesi, şartların yerine getirilmemesi veya ortadan kalkması gibi durumlarda kısa dönem ikamet izninin reddedilmesini, iptalini veya uzatılmamasını düzenlemektedir.

İlgili resmî bilgilere Göç İdaresi Başkanlığının İkamet Genel Bilgiler sayfasından ulaşılabilir.

Başvuru türlerine ilişkin ayrıntılı hukuki açıklamalar ise Kısa Dönem İkamet İzni 2026: Şartlar ve Ret Sebepleri yazımızda yer almaktadır.

Taşınmaz Sahibi Olmak Otomatik İkamet Hakkı Sağlar mı?

Hayır. Türkiye’de bir taşınmazın mülkiyetine sahip olmak, tek başına ve koşulsuz bir ikamet hakkı sağlamaz.

Başvurunun ilgili mevzuata uygun şekilde yapılması ve ikamet izni şartlarının sağlanması gerekir.

Bununla birlikte idarenin belge isteme ve başvuruyu inceleme yetkisi de hukuki sınırlara tabidir.

Somut davanın önemi, işte bu ikinci noktada ortaya çıkmaktadır. İdare tarafından talep edilen belgenin, başvuru sahibinden hukuken beklenebilir ve ilgili işlem bakımından istenebilir nitelikte olup olmadığı yargısal denetimden geçirilmiştir.

75.000 Dolar ve 200.000 Dolar Şartları Bu Davada Nasıl Değerlendirilmeli?

Taşınmaz sahibi yabancıların kısa dönem ikamet izni başvurularında uygulanan asgari değer şartları zaman içerisinde değiştirilmiştir.

Göç İdaresi Başkanlığının 26 Nisan 2022 tarihli düzenlemesi kapsamında İstanbul’un da aralarında bulunduğu büyükşehirlerde 75.000 ABD doları tutarında bir eşik uygulanmıştır.

16 Ekim 2023 tarihli düzenlemeyle ise taşınmaz amaçlı ikamet izni bakımından 200.000 ABD doları tutarı gündeme gelmiştir.

Güncel başvuru şartlarını gösteren Göç İdaresi Başkanlığının resmî başvuru formunda taşınmazın edinim tarihindeki değerine ilişkin 200.000 ABD doları açıklaması bulunmaktadır.

Ancak incelenen mahkeme kararında iki ayrı hukuki mesele bulunmaktadır:

1. Taşınmazın ikamet izni bakımından aranan parasal değeri karşılayıp karşılamadığı,
2. Taşınmazın satın alındığı tarihte düzenlenmesi zorunlu olmayan bir değerleme raporunun sonradan istenip istenemeyeceği.

Bölge İdare Mahkemesinin iptal gerekçesi, esas itibarıyla ikinci meseleye ilişkindir.

Mahkeme, 2022 yılındaki GYO satışında değerleme raporu aranmadığını ve bu nedenle satın alma tarihine ait raporun yıllar sonra sunulmasının beklenemeyeceğini değerlendirmiştir.

Bu karar, 200.000 ABD doları uygulamasının bütün eski taşınmaz edinimlerine hangi koşullarda uygulanacağı sorununu genel ve soyut biçimde çözmüş değildir.

Taşınmazın edinim tarihi, önceki düzenlemeler, geçiş hükümleri ve başvuru koşullarının nasıl uygulanacağı her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Geçmiş Tarihli Değerleme Raporu Sorunu Neden Önemlidir?

Taşınmaz değerleme raporları, belirli bir değerleme tarihi itibarıyla taşınmazın ekonomik değerinin tespit edilmesine yönelik teknik belgelerdir.

Bir taşınmazın 2025 yılındaki piyasa değerinin tespiti ile 2022 yılındaki değerinin tespiti aynı işlem değildir.

Taşınmazların fiyatları zaman içinde döviz kuru, piyasa koşulları, bölgesel gelişmeler, yapının yaşı ve birçok başka unsur nedeniyle değişebilir.

Bu nedenle güncel değerleme raporunun geçmiş tarihteki değeri kendiliğinden ortaya koyduğu varsayılamaz.

Ancak bu teknik ayrım, idarenin geçmişte düzenlenmesi zorunlu olmayan bir belgeyi her durumda başvurucudan istemesine hukuki dayanak oluşturmaz.

İncelenen kararın önemi de buradadır.

Mahkeme, geçmiş tarihli değerin belirlenmesine yönelik idari ihtiyacı bütünüyle reddetmemiş; davacıdan 2022 yılındaki GYO satışı sırasında düzenlenmemiş olan değerleme raporunun sunulmasının beklenemeyeceğini kabul etmiştir.

Bu nedenle karar, taşınmazların değerine ilişkin bütün uyuşmazlıklarda aynı sonucun ortaya çıkacağı şeklinde yorumlanmamalıdır.

İdare Hukukunda Sonradan Belge İstenmesinin Sınırları

İdari makamların yabancılardan ikamet izni başvurularına ilişkin bilgi ve belge isteme yetkisi bulunmaktadır.

Ancak bu yetkinin kullanımı sırasında idari işlemin hukuki dayanağı, başvurunun niteliği ve istenen belgenin ilgili kişi tarafından sağlanabilir olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Özellikle geçmişte tamamlanmış bir hukuki işlemin, sonradan değişen belge ve usul şartları nedeniyle yeniden değerlendirilmesi gerektiğinde, işlem tarihindeki hukuki rejimin incelenmesi önem taşır.

İdare hukukunda hukuki güvenlik ve belirlilik ilkeleri, kişilerin hukuki durumlarını öngörülebilir kurallar çerçevesinde değerlendirebilmelerini amaçlar.

Bu ilkeler, her yeni düzenlemenin geçmişte gerçekleşmiş olaylara uygulanamayacağı anlamına gelmez. Ancak geçmiş işlemlerin değerlendirilmesinde yeni ve eski düzenlemelerin zamansal kapsamı göz önünde bulundurulmalıdır.

Somut davada mahkeme, 2022 yılında uygulanmış GYO istisnasının 2025 yılındaki ikamet izni başvurusu bakımından göz ardı edilemeyeceğini ortaya koymuştur.

Hukuki Güvenlik ve Belirlilik İlkelerinin Dosyayla İlişkisi

Yabancı yatırımcıların Türkiye’de taşınmaz edinimi sırasında yerine getirmeleri gereken yükümlülüklerin işlem tarihinde belirli olması önemlidir.

Bir işlemin tamamlandığı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat, belirli bir belgeyi zorunlu tutmuyorsa sonraki idari incelemede bu tarihsel durumun dikkate alınması gerekir.

Bununla birlikte, mahkemenin açık gerekçesi söz konusu ilkelerin genel değerlendirmesinden ziyade 2022 tarihli GYO satışında değerleme raporu aranmadığına ilişkin somut düzenlemeye dayanmaktadır.

Dolayısıyla kararın kapsamını aşmamak için bu iki hususun birbirinden ayrılması gerekir.

GYO’dan Konut Alan Yabancılar İçin 2026 Yılındaki Mevzuat Neden Ayrıca İncelenmeli?

İncelenen taşınmaz 2022 yılında satın alınmıştır. Mahkemenin karar tarihi ise 2026’dır.

Bu iki tarih arasında taşınmaz değerleme raporlarına ilişkin mevzuatta önemli değişiklikler meydana gelmiştir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2024/2 sayılı Genelgesi, yabancıların taşınmaz edinimlerinde ve bazı işlemlerde kullanılacak değerleme raporlarına ilişkin yeni usul ve esaslar belirlemiştir.

Ayrıca 29 Eylül 2026 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 2024/2 sayılı Genelgenin güncellenmesine ilişkin duyuru yayımlanmıştır.

Bu nedenle 2022 yılında gerçekleşmiş bir GYO satışının hukuki rejimi ile 2026 yılında yapılacak yeni bir taşınmaz ediniminin şartları birbirine karıştırılmamalıdır.

Güncel taşınmaz değerleme ve vatandaşlık işlemlerine ilişkin değişikliklerin açıklaması için Vatandaşlık Başvurularında GEDAŞ Zorunluluğunun Kaldırılması başlıklı incelememize de bakılabilir.

Ancak vatandaşlık amaçlı taşınmaz yatırımlarında kullanılan değerleme belgeleri ile taşınmaz sahibi olma gerekçesine dayanan kısa dönem ikamet izni başvurularında istenen belgelerin aynı hukuki işlem olarak değerlendirilmemesi gerekir.

GYO, GABİM ve Değerleme Raporu Kavramları Birbirinden Nasıl Ayrılır?

Bu uyuşmazlıkta birbirine yakın görünmekle birlikte farklı hukuki anlamlara sahip kavramlar yer almaktadır.

GABİM ve taşınmaz değerleme süreçleri hakkında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün resmî açıklaması da incelenebilir.

İncelenen davada sorun, davacının gayrimenkul yatırım ortaklığından satın aldığı taşınmazın edinim tarihinde rapor zorunluluğuna tabi olmaması ve bu nedenle geçmiş tarihli GABİM raporunun sunulamamasıdır.

İkamet İzni Başvurusunun Reddi ile Mevcut İkamet İzninin İptali Arasındaki Fark

Yabancılar hukukunda birbirine benzeyen ancak farklı hukuki sonuçlar doğuran iki idari işlem türü bulunmaktadır.

İkamet izni başvurusunun reddi, yabancının talep ettiği ikamet izninin verilmemesidir.

İkamet izninin iptali ise daha önce verilmiş ve süresi devam eden bir ikamet izninin idari işlemle sona erdirilmesidir.

Bu davada uyuşmazlık, yeni bir taşınmaz amaçlı ikamet izni başvurusunun reddine ilişkindir.

Öte yandan ofisimiz tarafından takip edilen başka bir uyuşmazlıkta, yabancının konutunu kiraya verdiği iddiası nedeniyle ikamet izninin iptali gündeme gelmiştir. İstanbul 15. İdare Mahkemesinin bu konudaki değerlendirmesi için Taşınmaz İkamet İzni İptali ve V-69 Giriş Yasağının İptali karar incelememizden yararlanılabilir.

Bir başka incelemede ise adres denetiminin eksik yapılmasının ikamet izni iptal işlemine etkisi değerlendirilmiştir. Bu konuda Eksik Adres Denetimi Nedeniyle İkamet İzni İptal Kararı başlıklı yazımız bulunmaktadır.

Bu kararlar, farklı ikamet işlemlerinin farklı maddi olaylar ve deliller üzerinden yargısal denetime tabi tutulduğunu göstermektedir.

İkamet İzni Reddine Karşı İptal Davası Nasıl Değerlendirilir?

İkamet izni başvurusunun reddedilmesi hâlinde, ret işleminin niteliğine ve tebliğ tarihine göre idari yargıda iptal davası açılması gündeme gelebilir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca idare mahkemelerinde dava açma süresi, özel bir düzenleme bulunmadıkça altmış gündür.

Ancak somut işlem bakımından uygulanacak süre, başvuru türü, tebligat ve varsa özel kanun hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Ret kararına karşı dava açılacaksa öncelikle işlemin hangi gerekçeyle tesis edildiği belirlenmelidir.

Например:

• Başvuru sahibinin kalış amacını destekleyen belgenin bulunmadığı mı ileri sürülmektedir?
• Sunulan taşınmaz değerleme raporu yetersiz mi görülmektedir?
• Taşınmazın konut niteliğine ilişkin bir uyuşmazlık mı vardır?
• Taşınmazın edinim tarihinde yürürlükte olan düzenlemeler mi tartışmalıdır?
• Başvurucuya eksik belge bildiriminde bulunulmuş mudur?
• İstenen belgenin düzenlenmesi veya temini hukuken mümkün müdür?

Bu soruların cevapları dosyadaki ret işleminin hukuka uygunluğunu değerlendirmede önem taşıyabilir.

İkamet izni ret kararları, idari başvuru yolları ve iptal davasına ilişkin genel bilgiler için İkamet İzni Reddi 2026: İtiraz ve Dava Süreci başlıklı yazımız incelenebilir.

İstinaf İncelemesinin İdari Yargıdaki Önemi

İdari yargıda ilk derece mahkemesi tarafından verilen kararların belirli koşullarla istinaf incelemesine taşınması mümkündür.

İstinaf yolu, ilk derece mahkemesinin kararının hukuki ve maddi yönlerden yeniden değerlendirilmesini sağlayan bir kanun yoludur.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 45. maddesi, istinaf incelemesinin temel hukuki çerçevesini düzenlemektedir.

Somut dosyada ilk derece mahkemesi, raporun ibraz edilmemesini ret işlemini hukuka uygun bulmak için yeterli görmüştür.

İstinaf mahkemesi ise bu değerlendirmeyi yerinde bulmamış ve taşınmazın satın alındığı tarihte GYO satışları için değerleme raporu istenmemesinin hukuki önemini ortaya koymuştur.

Bu nedenle istinaf incelemesi, dosyanın yalnızca usul bakımından değil, uyuşmazlığın esasını oluşturan mevzuat istisnası bakımından da değerlendirilmesi sonucunu doğurmuştur.

Her İstinaf Başvurusu İlk Derece Kararını Kaldırır mı?

Hayır. Bölge idare mahkemesi, somut uyuşmazlığa göre istinaf başvurusunu reddedebilir, gerekli koşullar altında ilk derece kararını kaldırabilir veya ilgili usul hükümleri çerçevesinde farklı kararlar verebilir.

İncelenen dosyada kararın kaldırılmasına yol açan husus, taşınmazın satış tarihinde yürürlükte bulunan değerleme raporu istisnasının ret işleminin hukuki değerlendirmesi bakımından belirleyici olmasıdır.

Dolayısıyla başka ikamet izni ret davalarında aynı istinaf sonucunun elde edileceği yönünde genel bir değerlendirme yapılamaz.

İptal Kararı Sonrasında Göç İdaresi Hangi İşlemleri Yapmalıdır?

İdari yargı mercilerinin verdiği iptal kararları, idarenin hukuka aykırı bulunan işlemin sonuçlarını gidermesine yönelik yükümlülükler doğurur.

2577 sayılı Kanun’un 28. maddesi uyarınca idare, mahkeme kararının gereğini gecikmeksizin yerine getirmek zorundadır. Kanunda bu sürenin kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemeyeceği düzenlenmiştir.

Bu dosyada ikamet izni başvurusunun reddine ilişkin işlem iptal edilmiştir.

Bununla birlikte iptal hükmü ile başvurucuya fiilen ikamet kartı düzenlenmesi aynı işlem değildir.

İdarenin, mahkemenin iptal gerekçesini dikkate alarak başvurunun hukuki durumunu değerlendirmesi ve kararın gereğini yerine getirmesi gerekir.

Somut dosyada ikamet izninin hangi tarihte düzenlendiği veya karar sonrasında gerçekleştirilen idari işlemler hakkında ayrıca doğrulanmış bilgi bulunmadığından, bu makalede ikamet kartının fiilen teslim edildiği ileri sürülmemektedir.

Ayrıca iptal davası açılması veya ret işleminin iptali, kişinin başka bir idari işlemden kaynaklanan giriş yasağını kendiliğinden ortadan kaldırdığı anlamına gelmez.

Bu Karar Bütün GYO Konut Alıcıları İçin Geçerli midir?

İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin verdiği karar, davaya konu idari işlem ve taraflar bakımından hüküm doğurmaktadır.

Ancak kararın gerekçesi, benzer nitelikteki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme yapılırken incelenebilecek bir örnektir.

Özellikle şu koşulların birlikte bulunduğu dosyalarda kararın dayandığı hukuki yaklaşım önem kazanabilir:

• Yabancının taşınmazı ilgili istisnanın yürürlükte olduğu dönemde satın almış olması,
• Satıcının ilgili dönemdeki düzenleme kapsamında bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olması,
• Taşınmaz ediniminde değerleme raporu hazırlanmasının zorunlu olmaması,
• İkamet izni başvurusu sırasında satın alma tarihine ait değerleme raporunun istenmesi,
• Başvurunun yalnızca bu geçmiş tarihli raporun sunulmaması nedeniyle reddedilmesi.

Ancak bu koşullardan birinin bulunması dahi her zaman aynı sonucu doğurmayabilir.

Taşınmazın niteliği, edinim tarihi, değerleme düzenlemeleri, diğer ikamet şartları ve idarenin ret gerekçesi birlikte değerlendirilmelidir.

Karar, bütün GYO satışlarında değerleme raporundan süresiz ve genel bir muafiyet tanındığı anlamına gelmemektedir.

Yabancılar Hukuku Dosyalarında Hukuki İncelemenin Kapsamı

Yabancıların Türkiye’deki ikamet, taşınmaz edinimi ve vatandaşlık işlemlerinde tek bir kanun hükmünün incelenmesi her zaman yeterli olmayabilir.

Özellikle taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarda birden fazla hukuki düzenleme birlikte gündeme gelebilir.

Bunlar arasında:

• 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu,
• Kanunun uygulanmasına ilişkin yönetmelik,
• Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan düzenleyici işlemler,
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün ilgili genelgeleri,
• Taşınmazın edinildiği tarihte uygulanan mevzuat,
• İdari yargılama ve kanun yolu hükümleri

bulunabilir.

Bu düzenlemeler arasındaki ilişkinin kurulması, özellikle farklı tarihlerde yürürlüğe giren kuralların uygulanması söz konusu olduğunda önem kazanır.

Ofisimizin Bu Tür Uyuşmazlıklardaki Hukuki Çalışma Yaklaşımı

Av. Batın YILMAZ tarafından yürütülen yabancılar hukuku çalışmalarında ikamet izni başvurusunun yalnızca nihai ret gerekçesi üzerinden değil, işlemi ortaya çıkaran idari ve hukuki süreç bakımından da değerlendirilmesi esas alınmaktadır.

Özellikle taşınmaz kaynaklı ikamet uyuşmazlıklarında satış tarihi, tapu işleminin niteliği, başvuru tarihi, ilgili tarihlerdeki mevzuat, idari yazışmalar ve başvurucudan istenen belgeler arasında hukuki bağlantı kurulması önem taşır.

İncelenen mahkeme kararında da uyuşmazlığın çözümü, yalnızca eksik olduğu belirtilen bir belgenin bulunup bulunmadığına değil, o belgenin taşınmazın satın alındığı tarihte hukuken zorunlu olup olmadığına dayanmıştır.

Bu yönüyle dosya, idari işlemin dayanaklarının araştırılması, farklı mevzuat hükümlerinin birlikte yorumlanması ve ilk derece mahkemesi kararının istinaf aşamasında hukuki denetime tabi tutulması bakımından açıklayıcı bir örnek oluşturmaktadır.

Yabancıların ikamet izni, vatandaşlık, sınır dışı ve diğer idari işlemlerine ilişkin hukuki konular yabancılar hukuku çalışma alanımız kapsamında ele alınmaktadır.

Burada açıklanan çalışma yaklaşımı, somut hukuki sorunların değerlendirilmesine ilişkindir; başka başvurular bakımından belirli bir sonuç taahhüdü içermemektedir.

Taşınmaz Kaynaklı İkamet İzni Dosyalarında Delil İncelemesi

Taşınmaz amaçlı ikamet izni uyuşmazlıklarında delillerin ve resmî kayıtların birlikte değerlendirilmesi özellikle önemlidir.

Bu kapsamda taşınmazın iktisap tarihi, tapu kayıtları, satış işlemindeki tarafların hukuki niteliği, taşınmaz değerine ilişkin belgeler, başvuru formu, eksik belge bildirimi ve ret gerekçesi incelenebilir.

Somut olayın gerektirdiği hâllerde aynı taşınmazın farklı tarihlerdeki değerleme işlemleri ve tapu mevzuatındaki değişiklikler de değerlendirme konusu olabilir.

İncelenen davada, 2022 yılında geçerli olan tapu düzenlemesi ile 2025 yılında yapılan ikamet izni başvurusu arasındaki ilişkinin doğru kurulması uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olmuştur.

Bu nedenle yabancılar hukuku alanındaki idari davalar, yalnızca ikamet mevzuatına değil; gerekli durumlarda taşınmaz hukuku, idare hukuku ve ilgili teknik mevzuata birlikte dayanabilir.

Benzer İkamet İzni Kararlarıyla Karşılaştırmalı Değerlendirme

Bu yazıda incelenen dava, taşınmaz amaçlı ikamet izni başvurusunun değerleme raporu eksikliği gerekçesiyle reddedilmesine ilişkindir.

Bununla birlikte yabancıların taşınmaz sahipliği nedeniyle karşılaştıkları idari uyuşmazlıklar farklı nedenlerle ortaya çıkabilmektedir.

Her üç uyuşmazlıkta da farklı maddi ve hukuki meseleler tartışılmıştır.

Bu sebeple kararların birbiri yerine kullanılması veya bütün taşınmaz ikamet izni işlemlerine aynı gerekçenin uygulanması doğru değildir.

Kararların karşılaştırılması, idarenin ileri sürdüğü sebebin hukuki ve olgusal dayanağının nasıl incelendiğini anlamaya yardımcı olabilir.

Часто задаваемые вопросы

GYO’dan konut alan yabancıların ikamet izni başvurusu reddedilebilir mi?

Evet. Gayrimenkul yatırım ortaklığından konut satın alınmış olması, tek başına ikamet izni verilmesini zorunlu kılmaz. Ancak ret işleminin ilgili mevzuata ve somut başvuru koşullarına uygun olması gerekir. İncelenen kararda, geçmiş tarihli değerleme raporunun sunulmaması gerekçesiyle verilen ret işlemi hukuka aykırı bulunmuştur.

2022 yılında GYO’dan alınan taşınmaz için değerleme raporu zorunlu muydu?

İncelenen mahkeme kararına göre, taşınmazın satın alındığı 21.10.2022 tarihinde yürürlükte bulunan düzenlemede gayrimenkul yatırım ortaklıklarının satışları değerleme raporu istisnası kapsamındaydı. Bu nedenle somut işlemde satış sırasında değerleme raporu istenmemiştir.

Satış tarihinde alınmayan değerleme raporu sonradan istenebilir mi?

Belge isteme yetkisinin kapsamı, ilgili işlem ve yürürlükteki mevzuata göre değerlendirilir. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, somut dosyada satış tarihinde GYO istisnası nedeniyle düzenlenmeyen raporun daha sonra başvurucudan sunulmasının beklenemeyeceğine karar vermiştir.

Güncel değerleme raporu eski tarihli raporun yerine geçer mi?

Güncel değerleme raporunun hangi işlemlerde yeterli kabul edileceği, başvuru türüne ve uygulanacak düzenlemelere bağlıdır. İncelenen davada mahkeme, her güncel raporun eski tarihli raporun yerine geçeceği şeklinde genel bir kural belirlememiştir.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi hangi kararı kaldırdı?

İstanbul 18. İdare Mahkemesinin 26.02.2026 tarihli, E.2025/3510 ve K.2026/875 sayılı davanın reddine ilişkin kararını kaldırmıştır.

Mahkeme Göç İdaresinin hangi işlemini iptal etti?

İran uyruklu davacının Türkiye’de taşınmaz malı bulunanlar kapsamında yaptığı kısa dönem ikamet izni başvurusunun, satın alma tarihine ait GABİM raporu sunulmadığı gerekçesiyle reddine ilişkin işlemini iptal etmiştir.

Karar 200.000 dolar değer şartının kaldırıldığı anlamına gelir mi?

Hayır. Karar, 200.000 ABD doları uygulamasını genel olarak ortadan kaldırmamıştır. İptal gerekçesi, 2022 tarihli GYO satışında değerleme raporu aranmadığı için geçmiş tarihli raporun sunulmasının beklenemeyeceğidir.

Mahkeme taşınmazın 210.000 dolar değerinde olduğunu kesin olarak tespit etti mi?

Kararın istinaf isteminin özetinde davacı tarafından taşınmazın 210.000 ABD doları bedelle satın alındığı ileri sürülmüştür. Ancak mahkemenin temel iptal gerekçesi satış bedelinin bağımsız olarak tespit edilmesi değil, geçmiş tarihli raporun zorunlu olmamasıdır.

İstinaf mahkemesinin kararı kesin mi?

Evet. İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesi, 30.09.2026 tarihli, E.2026/3293, K.2026/4604 sayılı kararını temyiz yolu kapalı olmak üzere kesin olarak vermiştir.

İptal kararı verilince yabancıya doğrudan ikamet kartı verilir mi?

Mahkeme, bu dosyada ret işleminin iptaline karar vermiştir. Kararın uygulanması ve başvurunun idarece sonuçlandırılması ayrı işlemlerdir. Gerekçeli karar, ikamet kartının hangi tarihte düzenlendiğini göstermemektedir.

GYO satışlarına ilişkin bu karar başka davalarda kullanılabilir mi?

Kararın hukuki gerekçesi, aynı dönem ve benzer işlem koşullarını taşıyan uyuşmazlıkların değerlendirilmesinde incelenebilir. Ancak her dava; taşınmazın edinim tarihi, satıcının niteliği, ilgili mevzuat, başvuru şartları ve ret gerekçesine göre ayrı değerlendirilmelidir.

İkamet izni ret davasında istinaf başvurusu yapılabilir mi?

İlk derece mahkemesi kararına karşı kanunda öngörülen şartların bulunması hâlinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinafın mümkün olup olmadığı ve süresi, kararın niteliğine ve uygulanacak usul hükümlerine göre belirlenir.

Sonuç: GYO Satışındaki Değerleme Raporu İstisnası İkamet İzni Davasında Belirleyici Oldu

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesinin 30.09.2026 tarihli, 2026/3293 Esas ve 2026/4604 Karar sayılı hükmü, gayrimenkul yatırım ortaklığından satın alınan taşınmaza dayanılarak yapılan ikamet izni başvurusunda önemli bir hukuki uyuşmazlığı çözmüştür.

İran uyruklu davacı, 21 Ekim 2022 tarihinde gayrimenkul yatırım ortaklığından konut satın almış ve 2025 yılında taşınmaz amaçlı kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunmuştur.

Göç İdaresi, satın alma tarihine ait değerleme raporunun sunulmadığı gerekçesiyle başvuruyu reddetmiş; İstanbul 18. İdare Mahkemesi ise ret işlemini hukuka uygun bulmuştur.

Buna karşılık İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, 2022 yılında yürürlükte olan GYO satışlarına ilişkin istisna nedeniyle düzenlenmesi zorunlu olmayan bir raporun daha sonraki başvuruda sunulmasının beklenemeyeceğini kabul etmiştir.

Bu gerekçeyle istinaf başvurusu kabul edilmiş, ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılmış ve ikamet izni başvurusunun reddine ilişkin işlem iptal edilmiştir.

Av. Batın YILMAZ’ın davacı vekilleri arasında yer aldığı bu dosya, yabancıların taşınmaz ediniminden kaynaklanan ikamet uyuşmazlıklarında yalnızca başvuru tarihinde uygulanan mevzuatın değil, taşınmazın edinildiği tarihte geçerli olan hukuki düzenlemelerin de değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Kararın açıklayıcı yönü, idarenin talep ettiği belgenin mevcut olup olmamasından önce, belgenin geçmişteki işlem bakımından hukuken zorunlu olup olmadığının araştırılmasıdır.

Bu hukuki yaklaşım, benzer idari işlemlerin değerlendirilmesinde yararlı olabilir. Bununla birlikte karar, farklı taşınmaz edinimleri ve ikamet izni başvuruları bakımından aynı sonucun alınacağını garanti etmemektedir.

Hukuki Kaynaklar ve İlgili İncelemeler

Resmî Mevzuat ve Kurum Kaynakları

• 
  6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu – Özellikle 31, 32 ve 33. maddeler
  
• 
  2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu – İptal davası, mahkeme kararlarının uygulanması ve istinaf
  
• 
  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 2019/1 sayılı tarihsel değerleme raporu düzenlemesi
  
• 
  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 2024/2 sayılı Genelgenin 2026 güncellemesi
  
• 
  Göç İdaresi Başkanlığı – İkamet İzni Genel Bilgiler
  
• 
  Göç İdaresi Başkanlığı – Kısa Dönem İkamet İzni Başvuru Formu ve İstenen Belgeler
  
• 
  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – GABİM ve Taşınmaz Değerleme Sistemi
  

Sitemizdeki İlgili Hukuki Yazılar

• 
  Taşınmaz İkamet İzni 2026 – Şartlar ve 200.000 Dolar Kuralı
  
• 
  Kısa Dönem İkamet İzni – Başvuru Şartları
  
• 
  İkamet İzni Reddi – İtiraz ve İptal Davası
  
• 
  İkamet İzninin İptali – Hukuki Sebepler ve Dava Süreci
  
• 
  Taşınmaz İkamet İzni ve V-69 Giriş Yasağının İptaline İlişkin Mahkeme Kararı
  
• 
  Eksik Adres Denetimi Nedeniyle İkamet İzni İptal Kararı
  
• 
  2026 Yılında GEDAŞ Zorunluluğunun Kaldırılması ve Değerleme Raporları
  
• 
  Yabancılar Hukuku – Hukuki Çalışma Alanlarımız
  
• 
  Örnek Mahkeme Kararları ve Hukuki İncelemeler
  

Yazar ve Hukuki Bilgilendirme

Адв. Батин ЙЫЛМАЗ
İstanbul Barosu – Sicil No: 77008

Bu makale, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 9. İdare Dava Dairesinin 30.09.2026 tarihli, E.2026/3293, K.2026/4604 sayılı kararının hukuki incelemesidir. Davacının kimlik ve kişisel bilgileri paylaşılmamıştır. İçerik, somut uyuşmazlığın hukuki gerekçelerini açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. Başka başvurular bakımından aynı sonucun ortaya çıkacağına ilişkin bir garanti veya mesleki üstünlük iddiası içermez. Yayımlanması, müvekkil mahremiyeti ve avukatlık meslek kurallarına ilişkin yükümlülüklerden bağımsız değerlendirilmemelidir.