🔹 Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, mevcut haliyle deprem etkilerine karşı dayanıklı olmadığı teknik raporlarla tespit edilen yapılardır. Bu tespit, binanın taşıyıcı sistem elemanlarında (kolon, kiriş, döşeme vb.) ciddi hasar riski bulunduğunu ve olası bir depremde yıkılma tehlikesi olduğunu gösterir. Riskli yapı tespiti yapılması halinde ilgili taşınmazın ivedilikle boşaltılması, yeniden güçlendirilmesi ya da kentsel dönüşüm mevzuatı uyarınca dönüştürülmesi gerekmektedir.

🔹 Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, sadece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar veya yetkili inşaat mühendisleri tarafından yapılabilir. Süreç aşağıdaki aşamalardan oluşur:

1. Başvuru:
   Binanın malikleri, tapu ve kimlik belgeleriyle birlikte yetkili kuruma başvuruda bulunur. Başvuru tüm maliklerin onayıyla yapılabileceği gibi, tek malik tarafından da gerçekleştirilebilir. Burada özel bir oy nisabı yoktur. Tek kişinin başvurusuyla dahi yapılabilir.

2. Yerinde İnceleme ve Karot Alımı:
   Uzman ekip binada inceleme yapar ve gerekli görülen noktalardan karot numuneleri alır. Bu numuneler, binadaki beton dayanımını ölçmek için laboratuvara gönderilir. Burada önemle belirtmemiz gerekir ki; 8 kat ve üzeri yapılarda her kattan karot alma zorunluluğu bulunmaktadır. 8 kattan daha aşağı yapılarda ise önem arz eden bölümlerden karot örneği alınması zorunludur. Bazı özel durumlarda idarenin resen takdiriyle de karot örneği alınabilir.

3. Zemin ve Taşıyıcı Sistem Analizi:
   Binanın projesi incelenir; donatı düzeni, zemin özellikleri ve taşıyıcı elemanların durumu değerlendirilir.
4. Laboratuvar Testleri:
   Alınan karot örnekleri üzerinde basınç dayanımı testleri uygulanır. Sonuçlar, binanın mevcut beton kalitesini ortaya koyar. Yapının riskli olup olmadığı belirtilir.
5. Raporlama:
   Tüm veriler teknik olarak değerlendirilir ve binanın riskli olup olmadığına dair riskli yapı raporu hazırlanır. Bu rapor, elektronik ortamda Bakanlık sistemine yüklenir.
6. Bakanlık Onayı:
   Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından incelenir. Uygun bulunursa, yapı “riskli yapı” olarak tescil edilir ve tapuya bu yönde şerh düşülür.

 Riskli Yapı Tespitinden Sonra Ne Olur?

Bina riskli olarak tespit edilirse:

• Maliklere resmî tebligat yapılır.
• Binanın 60+30 günlük süre içinde tahliyesi istenir.
• Malikler isterlerse binayı yeniden inşa edebilir veya kentsel dönüşüm sürecine katılabilirler.
• Kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerine kira yardımı, taşınma desteği veya düşük faizli kredi gibi imkânlar sunulur.

Karot Nedir?

Karot, bir binanın betonarme elemanlarından (örneğin kolon, kiriş, döşeme gibi) özel bir karot makinesi ile silindir şeklinde numune alınması işlemidir. Bu numune daha sonra laboratuvara gönderilir ve basınç dayanımı testi uygulanır. Elde edilen sonuç, binadaki betonun kalitesini ve dayanıklılığını ortaya koyar.

🔹 Karot Alımının Amacı

Karot testi, özellikle şu durumlarda yapılır:

• Riskli yapı tespiti öncesinde binanın sağlamlığını belirlemek,
• Kentsel dönüşüm sürecine girecek yapılarda mevcut beton kalitesini tespit etmek,
• İnşaat sürecinde kullanılan betonun proje standartlarına uygunluğunu kontrol etmek,
• Eski binalarda deprem güvenliği açısından mevcut durum analizi yapmak.

🔹 Karot Nasıl Alınır?

Karot alımı sırasında özel bir karot cihazı kullanılır. Bu cihaz, su ile soğutularak döner ve betonarme yapıdan silindir biçiminde bir örnek çıkarır. Alınan bu örnek, TS EN 12504-1 standardına uygun olarak laboratuvar ortamında test edilir.

🔹 Karot Testi Sonuçları Ne Anlama Gelir?

Laboratuvarda yapılan basınç dayanımı testi sonucunda betonun dayanım sınıfı belirlenir (örneğin C20, C25, C30 gibi). Eğer çıkan sonuç yönetmeliklerde belirtilen minimum değerin altındaysa, bina riskli yapı olarak değerlendirilebilir. Bu durumda kentsel dönüşüm süreci başlatılabilir.

🔹 Karot Alımı Hukuki Açıdan Neden Önemlidir?

Karot testi, Avcılar riskli yapı tespiti ve Avcılar kentsel dönüşüm süreçlerinde resmi bir belgedir. Bu testin doğru yapılması, binanın yıkım kararı veya güçlendirme kararı açısından belirleyici olabilir. Yanlış ya da usulsüz karot alımı, mülk sahipleri açısından hak kaybına yol açabileceğinden, sürecin uzman kişilerce yürütülmesi gerekir.

🔹 Avcılar’da Riskli Yapı Tespiti

İstanbul’un Avcılar ilçesi, zemin yapısı ve mevcut bina stoğu nedeniyle kentsel dönüşüm açısından öncelikli bölgelerden biridir. Avcılar riskli yapı tespiti yaptırmak isteyen maliklerin, mutlaka Bakanlık onaylı kurumlarla çalışmaları ve süreci bir kentsel dönüşüm avukatı aracılığıyla yürütmeleri önerilir. Çünkü yanlış veya eksik yapılan tespitler, ilerleyen aşamalarda ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Riskli Yapı Kararına İtiraz

Kentsel dönüşüm sürecinde, bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, malikler açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Ancak her tespit doğru ya da usulüne uygun yapılmayabilir. Bu nedenle, riskli yapı kararına itiraz hakkı, mülk sahipleri için büyük önem taşır. Ancak önemle belirtmemiz gerekir ki; deprem  felaketinin artması ve İstanbul ilimizin depreme hazırlıklı olmaması nedeniyle kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması için bir kısım kanuni düzenlemeler yapılmıştır. Buradaki müşterek amaç, kentsel dönüşümün ivedilikle uygulanması ve riskli yapıların dönüştürülmesidir. Bu sebeple Riskli yapı kararına itiraz yolu açık olsa da; riskli olarak tespit edilen bir yapının, raporda açık  bir hata olmaması halinde itirazlar reddedilecektir.

Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı kararına itiraz, teknik ve hukuki açıdan dikkatle yürütülmesi gereken bir süreçtir. Kentsel dönüşümün hızla uygulanabilmesi amacıyla, riskli yapılara karşı yapılacak olan itirazlarda, münhasıran İstanbul ilinde geçerli olmak üzere itirazlar ilçe belediyelerin kentsel dönüşüm müdürlüğüne yapılacaktır. Örnek vermek gerekirse, Avcılar’da bulunan bir taşınmaz için alınan riski yapı kararına karşı Avcılar Belediyesinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılacaktır. Ancak İstanbul dışında kalan illerde yapılacak olan başvurularda itirazlar, il kentsel dönüşüm müdürlüğüne yapılacaktır.

Aşamalar şu şekildedir:

1. Tebligatın Alınması:
   Riskli yapı raporu hazırlandıktan sonra, karar tüm maliklere tebligat yoluyla bildirilir. İtiraz süresi, tebligatın alınmasıyla başlar.
2. 15 Günlük İtiraz Süresi:
   Malikler, kararın kendilerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirler. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa karar kesinleşir.
3. İtirazın Yapılacağı Yer:
   İtirazlar, binanın bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapılır. İtiraz dilekçesiyle birlikte teknik belgeler, fotoğraflar veya bağımsız mühendis raporları da sunulabilir.
4. Teknik Heyet İncelemesi:
   İl Müdürlüğü, itirazı değerlendirmek üzere teknik bir heyet oluşturur. Bu heyet, yeni bir inceleme yapabilir veya mevcut raporu detaylı şekilde değerlendirir.
5. Kesin Karar:
   Teknik heyetin kararı kesindir ve bu aşamadan sonra idari anlamda başka bir itiraz yolu bulunmaz. Ancak usul hatası, yanlış tespit veya eksik inceleme varsa idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Kentsel Dönüşüm Avukatı

Av. Batın YILMAZ

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Aşamaları

Kentsel dönüşüm süreci, birkaç temel aşamadan oluşur ve her aşamada dikkat edilmesi gereken önemli hukuki noktalar vardır:

1. Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşümün ilk adımı, binanın Riskli Yapı Tespitinin yapılmasıdır. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslı kurumlarca gerçekleştirilir. Tespit sonucunda binanın riskli çıkması durumunda maliklerin itiraz ve süreç yönetimi konularında hukuki destek alması gerekir. Zira yanlış yapılan işlemler, dönüşüm sürecini ciddi şekilde uzatabilir.

2. Müteahhitle İmzalanan Sözleşmelerin İncelenmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde en kritik noktalardan biri, müteahhitle imzalanan sözleşmedir. Bu sözleşme, hem malikler hem de yüklenici açısından bağlayıcıdır. Özellikle teslim süresi, bağımsız bölüm paylaşımı, teminatlar ve cezai şartlar gibi maddelerin dikkatle incelenmesi gerekir. Hukuki bilgi olmadan imzalanan bir sözleşme, mülk sahipleri açısından geri dönülmesi güç mağduriyetler yaratabilir.
Bu nedenle, sözleşme hazırlama ve inceleme aşamasında deneyimli bir Kentsel Dönüşüm Avukatından destek almak büyük önem taşır.

3. Yarısı Bizden Kampanyası ve Hukuki Süreç

Son dönemde devlet tarafından başlatılan Yarısı Bizden Kampanyası, dönüşüm sürecini hızlandırmak ve vatandaşları teşvik etmek amacıyla uygulamaya konmuştur. Ancak kampanyadan yararlanmak için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Tapu, malik sayısı, bağımsız bölüm büyüklüğü gibi konularda eksik veya hatalı belgeler başvurunun reddine neden olabilir. Bu nedenle, kampanyadan faydalanmak isteyen vatandaşların süreci hukuken doğru yürütmesi gerekir. Kentsel dönüşüm için kat maliklerinin %50+1 çoğunluğu sağlaması yeterliyken, hibe desteği almak için oy birliği gerekmektedir.

Beylikdüzü ve Avcılar’da Kentsel Dönüşüm

İstanbul’un deprem riski yüksek bölgelerinden olan Beylikdüzü ve Avcılar, kentsel dönüşüm faaliyetlerinin en yoğun yürütüldüğü ilçeler arasında yer alır.
Bir Beylikdüzü Kentsel Dönüşüm Avukatı, bölgedeki yapı stoğu, imar durumu ve belediye uygulamaları hakkında yerel bilgiye sahip olduğu için müvekkillerine süreci hızlandıran ve güvenli hale getiren bir rehberlik sunar.
Aynı şekilde, Avcılar Kentsel Dönüşüm Avukatı olarak görev yapan hukukçular da hem müteahhit hem malik tarafında sözleşme, tespit, tahliye ve tapu işlemlerinde profesyonel destek sağlar.

Bu bölgelerde yaşayan vatandaşların, kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce hukuki danışmanlık alması, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük bir fark yaratır.

Pratik Tavsiyeler

1. Sözleşme imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışın.
   Müteahhitle yapılan anlaşmalarda küçük bir detay, ilerleyen dönemde büyük sorunlara yol açabilir.
2. Riskli yapı tespiti sonucuna mutlaka itiraz süresini kaçırmadan yanıt verin.
   Bu süreçte doğru belge ve başvuru yöntemi kullanmak çok önemlidir.
3. Yarısı Bizden Kampanyası başvurularınızı eksiksiz hazırlayın.
   Tapu, malik sayısı ve bağımsız bölüm belgelerindeki tutarsızlıklar başvurunun reddine neden olabilir.
4. Toplu karar alınması gereken durumlarda uzlaşma kültürünü benimseyin.
   Malikler arası iletişimi hukuki çerçevede yürütmek, sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kentsel dönüşüm avukatı ne yapar?
Kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespiti, sözleşme hazırlığı, tapu işlemleri, malik uzlaşmaları, kampanya başvuruları ve dava süreçlerinde müvekkilini hukuken temsil eder.

2. Müteahhitle imzalanan sözleşme nasıl hazırlanmalıdır?
Sözleşmede, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim tarihi, cezai şartlar ve teminatlar açıkça belirtilmelidir. Avukat desteği olmadan hazırlanan sözleşmeler genellikle eksik veya aleyhe hükümler içerebilir.

3. Yarısı Bizden Kampanyası’ndan kimler yararlanabilir?
Riskli yapı tespiti yapılmış, dönüşüm için gerekli çoğunluğu sağlamış binaların maliklerinin başvuru hakkı vardır. Ancak başvurunun hukuken geçerli olması için belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir.

4. Beylikdüzü veya Avcılar’da kentsel dönüşüm için özel bir avukata ihtiyaç var mı?
Evet. Yerel imar uygulamalarını ve belediye süreçlerini bilen bir Beylikdüzü Kentsel Dönüşüm Avukatı veya Avcılar Kentsel Dönüşüm Avukatı, sürecin daha hızlı ve güvenli ilerlemesine katkı sağlar.

5. Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Malikler, tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itirazda bulunabilir. Bu aşamada avukat desteği alınması önemlidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, yalnızca fiziki bir yenilenme değil; aynı zamanda ciddi bir hukuki süreçtir. Müteahhitlerle yapılan anlaşmalardan, kampanya başvurularına, tapu işlemlerinden hak sahipliği dağılımına kadar her adımda doğru hukuki rehberlik şarttır.
Bir Kentsel Dönüşüm Avukatı ile çalışmak, hem zaman kaybını hem de olası hak kayıplarını önler. Beylikdüzü ve Avcılar gibi bölgelerde faaliyet gösteren uzman avukatlar, yerel bilgi ve deneyimleriyle vatandaşlara en uygun hukuki desteği sunar.

Kentsel Dönüşüm Avukatı

Av. Batın YILMAZ

Giriş

2023 Şubat ayında Kahramanmaraş merkezli meydana gelen deprem felaketinin ülkemizde yıkıcı bir etki bırakması, İstanbul ilimizin yoğun nüfus artışı olmasına rağmen deprem felaketine hazırlıklı olmaması sebebiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından  ‘ Yarısı Bizden Kampanyası’ yürürlüğe girmiş ve Avcılar ve Büyükçekmece ilçelerimiz başta olmak üzere kentsel dönüşüm hizmetleri hızlanmıştır. Ancak bu süreçler, maliklerin ve riskli yapı tespiti yapılan taşınmazları satın almak isteyen kişiler yönünden önem arz etmektedir. Özellikle İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde, İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı desteği ile hukuki farkındalık kazanmak, hakların korunması açısından kritik öneme sahiptir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Temel Hukuki Unsurlar

Özellikle Avcılar ve Büyükçekmece ilçelerinde yapılacak Kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken başlıca unsurlar şunlardır:

• Riskli Yapı Tespiti: Resmi olarak yapının riskli kabul edilmesi, dönüşüm sürecini başlatan temel adımdır. Riskli yapı tespiti kararına karşı itiraz mümkün olsa da; genellikle idarenin riskli yapı kararı değişmemektedir.
• Yıkım Kararı: Riskli yapı tespitinden sonra alınan yıkım kararları, hukuki açıdan önemli bir süreçtir. Riskli yapı tespiti sonucunda  kentsel dönüşümün başlaması için taşınmazın yıkılması gerekmektedir.
• Resen Pay Satışı: Mülkiyet devri ve hisselerin düzenlenmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken hukuki bir işlemdir. Müteahhitle yapılacak olan sözleşmeyi imzalamayan kat malikinin hissesi alınacak olan değerleme raporu üzerinden resen satışa çıkarılır. Resen satış öncelikle kat malikleri arasında; kat malikleri arasında yapılacak olan satıştan sonuç çıkmaması halinde yapılacak olan ikinci satışla umumi ihale yapılır.
• Tapu ve Mülkiyet Hakları: Hak sahiplerinin tapu kayıtları ve şerefiye hakları, sürecin en hassas konularındandır. Şerefiye hakkı sahibi olan taşınmaz maliklerinin kentsel dönüşüm sebebiyle mağduriyete uğramamaları için dönüşüm sürecinin, kentsel dönüşüm avukatı tarafından titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.
• Müteahhitle Yapılacak Olan Sözleşme: Hak ve yükümlülüklerin belirlendiği sözleşmelerin hukuka uygun hazırlanması önemlidir. Kentsel dönüşüm süreci müteahhitle sözleşme yapılarak başlamaktadır. Müteahhitin sözleşmede belirtilen sürede yapıyı inşa etmesi, sözleşmede  ve teknik şartnamede belirtilen kalitede malzemeler kullanılması ve kentsel dönüşüm hizmetinin her aşamada takip edilmesi gerekmektedir.

İstanbul Örneklerinde Kentsel Dönüşüm

İstanbul’un her ilçesinde kentsel dönüşüm uygulaması devam etmektedir. Ancak kentsel dönüşüm hizmetinin riskli yapılarda uygulanmakta olması sebebiyle, özellikle eski yerleşim yeri olan ilçelerde kentsel dönüşüm daha hızlı uygulanmaktadır.

Avcılar Kentsel Dönüşüm

Büyükçekmece Kentsel Dönüşüm

Başakşehir Kentsel Dönüşüm

Bu bölgelerde dikkat edilmesi gereken hukuki konular:

• Avcılarda İmar Artış Uygulaması
• Parsel Birleşimi ve Ada Birleşimi
• Mimari Proje Onayları

Bu uygulamalar ve hukuki süreçler, maliklerin haklarını anlaması ve bilinçli kararlar alması için önemlidir. Münhasıran Avcılar Kentsel Dönüşüm uygulamasında, ada ve parsel birleşmelerinde imar artış uygulaması başlamıştır. Bu uygulama ve Avcılar imar artış uygulamasını https://batinyilmaz.av.tr/otomatik-taslak/ internet sitemizden detaylı olarak ulaşabilirsiniz.

Gayrimenkul Hukuku ve Hakların Korunması

Kentsel dönüşüm hukuku, gayrimenkul hukuku ile doğrudan ilişkilidir. Öne çıkan konular:

• Şerefiye Hakkı: Malik sıralamasına ve taşınmazın değer artışına göre belirlenen hak, ekonomik açıdan önemlidir.
• Yarısı Bizden Kampanyası: Bazı projelerde uygulanan ekonomik avantajlar, sürecin mali boyutunu etkiler.
• Sözleşme ve Hukuki Danışmanlık: Hak sahiplerinin sözleşmeleri ve haklarını anlaması, sürecin güvenli ilerlemesine katkıda bulunur.

Hukuki Farkındalığın Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinde bilinçli olmak, hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur. Hukuki farkındalık:

• Sürecin şeffaf ve güvenli ilerlemesini sağlar
• Hak sahiplerinin bilinçli karar almasını destekler
• Olası anlaşmazlıkların önüne geçer

Özellikle Avcılar, Büyükçekmece, gibi büyük ve eski yapılar bulunan ilçelerde, projeler ve mevzuatlar oldukça karmaşıktır. Bu nedenle hukuki danışmanlık, sürecin anlaşılır ve güvenli ilerlemesi açısından önemlidir. Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ve Kentsel Dönüşüm Avukatı tarafından hukuki destek alınması halinde, riskli yapı tespiti yapılan ve müteahhitle yapılacak sözleşmelerin hukuka ve hakkaniyete uygun olarak yapılması, müteahhitin yeniden inşa sürecinde sözleşmeye uygun işlem yapılıp yapılmadığının tespiti ve sözleşmeye aykırılıklar olması halinde yanlışlığın düzeltilmesi mümkün olmaması halinde ise tazminat talebi hususlarında destek sağlanmaktadır.

Özet ve Öneriler

Kentsel dönüşüm süreci, İstanbul’daki Avcılar, Büyükçekmece  ve diğer ilçelerde yer alan projelerde, maliklerin ve yatırımcıların haklarını korumak için bilinçli adımlar atmasını gerektirir.

Dikkate alınması gereken başlıca unsurlar:

• Riskli yapı tespiti ve yıkım kararları
• Resen pay satışı ve tapu işlemleri
• Şerefiye hakkı ve sözleşme süreçleri
• Avcılarda imar artış uygulaması, parsel ve ada birleşimi
• Mimari proje onayları ve gayrimenkul hukuku

Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki farkındalık kazanmak, sürecin sorunsuz ilerlemesi ve hakların korunması için ilk adımdır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı

Av. Batın YILMAZ

İmar Durumu Nedir?

İmar durumu, bir arsanın veya binanın belediye tarafından belirlenen planlar doğrultusunda hangi koşullarda  yapı halinde getirileceğini gösteren belgedir. Bu belge, inşaat yapılacak taşınmazın hukuki sınırlarını ve teknik şartlarını belirler. İmar durumu belgesi, yapılacak her türlü projede yasal zorunluluktur ve proje onay sürecinin temelini oluşturur.

İmar Durumu Nereden Öğrenilir?

Vatandaşlar, imar durumu bilgilerini ilgili taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğü birimlerinden veya e-Devlet sistemi üzerinden kolaylıkla öğrenebilirler. Özellikle İstanbul’un Avcılar ilçesinde, imar durumu sorgulamaları Avcılar Belediyesi’nin resmi web sitesi üzerinden de yapılabilmektedir. Bu bilgiler, yatırım yapmadan önce taşınmazın mevcut planlara uygun olup olmadığını anlamak açısından büyük önem taşır.

İmar Artışı Nedir?

İmar artışı, bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki yapılaşma koşullarının (örneğin kat yüksekliği, emsal değeri, inşaat alanı hakkı gibi) ilgili belediye tarafından artırılması anlamına gelir. Bu artış, arsanın kullanım amacına göre yapı yapılabilecek alanı genişlettiği için, taşınmazın ekonomik değerini yükseltmekte ve kat maliklerine avantaj sağlamaktadır. Ancak imar artışı kararı alınmadan önce çevresel etki, nüfus yoğunluğu ve ulaşım planlaması gibi kriterler dikkate alınır.  Avcılar ilçesinde kentsel dönüşümün hızla yaygınlaşması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ‘’ Yarısı Bizden Kampanyası ‘’ nın hayata geçmesiyle Avcılar ilçesinde geçerli olmak üzere Tevhiden İmar Artışı uygulaması başlatılmıştır. Bu uygulamayla birlikte belirli mahallelerde imar plan notları değiştirildi ve Avcılar imar artış uygulaması hayata geçirildi. Uygulamaya göre Avcılar ilçesinde bulunan Ambarlı Mahallesi, Merkez Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi ve Üniversite Mahallesi’nde geçerli olmak üzere imar artış uygulaması yapılmıştır.

Yeni uygulamaya göre yukarıda belirtilen mahallelerde, kentsel dönüşüm amacıyla parsel birleşmesi yapılması halinde inşaat alanında artış uygulanacaktır.

Bu uygulamaya göre;

• 500m2’ye kadar olan parsellerde birleşme olması halinde %5 artış,
• 500m2 ve 1000m2 arası olan parsellerde birleşme olması halinde %10 artış,
• 500m2 ile 1000m2 arasında olup, en az birinin 250 m2’den küçük olması halinde %15 artış,
• 1000m2 ile 2000m2 arasında olan parsellerde birleşme olması halinde %15artış,
• 2000m2 ile 3000m2 arasında olan parsellerde birleşme olması halinde %20 artış,
• 3000m2 ve üzeri olan parsellerde ise %25 artış uygulanacaktır.
• Ada bazlı birleşme olması halinde ise 3000m2 ve üzeri alanlarda birleşme olması halinde %30 artış, 5000m2 ve üzeri adanın birleşmesi halinde ise %35 oranında inşaat alan artışı uygulanacaktır.

Şerefiye Farkı Nedir?

Kentsel dönüşüm veya imar planı değişikliği sonucunda, bazı bağımsız bölümlerin değerinde artış meydana gelebilir. İşte bu değer artışı “şerefiye farkı” olarak adlandırılır. Şerefiye farkı, özellikle kat karşılığı inşaat veya site yenileme projelerinde gündeme gelir ve paydaşlar arasında adil bir denge sağlanması açısından dikkatle hesaplanmalıdır. Bu süreçte, kentsel dönüşüm avukatı desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.

Avcılar Kentsel Dönüşüm Süreci ve Riskli Yapı Tespiti

Avcılar kentsel dönüşüm süreci, bölgedeki eski yapı stokunun yenilenmesi ve daha güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla yürütülmektedir. Özellikle 1999 Marmara Depremi sonrası riskli binaların tespiti ve yıkım süreçleri hız kazanmıştır. Avcılar riskli yapı tespiti, lisanslı kurumlar tarafından yapılan teknik incelemeler sonucunda tamamlanır ve riskli olduğu belirlenen yapılar için dönüşüm süreci başlatılır. Riskli yapı tespiti amacıyla ilgili idareye yapılacak olan başvurularda oy nisabı bulunmamakta ve tek bir kişi dahi riskli yapı incelemesi amacıyla başvuru yapabilmektedir. Bazı özellik arz eden durumlarda ise (metruk yapı, acele yıkılması gereken yapı) resen riskli yapı kontrolü yapılabilmektedir.

Bu aşamada, mülk sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için kentsel dönüşüm hukuku alanında deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmaları büyük önem taşır.

Sonuç

İmar artışı, imar durumu, şerefiye farkı ve kentsel dönüşüm gibi kavramlar, gayrimenkul hukukunun temel unsurları arasında yer alır. Özellikle Avcılar bölgesinde yaşayan vatandaşlar için bu konular, hem mülkiyet hakkı hem de yatırım planlaması açısından büyük önem taşır.
Bu süreçlerde doğru bilgiye sahip olmak ve hukuki danışmanlık almak, gelecekte yaşanabilecek olası sorunların önüne geçilmesini sağlar.

Hukuki Destek İçin Bizimle İletişime Geçin

Avcılar Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapı Tespiti, İmar Artışı veya Şerefiye Farkı süreçlerinde profesyonel hukuki destek almak istiyorsanız, alanında uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Batin Yılmaz Avukatlık Ofisi olarak, her müvekkilimizin yasal haklarını korumayı ve en uygun çözüm yollarını sunmayı ilke edinmekteyiz.

📞İletişim: www.batinyilmaz.av.tr – 0 532 669 34 90
📍Adres: Skyport Residence Ka:12 No:133 Beylikdüzü,İstanbul
✉️E-posta: info@batinyilmaz.av.tr