В последние годы инвестиции иностранцев в жилую и коммерческую недвижимость в Турции значительно выросли. Одним из положений, стимулирующих приобретение иностранцами недвижимости в Турции, является освобождение от НДС при продаже жилья иностранцам .
статья 13/i Закона Турции о налоге на добавленную стоимость № 3065 статья 13/i В рамках данной нормы при соблюдении определённых условий при первой передаче построенных в Турции жилых или коммерческих объектов возможно не начислять НДС. Однако это правило не применяется автоматически к каждому иностранцу, приобретающему недвижимость в Турции. Необходимо одновременно соблюсти ряд условий, включая проверку того, является ли покупатель резидентом Турции, относится ли недвижимость к объектам, передаваемым впервые, был ли покупателем переведён в Турцию продажный платёж в иностранной валюте и оформлены ли необходимые документы.
Поэтому Продажа жилья иностранцам без НДС, как с точки зрения покупателя, так и продавца, представляет собой юридический и налоговый процесс, требующий тщательного проведения.
В этой статье освобождение от НДС при продаже жилья иностранцам в 2026 году, подробно разъясняются вопросы о том, кто может воспользоваться освобождением в рамках статьи 13/i Закона о НДС, какая недвижимость подпадает под действие этой нормы, каким образом иностранная валюта ввозится в Турцию, какие документы необходимы, а также какие положения применяются в случае последующей продажи недвижимости.
Что такое освобождение от НДС при продаже жилья иностранцам?
Освобождение от НДС при продаже жилья иностранцам, представляет собой налоговую льготу, позволяющую не применять НДС при первой передаче построенных в Турции жилых или коммерческих объектов определённым иностранным физическим лицам, отвечающим установленным условиям, а также другим лицам и организациям, указанным в законе.
Основным правовым основанием данного положения является статья 13/i Закона Турции о налоге на добавленную стоимость № 3065В соответствии с этим поставки определённым покупателям при первой передаче зданий, построенных в качестве жилых помещений или коммерческих объектов, при условии ввоза оплаты в Турцию в иностранной валюте освобождаются от НДС.
В направленном источнике также указано, что статья 13/i Закона о НДС была введена в действие с 1 апреля 2017 года, а её основной целью было увеличение притока иностранной валюты в Турцию.
Следовательно, целью данной практики является не только обеспечение возможности приобретения иностранцами жилья по более низкой стоимости. Одновременно ставится задача привлечения иностранной валюты в Турцию и поддержки строительного сектора и.
Может ли иностранец купить жильё в Турции без уплаты НДС?
Да. Однако не каждый иностранец может приобрести недвижимость в Турции без уплаты НДС.
Для применения освобождения от НДС необходимо выполнение всех условий, установленных законом и Общим разъяснением по применению НДС.
В частности:
- покупатель должен быть физическим лицом — иностранным гражданином, не имеющим постоянного места жительства в Турции,
- приобретаемая недвижимость должна быть жилым или коммерческим помещением, подпадающим под действие освобождения,
- должна иметь место первая передача недвижимости,
- стоимость продажи должна быть ввезена в Турцию в иностранной валюте с соблюдением установленных требований,
- перевод иностранной валюты и выполнение других условий должны быть подтверждены документами
требуется.
Для применения освобождения от НДС важно, чтобы продавец также проверил наличие у покупателя условий для освобождения и представление необходимых документов.
Кто может воспользоваться освобождением от НДС в соответствии со статьёй 13/i Закона о НДС?
В статье 13/i Закона о НДС предусмотрены три основные группы покупателей.
1. Иностранные физические лица, не являющиеся резидентами Турции
Физические лица — иностранные граждане, не имеющие постоянного места жительства в Турции, могут воспользоваться освобождением от НДС при соблюдении также других необходимых условий.
Здесь важно не только то, что лицо является иностранным гражданином. Необходимо также выполнить условие об отсутствии постоянного места жительства в Турции.
Поэтому одного лишь иностранного гражданства недостаточно для применения освобождения от НДС.
2. Граждане Турции, проживающие за границей более шести месяцев
Некоторые граждане Турции, проживающие за границей более шести месяцев, получившие разрешение на работу или вид на жительство, также могут воспользоваться освобождением.
Однако в связи с исключениями, предусмотренными законом, граждане Турции, находящиеся за рубежом в составе некоторых государственных учреждений или организаций, базирующихся в Турции, не подпадают под действие этой нормы.
В Общем разъяснении по применению НДС также указано, что граждане Турции, проживающие за границей более шести месяцев на основании разрешения на работу или вида на жительство, могут при определённых условиях воспользоваться освобождением.
3. Иностранные организации, не имеющие офиса или постоянного представительства в Турции
Поставка жилых или коммерческих помещений организациям, которые не имеют юридического и фактического места нахождения в Турции и не получают доход в Турции через рабочее место или постоянного представителя, также может подпадать под освобождение при соблюдении установленных условий.
Какая недвижимость подпадает под освобождение от НДС?
В рамках пункта 13/i Закона о НДС освобождением могут воспользоваться только объекты недвижимости, обладающие определёнными характеристиками.
Согласно Общему разъяснению по применению НДС, в сферу действия освобождения входят здания, построенные как жилые или коммерческие помещения, и тому подобные объекты.
Для того чтобы объект недвижимости мог рассматриваться в рамках освобождения, в целом необходимо оценить такие условия, как:
- наличие разрешения на строительство,
- строительство в качестве жилого или коммерческого помещения,
- фактическая передача объекта покупателю в состоянии, готовом к использованию,
- установление права пользования отдельными помещениями в объектах недвижимости, где это возможно,
и другие подобные условия.
В разрешении на строительство объекты недвижимости, обозначенные как жилое помещение, магазин, офис, рабочее помещение, резиденция, апартаменты или объект таймшера, могут рассматриваться в рамках соответствующего регулирования.
При передаче жилых или коммерческих помещений, на которые уже установлено право собственности на отдельные помещения, дополнительно не требуется подтверждать факт фактической передачи.
Применяется ли освобождение от НДС при продаже иностранцам вторичного жилья?
В рамках пункта 13/i Закона о НДС не всякая продажа жилья иностранцам освобождается от НДС.
Одним из важнейших условий является то, чтобы объект недвижимости находился в рамках первичной передачи .
Согласно Общему разъяснению по применению НДС, освобождение применяется при первичной передаче жилого или коммерческого помещения налогоплательщиком, который его построил. Если жилое помещение, приобретённое у построившего его лица или компании, впоследствии продаётся другому лицу, такая вторая продажа не считается первичной передачей.
Поэтому в отношении иностранцев, желающих приобрести жильё на вторичном рынке, необходимо проводить отдельную оценку.
Например, если строительная компания продаёт только что завершённую квартиру иностранному лицу, не имеющему места жительства в Турции, и соблюдаются также другие условия, может применяться исключение, предусмотренное пунктом 13/i.
В свою очередь, последующая продажа иностранным лицом той же квартиры другому лицу не создает новую первую поставку.
Можно ли применить освобождение от НДС к жилью, находящемуся на стадии реализации проекта?
В некоторых случаях освобождение от НДС также может применяться к жилым или коммерческим помещениям, проданным на этапе реализации проекта.
Однако здесь важно, чтобы необходимые условия для применения освобождения были соблюдены на этапе юридической и фактической передачи недвижимости.
В специальном разъяснении, опубликованном ГНУ, указано, что при продаже жилых или коммерческих помещений на этапе реализации проекта не менее 50% стоимости должно быть ввезено в Турцию в иностранной валюте и уплачено продавцу до выставления счета, а оставшаяся сумма — не позднее одного года с даты выставления счета.
Поэтому на этапе реализации проекта иностранцам, желающим приобрести жилье без НДС, крайне важно с самого начала правильно структурировать график платежей и переводы иностранной валюты.
Как должна быть ввезена валюта в Турцию для освобождения от НДС?
Одним из важнейших условий освобождения от НДС при продаже жилья иностранцам является ввоз стоимости продажи в Турцию в иностранной валюте.
В Общем уведомлении о применении НДС установлено, что стоимость продажи:
не менее 50% должна быть внесена до даты выставления счета, а оставшаяся сумма — не позднее одного года с даты выставления счета должна быть ввезена в Турцию в иностранной валюте и уплачена продавцу.
Поэтому при составлении графика платежей иностранного покупателя необходимо обязательно учитывать условия освобождения от НДС, касающиеся оплаты.
Можно ли ввезти валюту в Турцию через банк?
Да.
Одним из основных способов является перевод иностранной валюты, находящейся за рубежом, в банк, расположенный в Турции.
Банковские квитанции, подтверждающие осуществление перевода, имеют важное значение для доказывания соблюдения условий освобождения.
Согласно разъяснениям ГНУ, помимо перевода из-за границы на банковский счёт в Турции, при соблюдении определённых условий также могут быть документально подтверждены платежи, осуществлённые с использованием кредитных карт, выпущенных иностранными банками. Если иностранная валюта физически ввозится в Турцию, могут использоваться документы, полученные в таможенной администрации.
Нужен ли документ о покупке валюты для освобождения от НДС?
Крайне важно, чтобы в процессе приобретения иностранцем жилого или коммерческого помещения в Турции ввоз иностранной валюты в Турцию и соответствующие операции были надлежащим образом документально оформлены.
В частности, при покупке иностранцами недвижимости в Турции валютный перевод, банковские операции и операции по оформлению правоустанавливающих документов должны соответствовать друг другу.
Для подтверждения ввоза продажной стоимости в Турцию могут использоваться банковские квитанции и другие документы, предусмотренные законодательством. Среди документов для возврата НДС, предусмотренных ГНУ, для операций в рамках пункта 13/i также указываются банковские квитанции или таможенные документы, подтверждающие ввоз всей суммы иностранной валюты в Турцию в полном объёме.
Поэтому одного лишь факта поступления денежных средств в Турцию может быть недостаточно; важно также, чтобы при необходимости можно было установить, в отношении приобретения какого объекта недвижимости была произведена оплата.
Может ли иностранец оплатить стоимость жилья в турецких лирах?
Основным условием для применения освобождения от НДС является ввоз стоимости объекта в Турцию в иностранной валюте.
Однако после ввоза иностранной валюты в Турцию и её надлежащего документального оформления оплата продавцу может быть произведена в турецких лирах.
В разъяснениях ГНУ указано, что стоимость, ввезённая из-за границы в иностранной валюте, может быть выплачена продавцу через банк в турецких лирах.
Поэтому неправильно оценивать способ оплаты иностранного покупателя исключительно как «оплату в турецких лирах». Важно, чтобы требуемый для применения освобождения ввоз иностранной валюты и его документальное подтверждение были осуществлены надлежащим образом.
Какие документы необходимы для освобождения от НДС?
При применении освобождения от НДС при продаже жилья иностранцам необходимые документы должны быть подготовлены до совершения сделки.
В зависимости от конкретных обстоятельств, в частности, требуются:
- удостоверяющие личность документы и паспорт покупателя,
- документы, подтверждающие, что покупатель не имеет места жительства в Турции,
- документы, подтверждающие, что покупатель относится к категории лиц, имеющих право на освобождение,
- разрешение на строительство объекта недвижимости,
- Документы, касающиеся права на отдельный этаж или права собственности на отдельный этаж,
- Счёт-фактура на продажу,
- Банковские квитанции, подтверждающие перевод иностранной валюты,
- Другие документы, подтверждающие ввоз иностранной валюты в Турцию,
- Документы, которые в необходимых случаях должны быть получены в налоговой инспекции
имеют важное значение.
В отношении возврата НДС в документах, опубликованных Управлением доходов (GİB), также указываются такие документы по операциям в рамках пункта 13/i, как перечень счетов-фактур на продажу, документы за период, в котором была заявлена льгота, перечень входного НДС и банковские или таможенные документы, подтверждающие, что вся сумма иностранной валюты была ввезена в Турцию.
Какова ответственность продавца при освобождении от НДС?
Ответственность продавца при освобождении от НДС имеет весьма важное значение.
Поскольку для применения освобождения недостаточно лишь того, чтобы покупатель был «иностранцем». Продавец должен проверить, соответствует ли покупатель условиям освобождения и имеются ли необходимые документы.
В направленном источнике также указывается, что продавец несёт важную ответственность за установление того, соответствует ли покупатель, который будет пользоваться освобождением, установленным условиям, а также за получение документов, подтверждающих это обстоятельство.
Если освобождение от НДС было применено несмотря на то, что условия не выполнялись, может возникнуть солидарная ответственность покупателя и продавца за налог, не взысканный своевременно, штраф за налоговую потерю и проценты за просрочку.
Поэтому продажа жилья иностранцу без НДС До её осуществления важно проверить юридические и налоговые документы.
Когда можно продать жильё, приобретённое с освобождением от НДС?
Здесь имеется важное обновление.
Закон о НДСв первоначальной редакции пункта 13/i предусматривал срок в один год, однако согласно Уведомлению о внесении изменений в Общее уведомление о применении НДС № 42 от 28 мая 2022 года этот срок был увеличен до трёх лет.
В действующем Общем уведомлении о применении НДС от 2026 года также указывается, что в отношении недвижимого имущества, приобретённого в рамках освобождения, если оно будет отчуждено в течение трёх лет, наступят предусмотренные последствия, связанные с налогом, не взысканным своевременно.
Таким образом, в случае продажи жилого помещения или коммерческой недвижимости, приобретённых с использованием освобождения от НДС, до истечения трёхлетнего срока может возникнуть необходимость уплаты НДС, не взимавшегося в связи с применением освобождения, а также соответствующих финансовых обязательств.
Этот вопрос относится к числу первостепенных, на которые следует обратить внимание иностранцам, приобретающим недвижимость в Турции, особенно с инвестиционной целью.
Что произойдёт, если недвижимость, приобретённая с освобождением от НДС, будет продана в течение трёх лет?
В случае отчуждения недвижимости в течение трех лет не взысканный своевременно налог в рамках соответствующих положений Закон № 6183вместе с процентами за отсрочку, рассчитанными согласно статье 48 подлежит уплате.
Действующий Общий циркуляр по применению НДС также содержит отдельные положения о порядке исчисления трехлетнего срока и операциях по передаче недвижимости после истечения трехлетнего срока. Указывается, что при передачах, осуществляемых после истечения трехлетнего срока, налог и проценты за отсрочку не взимаются.
Поэтому иностранным инвесторам, воспользовавшимся освобождением от НДС, необходимо перед продажей недвижимости проверить срок и возможные налоговые последствия в рамках освобождения.
Что произойдёт, если освобождение от НДС применено ненадлежащим образом?
Применение освобождения от НДС без соблюдения установленных условий может повлечь за собой существенные финансовые последствия.
Если впоследствии будет установлено, что предусмотренные законом условия не были соблюдены;
- не взысканный своевременно НДС,
- штраф за налоговые потери,
- проценты за просрочку
могут быть приняты.
Кроме того, может возникнуть солидарная ответственность покупателя и продавца. Это также прямо предусмотрено действующим Общим циркуляром по применению НДС.
Поэтому, особенно при продаже недвижимости высокой стоимости, освобождение от НДС должно проверяться не только во время продажи, но и до продажи — с юридической и налоговой точек зрения .
Освобождение от НДС при продаже коммерческой недвижимости иностранцам
Статья 13/i Закона о НДС распространяется не только на продажи жилой недвижимости.
При соблюдении условий освобождение от НДС при продаже коммерческой недвижимости иностранцам также может применяться.
Офисы, кабинеты, магазины и другие объекты недвижимости, имеющие статус коммерческих помещений в соответствии с законодательством, могут подпадать под освобождение при соблюдении необходимых условий.
Иностранцам, желающим осуществлять коммерческие инвестиции в Турции, особенно важно отдельно оценить условия освобождения от НДС при приобретении коммерческого помещения, офиса или коммерческого независимого объекта.
Почему при покупке иностранцами недвижимости в Турции важна помощь адвоката?
Покупка иностранцами недвижимости в Турции не ограничивается только передачей права собственности.
Необходимо комплексно рассмотреть правовой статус недвижимости, проверить полномочия продавца, изучить записи в земельном кадастре, подготовить договор купли-продажи, определить способ оплаты, документально подтвердить переводы иностранной валюты и оценить соблюдение условий освобождения от НДС.
Особенно Для иностранных покупателей, желающих воспользоваться освобождением от НДС, важно с самого начала сделки правильно спланировать процесс, чтобы впоследствии избежать обязательств по уплате НДС, штрафов и процентов.
При покупке недвижимости в Турции иностранцем недостаточно учитывать только цену недвижимости. НДС, сбор за регистрацию права собственности, перевод иностранной валюты, условия получения гражданства и правовой статус недвижимости Их следует оценивать в совокупности.
Часто задаваемые вопросы об освобождении от НДС при продаже жилья иностранцам
Разве иностранец не платит НДС при покупке дома в Турции?
Общего правила о том, что иностранцы не уплачивают НДС, не существует. Если выполнены все условия, предусмотренные статьёй 13/i Закона о НДС, при первой передаче жилого или коммерческого помещения может применяться освобождение от НДС.
Может ли иностранец воспользоваться освобождением от НДС при покупке вторичного жилья?
Освобождение по статье 13/i в основном применяется к первой передаче жилого или коммерческого помещения, осуществляемой налогоплательщиком, построившим это помещение. Поэтому продажи вторичной недвижимости, как правило, не подпадают под данное освобождение.
Предусмотрено ли освобождение от НДС при продаже коммерческой недвижимости иностранцам?
Да. При соблюдении остальных условий, предусмотренных законом, освобождение от НДС может применяться и при передаче коммерческих помещений иностранным физическим лицам или иностранным юридическим лицам, отвечающим установленным требованиям.
Нужно ли ввезти в Турцию всю сумму иностранной валюты для получения освобождения от НДС?
В рамках условий оплаты для применения освобождения от НДС предусматривается, что не менее 50’% стоимости должно быть ввезено в Турцию в иностранной валюте и уплачено продавцу до даты выставления счёта, а оставшаяся сумма — не позднее чем в течение одного года.
Можно ли продать жильё, приобретённое с освобождением от НДС, в течение трёх лет?
Продать можно, однако при отчуждении недвижимости до истечения трёхлетнего срока могут возникнуть обязательства по уплате налогов, не взысканных своевременно, и соответствующие финансовые обязательства. Согласно действующему регулированию этот срок составляет три года.
Можно ли приобрести несколько объектов жилья с освобождением от НДС?
В Общем разъяснении по применению НДС указано, что покупатели, отвечающие установленным условиям, могут приобрести в рамках исключения более одного жилого или коммерческого помещения.
Имеет ли значение, что иностранец не является резидентом Турции для применения освобождения от НДС?
Да. Физические лица — иностранные граждане, не имеющие постоянного места жительства в Турции, являются одной из групп покупателей, указанных в законе. Поэтому статус резидентства иностранца в Турции необходимо оценивать отдельно.
Итог: при продаже иностранцам жилья без НДС необходимо поочерёдно проверить все условия
Освобождение от НДС при продаже жилья иностранцам, является важным налоговым преимуществом для иностранцев, желающих инвестировать в недвижимость в Турции. Однако для получения этой льготы недостаточно быть только иностранным гражданином.
Для того чтобы недвижимость подпадала под действие освобождения, необходимо, чтобы продажа имела характер первой передачи, покупатель входил в число лиц, указанных в законе, продажная цена была ввезена в Турцию в иностранной валюте в соответствии с законодательством и были оформлены необходимые документы.
Кроме того, недвижимость, приобретенная с освобождением от НДС, налоговые последствия, которые могут возникнуть при ее отчуждении в течение трех лет также обязательно должны учитываться. В действующем законодательстве установлен трехлетний срок.
Поэтому иностранцам до покупки жилья или коммерческой недвижимости в Турции важно проверить, может ли применяться освобождение от НДС, является ли недвижимость объектом первой передачи, каким образом должны осуществляться платежи и переводы иностранной валюты, а также какие документы необходимы с юридической и налоговой точек зрения.
Для снижения рисков возникновения налоговых последствий и споров в будущем как для покупателя, так и для продавца рекомендуется обратиться за поддержкой к опытному адвокату для получения юридической консультации по вопросам продажи недвижимости иностранцам, освобождения от НДС и приобретения недвижимости в Турции.